民新大廈業主立案法團 對 葉國豪及另一人
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LDBM 107/2018
[2020] HKLdT 24
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2018年第107宗
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| THE INCORPORATED OWNERS OF MANSION BUILDING | 申請人 | |
| (民新大廈業主立案法團) | ||
| 及 | ||
| YIP KWOK HO 葉國豪 | 第一答辯人 | |
| WANG SU YAN SUZAN 王淑元 | 第二答辯人 |
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| 主審法官﹕ | 土地審裁處法官黃一鳴 |
| 覆核聆訊日期﹕ | 2019年5月30日 |
| 頒下覆核判決書日期﹕ | 2020年7月7日 |
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覆 核 判 決 書
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背景
1. 本席於2019年4月12日頒下《判案書》裁定申請人的申請得直，並撤銷第一及第二答辯人所有的反申索。兩名答辯人不服本席的裁決，於2019年4月30日提出覆核申請。
2. 由於答辯人於支持覆核申請的誓章中提出很多論點及一些新證據，而申請人未能完全理解答辯人所有的論點及沒有足夠時間作出詳盡回應，本席認為有必要進行覆核聆訊以聽取雙方進一步的陳詞。
3. 因此，本席於2019年5月9日決定進行覆核，並於2019年5月30日進行覆核聆訊。
4. 答辯人提出覆核的論點是按上述《判案書》使用的段落編號逐一提出，以方便對比。現節錄如下：-
「20. 申請人於2017年5月14日的業主大會上通過決議，揀選了（志富建築公司）中標作為承建商，並且委託法團主席代表全體業主嗣後與承建商簽訂（維修工程合約）是不爭的事實。
但是在此前的2017年3月份法團剛剛完成了（大廈維修啟動基金）的集資，並以55份業權攤分也是不爭的事實。同時，在本次法團業主大會上也通過了由2017年7月1日至2019年6月30日每月增加管理費25%, 並以55份業權攤分，亦是不爭的事實。以55份業權攤擔本大廈的一切公用支出，己有超過50年的歷史，而且在2017年5月14日的業主大會並沒有議決將大廈維修工程費的攤分由55份改為56份。這些均為不爭的事實。所以答辯人是雙重標準的受害人。
21. 嗣後，申請人的管理委員會於2017年5月23日舉行會議，議程只有兩項。其一是本大廈與（志富建築公司）簽訂大廈維修工程合約。其二是訂明本次大維修工程（即強制修茸工程）費用的分攤比例。本次會議記錄1.4項亦如實記錄了各委員通過了這項維修工程費用的攤分比例為第一期40%，第二期30%，第三期30%。會議記錄完全按照既定的議程進行，並無漏記事項。
22. 證人范星的口頭證供，完全是一派胡言，不足為憑，亦不可採信。理由是：
（1）此次會議的預定議程只有（討論及通過）強制驗樓修茸工程費的攤分比例，而這項比例在1.4項會議記錄己如實地以百分比方式作出記錄：第一期40%，第二期30%，第三期30%。
（2）范星先生訛稱：在討論上述集資方式的時候，管理委員會亦一致通過各單位的分攤金額，各期金額的最後付款日期及支付方法等細節。
根據本條例附表2管理委員會組織及工作程序第8（2）的規定：“管理委員會會議通知，須在會議前最少7天由秘書送達管理委員會每名委員而每份通知須指明會議日期，時間。地點以及擬提出的決議（如有的話）”。
如果范星先生所講的屬實，那麼，按本條例第8（2）的規定，會議前7天由秘書送達給管委會各委員的通知，應擬提出的議程也被遺漏了？會議沒有議程列明，會議是不可能進行討論及議決的。范先生又同時提出，會議記錄的1.5項，記錄了律師將於2017年5月下旬至6月上旬制定《維修費清單》，若果管理委員會沒有通過上述繳款細節，不可能向律師提供指示草擬於2017年5月29日發出的《大維修工程費分擔通告》。
答辯人認為1.5項記錄的只是（某人）向各管理委員通報的各種工作時間預算，而不是委員們的討論並通過的決議。
答辯人有律師樓2017年5月29日發出的給法團主席的信件作為證據，證明2017年5月29日《大維修費分擔通告》不是1.5項中所記錄的預算交由承建商律師制定的維修費分攤清單”。這封2017年5月29日承建商律師給法團主席的回信，清楚地用中文表示：法團制備的及提供給律師的2017年5月29日的《維修費分擔通告》本所己審閱並確認計算正確。然後退還給法團主席。律師的回信並無任何文字表示對法團主席替代管理委員會釐定及制備通告執行業主大會的集資細則表示可否。法團主席的行為無疑是違反了本條例第29條的規定的。這份《維修費分擔通告》管理委員會5月23日會議記錄是有人預算交給律師去制作，事實證明不是律師制作的，而是法團主席制作的。這封律師信己在表格7中夾附編號為P.20證據存檔，但是黃法官忽略了這份證據。
