黃德忠及另一人 對 黃炳城

HCMP 2188/2017

[2022] HKCFI 274

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

雜項案件2017年第2188號

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判決書

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背景

1.  就本案背景，詳見高等法院原訟法庭暫委法官林定國資深大律師（「林暫委法官」）於2020年8月11日[1]、2021年3月2日[2]、8月17日[3]，及本席在2021年6月2日分別頒下的判決書[4]。

2.  第一和第二原告人（合稱「原告人」）根據香港法例第352章《分劃條例》第2及第6條（「該條例」），申請法庭命令出售有關土地（「該土地」）。被告人反對上述申請。經聆訊後，林暫委法官於2020年8月11日頒下命令，內容包括指令該土地須在六個月內根據該條例出售，及被告人須在28日內向原告人交出土地的空置管有權（「該命令」）。

3.  直至2021年6月1日，被告人一直未就該命令嘗試提出上訴，但卻拒絕遵從該命令。

4.  原告人在2021年3月10日發出管有令狀。

5.  被告人在2021年5月17日存檔傳票，要求暫緩執行管有令狀。於2021年6月2日，本席拒絕被告人的申請[5]。

6.  在2021年6月1日，被告人申請傳票，申請就該命令逾期提出上訴。於2021年8月17日[6]，林暫委法官拒絕被告人該申請。同時，為了貫徹該命令的目的，林暫委法官批准原告人的申請，把執行該命令的時間延展至新命令日期的6個月內，並命令被告人在7天內通知水務署及中華電力有限公司，結束或終止登記於被告人名下的帳戶，及聯絡原告人取回涉案土地內的兩把木梯。林暫委法官在判決書第6段中指出，該命令未能執行，並非是原告人過失所致。在判決書第7段中，林暫委法官亦提醒被告人：

「必須遵從法庭的命令及不能妨礙原告人執行該些命令，否則將有可能需要承擔法律後果(包括被控藐視法庭)。再者，他亦有可能需要承擔任何因他的不恰當行為而引起的支出及費用，這只會減少他在出售涉案土地後應得的餘款。」

本申請

7.  原告人在2021年11月22日存檔傳票，根據《高等法院條例》第25A條，要求法庭頒令，由原訟法庭提名的人簽立任何有關出售或轉讓該土地的轉易契、合約或其他文件，而相應簽立的轉易契、合約或其他文件所具有的效力，猶如其是由被告人簽立一樣（第1、2段）。原告人同時要求法庭命令“被告人向[原告人]交還其所管有有關該土地的業權文件（如有）”（第3段）。

8.  根據第二原告人的第四份誓章，在林暫委法官頒下2021年8月17日的判決後，原告人數次去信被告人，要求他就簽署有關出售讓該土地的地產代理協議，並確認會否同意簽署稍後的臨時買賣合約，但不獲被告人回覆。第二原告人亦說，原告人曾收到數個潛在買家的要約，故安排出售該土地的事宜有逼切性。

9.  被告人並無存檔誓章回應。

10.  被告人口頭陳詞時稱，原告人律師在2021年9月1日的信件中提及並要求他簽的，是美聯物業的協議，但隨函附上的卻是中原物業的協議。他亦指出，原告人律師要求他簽的地產代理協議有效期均超逾林暫委法官就執行該命令延展的新日期。

11.  原告人律師2021年9月1日的信件明顯地只涉打字錯誤，若被告人有意簽署相關文件，可要求澄清，他卻沒有。再者，原告人律師在2021年9月6日再致函被告人，要求他簽署另外三份地產代理協議，他亦無回應。被告人亦無確認他會否同意簽署稍後的臨時買賣合約。

12.  就地產代理協議的有效期，若被告人在2021年9月同意簽署相關地產代理協議，該土地絕對有機會在新限期前完成，而若有需要，原告人亦可再申請延期。

13.  《高等法院條例》第25A條原文如下:

「藉原訟法庭的命令而簽立文書

(1)  凡原訟法庭作出一項判決或命令，指示某人簽立任何轉易契、合約或其他文件或背書任何可流轉票據，而 –

(a)  該人疏忽或拒絕遵從該項判決或命令；或

(b)  在經過合理的查詢後未能尋獲該人，

則原訟法庭可命令該轉易契、合約或其他文件由原訟法庭為此目的而提名的人簽立，或命令該可流轉票據由原訟法庭為此目的而提名的人背書，並可施加公正的條款及條件(如有的話)。

