LDPD 2350/2017
[2018] HKLdT 75
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2017年第2350宗
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| TOP WINNER PROPERTIES LIMITED | 申請人 |
| | 及 | |
| SO MA KAM (蘇馬金) | 第一答辯人 |
| 楊足香 | 第二答辯人 |
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| 聆訊日期: | 2018年8月16日 |
| 判決書日期: | 2018年9月20日 |
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判決書
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1. 這是第一答辯人 (『蘇先生』) 的申請，要求擱置本審裁處在2018年1月2日頒下的無抗辯得直令 (『該判令』) 。
背景事實
2. 申請人與蘇先生在2015年9月20日簽立了書面租約 (『該租約』) ，蘇先生承租了『Lot No.1650 in D.D.76 Fanling N.T.地段，又稱新界粉嶺簡頭村46號的上蓋物業及/或構築物』(『該地段』)，該租約的條款包括：
一) 承租的是該地段的B區及可同時使用C區 (相關範圍在該租約內詳述) (該租約第1條) (『涉案單位』)；
二) 『...若租客事先獲得業主的書面同意，租客可以給楊足香…及楊足香的直係親屬及兒子居住…上述人仕也自動受本合約約束。若本合約終止時，有關人仕及其他人仕即自動即時無條件遷離該地段B區及C區』(該租約第3條)；
三) 租期由2015年9月1日至2017年8月31日止，每月租金 $1,000 (該租約第4條); 及
四) 『…在租約期內，業主可以不少於一個月書面通知…終止本合約，終止合約通知書寄出給租客的最後通訊地址後的兩天，租客被視為收妥』(該租約第4條)。
3. 蘇先生在該租約上提供的地址，為位於大埔桃源洞村的一個地址 (『桃源洞地址』) 。
4. 申請人在2017年12月4日向本審裁處提出申請，以蘇先生拖欠從2017年11月1日開始的租金為由，要求收樓令。申請人代表楊先生 (『楊先生』) 在2017年12月6日存檔了送達文件的誓章 (『表格30』)，確認已將本案的申請通知書副本，分別投進涉案單位及桃源洞地址的信箱內，亦在涉案單位的顯眼處或入口，連續三天張貼了申請通知書的副本。
5. 在蘇先生沒有提交任何反對通知書的情況下，本審裁處在2018年1月2日頒下了該判令，除頒下收樓令外，亦頒令蘇先生須繳付申請人, 由2017年11月1日至交回物業空置管有權為止的欠租/中間收益、2017年2月15日至10月17日的電費及案中的訟費，亦給予了蘇先生依據高等法院條例第21F條的濟助。
6. 蘇先生在2018年1月16日提出了非正審申請書 ，要求擱置該判令。案件在本審裁處的吳成員席前處理，在2018年2月27日的聆訊上，在蘇先生確認他不再是租客，也沒有佔用涉案單位的情況下，吳成員頒令申請人可收回涉案單位的管有權，而案件再押後讓雙方提交誓章。在蘇先生的申請押後期間，第二答辯人 (『楊女士』) 以佔用人身份，申請加入為本案的答辯人，在2018年5月10日的聆訊上，吳成員滿意楊女士的申索存在獨立於該租約的佔用，及存在可爭拗的事實，故此批准楊女士加入為答辯人及存檔反對通知書。雖然吳成員在其判令中並未明言，但楊先生及代表楊女士的陳大律師也沒有爭議，吳成員容許楊女士在本案中存檔反對通知書，及就案件提出抗辯，就楊女士而言邏輯上應已擱置了該判令。本席在聽取了2018年5月10日的聆訊錄音後，也認同此一說法。
7. 在本聆訊中，代表蘇先生的陳大律師確認，蘇先生並不要求擱置該判令中的收樓令，只對該判令中就欠租、電費及訟費的命令要求擱置。
擱置判令的法律原則
8. 按確立的法律原則，法庭須考慮下列因素，以決定是否應將該判令擱置，讓蘇先生就被擱置的部分從新提出抗辯：
(i) 該判令是否合乎法院規則的裁決 (regular judgment);如屬不合乎法院規則的裁決 (irregular judgment), 則該判令必須擱置；及
(ii) 如該判令為合乎法院規則的裁決, 則法庭需要考慮答辯人所提出的抗辯理由，是否具有真實成功的機會 (defence with a real prospect of success) 。
該判令是否合乎法院規則的裁決
9. 蘇先生指稱，他本人從沒居住在涉案單位內，故此任何派送到該地段地址或涉案單位信箱的文件，他不可能收到或會知悉，而桃源洞地址雖然是其住所，但因工作關係他不能每天返回居所，故此他只在2018年1月12日，才在桃源洞地址收到由審裁處發出，有關該判令的信件。申請人將本案的申請通知書派送至上述的兩個地方，也不可以視作合乎法院規則的送達。
10. 土地審裁處規則第7(1)(b)(v)條規定：
『7．送達方法
(1) 須向任何人送達的文件可用以下方式完成送達—
(a) …
(b) 如該人並無律師代表，則—
(i) …
(ii) …
(iii) …
(iii) …
(iv)如並無呈報任何送達地址而該人在香港的最後為人所知或慣常居住…的地點設有信箱，可將密封於註明由該人收件的信封內的該文件，投入該信箱內』。
11. 另外，土地審裁處規則第7A條規定：
『7A. 送達要求作出收回管有命令的申請通知書的附加規定
任何要求作出收回管有任何處所命令的申請人，在向司法常務官提交要求收回處所的管有的申請通知書後，須在切實可行的範圍內盡快將一份該通知書的副本張貼在該處所的顯眼處或入口。』
12. 根據表格30的內容，申請人在發出申請通知書後，已將相關文件投入涉案單位及桃源洞地址的信箱，及在該地段門外連續張貼了三天。這是合乎了土地審裁處規則第7(1)(b)(v)條及第7A條就文件送達的規定。即使蘇先生曾在2018年1月16日的誓章中，質疑申請人代表是否確曾作出所聲稱桃源洞地址的派送，但蘇先生並無提出任何實質證供支持此一說法，在舉證未有收到相關文件的責任在蘇先生身上的大前題下，本席接納申請人代表在表格30內經宣誓下的證供。