23. 上述證據同時證明了申請人在此項陳述不符合會議記錄的實際情況。此項判詞中的說法無效。
24. 申請人雖然於2017年11月2日的業主大會議決了本節所列的內容，但是沒有列明每單位業主的攤分的數額，亦沒有明確訂明最後付款日期，這些細節依本條例第21（1）規定，應由管理委員會釐定細節並制備文件（即是通告）。由於本案管理委員會自始至終均無最後交款日期的決定，因此對答辯人逾時拒付的指控亦不能成立。
25. 范先生又指出2017年5月23日的會議遺漏了上述繳款細則是由於負責制備會議記錄的工程顧問沒有將所有細節記錄，而范本人也沒有審閱核證所致。
這部份答辯人已在前述反駁，是范先生的謊言，不再重述。但是，范先生既然承認是其本人沒有審閱核證所致。
參照本條例附表2（1）第4節（4A）款的規定：
“第（4）節所提述的會議記錄，須由主持會議者（即范星本人）核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真實記錄。”
范先生違反了此項規定，按照“誰種下的因，便由誰承擔所造成的果”這種大眾認可的因果關係邏輯，因而產生的一切後果應由范先生負責承擔，不應由答辯人承擔。
27. 黃官的第27項判詞，亦因“P20”這項證據證明律師並不是制訂《維修工程費分攤通告》之人，而失實無效。
28. 知情但沒有反對，不等於執行。
本條例第29條規定是：“須由管理委員會代表法團執行”。
29. 這項判詞答辯人不同意黃官的說法。
管理委員會不修改會議記錄是否因為避嫌並不重要，答辯人認為關鍵在於：管理委員會是否有法定的權力去修改管理委員會於2017年5月23日的會議記錄。
31. 答辯人不同意本案判決書第31,32,33這三項的判詞：
“根據The Grande Properties Management Ltd v.Sun Wah Ornament Manufactory Ltd （FACV2/2006）一案的裁決，管理人及業主是有權通過具追溯效力（with retrospective effect）的決議用以追認及、或確認之前沒有議決通過的決定或行動。”
該案的（判決書）第34段的內容如下：
＜英文第34段全段＞（略）《以中文譯文，方便閱讀》
由於本案判決書引用（FACV2/2006）一案第34段的英文判詞全文黃官僅用一兩句中文判詞作出句譯，答辯人認為有偷樑換柱之嫌。因此特將該案的第34段英文判詞全段中譯如下：
“在多層建築物的管理中，管理者和業主有權做出適當的決定，除非公契禁止做出這類決定。許多問題無論是微不足道的還是重要的，都可能偶爾在很短時間內出現，它們需要緊急處理解決，但是，在探取行動之前是需要通過規定的程序去召集業主大會議決獲得准許的。這就是公契賦予管理者廣泛權力的原因。但無論公契如何詳細和全面，它都無法涵蓋所有緊急情況，是有必要在業主可以開會討論和批准之前先允許把工作完成，然後事後再被批准，這也是糾正錯誤彌補缺陷或補救疏忽所必要的。用於此類目的的決議通常是有追溯效力的。如果將具有追溯效力的決議視為無效是因為它涉及公契未明確賦予權力的事項，則會妨礙建築物的有效管理”
就該34段英文判詞而言，關鍵點是誰有權在事後主動作出追認／或確認的決議，及緊急情況下才須先做後補辦確認很清楚，本段英文判詞論述的是管理者是無權決定而情況緊急之下才先做而後由法團業主大會作出追認決議的，有權作具有追溯效力決定的是法團業主大會，不是管理人。
黃官的翻譯卻扭曲原意譯成：
“管理人及業主是有權通過具追溯效力的決議用以追認及／或確認之前沒有議決通過的決定或行動”。
對本案而言，管理委員會在2017年5月23日的工作會議中，本來就因為本條例21（1）條的規定有權執行釐定工作，訂定一切集資細節。不需要獲得任何人事前的批准或事後的追認，由於管委會不作為，不管是因為疏忽還是懈怠都是其本身的錯誤。事後，當然無權自行篡改會議記錄以掩蓋事實，也無權主動通過追認決議去把自己的（不作為）追溯為合理合法的（已經作為）否則任何人包括法團大會，任何業主乃至法院都沒有權監督管理委員會的工作。
該案例第34段的裁決，沒有任何可以支持本案黃官的第31節及33節的判詞。
33. 本條例沒有任何條款規定，也沒有任何案例可以支持“管理委員會是有權在2018年9月13日作出具追溯力的決議。”黃官在31節列舉的英文案例也沒有任何裁決“管理人及業主本身有權通過追溯效力的決議，用以追認或確認之前本身己有權決定卻不做為，而事後由當事人自身去追認以前自己的懈怠是合法的。”案例中表述的是管理人可以獲准先執行未經法團業主批准而又必須緊急處理的行動。法團可於事後給予追認，但是本案情況是：管理委員會本身己有權執行，卻不作為，而後卻被黃官裁定他們有權公然作弊篡改會議記錄或有權決定進行具有追溯效力的追認。把他們自身的《不作為》合法化。
