范玉枝 對 駿科(亞洲)製藥有限公司
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LDPE 100/2017
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2017年第100宗
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| 范玉枝 | 申請人 | |
| 及 | ||
| 駿科(亞洲)製藥有限公司 | 答辯人 |
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| 主審審裁處成員: | 土地審裁處成員吳紹林 |
| 審訊日期: | 2017年11月13 - 16日及21日 |
| 判決書日期: | 2017年12月15日 |
判決書
背景
1. 本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 是以租約已完結，及答辯人 (租客) 欠租為理由，申請收回 Unit 2603, Man Shing Industrial Building, 307–311 Castle Peak Road, Kwai Chung, New Territories (“涉案處所”) 的空置管有權。申請人亦申索欠租、中間收益及水電費。
2. 答辯人則以沒有欠租，及答辯人已早於租約完結時已交回涉案處所，或交替地由於申請人造成交收失敗，答辯人可被認定為已於租約完結時已交回涉案處所為抗辯理由。答辯人亦以申請人未能証明答辯人須負責被申索的水電費下，反對水電費的申索。答辯人也呈述，在申請人不合理地延遲提出申請下，審裁處須撤銷本案的申請。
3. 雙方不爭議雙方曾簽訂書面租約，租期由2013年10月16日起，為期2年至2015年10月15日，每月租金6,787元，申請人另收取差餉、地租及管理費代答辯人繳付費用 ("該租約")。雙方於2017年2月24日過堂聆訊時同意，『無論如何及不損雙方權益下，雙方同意申請人可於今天取回涉案處所的空置管有權』，雙方也於審訊時同意答辯人沒有欠租。
4. 雙方爭議的事項如下：
(1) 申請人的收樓申請會否因申請人延遲提出而須剔除？
(2) 答辯人是否於該租約之租期完結日，即2015年10月15日，已交還涉案處所的空置管有權予申請人？
(3) 答辯人是否於該租約之租期完結日後，直至2017年2月24日過堂聆訊，仍佔用涉案處所？
(4) 申請人是否能証明申請人的水電費申索有效？
(5) 申請人是否能証明申請人可收取中間收益？及如答辯人須支付中間收益，應如何計算中間收益？
申請人的案情
5. 申請人於2017年1月23日提出收樓申請；於2017年2月9日修改申請通知書；及於2017年4月20日提供申請的進一步詳情。申請人曾存檔3份証人陳述書，包括申請人代表鄭介中 (“鄭先生”) 、鄭先生的太太霍惠宗 (“霍女士”)、 及涉案大廈物業管理公司的前主管曾肇堅 (“曾先生”) 的証人陳述書，而由於曾先生於審訊前表示不願意出席審訊，申請人以証人傳票傳召曾先生出庭作供。鄭先生是申請人的兒子，他一直代表申請人處理涉案處所的租務事宜。
6. 申請人也曾以証人傳票傳召2位涉案大廈物業管理公司的管理員、1位建築顧問公司的職員、及2位答辯人代表歐陽兆 (“歐陽先生”) 和馬文龍 (“馬先生”) 。雖然執達主任成功派送証人傳票予2位管理員，他們沒有出席審訊，而証人傳票未能成功送達那位建築顧問公司的職員。無論如何，申請人於審訊確認審訊不須等待這3位人士。另外，2位答辯人代表正是答辯人的自願証人，答辯人曾存檔他們的証人陳述書。
7. 鄭先生陳述，他於該租約完結前已聯絡歐陽先生商議續租事宜，但雙方未能達成共識，因此申請人於2015年10月15日前後以信件及WhatsApp通知答辯人，答辯人須於該租約之完結日交還涉案處所，而如果答辯人未能準時交樓，答辯人須支付使用費每月12,355元。該租約完結日後，雙方仍有以信件、電郵或WhatsApp聯絡，申請人曾多次詢問答辯人何時可交回渉案處所，要求答辯人交付電費及佔用費，而答辯人從沒表示不繼續使用或已搬離。根據涉案處所的電費單，涉案處所於該租約完結日後，在不同月份仍有用電量。