(2)  按照第(1)款簽立或背書的轉易契、合約、文件或票據，所具有的效力，猶如其是由原本被指示作簽立或背書的人簽立或背書者一樣。

(3)  本條不得視為削減原訟法庭藉扣押而針對任何疏忽或拒絕簽立或背書任何該等文書的人進行法律程序的權力。」

14.  林暫委法官已頒下該命令，而被告人明顯地拒絕遵從該命令。

15.  原告人的申請，符合《高等法院條例》第25A條訂明的條件 —— 亦見Ke Zunju v Ke Yonghe [2021] HKCFI 1955 第4–5段。

16.  基於相關的法庭及在本席席前的證據，本席批准原告人傳票第1和2段的申請，並提名原告人的代表律師楊偉年律師簽立相關文件；而為貫徹該命令的目的，本席同時把執行該命令的時間延展至本命令日期的6個月內。本席亦批准原告人傳票第5段，給予原告人提出申請的自由。

17.  就原告人在傳票第3段的申請（即是要求法庭命令“被告人向[原告人]交還其所管有有關該土地的業權文件（如有）”）：

(a)  原告人並無列明要求被告人交還甚麼文件；

(b)  馮大律師的書面陳詞全無觸及相關申請；

(c)  口頭陳詞時，馮大律師澄清相關申請是要求被告人交出其所管有有關該土地的業權文件；

(d)  相關的命令實質上是一項強制性禁令(mandatory injunction)，絕不可輕言頒發，原告人在現階段亦未提出足夠理據支持；

(e)  本席拒絕相關申請。

訟費

18.  被告人須支付原告人有關此傳票80% 的訟費，由聆案官按平常訴訟各方基準評核（除非雙方同意）。

第一及第二原告人：由蘇潔兒，唐淑萍律師行轉聘馮耀緯大律師代表

被告人：   無律師代表，親自出庭應訊

HCMP 2188/2017

[2021] HKCFI 2373

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

雜項案件2017年第2188號

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判 決 書

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引言

1.  本席於2020年8月11日頒下按《分劃條例》作出的命令 (“該命令”)，該命令的第1段指明涉案土地應在6個月內出售。然而，該命令至今仍未能完滿執行。

2.  本席現在需要處理的是：

(a)  被告人於2021年6月1日發出的傳票(“被告人的傳票”) ；

(b)  第一和第二原告人(合稱“原告人”)於2021年8月4日發出的傳票(“原告人的傳票”)。

被告人的傳票

3.  被告人申請逾期上訴該命令。按《高等法院規則》第59號命令第15條規則，本席可在上訴期限屆滿後延展期限。然而，上訴該命令的期限在2020年8月11日後的28天屆滿。被告人拖延了超過8 個月才申請逾期上訴，被告人亦沒有合理理由解釋為何延誤這麼久，這已構成充份理由拒絕他的申請。本席決定撤銷他的傳票。

原告人的傳票

4.  原告人申請：

(a)  把執行該命令的時間延展至新命令日期的6個月內；

(b)  指示被告人在7天內通知水務署及中華電力有限公司結束或終止登記於被告人名下的帳戶及聯絡原告人取回涉案土地內的兩把木梯，否則原告人可通知水務署及中華電力有限公司結束或終止登記於被告人名下的帳戶及棄置被告人的兩把木梯；

(c)  被告人需支付因他拒絕交出該土地的空置管有權而衍生的費用，從被告人在出售涉案土地後應得的餘款中扣除，該些費用包括：

(1)  永利行更新估值報告費用合共HK$8,000.00；

(2)  陳漢錕土地測量師行有限公司的測量及相關費用合共HK$37,300.00；

(3)  圍封該土地的費用合共HK$98,600.00；

(4)  法庭的執達主任的費用合共HK$1,117.90；及

(5)  原告人須支付給蘇潔儀，唐淑萍律師行的律師費合共HK$20,145.00。

5.  原告人解釋，自該命令頒下後，被告人一直拒絕交出該土地的空置管有權。原告人在2021年3月10日取得司法常務官批出的管有令狀，而法庭執達主任只是在2021年6月22日才把涉案土地的管有權交給原告人。然而，被告人至今仍未移除在該土地屬於他的兩把木梯，亦有證據顯示他嘗試妨礙原告人終止被告人名下的水電帳戶。原告人提供最新估值，顯示涉案土地的市價有所上升。