35. 申請人的申索請求沒有任何基礎，無論是2017年5月14日及 2017年11月2日業主大會的決議，只是證明了法團按本條例 14（1）授予的權力，作出了集資6,807,864元用以支付大維修工程費的決定。但是管理委員會並沒有執行本條例21（1）條的規定，釐定及議決並決定集資的細節。因此管理委員會違反了本條例第29條的規定。
再者，根據本條例第22條，業主繳款的追討。
《1》就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須---
(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
由於申請人並不具備本條例第22（1）條所規定的條件，申請人並不具備向答辯人追討繳款的基礎。
42. 本判案書第42項，所引述的案例，即：包括曾毓輝一案及黃瑞珊一案的判案例，對於本案完全不適用。
曾，黃兩案黃官引用的目的是為了闡述本條例14（1）對21（1）條的凌駕性，但是，對於本案並不存在凌駕性需要。
本案只是管理委員會在執行本條例第21（1）問題時的“不作為”
法團有權催辦，但是無權凌駕管理委員會之上，代其執行第21（1）條，這是本條例第29條明文規定的。
43. 在本項判詞中，黃官明顯地進入了一個誤區，錯誤地認為本條例第14（1）條授予法團的議決權同時包括了執行權。
答辯人認為，當2017年5月14日法團業主大會議決了與承建商簽訂維修工程合約之後，根據大會的授權，法團主席於2017年5 月23日簽訂了總金額為6,807,864元的合約之日開始，這個需要集資總數額，對管理委員會及各業主均有約束力。2017年11月2 日的業主大會再次舉行會議，所作出的議決，只不過是重覆5月 14日的議決更明確表述一次而己。但是執行這個大會的決定仍需由管理委員會遵照業主大會的決定總數額，按照本條例第21（1）的規定召開管理委員會工作會議，作出決議制定執行業主大會的決定，把集資總數額的執行細節決定下來，並制備成文件（即集資通告）細節內容包括：
（1） 按照公契規定份數把大會決定的總金額作出釐定攤分，訂明每單位攤擔的數額。
（2） 訂定分多少期，及每期集資的百分比。
（3） 訂定每期每個業權業主交納的數額及交付期限。
（4） 訂定何時完成制備成文件存檔。
（5） 決定何日把制備好的文件以通告形式，並以管理委員會具名公佈，以令各業主遵照執行。
因此上述五項內容是管理委員會執行本條例第21（1）條議決時如何具體制定執行細節的必不可少的具體內容。與黃官所說的：“亦即是說申請人有權通過上述2017年11月2日業主大會的決議確認是次維修工程集資總額及分擔方式。”並無相悖之處。
但是黃官的判詞顯然地把業主大會的決定權及管理委員會會議決定集資細節的執行權混為一談了。盡管管理委員會沒有在會議上訂定執行細節，法團也只能下令催促管理委員會從速執行，並無權代替管理委員會執行。由法團代替管理委員會執行是違反本條例第29條規定的行為。法團2017年5月29日發出的通告便是法團違規的事物證據。
45, 46, 47.
三項判案詞明顯均為不符合事實或者是法律觀點錯誤的判案詞。
證據（P20）即2017年5月29日律師給法團主席的回信便是鐵證。這份證據證實了黃官對管理委員會會議記錄中的1.5項：《承建商律師制定維修費分攤清單》的推測，及范星先生不誠實證言而作出的判案詞，全都是不合符事實。並無證據只是臆測。
2017年5月29日的《大廈維修工程費分攤通告》由上述的律師回信，證明了是由法團主席制定的。法團違反了本條例第29 條必須由管委會執行之規定。
管理委員會在2017年5月23日確知本次大廈2017年5月14 日的業主大會議定法團主席與承建商簽訂工程合約及當日舉行的會議，在此日的大會沒有議決執行分攤細節，其後的一年中，每三個月須召開一次的常會，均沒有訂出集資的執行細節，法團亦沒有催促管理委員會去執行業主大會的決議。相反卻違反本條例第29條之規定，代替管理委員會去執行決議。這是違規無效的。
根據本條例第22（1）的規定，申請人向答辯人的申索是沒有基礎的，失敗也是必然的。
反申索二 申請人擅自加鋪了一層天台的表面飾層
76. 判案書第76節，黃官判稱本席接受申請人證供，申請人根本沒有進行工程項目第14.2及14.3項300mm x 300mm隔熱磚工程。
答辯人在工程完工結算單工程項目的收費欄目中發現14.2項收費己取消，但是第14.3項工程仍然按合約收取工程費。
雖然申請人與承建商的往來信中有說明，以英泥沙漿批盪取代300mm x3 300mm的平底輕沙磚，答辯人認為這一層14.3項工程的層面厚度仍然不變，確實是多增加了一層大約40mm的厚度，作為A,B天台的最上面的飾層面。
78. 答辯人在聆訊當日，的確是想不出除工程單記載外，可以用什麼方法取得證據證明天台被多加了一層飾面，也無法在己完工的天台A,B打孔測量厚度，這個工作會造成破壞性的後果。但是待維修工程全部竣工且經歷了12個月的保養期之後，答辯人終於發現可供拍照取證的地點，並打印出來作為呈堂證據。