8. 雙方於2016年2月後再沒有直接聯繫。直至2017年1月20日，鄭先生收到管理處的電話，被告知歐陽先生正搬運物品離開涉案處所，申請人因此於2017年1月23日提出收樓申請。於2017年2月8日，管理處再次通知鄭先生，歐陽先生又搬運物品離開涉案處所。曾先生為此事件及應鄭先生的要求翻查閉路電視錄影；其後，曾先生告知鄭先生，歐陽先生於2017年2月8日曾多次來回涉案處所搬運大量物品，及馬先生也曾有進出涉案處所。
9. 申請人也曽呈述答辯人於2016年9月6日曾打開涉案處所的大門，讓建築顧問公司的職員進入涉案處所進行漏水測試，處理樓下2503室的投訴。但是，申請人在盤問2503室的業主代表周遠香 (“周女士”) 後，於結案陳詞確認不再依據這方面的証供及証據，証明答辯人於2016年仍佔用涉案處所。周女士出庭作供時陳述，她曾詢問答辯人，並在當天於涉案處所的信箱取鎖匙開啟涉案處所的大門，而當時信箱沒有上鎖。
答辯人之案情
10. 答辯人於2017年2月9日提交反對通知書，並於2017年5月28日及2017年6月28日提供反對的進一步詳情。答辯人曾存檔5份証人陳述書，包括歐陽先生、馬先生、周女士、1位2503室租客的僱員、及1位負責漏水報告的負責人之証人陳述書。答辯人於審訊確認那位負責漏水報告的負責人將不會出庭作供，而申請人同意那位2503室租客的僱員不需出席審訊，並接納其証人供詞。
11. 答辯人同意雙方沒有達成續租協議，而答辯人於該租約完結時已搬離涉案處所，答辯人也沒有於該租約完結日後至2017年2月24日過堂聆訊期間仍佔用涉案處所。歐陽先生陳述，他從2015年9月起已委派馬先生處理所有租務事宜，而憑他的記憶，他沒有於該租約完結後，包括2017年初，曾返回涉案處所。
12. 馬先生則陳述，由於他和他的同事於該租約完結時未能成功聯絡申請人，他將涉案處所的鎖匙放置於涉案處所位於大廈4樓的信箱内，並曾通知大廈管理處，而信箱在沒有信箱鎖匙下仍能開啟。馬先生繼而陳述，他曾委派他的同事通知申請人，鎖匙已放置於信箱内，及申請人可收回涉案處所，但他沒有其他証據能証明他的同事曾依據他的指示成功通知申請人。無論如何，馬先生聲稱他沒有於該租約完結後曾返回涉案處所。另外，雖然馬先生有印象答辯人曾回覆申請人於2016年1月28日發出的電郵，反駁申請人指控答辯人當時仍佔用涉案處所，答辯人沒有存檔有關証據。
13. 答辯人亦呈述，由於申請人不合理地延遲於該租約完結的1年多後才提出本申請，審裁處須根據案例 Waddington Limited v Chan Chun Hoo Thomas and others, HCA 3291/2003, 7 May 2013，剔除本申請。答辯人也爭議，申請人要求的中間收益過高，和答辯人沒有於該租約完結後仍佔用涉案處所下，答辯人不須支付中間收益及租約完結後的電費。
爭議(1):申請人的收樓申請會否因申請人延遲提出而須剔除？
14. 本席對答辯人提供的案例不明所以，此案例的判案理由書只表示在審前覆核之前，雙方不應延遲地提出非正審申請，因為這或會影響對方的權益及延遲審訊。本席認為此案例不能應用於本案，審裁處也不會因申請人於該租約完結1年多後才提出申請而須剔除本申請。
15. 雖然申請人確實於該租約完結1年多後才提出本申請，本案沒有証據顯示申請人已放棄申請或追索，而本申請亦沒有超逾香港法例第347章《時效條例》的訴訟時效。
16. 鄭先生解釋由於他當時事忙，及他相信答辯人仍佔用涉案處所，和歐陽先生作為答辯人履行租約的擔保人會負其責任，再加上他一向記性不好、做事緩慢，他才會於2017年初，接到大廈管理處通知答辯人搬運物品離開涉案處所，才採取跟進行動。誠然，觀察鄭先生於聆訊及審訊時的表現，本席相信他確實記性不好和做事緩慢，這樣性格及特質的人於租約完結頗長時間後才採取跟進行動不足為奇，但這不等同審裁處須剔除本申請。本案更重要的是審理答辯人於該租約完結後，是否沒有交還及 / 或仍佔用涉案處所；如答辯人仍佔用涉案處所，無論申請人是否延遲提出申請，答辯人仍須支付佔用期間的中間收益。
爭議(2):答辯人是否於該租約之租期完結日已交還涉案處所？