13. 蘇先生指稱他本人不是住在涉案單位，因而未能得知，申請人已將申請通知書，送達至涉案單位或該地段的說法，本席認為不能置信。並無爭議的事實，佔用涉案單位的楊女士是蘇先生的朋友，根據該租約的內容，蘇先生在作為業主的申請人同意下，才讓楊女士使用涉案單位及居住在涉案單位內，楊女士不可能沒有收到或看到在涉案單位信箱內或入口張貼的相關法庭文件，而在收到或看到後，不可能沒有告知蘇先生。本席認為，申請人將本案的申請通知書投入涉案單位的信箱及張貼在門外，蘇先生必定能透過楊女士得悉申請通知書已送達涉案單位的事實。
14. 而即使蘇先生並未知悉派送至涉案單位的文件，投進桃源洞地址信箱的文件，絕對符合了送達的規定。蘇先生也不否認這是其通訊地址，他本人不是每天返回桃源洞單位是他的問題，事實上由審裁處寄出的有關該判令的信件，蘇先生也在桃源洞地址收到，桃源洞地址明顯是可成功送達予蘇先生的地址，有關本案的申請通知書已投進桃源洞地址的信箱，完全是符合法院規則的送達。
15. 蘇先生又指稱，他在2017年12月14日曾與申請人的代表楊先生會面，更提出願意清繳由2017年11月至2018年1月的租金，但楊先生拒絕接受。清繳租金的建議再次在2017年12月31日以whatsapp訊息向楊先生提出，但楊先生從未提及已在2017年12月4日提出了本案的申請通知書。本席認為即使蘇先生所言屬實，也不能視作申請人未有符合法院規則送達本案的申請通知書，法例上並無任何條文規定，申請人須在會面時或以訊息向蘇先生交代已提出收樓申請的事實。
16. 本席裁斷該判令為一合乎法院規則的裁決。
具有真實成功機會的抗辯理由
17. 就本案的申請，蘇先生提出了以下的抗辯理由：
一) 該租約涉及寮屋的租賃，屬不合法的租約，申請人無權追討欠租/中間收益；
二) 欠租只應計算至2017年12月1日，其後的租金責任應由楊女士負責；及
三) 就電費的計算並不清晰。
不合法租約
18. 代表蘇先生的陳大律師指稱，涉案單位位處的該地段，為已批租農地，該租約將農地用途改成了居住用途，農地上的建築物用料改變了也拓展了，均違反了《土地 (雜項條文) 條例》(香港法例第28章) (『該條例』) 第12條的規定, 寮屋政策下容忍了農地上的建築物，形同給予了特許(licence) / 准許(permit)，而寮屋的管制目的是保障大眾的利益 (for the benefit of the public at large), 如容讓寮屋在沒有補地價的情況下租出，間接令政府亦即令社會有所損失 (Fung Siu Kam & Ors v Lo Shun Cheung [1984] HKC 107 第111頁 D-G)，故此申請人不能基於非法簽立的該租約，向答辯人追討欠租/中間收益。
19. 高等法院上訴法庭法官楊振權 (當時官階) 在梁偉志訴梁麗貞[2010] 2 HKLRD 812的判案書第18段指出，『違反土地契諾不會令出租或分租土地合約非法的法律原則在多宗例案已獲確立』，故此，純然因為出租涉案單位作居所並不符合地契的規定，不會令該合約變得無効。而在同一案例中，楊法官亦在第22段指出，『業主犯有違法出租行為，會否令他無權收取協議租金，看情況而定』，這便涉及陳大律師依仗的該條例第12條的詮釋。
20. 該地段為已批租土地，是不爭的事實。從蘇先生在其誓章中提交，由地政總署發出沒有標示日期的信件 (證物1-SMK-8) 中可見，該地段上的涉案單位，為『1982年寮屋普查中獲登記的寮屋 (『已登記構築物』)』，即政府在寮屋政策下容忍獲得暫准存在的構築物。
21. 該條例第12條的條文內容為：
『12. 拆掉不合法構築物
(1) 如—
(a) …
(b) 有構築物在已批租土地…上，而該構築物憑藉政府租契或許可證的契諾、條件或規定只限作農業用途者—
(i) 正被用作其他用途，而違反上述契諾、條件或規定；及
(ii) 該其他用途，並未在《1979年官地(修訂)條例》(Crown Land (Amendment) Ordinance 1979) (1979年第56號) 實施當日前，得到當局授予的任何准許所授權，亦未有見諸當局在該日之前所作的任何測量或紀錄中，
則當局可藉向承租人或持證人送達書面通知，並可在 通知內指明日期，飭令承租人或持證人在該日期前—
(i) …；
(ii) (如屬 (b) 段適用的情況) 停止該用途，又如當局認為適當，亦可飭令將該構築物回復至可作農業用途。』
22. 高等法院上訴法庭在Yip Alice & Ors v Wong Shun, CACV 239/2002 (無彙報的案例，日期為2003年5月30日) 一案中闡釋, 根據現行法例的規定, 純粹佔用政府未批租的土地 (該條例第4條) 本身並未違法, 除非政府當局已根據該條例第6(1) 條張貼通知, 飭令佔用者在通知內指明的日期前停止佔用該土地, 而該佔用者在無合理辯解下，未有遵照該通知仍佔用該未批租土地 (見該條例第6(4) 條)。本席認為即使此案例中所涉法律條文並非該條例中的第12條，但相關的判決可作借鑑。相關部分(§§15-19)抄錄如下：
『15. A contract may be rendered unenforceable by statute where the statute on its true construction deprives one or both of the parties of their civil remedies under the contract in addition to, or instead of, imposing a penalty upon them. That is a question of construction. See Chitty on Contract 28th Ed. at 17-140. It may arise in the context of the formation of the contract or in the context of its performance. If the formation of the contract is prohibited by statute, neither party may enforce it. See Vol 9 (1), Halsbury’s Laws of England, 4th Ed. (Reissue) at para 870…
