葉瑋敬 對 梁啟明

LDPD 663/2018

[2018] HKLdT 37

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第663宗

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判案書

1.  本案是有關一租約年期的爭議。

背景

2.  申請人是九龍紅磡蕪湖街101號鑽石樓C座2樓的業主(下稱「涉案處所」)，答辯人是租客。

3.  根據一份日期為2015年12月20日的租約(下稱「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期兩年，每月租金8,000 元， 由2016年1月1日起， 但卻寫上至2018年12月30日止。　

4.  申請人於2018年4月11日向審裁處申請收回涉案處所的管有權，理由是申請人於2017年11月13日， 已向答辯人發出通知， 謂「雙方同意壹年梗約， 壹年生約， 可提早壹個月通知對方終止租約。」並要求答辯人把涉案處所於當天起至2018年1月1日前止交回申請人， 但答辯人未有如期遷出。

5.  答辯人於2018年4月17日遞交反對通知書（表格7）， 內容主要是說租約訂明「2016起二年， 由2016年一月一日起至2018年十二月三十日止。」， 答辯人只願意在2018年12月30日遷出涉案處所。

申請人的陳述

6.  申請人於2018年5月17日遞交陳述書， 指「2018年」是誤寫， 實應為「2017年」， 並稱涉案租約有他的母親趙珊珊女士（下稱「趙女士」）見證。

7.  申請人續說， 「業主與租客一向立租約為2年， 從來沒有3年。可參考附上的租約， 梁啟明於1998年4月8日與前業主簽署的租用期為“貳年”」。 他是以低於市場價值很多的租金立約把涉案處所租予答辯人， 兩年已是很長的時間， 他是沒有誘因把涉案處所把租期由兩年改為3年。

8.  該附上的1998年4月8日租約訂明， 租期是貳年， 由1998年4月11日起至2000年4月10日止。

答辯人的陳述

9.  答辯人於2018年5月23日遞交陳述書，指她租用涉案處所已約34年； 而申請人約於2012年初買入涉案處所， 其後她與申請人共簽訂了共3份租約， 而涉案租約為第3 份。

10.  答辯人續說，於2015年12月， 申請人的母親致電她商談簽訂新租約事宜， 並相約在紅磡一酒樓見面，隨後即達成協議，申請人的母親拿出兩張未填寫的租約要求答辯人代為填寫， 然後申請人的母親亦細心閱讀兩張由答辯人填寫好的租約， 她們便簽署涉案租約。

2018年5月29日的聆訊

11.  本案於2018年5月29日在本席席前審訊，申請人沒有出席，由趙女士代表應訊，並採納申請人的陳述書。

12.  申請人和答辯人也沒有作出重大的補充，但答辯人承認，於2018年12月20日，她是按舊的租約抄寫過去成為涉案租約，甚至租金也維持不變，依舊是每月8000元。

討論

13.  本席在聆聽申請人及答辯人的證供後， 租期根據申請人的說法， 是兩年由2016年1月1日起至2017年12月30日止， 還是根據答辯人的說法，3年由2016年1月1日起至2018年12月30日止，模稜兩可， 莫衷一是。

14.  很是明顯，涉案租約的租期寫法， 必定有誤。本席在考慮事件的相對可能性後，認為涉案租約是兩年期， 由2016年1月1日起至2017年12月30日止的機會較大， 因為如租期是要由2016年1月1日起至2018年12月30日止，在計算年期時會較為小心， 出錯寫為兩年的機會應較少； 另一方面，答辯人承認在擬定涉案租約時，是參照原有租約的年期，然後才去推算日期， 而兩年租期亦較符合申請人所說的租賃歷史，即每期租約為兩年。

15.  此外，根據「文件解釋不利於條文提出者」的法律原則 (contra proferentem rule)，  如合約條文有模稜兩可之處，法庭會採納一個對文件起草一方較為不利的法律詮釋。答辯人既承認涉案租約是由她填寫，她提出的是3年期的租約， 在其他租賃條件不變的情況下, 相較2年期的租約一般對她有利， 根據此「文件解釋不利於條文提出者」的原則，  本席應採納一個對答辯人較為不利的法律詮釋， 即涉案租約是兩年期， 由2016年1月1日起至2017年12月30日止。

16.  基於以上所述， 本席作出以下頒令:

(1)   答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)   答辯人須支付申請人由2018年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月8,000元計算；

(3)   答辯人須支付申請人本申請之訟費，即時評定為365元。