LDPE 222/2019
[2019] HKLdT 31
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2019年第222宗
________________________
| | ASIA CENTURY LIMITED
(冠成行有限公司) | 申請人 |
| | 及 | |
| | MAXWELL PAN ASIA LIMITED
(卓越泛亞有限公司) | 答辯人 |
________________________
______________
判 案 書
______________
1. 這是申請人於2019年3月4日經土地審裁處向答辯人要求收樓和追收欠租/中間收益申索的審訊。
背景
2. 申請人是九龍觀塘巧明街94-96號鴻圖中心5樓A，B， C， D室 及6樓A，B， C， D室 (下稱「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。
3. 根據一份日期為2018年5月29日的租約 (下稱「涉案租約」)， 申請人把涉案處所租予答辯人， 租期由2018年5月25日起至2019年5月24日止， 每月租金為417,307 元（包括管理費，差餉及地租但不包括其他雜費），於每月16日 上期繳付， 惟租客有權續租3年至2022年5月24日， 每月租金增幅不得超過15%。
4. 此外， 又根據一份日期為2018年5月25日的「退租協議」，漢森集團有限公司[1]希望放棄租用涉案處所並交還涉案處所予申請人， 而答辯人則同意於同日繼續承租涉案處所， 並與申請人簽訂新租約。
5. 但於2019年3月4日， 申請人向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權，理由是答辯人未有繳付自2019年2月15日起的租金， 以每月417,307元計算。
6. 答辯人於2019年3月15日遞交反對通知書（表格7）， 內容如下：
「大業主安排公共地方工程不當， 嚴重增加租戶使用公共空間擠迫， 亦有機會對租戶及使用者構成危險， 業主需提出妥善的改善方案。」
2019年4月2日的聆訊
7. 本案於2019年4月2日在本席席前聆訊，申請人的代表黃鳳娟女士 （下稱「黃女士」) 稱， 申請人於2018年11月15日亦曾以答辯人欠租為理由， 向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權[2]， 當時答辯人也在反對通知書內提出同樣理由， 但答辯人於聆訊前已交回所有欠租。黃女士續稱，答辯人所指的工程， 應該是指申請人分階段更換大厦的3部電梯工程，黃女士認為過程安排有序， 租客普遍歡迎這次大厦的更新工程， 從來沒有其他租客投訴。
8. 就此， 本席向答辯人指出， 除非工程的嚴重程度足以使涉案租約受挫失效， 否則，就一般法律原則而言，答辯人既租用或佔用涉案處所，便需向申請人履行支付租金或中間收益的責任。
9. 答辯人的代表陳偉強（下稱「陳先生」) 隨即表示不再就工程方面爭議， 但他提出新的爭議[3]， 謂他是經朋友介紹承租涉案處所， 簽署涉案租約時是在某一餐廳內進行， 他在涉案租約的最後一頁上簽署， 沒有留意整份租約內容， 但他後來發現，涉案租約的第２頁有關租金部分， 多了一句是他先前在電子郵件 與申請人討論租約內容所沒有的：
“It is further agreed by both parties that the Tenant shall pay the Landlord a sum of HK$417,307.00[4] on 16th August 2018 being monthly rental for May 2018.”