16. Be that as it may, on the facts of the present case, the issue is whether as a matter of statutory construction, the effect of section 4 is to deprive parties of their civil remedies where the contract or its performance necessarily implicates an infringement of the section. One has to turn to the Ordinance itself to ascertain the legislative intent. Section 4 of the Ordinance comes under the heading “Occupation of unleased land” but it appears to be silent as to the effect of its contravention, whilst section 6 comes under the heading “Unlawful occupation of unleased land”. Plainly the two sections must be read together when ascertaining the legislative intent. When read together, the statutory scheme which emerges is that whilst there is a general ‘injunction’ or ‘prohibition’ against the occupation of unleased land without a licence etc., such occupation does not become unlawful under the Ordinance (as distinct from the common law) unless and until a notice issued under section 6 (1) is not complied with. In other words, the Ordinance imposes no penalty on a person who contravenes section 4 but who ceases to occupy the land within the period specified in a notice issued under section 6 (1). The occupation of unleased land is only rendered ‘unlawful’ by such a person failing to cease occupation within the period of the notice. Section 6 was not mentioned at all by Huggins VP in Fung Siu Kam. Furthermore, it should not be overlooked that the issuance of a section 6 notice is discretionary rather than mandatory. In these circumstances, having regard to the statutory scheme, it could hardly have been intended that where a contract or its performance involves a contravention of section 4, the parties should be deprived of their civil remedies.
17. Moreover, there are considerable difficulties with the defendant’s interpretation of section 4 to the effect that any “occupation” of unleased land would be unlawful and illegal, and rendering any agreement to do so unenforceable. Not only would such an interpretation sit uncomfortably with section 6, if correct, it is not apparent how it would ever be possible for a person to acquire title by adverse possession against the Government under section 7 (1) of the Limitation Ordinance, Cap.347. That section bars recovery of possession by the Government after the expiration of 60 years from