（1） 拍照位置在A天台與C天台的交匯處，（見AB天台圖則）
（2） 圖片顯示出三個不同的層面。
<a> 粉紅色部份是排水溝底部，此排水溝的作用是把雨水排出女兒牆外的面向民新街的簷蓬表面（與溝底等高）否則不能去水，這是天台的防水層的高度證明。
<b> 溝底對上一層，即照片中的中間層，層面高度大致40mm，從圖片上看是與己完工的C天台的飾面層等高，由此可以證明此中間層即為原來天台的飾面層。
<c> 圖中的最上層，照片中以尺度證明是40mm厚度，亦即維修工程中的14.3項工程。這項工程的材料雖己用英泥沙漿批盪取代了原定的平底輕沙磚，但天台的表面厚度明顯增加了40mm，因此答辯人原稱申請人多加了兩個層面在原由答辯人責任維修保養的層面上（即維修後的14.1項工程；在防漏層“此層面與簷蓬的天面等高”完工及48小時試漏合格後，加上混合英泥沙漿批盪“平均厚度40mm”這是維修前的天台表面飾面層，亦即證據照片的中間層）。意思是指工程14.2及14.3是多加的兩個層面，雖然取消了14.2項工程，但是仍然進行了14.3項，只不過將其中一部份材料更換就認為是沒有加層，事實上，這增加的40mm 14.3項工程層面在天台防漏工程完工後之保用期12個月內己經破裂嚴重（見照片證據），在12個月期滿時，由承建商做了一次修補，時至2019年4月中旬，剛保養期滿，四個月之內，天台表面又再爆裂，範圍更大，多達數十處不同位置的大小裂縫。（見證據照片）。這些修補責任將會強加到答辯人身上。因此答辮人在反申索時提出的要求是有理據的且合理的。
反申索三 申請人佔用天台的使用費
答辯人不同意本案判案書中由第81項至第101項申請人意見及黃官的判詞。
81. 此項的申請人證供的陳述是不誠實的證供。
（1） 工程合約的工程編號，內容早己在2017年3月以標書的形式其中第<1>項的1.4款標明：承建商可選擇設置起重機械用作升降或懸吊材料。是事前決定而非日後為拆卸天台違建物，方便吊運大件維修物料。違建的物料完全可以不用吊機就可運走，可以用切割機切斷再人工運走。
（2） 標書第<1>1項的1.5款：由承建商搭建儲存材料的儲物間。
（3） 由投標之日起，申請人已經答應中標者可以使用本大廈任何可利用的空間作上述用途。
（4） 申請人答應中標者可以利用大廈的空間，只有權限利用公共部份，並無權答應承建商可以隨意使用屬於答辯人專有獨享的天台部份，即使答辯人不用天台，申請人的行為仍屬侵權。
（5） 答辯人在與申請人簽訂的協議書中，只是允許申請人安排承建商清拆違建物，（並未要求免費拆違建，而免費的原因是拆違建費用己包括在總工程合約內，答辯人無須另付）, 答辯人並無允許承建商在天台進行工程，因為本條例規定，在給予合理時間通知之後，維修人員有權進入私人業權單位內進行維修公共部份。但是條例並沒有授予維修人員進入天台可以免費使用天台的業權範圍內的空間用作儲物間及安裝吊機的權力。
82. 因此，申請人認為答辯人同意做天台防水工程（這是維修大廈頂層天面，答辯人無權反對）必然包括同意承建商可於AB天合加設吊機，棚架及存放工程物料及廢料。這種說法不成立。
94. 答辯人不同意此項黃官的觀點：“侵權行為，但也須有實際損失，才可向申請人索償”。那麼，盜版的軟件對原創人的實際損失是多少？這種侵權行為，原創人抓到了盜版人，也無法證明損失多少如何向盜版人索賠？依黃官所說，原創人告上法庭也不會得到賠償了。
LDBM163-166/2003一案，西營盤冠華大廈的天台業主，同樣是大維修期間被佔用天台，同樣是無法計算損失多少，只憑容官估算300多尺的單位，每戶便可得5000元賠償（此為十多年前的價格）。答辯人兩個天台面積有8倍於冠華大廈的單位，時至今日百物騰貴黃官居然認為申請人不須支付任何費用，請黃官闡述法理依據。
97. 黃官認為天台被佔用的時間很短，佔用地方也不大，不構成申請人需要支付使用費的理據。
首先，答辯人提供的照片是表示到拍照的那天為止，天台尚有雜物存放，在維修期間天台堆滿各種物料，這些物料因每個階段的維修工作的種類，數量不同而改變。黃官沒有理由要求答辯人需要提供每天或每階段的照片，去證明天台被佔用的情況，才能證明向申請人索賠的事實的全部，申請人在聆訊時看到照片後，馬上將天台存料搬走，並不能證明他們只佔用天台僅僅是三數天。實際天台佔用是由維修開始時，到拍照之日都在侵佔答辯人的天台使用權，而且品種數量按工作不同時段而更變。黃官並未以工程合約的項目作基礎來考量本項裁定。因此黃官這項裁定是不公正也不符合事實的。」
5. 本席現以答辯人引用的《判案書》段落編號作為標題逐一就答辯人提出的覆核論點作出裁決。
《判案書》第20段
6. 本席在《判案書》第20段中只是提及申請人於2017年5月14日的業主大會上通過決議委任「志富建築公司」進行是次強制驗樓修葺工程。正如答辯人所述，這是不爭的事實。
7. 答辯人覆核的論點是說該大廈過往超過50年也是以55份業權攤分一切公用支出，而2017年5月14日的議決沒有將大廈維修工程費的攤分由55份改為56份，所以答辯人是雙重標準的受害人。