6.  本席接受該命令至今仍未能執行，並非是原告人過失所致。 無論如何，為了貫徹該命令的目的，給予原告人一段合理的額外時間來執行該命令是唯一合理及正確的處理方式。考慮到被告人過去不合作的態度，以及安排及完成出售涉案土地所需的實際程序，本席認為給予原告人多6個月的時間是合理的。

7.  為免再有延誤，本席同意有必要命令被告人在7天內通知水務署及中華電力有限公司結束或終止登記於被告人名下的帳戶及聯絡原告人取回涉案土地內的兩把木梯。本席亦藉此提醒被告人必須遵從法庭的命令及不能妨礙原告人執行該些命令，否則將有可能需要承擔法律後果(包括被控藐視法庭)。再者，他亦有可能需要承擔任何因他的不恰當行為而引起的支出及費用，這只會減少他在出售涉案土地後應得的餘款。

8.  本席亦同意被告人須承擔因他違反法庭命令拒絕交出涉䅁土地的空置管有權而產生的額外開支和費用。本席接納原告人提供有關上述開支和費用金額的單據等文件。然而，有關的執達主任費用和律師費，本席認為較合適的做法是在完成出售涉案土地後，原告人一併把所有用於執行該命令的該等費用交由聆案官評核(除非雙方同意)，然後再從被告人應得的份額中扣除。

結論

9.  本席撤銷被告人的傳票，被告人須支付原告人有關此傳票的訟費，由聆案官按平常訴訟各方基準評核(除非雙方同意)。

10.  本席同時按原告人的傳票作出命令，除了删除第3(4)，(5)段及在第3段後加以下新段“原告人在出售涉案土地後把所有用於執行該命令的法律費用及支出(包括但不限於原告人因被告人拒絕交出涉案土地的空置管有權而衍生的費用)交由聆案官評核(除非雙方同意)，然後從被告人應得的份額中扣除”。

HCMP 2188/2017

[2021] HKCFI 1647

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

雜項案件2017年第2188號

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判決書

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1.  就本案背景，詳見高等法院原訟法庭暫委法官林定國資深大律師（「林暫委法官」）於2020年8月11日[1]及2021年3月2日[2]頒下的判決書。

2.  第一和第二原告人（合稱「原告人」）根據香港法例第352章《分劃條例》第2及第6條（「該條例」），申請法庭命令出售有關土地（「該土地」）。被告人反對上述申請。經聆訴後，林暫委法官於2020年8月11日頒下命令，內容包括指令該土地須在六個月內根據該條例出售，及被告人須在28日內向原告人交出土地的空置管有權（「該命令」）。

3.  直至2021年6月1日，被告人一直未就該命令嘗試提出上訴，但卻拒絕遵從該命令。

4.  原告人在2021年3月10日發出管有令狀。

5.  被告人在2021年5月17日存檔傳票，要求暫緩執行管有令狀。

6.  在2021年6月1日，被告人申請傳票，申請就該命令逾期提出上訴。傳票尚未存檔，將會排期在林暫委法官席前聆訊。

暫緩執行管有令狀

7.  被告人在2021年5月17日存檔誓詞，提出以下3項事實或理由作支持。

8.  被告人稱他為相關土地的註冊業主，未售予任何人，法庭亦沒頒令他的權益歸原告人。

9.  被告人是相關土地的註冊業主是不爭的事實，但不代表他可不遵從該命令，亦不構成任何理由，支持他申請押後執行管有令狀。

10.  第二，被告人稱他有權享用該土地，但他與原告人分權共有該土地，原告人同時有權根據《分割條例》要求出售該土地，而林暫委法官亦已頒下該命令。被告人就該土地擁有的權益不構成押後執行管有令狀理由。

11.  被告人另稱“兩原告人未有過任何書面或口頭承諾被告人可任意損毀在該土地上的財物或承擔第三者賠償責任”。

12.  這段的意思並不清晣。但如劉大律師陳詞說，並沒有理由或證據質疑執達吏的經驗和依法執行管有令狀的能力。

13.  本席拒絕被告人的申請。

限制提出申請令

14.  另外，原告人向法庭申請，要求向被告人頒佈限制提出申請令。

15.  本席已考慮Ng Yat Chi v Max Share Ltd & Another [2005] 8 HKCFAR 1.