the date on which the right of action accrued. By definition, a person who seeks to rely on section 7 (1) of Cap.347 must necessarily have contravened section 4 of the Ordinance. To adopt the defendant’s interpretation would effectively ‘repeal’ section 7 (1) by a side wind, a result that plainly could not have been intended and should be avoided in the absence of any express provision. If section 7 (1) is not to be rendered otiose, it must follow that the legislature could not have intended that a contract or the performance of which implicates a contravention of section 4 of the Ordinance be made void.
18. The appropriate question to ask is whether it would be contrary to public policy to enforce the management agreement, having regard to the Ordinance and the evils against which it was intended to guard and the circumstances in which the contract was made and to be performed. See Chitty on Contracts 28th Ed at para 17-144. One important element of public policy is that stated by Lord Wright in Vita Food Products Inc. v Unus Shipping Co. Ltd. [1939] AC 277 at 293:
“Nor must it be forgotten that the rule by which contracts not expressly forbidden by statute or declared to be void are in proper cases nullified for disobedience to a statute is a rule of public policy only, and public policy understood in a wider sense may at times be better served by refusing to nullify a bargain save on serious and sufficient grounds.”
19. On the question of statutory interpretation, as Lord Simonds stated in Cutler v Wandsworth Stadium Ltd [1949] AC 398 at 407:
“The only rule which in all circumstances is valid is that the answer must depend on a consideration of the whole Act and the circumstances, including the pre-existing law, in which it was enacted.”
In ascertaining the legislative intent behind section 4, one has to read that together with all relevant provisions of the Ordinance, in particular, section 6 and bearing in mind the difference between that regime and the old regime, i.e. section 10 of the Summary Offences Ordinance. Adopting that approach, the occupation of unleased land of itself is plainly not ‘unlawful’ for the purposes of the Ordinance although a civil action for trespass may be maintainable against the person occupying the land at the suit of the Crown/Government as a result. As a matter of construction, I see nothing in the Ordinance that requires depriving parties of their civil remedies in relation to the making or performance of a contract such as the management agreement, albeit that it can only be performed by occupying unleased land.”