17. 雖然馬先生聲稱他曾委派他的同事通知申請人，鎖匙已放置於信箱内，及申請人可收回涉案處所，鄭先生則聲稱申請人從沒被告知可於信箱内取回鎖匙，及申請人可收回涉案處所。綜觀申請人於該租約完結後，於2016年1月仍以信件、電郵及WhatsApp表示答辯人仍佔用涉案處所及追討使用費，而答辯人除於租期完結前已更改商業登記地址外，未能提供客觀証據証明答辯人已通知申請人可收回涉案處所，及 / 或曾反駁答辯人仍佔用涉案處所的指控，在相對可能性的衡量下，本席相信答辯人沒有曾通知申請人可收回涉案處所，亦沒有於該租約完結時交還涉案處所。根據雙方於該租約完結後的電郵記錄，答辯人當時只曾關心申請人何時可退回按金，及由漏水而引至損失之賠償，答辯人沒有提及任何交還涉案處所之事宜。但是，無論申請人是否退回按金，及是否須負責因漏水(如有者)而引至損失之賠償，答辯人仍須根據該租約於租約期满或終止時交還涉案處所。
18. 即使答辯人已遷離，及 / 或於租期完結前已更改商業登記地址，這不代表答辯人已交還涉案處所。本席認為交還是需要行動，應該實際上已交還，或視乎個別情況，最低程度是已盡力令出租人知悉可怎樣收回涉案處所。已通知管理處不等同已通知申請人，雙方沒有呈述及証據顯示管理處代表申請人。就算答辯人於租約完結日當天不能成功聯絡申請人，答辯人仍須作出交還行動，但本席相信答辯人沒有於租約完結日前後作出相關的有效行動。
爭議(3):答辯人是否於該租約之租期完結日後至2017年2月24日仍佔用涉案處所？
19. 申請人原依據3項証據証明答辯人於該租約之租期完結日後仍佔用涉案處所，(1)電費單顯示涉案處所於租期完結日後仍有用電量；(2) 管理處於2017年1及2月的發現；及 (3) 答辯人於2016年曾打開涉案處所的大門，讓建築顧問公司的職員進入涉案處所進行漏水測試。申請人於結案陳詞確認不再依據及爭議以上証據 (3) 。
20. 關於証據 (1)，答辯人不爭議涉案處所於租期完結日後的用電量可能是由佔用人所做成，但答辯人爭論，單憑有用電量不能証明答辯人是該佔用人，答辯人重申答辯人於租期完結日後沒有佔用涉案處所。本席同意証據 (1) 不能証明答辯人於該租約之租期完結日後仍佔用涉案處所，但這顯示確實有佔用人於租期完結日後使用涉案處所，而該佔用人可能不是，亦有可能是答辯人。
21. 關於証據 (2)，申請人主要依據曾先生的証供。曾先生在其書面証人陳述書聲稱，他曾應鄭先生的要求翻查2017年2月8日的閉路電視記錄，發現歐陽先生於當日上午曾進入涉案處所，和用手推車從涉案處所搬走大量物品，並來回多次，而歐陽先生和馬先生於當日晚上又再次進入涉案處所，其後也一齊離開大廈。但是，雖然曾先生表示他有看過其書面証人陳述書內容才簽署，他於出庭作供時更改其說法，他聲稱從閉路電視記錄，他只看到歐陽先生當日曾進出大廈多次，沒有看到歐陽先生進出涉案處所，並且只有印象歐陽先生當時曾攜帶物品，但沒有印象物品的數量和是否有用手推車，至於歐陽先生和馬先生於晚上一同進出大廈時，他也沒有看到他們進出涉案處所。
22. 另外，曾先生在庭上被查問時陳述，鄭先生要求他翻查閉路電視記錄的原因，是由於先前有管理員報告涉案處所的大門鎖曾被拆除；除涉案處所外，他沒有得悉歐陽先生和馬先生於大廈內擁有或租用其他單位，但他不清楚他們是否有朋友於大廈內工作; 及他估計歐陽先生和馬先生於2017年2月8日很大可能曾返回涉案處所搬運物品。雖然曾先生在作供時有所迴避，他亦表示不想介入雙方的紛爭，本席認為他的証供可靠。
23. 歐陽先生和馬先生則聲稱他們經常進出工業大廈，包括本大廈，他們亦會返回本大廈辦公事及私事，他們有朋友、客戶及供應商於本大廈內，本大廈內也有單位售賣凍肉和海鮮。關於是否於租期完結日後曾返回涉案處所，馬先生在作供時回答沒有，而歐陽先生在作供時回答他記不清楚他是否有，但他印象中沒有。本席認為歐陽先生在回答此問題時猶疑，曾企圖迴避直接回答。
24. 綜觀所有証供及証據，在相對可能性的衡量下，本席相信答辯人於租期完結日後仍佔用涉案處所。相關的証供及証據包括: -
(1) 本席於爭議 (2) 已裁斷答辯人沒有交還涉案處所；
(2) 於租期完結後，雖然涉案處所的用電量下跌，雙方不爭議仍有用電量；
(3) 歐陽先生和馬先生於本大廈內沒有擁有或租用其他單位，但他們於2017年2月8日曾進出本大廈搬運物品，而先前管理員發現涉案處所的大門鎖曾被拆除；
(4) 雖然歐陽先生和馬先生否認於租期完結日後曾返回涉案處所，歐陽先生在作供時曾企圖迴避直接回答此問題，回答時亦有猶疑；及
(5) 雖然曾先生於出庭作供時更改其說法，他表示他是有看過其書面証人陳述書的內容才簽署，而他亦估計歐陽先生和馬先生於2017年2月8日很大可能曾返回涉案處所搬運物品。