10. 陳先生謂這是不合理的， 因為根據涉案租約， 答辯人於2018年5月25日才成為租客。
11. 陳先生又解釋，答辯人只需繳付1 個月的按金， 因為上手租客[5]留下了一個月的按金。上手租客動用了另一個月的按金， 作為支付2018年5月份的租金。為此， 申請人一直稱答辯人多欠1個月的租金。
12. 黃女士回應稱， 答辯人與上手租客交接時， 曾在尹楊律師事務所達成下列協議 (下稱「該協議」)， 涉案租約是根據該協議製訂的：
「1． 逄16號交租， 16/6/2018 交第一次（6月租金）。
2. 5月租金$417,307在16/8/2018交。
3． 按金$834,614； 其中$417,307在16/8/2018交，另外$417,307在Hansen 按金中轉過來。
4． Hansen餘下按金$417,307用來交4月租[6]。
5． ……
6． ……」
13. 該協議沒有任何人簽署， 陳先生亦否認與黃女士曾到尹楊律師事務所。
14. 由於雙方各執一詞， 本席熟意2019年4月30日再行審理。但由於雙方爭議的只是1 個月的租金分歧， 而陳先生同意即時支付2019年3月的租金及於2019年4月15日支付2019年4月的租金[7]， 本席遂作出以下頒令：
「1．案件押後至2019年4月30日上午10時 …… 進行審訊 ……；
2．雙方須於2019年4月23日或以前將其證人陳述書/專家證人報告 （如有需要的話） 送交本審裁處存檔及派送予對方/互相交換；
3．訟費歸於本案；
4．上述押後聆訊的條件是答辯人須於2019年4月15日或之前向申請人支付兩個月租金， 以每月417,307元計算 ……」
答辯人的上訴許可申請
15. 答辯人沒有遵從以上2019年4 月2 日的命令，向申請人支付中期租金/中間收益， 並就以上判決擬提出上訴許可， 本席將頒下另外一份判決書。在此情況下，申請人未能有權要求審裁處以答辯人沒有履行該項命令而獲得得直判令。
16. 此外， 由於答辯人擬提出上訴許可的聆訊日期與本案的審訊日期相同， 本席決定繼續本案的審訊。
申請人的陳述書
17. 黃女士於2019年4 月15 日遞交了陳述書。
18. 黃女士是申請人的行政經理， 其工作包括出租物業 – 鴻圖中心的租務事宜。
19. 在其陳述書中， 黃女士指於2019年4月2日的聆訊後，陳先生取出一份答辯人與 Hansen Household Goods Co Limited 簽訂的轉讓協議書， 她得悉如下兩條條款：
(i) 只有2018年5月份欠租$417,307
(ii) 乙方不會負責除7(i)外之所有債務。
但陳先生拒絕讓她拍下照片。
20. 黃女士其後聯絡上 Hansen Household Goods Co Limited 的負責人黃先生， 後者以 WhatsApp 提供了該轉讓協議書部分如下：
6． 有關之各項目收入及支出如下
| (i) 每月大業主支出 | 業址丙： | 5/F | $206739 |
| | | 6/F | $210568[8] |
| (ii) 每月租戶收入 | 業址丙： | 5/F | $254720 |
| | | 6/F | $214620 |
| (iii) | a. 水電 | $25,000 （約） | |
| | b. 雜費： | 包括但不限於 | |
| | | 上網、影印機、電話 | $8,000 （約） |
| (iv) | 人工 （2人） | | $30,000 （約） |
7． 此協議之簽定乃基於：
甲方保証有關業址丙
(i) 只有2018年5月份欠租$417,307
(ii) 除7(i)外, 沒有其他債務
(iii) 乙方不會負責除7(i)外之所有債務
(iv) 如欠款與甲方保証有別，乙方有權退出此協議， 雙方亦不用賠償予對方。
8． 此協議由 2018年5月21日起生效。 」
21. 申請人的行政助理馬凱玲女士 （下稱「馬女士」) 也於2019年4 月15 日遞交了陳述書。
22. 馬女士的工作包括為申請人的出租物業撰寫租務合約， 當中包括適用於所有租客的一般租約條款及按每份租約訂立的條款如租金、按金、租期等。她稱會按申請人通知的資料， 將申請人與租客談妥的租金、租期、特別條款等寫入租約。
23. 馬女士稱， 在2018年5月25 日左右， 她收到申請人通知， 涉案處所的原有租客 Hansen Household Goods Co Limited （「前租客」）準備提早終止租約， 並轉由答辯人承租涉案處所。 答辯人草擬了新的租約、終止租約協議、公司會議紀錄等文件， 她和申請人查看過該等文件後， 在新租約中修改了錯誤的文字及加入一些一般條款後， 她將修改好的租約電郵到答辯人的電子郵箱。
24. 由於在草擬新租約時， 馬女士稱未收到申請人有關2018年5月份的租金的安排， 所以她當時草擬如下：
“It is further agreed by both parties that the Tenant shall pay the Landlord a sum of HK$ on 16th August 2018 being monthly rental for May 2018.”