23. 該條例第IV部的條文，標題是處理就違反政府租契及許可證的簡易糾正辦法，當中包括上文引述的第12條 (見上文§21)。與未批租土地的佔用條文大致一樣，在整個第IV部份中，也沒有任何條文規定, 違反地契規定的使用目的屬不合法行為，唯一是在根據第12(1)條發出了通知下而沒有遵行，才令當局有權採取行動拆卸構築物(第12(2)條)，而並非剝奪任何佔用人的權利；第IV部份中也沒有任何條文，禁止在違反地契使用條款下簽立任何合約，在這情況下，本席並不認同陳大律師所指稱，該租約屬不合法的租約。
24. 再者，誠如上文所指，涉案單位為已登記構築物，即政府在寮屋政策下容忍獲得暫准存在的構築物，香港政府的相關部門明顯是對涉案單位的存在是知悉的，對這違反地契的情況，也採取了容忍的態度，也沒有就違反使用用途採取任何行動。
25. 根據地政總署發出的寮屋管制政策小冊子，1982年寮屋登記後，不論在政府土地或私人農地上，均不可違規擴建寮屋及搭建新的寮屋。 已登記寮屋獲暫准存在，但位置、尺寸、建築物料和用途，須與1982年寮屋登記的記錄相符，直至因發展計劃、安全或環境理由而清拆，或直至自然流失而被取締。已登記寮屋准予修葺，而位於新界的已登記住用寮屋，則准予使用臨時建築物料重建，但必須事先獲得政府批准。在1982年寮屋登記後搭建或重建的違規寮屋，以及違反寮屋管制政策的已登記寮屋，地政總署會採取執管行動，包括要求佔用人採取糾正工程、取消其寮屋登記編號及拆卸相關構築物。這些規定亦在該條例第IV部份反映了。本席並不認同陳大律師所指，寮屋政策下的容忍形同給予了特許/准許，即使真箇屬特許/准許，沒有任何證供顯示，這特許/准許條款中包括禁止租約的訂立；而在容忍了這些寮屋存在的安排下，根據現行的寮屋管制政策，根本不存在讓土地擁有人以補地價方式改變土地用途的做法，陳大律師建議的所謂公眾利益根本不存在。
26. 陳大律師依賴 Fung Siu Kam 一案作支持，唯從 Yip Alice 一案中可見，上訴庭對 Fung Siu Kam 一案中的裁決提出質疑，完全推翻了Fung Siu Kam 一案中就該條例第 4 條的裁決，亦指出判詞中並沒有考慮該條例第 6 條的條文，Yip Alice 案中裁斷，依據該條例的立法原意，該條例第 4 條並沒有令致任何牽涉違反第 4 條的合約變得無効 (§§17 & 26) 。本席認為，此一裁斷適用答辯一方依賴的該條例第 12 條的詮釋中。
27. 而就 Fung Siu Kam 一案中就公眾利益的考慮，誠如上訴庭在 Yip Alice 一案中指出，這應取決於相關的法律條文，是否存在禁止此等租約的立法目的 (§§26-29)。本席認為上訴法院就這方面的裁斷理由，同樣地也適用於本案中。寮屋的管制及該條例第IV部份，與該條例的第II部份類同，也只是為了給予香港政府在管理批租土地時，除民事濟助以外的簡易糾正辦法而已，對公眾利益完全沒有任何關係，相關的違反後果只在第 12(2) 條的條文中述明，而從沒提及會令致佔用該土地的任何人仕的權益受到影響。本席也看不到該租約如何令公眾利益受損，或第 12 條的條文是為了保障公眾利益的。
28. 本席認為，蘇先生一方提出的，因該租約屬違法而令致申請人無權向他追討欠租的說法，不可能存在任何具爭議性，或存在可真實成功的機會，故而不可能成為擱置申請的理據。
欠租的計算
29. 蘇先生在誓章中指稱，楊先生代表申請人在2017年10月31日向他發出了終止租約通知書，該租約在2017年11月30日終止了，故此即使蘇先生須為租金負責，也只應計算至2017年11月30日，因為他在2017年12月1日開始不再是租客，也沒有實際佔用涉案單位，如法庭接納楊女士所聲稱的權益，蘇先生沒有責任承擔涉案單位的租金/中間收益，而涉案單位由楊女士佔用，即使在這日期後仍要計算租金/中間收益，也應由楊女士負責。