8. 雖然申請人在2017年5月14日的業主大會沒有議決大廈維修工程費的攤分由55份改為56份，但正如《判案書》第50段所述，申請人已在2017年5月23日的管理委員會決議分擔金額，而分擔金額是以56份業權份數分攤。很明顯，申請人的管理委員會已通過有關的攤分由55份改為56份。
9. 本席在《判案書》第51至58段己詳述正確的分擔須按公契的規定以56份業權份數來攤分，而答辯人在是次覆核申請中，並沒有就這方面的裁決提出異議。即是說，答辯人接受按56份業權份數攤分是正確的。
10. 那麼即使申請人過往用了錯誤的分攤方法去計算管理費及其他公用支出，這也不代表申請人需要繼續錯下去，以55份來攤分是次的維修工程費。正如本席在《判案書》第57段所述，申請人並無法律上的權力不去按公契處理是次維修費的分攤。
11. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第21段
12. 本席在《判案書》第21段只是提及申請人的管理委員會於2017年5月23日的管理委員會通過有關的工程費用以4：3：3的方式進行集資，即第一期40%，第二期30%及第三期30%。
13. 答辯人也同意2017年5月23日的會議紀錄第1.4項亦如實記錄了上述的攤分比例。
14. 因此，《判案書》第21段並沒有任何需要覆核的地方。
《判案書》第22段
15. 至於《判案書》第22段，本席指出根據范先生的證供，在討論上述集資方式的時候，管理委員會亦一致通過各單位的分擔金額，各期金額的最後付款日期及支付方法等細節。
16. 答辯人則認為范先生的證供不可信，理由是此次會議的預定議程只是提及強制驗樓修葺工程費的攤分比例，而沒有提及其他細節。 因此，答辯人認為會議是不可能討論及議決沒有在議程列明的事項。
17. 本席在黃佩慈及梁潤根，LDBM 112/2018一案，於2009年4月30日頒下的判案書中有以下的裁決：-
「7. 雖然《建築物管理條例》（“該條例”）附表2第8（2AA）段有規定管理委員會會議的會議通知須指明擬在會議上提出的決議（如有的話），但是該條例並沒有規定如果決議沒有列載於通知內，這項決議便屬無效。這情況與業主大會決議不同。該條例附表3第3（7）段有規定“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段發給業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效”。不過，有關管理委員會的決議卻沒有類似的條文。
8. 本席認為如果該條例是要使管理委員會的決議受到同一樣的規定，否則無效的話，該條例附表2必須要有類似附表3第3（7）段的條文才會有這效果。因此，本席裁定2007年10月29日委任秘書的決議不會因為會議議程沒有提及擬在會議上委任秘書的決議而無效。在土地註冊處有關答辯人於2007年10月29日被委任秘書的紀錄並無不妥。」
18. 本席採用上述的判詞及理據，同樣裁定管理委員會的決議不會因為會議議程沒有提及擬在會議上通過有關決議而無效。
19. 因此，答辯人提出管理委員會在沒有議程列明之下，不可能在會議中進行討論及議決有關事項的論點不能成立。本席接受范先生的證供，裁定管理委員會已經議決通過上述有關的細節。
20. 答辯人指稱本席忽略了一封日期為2017年5月29日由承建商律師給法團主席的回信，而這封律師信已在表格7（即反對通知書）中夾附為編號P.20證據存檔。
21. 不過，本席己翻查過答辯人存檔的表格7及審訊文件冊。答辯人所指稱的信件並沒有夾附在內。因此，本席並沒有忽略了這份證據，而是這份證據並沒有在審訊時提出。答辯人只是在支持覆核申請的誓章中把這封信件夾附其中。
22. 根據這封信件的內容，申請人的代表律師寫信給申請人，但註上「請交：法團主席」並提及「本所己審閱貴法團2017年5月29日（即夾附於本信的）《大廈維修工程分攤費通告》。本所確認上述通告內的維修費分擔金額是根據大廈公契計算及計算正確。」
23. 答辯人認為這封信件可證明2017年5月29日《大維修費分攤通告》不是1.5項中所紀錄的承建商律師制訂的維修費分攤清單；法團主席的行為違反了《建築物管理條例》第29條的規定；及這份《維修費分攤通告》不是律師製作的，而是法團主席製作的。
24. 首先，這封信件正好證明法團曾經要求承建商律師，即梁鄧蔡律師事務所，審閱《大廈維修工程分擔費通告》及確認通告內的維修費分擔金額是根據大廈公契計算及計算正確。
25. 這與2017年5月23日的會議紀錄第1.5項的要求並無抵觸。雖然第1.5項是寫着「承建商律師行制訂的維修費分擔清單」，但這不表示承建商律師不可以採用法團所草擬的通告，然後去審閱及確認是否正確。
26. 本席認為「制訂」的意思不等於承建商律師須要由草擬開始便要親自處理。正如本席在《判案書》第26段所述，律師不會在沒有指示下自行決定分擔金額及最後繳款日期。本席認為法團草擬通告後，給予律師指示去審閱及確認是否正確亦可視為由律師「制訂」。