爭議(4):申請人是否能証明申請人的水電費申索有效？
25. 答辯人沒有質疑水電費的金額，及涉案處所是否有水電用量。答辯人主要是爭議答辯人不是註冊用戶，和答辯人不是有水電用量期間的佔用人，所以不應負責申請人追討的水電費。
26. 本席在以上爭議 (3) 已裁斷答辯人於租期完結日後仍佔用涉案處所，而水電費單顯示供電及用水地址是涉案處所，因此本席也裁斷申請人的水電費申索有效，答辯人須支付申請人直至2017年2月14日的水電費共2,120.7元。
爭議(5):申請人是否能証明申請人可收取中間收益？及如答辯人須支付中間收益，應如何計算中間收益？
27. 由於本席裁斷答辯人從租期完結後至過堂聆訊仍佔用涉案處所，本席也裁斷答辯人須支付申請人由2015年10月16日至2017年2月24日的中間收益。
28. 雖然答辯人聲稱曾諮詢估價師的意見，而估價師認為申請人追索的每月12,355元中間收益過高，答辯人沒有存檔專家報告或傳召專家証人出庭作供，答辯人也沒有提供証據証明佔用期間答辯人的得益多少。
29. 申請人也沒有存檔專家報告或傳召專家証人出庭作供，但申請人呈述中間收益應定為每月12,355元，這包括管理費、差餉及地租。申請人亦呈述中間收益每月12,355元是參照當時的市場租金和實際管理費、差餉及地租，而申請人於該租約完結前的商討期間，也曾要求使用費每月12,355元。另外，申請人提供涉案處所於2016-2017及2017-2018年度的差餉租值作比較和參考，這兩個年度的估價日期分別是2015年10月及2016年10月。
30. 在審視雙方提供的証供及証據後，本席接納申請人以每月12,355元申索中間收益。雖然雙方均沒有提供專家証據，申請人以差餉租值作比較相對客觀，本席亦認同差餉租值應大約反映估價日期的市場租金，而在答辯人只爭議市場租金的高低，及沒有提供答辯人的得益多少之証據下，本席接納以市場租金計算中間收益。因此，由2015年10月16日至2017年2月24日的中間收益應計算為201,651元。
總結
31. 本席裁斷申請人申請得值，答辯人於該租約的租期完結時沒有交還涉案處所，及答辯人於2015年10月16日至2017年2月24日期間仍佔用涉案處所，因此答辯人須支付申請人中間收益201,651元和水電費2,120.7元。
訟費
32. 本席於2017年10月10日的非正審申請聆訊，曾命令答辯人須支付申請人有關於答辯人非正審申請更改証人陳述書的存檔時間之訟費。經審視雙方的書面陳詞後，本席現以簡易程序裁斷為200元。在鄭先生不會因延遲上班而被扣減薪酬，及在普通法的訟費補償原則下，本席認為申請人只可獲得以每小時200元計算的訟費，這是答辯人的回應及基於香港法例第4A章《高等法院規則》第62號命令第28A(3)條規則的規定上限。另外，本席認為當日討論有關事宜的合理時間只是半小時，和合理交通費只是100元。
33. 關於本案的訟費，在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人處理本案的訟費。在聆訊及審訊過程中，雙方在沒有法律代表下，經常作出不明所以的即時申請及提問，回應時也經常答非所問，而申請人代表鄭先生也曾主動呈述他記性不好和做事緩慢，這等實引至不少聆訊及審訊時間的虛耗。綜觀整個過程及雙方的行為，本席認為答辯人只須支付申請人百分之七十訟費，包括保留的訟費。
裁決
34. 本席作出以下頒令: -
(1) 答辯人須支付申請人由2015年10月16日至2017年2月24日的中間收益共201,651元；
(2) 答辯人須支付申請人直至2017年2月24日的水電費共2,120.7元；
(3) 答辯人須支付申請人2017年10月10日非正審申請聆訊的部分訟費200元；
(4) 暫淮訟費命令為答辯人須支付申請人百分之七十訟費，包括保留的訟費，而除非任何一方在14天內以傳票申請修改，此暫准令則成為絕對命令; 及
(5) 如雙方未能就訟費數額達成協議，申請人須於暫准訟費命令成為絕對命令後的14天內，提交及派送訟費清單，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單，由審裁處以書面方式作簡易評核。
| ( 吳紹林 ) | |
| 審裁處成員 土地審裁處 |
申請人：無律師代表，由鄭介中先生代表應訊
答辯人：無律師代表，由馬文龍先生及歐陽兆先生代表應訊