16.  根據Ng Yat Chi 法庭可向“無理纏擾的訴訟人”頒佈限制提出申請令。

17.  “無理纏擾的訴訟人”指經常濫用法庭程序的人。

18.  被告人早前曾提出兩個申請。一個關於本案（主要涉及訟費及告示的張貼）[3]；另一個關於DCCJ 131/2014（要求獲准逾期上訴）[4]。

19.  該兩個申請在兩個不同的案件提出，亦涉及不同的範疇。

20.  雖然法庭撤銷該兩個申請，但沒指出有關申請為濫用法庭程序。

21.  本申請涉及管有令狀，亦涉及不同範疇。

22.  本席認為被告人的申請雖均理據薄弱，但整體上暫未構成經常濫用法庭程序。本席強調，在考慮本申請時，本席須平被告人向法院申訴的憲法權利。

23.  本席拒絕原告人的申請。

訟費

24.  因本席拒絕原告及被告人的申請，本席認為公平的做法是不作訟費命令。

HCMP 2188/2017

[2021] HKCFI 501

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

雜項案件2017年第2188號

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判 決 書

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引言

1.  本席於2020年8月11日頒下命令，包括根據《分割條例》須在六個月內出售涉案有關土地， 被告人須在二十八日內向原告人交出土地的空置管有權；而被告人須支付第一及第二原告人本訴訟的訟費，除非雙方同意，數額由聆案官評核；本席同時給予各方提出申請的自由。

2.  在2021年1月13日，被告人發出傳票，提出三項申請。在同日，他呈交了一份非宗教式誓詞支持他的申請。

申請一

3.  首先，被告人申請原告人在有效完全執行所有命令之前不可展開任何訟費評定程序。

4.  基於上述訟費命令，原告人於2020年12月14日根據《高等法院規則》第62號命令第21條規則，發出展開訟費評定通知書及提交訟費單。

5.  上述訟費命令已生效，涉及的是2020年8月11日或以前的訟費，原告人有權執行此命令。即使出售涉案土地的命令尚未執行，亦完全不影響原告人執行該訟費命令的權利。被告人的申請缺乏法律根據，本席拒絕申請。

申請二

6.  其次，被告人申請在2021年2月12日之後，原告人未能完全有效執行所有命令，則訟費由原告人支付給被告人。

7.  如上述，原告人有權執行已頒下的訟費命令。由於涉案土地未能在上述命令六個月內出售 (即在2021年2月11日前)，各方均可及應該根據本席給予提出申請的自由，申請延期甚至修改命令內出售涉案土地的條件。然而，各方並未就此提出申請。假如有該等申請的話，有關申請的訟費當然需留待處理該申請時一併處理。被告人的申請缺乏理據，本席拒絕申請。

申請三

8.  最後，被告人申請 (a) 宣佈被告人的土地歸屬權及使用權未被法庭剝奪；(b) 命令原告人移除示眾式展示或張貼並採取足夠設施以免被告人的形象及私隱被損害，並保留被告人追究權利。

9.  被告人未有就本席之前作出的命令提出上訴，被告人不能嘗試以另類方式推翻上述命令。而原告人張貼的通告，只是通知被告人須於2020年10月7日前遷出涉案土地，否則原告人將根據本席之前的命令 (即被告人須在2020年8月11日的二十八日內向原告人交出涉案土地的空置管有權) 收回涉案土地。本席看不到該通告有任何不妥當或違反被告人法律權益的情況。本席拒絕被告人的申請。

結論

10.  在聆訊時，被告人指要求他在限期內交出土地不合理，而即使出買土地後他可分得的款項亦不足夠購買在附近面積與他現時佔有土地相若的另一塊地。他不滿意本席去年作出的上述命令，表示準備上訴。十分明顯，被告人不瞭解他的法律責任及權利。本席強烈勸喻他盡快尋求合適法律意見。另一方面，原告人亦應及早考慮如何處理至今尚未能執行本席去年作出的命令所引申的問題。

11.  基於以上原因，本席拒絕被告人傳票所有申請；而他亦須支付原告人有關本傳票的訟費，除非雙方同意，數額由聆案官按平常訴訟各方基準評核。

HCMP 2188/2017

[2020] HKCFI 1914

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院雜項案件2017年第2188號

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有關

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判案書

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前言

1.  本案是第一和第二原告人（合稱『原告人』）根據香港法例第352章《分劃條例》第2及第6條（『該條例』）提出的申請。原告人請求法庭命令出售的土地地段為：丈量約份第121約地段第1056號F分段餘段、地段第1057號C分段、地段第1058號B分段、地段第1059號B分段、地段第1060號B分段、地段第1061號B分段、地段第1063號A分段及地段第1064號B分段（合稱『該土地』）。被告人反對上述申請。