30. 本案中楊女士提出的抗辯理由是，她在涉案單位的佔用是由該地段的註冊業主在2011年時准許的，註冊業主答應讓她在涉案單位居住至政府須清拆涉案單位為止。 吳成員在2018年5月10日的裁斷中，接納楊女士的說法存在一個獨立於該租約的權益，故而容讓楊女士加入為第二答辯人，及提出抗辯。
31. 本席認為，蘇先生在欠租方面的責任，與楊女士在涉案單位的權益是相關的，如楊女士能成功舉證，她在涉案單位的佔用不存在任何繳付租金的責任，則申請人無權向楊女士追討租金。
32. 而蘇先生繳付租金的責任源自該租約，該租約實際在何時終止?基於楊女士的權益，故而蘇先生是否已在該租約終止時，已可視作交還了涉案單位的空置管有權等等的問題，也因楊女士的權益而須作判定，以決定蘇先生在租金上的責任應計算至何時。
33. 本席認為蘇先生在欠租方面，由於楊女士的介入，存在真實成功機會的抗辯理據，相關欠租的命令應予以擱置。
電費的計算
34. 在該判令中，法庭頒令蘇先生須付申請人，由2017年2月15日至10月17日的電費。蘇先生在其誓章中指稱，在申請通知書中追討的電費為 $939, 但在該判令中卻變成 $491, 而質疑此電費欠款的計算方法。而根據楊女士告知，她曾在2017年5月22日支付了 $213電費。
35. 就電費的申索，本審裁處在處理申請人的無抗辯得直令申請時，曾要求申請人詳述電費申索的計算基礎，故此申請人在2017年12月27日以信件回覆本審裁處，詳列電費欠款的計算，當中亦交代了在申請通知書內錯誤計算了電費的數目，正確數字應為 $491。申請人提交的此信件，在本聆訊中已讓代表蘇先生的陳大律師查閱，在查閱後陳大律師表示沒有其他陳述，但仍堅持擱置此電費的判令。
36. 蘇先生只就電費的計算提出質疑，但卻未能指出任何實質指控，在申請人已向本審裁處提交了解釋的情況下，本席看不到任何可成功爭拗的理據，以支持就電費的申索應予擱置。
37. 本席認為就電費的申索所作出的判令，不應作擱置。
結論
38. 鑑於上文的裁斷，本席接納蘇先生就欠租的計算，因為取決於楊女士在涉案單位的權益，故此存在具有真實成功機會的抗辯理由，應予以擱置；而該判令中就訟費的命令，也應同時被擱置。
39. 就本案的後續處理，楊先生曾在本審訊中要求，就楊女士的反對通知書存檔回覆書，但本席認為這屬費時失事之舉，在本案中與訟各方已存檔了多份證人陳述書或誓章，交代自己或回應對方的案情，各方對案中所涉案情應已有充份理解，再容讓任何一方提交回覆書或進一步證供，只會令案件再度拖延，並非洽當的處理，相反地案件應儘快排期作審訊。
頒令
40. 本席頒令：
一) 擱置2018年1月2日判令中就欠租及訟費的判決；
二) 第一答辯人須在2018年10月5日或之前，存檔及派送就欠租申索的反對通知書；
三) 本擱置申請的訟費，歸於主訟案中；
四) 案件由排期主任在諮詢大律師日程下排期在本審裁處第5庭進行審訊，另排日期在審訊日期前21天作審前覆核；
五) 如無法庭許可，與訟各方不可存檔任何證供或文件；及
六) 第一答辯人的代表律師須為本案預備同意審訊文件冊，在審前覆核前7天存檔法庭及派送予其他與訟各方。
| 申請人： | 無律師代表，由楊漢強先生代表。 |
| 第一答辯人 ： | 由陳棠律師事務所轉聘陳嘉軒大律師代表。 |
| 第二答辯人 ： | 由尹楊律師事務所轉聘陳卓曦大律師代表。 |