27. 2017年5月29日的信件也不能證明通告是由法團主席制作的。該封信件是回覆法團的，只是寫上「請交：法團主席」。這不代表法團主席是制作通告者，也不可能顯示法團主席如何違反了《建築物管理條例》第29條的規定。
28. 第29條只是規定《建築物管理條例》授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。2017年5月29日的信件並不能證明管理委員會沒有行使或執行有關的權力或職責去議決有關的細節。
29. 正如本席在《判案書》第28及30段所述，本席認為管理委員會在2018年9月13日的管理委員會上通過、追認、確認2017年5月29日的通告。這可證明管理委員會的委員是知情及有同意過有關的細節。即使管理委員會沒有在2017年5月23日通過有關的決議，也可在2018年9月13日的會議上作出有追溯效力的決議。
30. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第23段
31. 本席在《判案書》第23段裁定管理委員會已於2017年5月23日的管理委員會會議上通過繳款細節的決議，並滿足了《建築物管理條例》第22（1）條的規定。
32. 答辯人則認為上述2017年5月29日的信件同時證明了「申請人在此項陳述不符合會議紀錄的實際情況」。
33. 不過，正如上述一樣，本席認為上述2017年5月29日的信件並不能證明答辯人所述的事情。因此，本席的裁決不會因為該封信件而無效。
《判案書》第24段
34. 本席在《判案書》第24段指出申請人在2017年11月2日的業主大會上確認2017年5月23日的管理委員會決議，但答辯人認為上述業主大會並沒有列明每單位業主攤分的數額及最後付款日期。因此，對答辯人逾時拒付的指控不能成立。
35. 不過，本席已裁定管理委員會在2017年5月23日的管理委員會會議上確實已通過各單位的分擔金額，各期金額的最後付款日期及支付方法等細節，只是有關的會議紀錄遺漏了上述的細節。答辯人從來沒有否認收過2017年5月29日發出的《大廈維修工程分擔費通告》，所以答辯人不可能不知道繳款的期限。答辯人確實有逾時拒付有關的款項。
36. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第25段
37. 就《判案書》第25段答辯人提出的爭論論點是指范先生既然承認沒有審閱核證2017年5月23日的會議紀錄，便需要負責承擔責任，不應由答辯人承擔。
38. 不過，范先生所犯的錯誤不會導致答辯人可以不須支付有關的維修分攤費，也不可要求范先生替代答辯人承擔責任。
39. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第27段
40. 就《判案書》第27段答辯人提出的爭議論點仍然是指2017年5月29日的信件可證明律師並不是制訂《維修工程分攤通告》之人，而失實無效。
41. 本席已如上述一樣，裁定2017年5月29日的信件並不能支持答辯人的論點。
42. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第28段
43. 就《判案書》第28段答辯人指出「知情但沒有反對，不等於執行。本條例第29條規定是：“須由管理委員會代表法團執行”」。
44. 正如上述一樣，2017年5月29日的信件並不能證明管理委員會沒有行使或執行有關的權力或職責去議決有關的細節。
45. 本席在《判案書》第28段也不是說管理委員會只是「知情」，而是「有同意過分擔金額及最後付款日期」。
46. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第29段
47. 答辯人不同意本席在《判案書》第29段的說法，認為關鍵在於管理委員會是否有法定的權力去修改管理委員會於2017年5月23日的會議紀錄。
48. 首先，沒有任何法例規定管理委員會不能修改錯誤的會議紀錄。在沒有任何法例的規管下，管理委員會的會議紀錄與一般的會議紀錄一樣，如有錯誤，作出修改，合情合理，並無任何不合法的地方。
49. 本席認為管理委員會絕對有權去修改錯誤的管理委員會會議紀錄。
50. 再者，本席《判案書》第29段只是接受管理委員會是為了避嫌才不修改會議紀錄。因此，有關的會議紀錄並沒有修改過。管理委員會是否有權修改會議紀錄根本與本案無關。
51. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第31、32及33段
52. 答辯人認為本席在《判案書》第31、32及33段的裁決是扭曲終審庭在The Grande Properties Management Ltd v Sun Wah Ornament Manufactory Ltd（FACV 2/2006）的裁決，而根據他就該案的理解，有權作具有追溯力決定的是法團業主大會，不是管理人。