2.  本席已考慮雙方就此案呈交的誓章和原告人大律師的口頭及書面陳詞。雖然被告人沒有法律代表，但本席亦已考慮被告人在聆訴當天呈交的書面陳詞及所作的口頭陳詞。

案情

3.  原告人和被告人為堂兄弟，三人均為該土地的註冊擁有人。該土地的實際權益是由原告人和被告人三人以分權共有(tenants in common) 方式持有，每人持有均等業權(即每人擁有1/3權益）。

4.  該土地位於元朗沙井路。該土地由不同地段的分段組成，總面積約20，758平方呎。該土地被其他建有各種鄉屋和中密度住宅的土地包圍。

5.  該土地上有兩幢房屋。其中一幢屬於第一原告人，而另一幢房屋（『該房屋』）則由第二原告人和被告人佔用。

6.  該房屋大約在60年前建成，大致上不適宜居住。該房屋有兩個房間，其中一個由被告人佔用，另一個則由第二原告人擁有，僅作存儲物品之用。由於日久失修，部分屋頂已經倒塌，以致部分結構沒有遮蓋。

7.  原告人與被告人皆非現居在該土地。

8.  自2015年起，第一和第二原告人曾分別及多次收到元朗地政處（『地政處』）的信件，內容關於有人投訴種植在該土地上的樹木可能滋擾及危害公眾。地政處經視察該土地，確認樹木位於該土地上，敦促原告人評估樹木有否對任何人（包括公眾）造成傷害或損害的風險。雖然原告人多次尋求被告人的合作處理及解決相關問題.，但被告人不願合作而且曾因驚動警方而令原告人安排清理雜草的志願者被迫終止。被告人否認不合作。無論如何，上述問題倘沒有悉善處理。

9.  鑑於上述情況，該土地整體上處於失修狀態。再者，如該土地上欠缺打理的樹木引致第三方人身或財物受損，各方均有承擔有關法律責任的風險。

法律原則

10.  法庭命令出售該土地的酌情權來自該條例第2條：

“除本條例另有規定外，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可 ——

(a) 根據第4條作出將該財產分劃的命令；

(b) 根據第6條作出將該財產出售的命令；或

(c) 拒絕作出任何命令。”

11.  該條例第2條賦予法院酌情權，按個別情況，選擇運用三項權力之一（見Poon Jong-sau & Others v Poon Wing-kong & Others [1980] HKLR 662 at 670）。

12.  該條例的第6條清楚訂明法庭在考慮是否命令出售任何土地時應考慮的因素和法例賦予法庭的其他權力：

“(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 ——

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。

(2) 即使任何有權益的人有異議或無行為能力，法院仍可行使其根據第(1)款而有的權力。

(3) (a) 在不損害第(1)款的規定的原則下，如任何對該財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，而非將該財產分劃的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售命令的法律程序一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令。

(b) 如其他有權益的人給予承諾，則法院可命令將該名申請出售命令的人所擁有的權益，按法院認為適合的方式而進行估值。

(4) 法院根據第(1)款或第(3)款作出命令時，可指示將出售所得的收益分發，並作出一切所需或適當的其他相應指示。

(5) 在根據本條進行的出售中，法院可容許任何對該財產有權益的人在出售時進行競投，但須按法院就下述各情況而認為合理的條款進行競投 ——

(a) 未有繳付按金；或

(b) 將購款或其任何部分抵銷或記帳而非按實數支付；或

(c) 任何其他事宜。”

13.  在Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825第16-17段，時任特委法官的霍兆剛資深大律師裁定，法庭只會在以下兩種情況下才會拒絕作出任何命令：(a) 訴訟各方的最大利益是繼續共同擁有該財產；或 (b) 事實顯示作出將該財產分劃或出售的命令將使其中一方陷入重大困境。

14.  該案例的第18-19段亦確立以下法律原則：

(a)  分權共有人享有基本權利擺脫自己受分權共有的束縳，如他並沒有其他補救措施，有權要求分劃或出售土地。

(b)  當作出分劃土地的命令並不可行時，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服 (舉證責任在於反對一方) 這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成重大困境。

(c)  出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言所決定；這問題必須由法庭客觀地作出裁決。

15.  法庭考慮出售土地的命令是否會對其中一方造成重大困境時，須考慮金錢上和實際上的利益或損害（見Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825第107-108段）。