53. 其實，答辯人才是對上述終審庭一案有所誤解。該案並沒有裁定只有法團業主大會才可作具有追溯力的決定而管理委員會則不可。在該案的《判案書》第36至38段中，終審庭提及另一案件，即So Chun Man Paul v Incorporated Owners of Chee On Building [2000] 1 HKC 732，而在該案件中，管理委員會於1997年4月決議將管理費由600元加至660元，但其後發覺該決議無效，便於1998年11月再決議追認加收管理費。
54. 土地審裁處及上訴庭在該案中均認為1998年的決議因具有追溯力而無效，但終審庭不認同這裁決，並作出以下的裁決：-
“38. With respect, I do not think these reasons are sound or can stand up to close scrutiny. For the reasons given by Reyes J, I respectfully agree that there is no good ground for holding that a resolution is invalid simply because it takes retrospective effect. I see no reason why resolutions with retrospective effect should be any different from those with prospective effect unless by their retrospectivity, they are against the law or contrary to the provisions of the DMC or so unfair as to amount to minority oppression.”
55. 上述終審庭的裁決已清楚說明管理委員會通過的決議不會因為具追溯力而無效，除非是違反法例或公契，又或者是對小部份業主不公平。
56. 不過，在本案中，2018年9月13日的決議並沒有違反任何法例或公契，又或者對小部份業主有任何不公平的地方。因此，2018年9月13日的決議不會因為具追溯力而無效。
57. 本席在《判案書》第31段中指出管理人及業主是有權通過具追溯效力的決議，這是上述終審庭裁決的一個撮要，但並非本席扭曲終審庭的裁決。
《判案書》第35段
58. 本席在《判案書》第35段中只是提及申請人的申請是建基於2017年5月14日及2017年11月2日業主大會的決議，但答辯人認為申請人的申案請求沒有任何基礎，因為管理委員會並沒有執行《建築物管理條例》第21（1）條的規定，釐定及議決並決定集資的細節，並因此違反了該條例第29條的規定。
59. 再者，答辯人認為根據該條例第22條，業主所需繳付的款額須由管理委員會按照公契確定及依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
60. 在審訊時，答辯人已就該條例第21、22及29條的條文提出爭論，認為法團的權利和職責須由管理委員會代表法團行使及執行。
61. 本席已於《判案書》第36至61段詳述這方面的裁決及理由，不在此重複。總括而言，根據曾毓輝訴恆隆銀行東區分行大廈業主立案法團（LDBM 169/2014）及黃瑞珊等訴同利工業大廈業主法團（HCMP 911/2011）兩宗案件的判決，管理委員會與法團是從屬關係，法團有權決議管理委員會可決議的事情。
62. 因此，申請人絕對有權通過有關的決議並向答辯人提出本案的申索。
63. 答辯人就這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第42段
64. 不過答辯人認為上述兩宗案件不適用於本案。答辯人認為在管理委員會「不作為」的情況下，法團有權催辦，但是無權凌駕管理委員會之上，代其執行《建築物管理條例》第21（1）條的職責。
65. 不過，答辯人的見解並不是上述兩宗案件的裁決。本席認為上述兩宗案件的裁決非常合理，亦適用於本案。法團不可能在管理委員會「不作為」的時候，只能催辦，而不能代辦。答辯人的理解絕對不合乎上述兩宗案件的裁決理由，即管理委員及法團是從屬關係。
66. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第43段
67. 答辯人認為法團不能代替管理委員會執行訂定集資細節，及本席把業主大會的決定權及管理委員會會議決定集資細節的執行權混為一談。
68. 不過，上述兩宗案件已清楚說明《建築物管理條例》第14（1）條的凌駕性。法團通過的議決對管理委員會及每一名業主皆具約束力。本席看不出為何法團不能通過關於集資細節的決議。答辯人的見解完全是他個人的意見，不吻合上述兩宗案件的裁決。
69. 因此，答辯人這方面的覆核論點不能成立。