16.  高等法院原訟庭林雲浩法官在Re Lau Hiu Tuen， bankrupt （HCB 8430/2006，判案書日期：2006年8月20日）第21段就上述法律原則作進一步的闡述。他指法庭一般不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售物業對所有業主有利，即出售物業的命令會損害所有業主；或者將土地出售會對其中一個業主造成重大困境。

17.  本席將按以上法律原則處理本案。

分析

18.  由於被告人拒絕合作，原告人相信出售該土地最符合與訟雙方共三人的最佳利益。由於三人年事已高，根本沒有時間、精力和資源妥善管理該土地。此外，如果因該土地上的樹木對鄰近的土地或公眾造成任何損害，原告人和被告人或須承擔各人無法承受的法律責任。基於上述理由，原告人向法庭提出出售該土地的申請。原告人作為分權共有人享有基本權利擺脫自己受分權共有的束縳，除了分劃或出售該土地，本席看不到有其他可行補救措施。雙方的主要爭議點是分劃土地的命令是否可行。

19.  原告人委託的測量師永利行評值顧問有限公司在日期為2017年8月25日的報告中第28段指出，分劃土地不單將使該土地的發展潛力受損，而且實際上要將該土地分為三等份會令唯一的入口變得狹窄：

“根據地段的實際情況，地段是屬於甲類地。這些地段形狀不規則。只有地段1056號F段的餘段能通往到沙井道，其他地段則沒有車輛通道，甚至無法進入。緊接沙井路的街面狹窄。如果平均地分劃為三幅土地，每幅土地在沙井路上都有相同的街道面積，則街道的臨街面將會更窄，令這些地段的設計不靈活，發展潛力受損，結果令其市場價值大大降低。基於以上原因，最佳做法是把該物業作一幅土地來處理，以發揮最佳的發展潛力和最高的市場價值。”

20.  被告人在他的第三份非宗教式誓詞提出土地分割建議，並附上手繪圖，並指出分劃後各部份可各自有出入口進出沙井路。但被告人並非一名專業的測量師，他所表達的分劃方式粗疏及含糊不清。

21.  原告人的測量師在日期為2018年10月24日的報告作出以下補充意見：

“根據現行城市規劃，該土地可建４層高住宅，另加一層停車場。因此，要充分發展該土地，就必須提供一定數量停車位。若該土地被分割為三份後，再獨立發展，則必須同時設置三個汽車出入口。由於該土地的形狀較窄較深，而只有面向沙井路的一端才可作汽車出入口之用。因此，從道路設計上，運輸署未必批准。另外，由於該土地面積不算大，分割後會嚴重影響整體的設計靈活性及實用率。因此，若強行將該土地分割，會阻礙其整體發展的空間，從而影響土地價值。很明顯黃先生在分割時並沒有充分考慮分割後三等分的面積是否公平、相同及其經濟價值是否相同。”

22.  在書面及口頭陳詞中，被告人只是重申及堅持分劃該土地在技術上絕對可行。但他無法提出任何實際上可行的分劃方案，亦無法提出理據反駁原告人測量師上述意見。基於以上原因，本席認同分劃土地的命令並不可行。

23.  按本席在聆訴時的指示，原告人的測量師呈交了一份日期為2020年7月7日的現今市值估價報告，認為該土地現今市值為HK$25,100,000。按此計算，在出售該土地後，三名業主應可各自分得约不少於HK$7,000,000。被告人在書面陳詞中同意現時該土地確是仍處於失修狀態。由於分劃不可行，如讓現狀持續，不單所有業主無法有意義善用該土地，亦會令各業主須承受因該土地日久失修而引致越來越大的法律風險。本席認為出售該土地將會對所有共同擁有人有利；反之，客觀上，拒絕出售該土地對所有業主均不利。

24.  被告人並非居於該土地。在書面陳詞中，他只是說差不多每星期都回該土地最少一次。本席亦理解，他可能有主觀感情因素，不希望出售該土地。然而，沒有客觀證據支持出售該土地將會對他帶來無論在財政上或實際上的重大困境。

25.  综觀以上所有原因，並按上述適用法律原則，本席認為應出售該土地。

結論

26.  故此，本席決定批淮原告人的申請。本席同意按原告人書面陳詞第33段的建議作出相關命令，除了以下修訂:

(a) 第2(1) 段改為 “最低售價不少於HK$25,100,000的95%”;

(b) 删除第5段；

(c) 第6段改為 “被告人須支付本訴訟的訟費，除非雙方同意，數額由聆案官評核。