《判案書》第45、46及47段
70. 答辯人認為本席在《判案書》第45至47段中的裁決不符合事實或者是法律上的錯誤觀點。答辯人同樣是引用上述2017年5月29日律師給法團的回信作為其理據。
71. 不過，本席已就這封信件作出上述的裁決，不再在此重複。總括而言，這封信件不能推翻本席《判案書》第45至47段的裁決。
72. 因此，答辯人這方面的覆核論點也不能成立。
《判案書》第76及78段
73. 本席在《判案書》第76及78段的裁決是就着答辯人指稱申請人擅自加舖了工程第14.2項及14.3項層面的反申索而作出的。
74. 答辯人認為第14.3項工程以英泥沙漿批盪取代300 mm x 300 mm的平底輕沙磚仍然增加了一層大約40 mm的厚度，作為A, B天台的最上面的飾層面。
75. 在審訊時，雙方對於第14.3項工程以英泥沙批盪取代300 mm x 300 mm的平底輕沙磚並無爭議。答辯人當時也沒有證據顯示第14.3項工程增加了一層大約40 mm的厚度，而只是現時在覆核的時候才提出這方面的證據。
76. 不過，即使第14.3項工程令層面增加了厚度，這也不等於答辯人這方面的反申索可得直。
77. 答辯人要求申請人還原天台層面是因為他不知道新增的兩層飾面層日後是否會被他人向政府主管部門揭發是屬於僭建部份，而必須拆除，及拆卸的責任屬誰。他認為申請人將這些修補責任強加到他身上。
78. 不過，申請人提供的證據已清楚顯示是次天台的防水工程（包括更改工程方案）是在屋宇署認可人士監察下進行，符合法例的要求。答辯人所擔心的僭建問題根本沒有任何合理理據支持。
79. 再者，第14.2及14.3項工程是防水工程的一部份，也是由申請人安排造的。若果真的有問題，或者日後需要維修，這也應該是申請人的責任。答辯人不可能因為擔心他自己需要負責，而要求申請人現時便把這些工程還原，恢復原狀。
80. 因此，即使答辯人現時有新證據，答辯人這方面的覆核論點也不能成立。
《判案書》第81、82、94及97段
81. 本席在《判案書》第81、82、94及97段的裁決是就着答辯人要求申請人賠償佔用天台的使用費的反申索而作出。
82. 答辯人認為申請人證供的陳述是不誠實的證供，提出多方面的質疑。不過，除了質疑外，答辯人並沒有實質的證據證明吊機及其他工程材料與天台進行的工程無關。
83. 再者，當時答辯人已允許承建商在天台進行防水工程，所以承建商已經是合法地佔用答辯人的天台。即使吊機及其他工程材料與天台防水工程無關，也不會構成承建商非法佔用天台，而答辯人也不會有實質損失。最重要的是答辯人並沒有在施工期間提出反對，不可能在施工完後，才提出索償。
84. 答辯人不同意侵權行為須有實質損失才可索償，並用盜版軟件的情況作比較。其實在盜版軟件的情況中，原創人也有實際損失，因為正版貨物的銷量會減少。
85. 此外，答辯人引用容法官在The Incorporated Owners of Koon Wah Building訴Yeung Fung及其他人士，LDBM 163-166/2003, 一案的判詞，認為涉案天台業主在大維修期間被佔用天台可獲得每戶5,000元的賠償，所以答辯人也可獲得賠償。
86. 不過，容法官並沒有裁定沒有實際損失，也可獲得賠償。容法官是說「雖無明確可靠証明實際損失。根據所有情况粗略估計，法團要給每户5千元賠償。」即是說，容法官也有粗略估計每戶的實際損失。
87. 上述案件的事實背景與本案的也不同。在該案中，法團安排承建商使用天台，並沒有通知或獲得有關業主的允許。但在本案中，答辯人有同意過承建商佔用天台，而只不過是認為承建商不能放置一些與防水工程無關的物品。
88. 再者，本席並不是要求答辯人需要提供每天或每階段的照片去證明天台被佔用的情況。本席是認為在天台進行防水工程的期間，即使承建商擺放答辯人同意以外的物品，也不會使答辯人有任何損失，因為答辯人根本不能在此段期間使用天台。因此，答辯人不能由維修開始時計算賠償。
89. 本席接受申請人的證供，在收到答辯人的投訴後，承建商已很快地把物品撤離天台，而當時只有少量物品存放在天台上。因此，在維修天台完工後，承建商佔用天台的情況只屬輕微，不會影響答辯人使用天台及不會導致答辯人有實際損失。
90. 因此，答辯人有關《判案書》第81、82、94及97段所提出的覆核論點均不能成立。
總結
91. 基於上述理由，答辯人完全沒有合理的理據提出覆核，其覆核須被撤銷。答辯人亦須支付申請人是次覆核申請的訟費。
92. 本席現頒令如下：-
（1） 撤銷第一及第二答辯人於2019年4月30日提出的覆核申請；及
（2） 臨時訟費命令：第一及第二答辯人須支付申請人上述覆核申請的訟費；如果雙方未能就訟費的數額達成協議，則由法庭以區域法院基準作釐定；除非任何一方在14天內以傳票提出訟費申請，否則，此臨時訟費命令在14天後成為絕對命令。
| (黃一鳴) | |
| 土地審裁處法官 |
申請人﹕由梁鄧蔡律師事務所蔡少宏律師代表。
第一答辯人﹕無律師代表，親自應訊。
第二答辯人﹕無律師代表，親自應訊。