25. 馬女士稱， 她在後來得到申請人的指示後， 在一式兩份的租約上都填寫了417,307； 現時申請人及答辯人所持的租約， 應該都有她填寫的字跡。
26. 根據馬女士了解， 申請人是在答辯人同意該銀碼後， 才指示她填寫的。 當時申請人有提及， 答辯人同意負責繳付整個5月的租金， 可能是答辯人作為跟前租客頂讓業務的費用之一。
27. 馬女士又稱， 申請人亦有指示她對於前租客及答辯人的按金銀碼及繳款日等安排， 她亦有將所有內容列入新租約中。 馬女士在綜合所有安排後， 計算出是次轉讓租約並不會令申請人有租金上的損失， 即在前租客轉讓給答辯人的過程中， 不會出現部份日子沒有租金的情況， 因此馬女士當時認為所有安排是正確的。 假設她當時得知答辯人並不打算代前租客繳付2018年5月1 日至2018年5月24 日的租金， 申請人對於前租客的按金安排便會變得不合理。
28. 有關簽署涉案租約的安排， 則是馬女士跟答辯人的秘書聯絡， 她印象中是答辯人的秘書曾兩次到訪她的辦公室， 第一次是取走未簽署的一式兩份租約， 第二次是將答辯人已簽署的一式兩份租約交回， 由馬女士再交申請人簽署。 申請人安排繳交印花稅後， 雙方各持一份。
29. 最後， 馬女士稱， 為使申請人的會計部同事更清晰所有銀碼及安排， 她將申請人的口頭指示手寫出來後， 連同雙方已簽署的租約交給申請人的會計部同事。馬女士指的手寫文本， 正是她在答辯人的代表尹楊律師事務所的陳韋的名片影印本上寫上， 即上文第12段的該協議。
答辯人的陳述書
30. 答辯人沒有提交陳述書。
2019年4月30日的審訊
31. 在2019年4月30日的審訊中， 陳先生提供了於2019年5月21日與Hansen Household Goods Co Limited 的整份合作協議版本[9]， 其主內容與上文第20段的節錄沒有分別。
32. 很可惜雙方也沒有提供商談涉案租約過程的紀錄以決定涉案租約應否存在爭議的部份：“It is further agreed by both parties that the Tenant shall pay the Landlord a sum of HK$417,307.00[10] on 16th August 2018 being monthly rental for May 2018.” 陳先生只再次闡釋他的涉案租約第2頁， 是他的同事交給他的最後版本， 但正如本席解釋， 這不能確認這是否在商談涉案租約過程的其中一個版本， 還是最後版本。
33. 此外， 陳先生澄清， 她的秘書 Fiona 是與尹楊律師事務所相熟， 但尹楊律師事務所沒有參與涉案租約的草擬或簽署。
討論
34. 基於上述的情況， 本席只能根據合理推斷， 以決定有爭議的部份會否存在。
35. 此外，在評定證供可信性及可依賴性的客觀準則時，本席考慮了一系列之因素，其中包括：
（1） 有沒有同時存在的文件證明他們的說法;
（2） 他們的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[11];
（3） 各證人之口供是否前後一致及沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證據是否內部相符及前後一致；
（4） 一個證人之證供是否屬實不能單以證人之外表或評估證人之性格而能夠決定[12]；及
（5） 關於客觀證據與事實及證人動機與整體之可能性都是在考慮之範圍內[13]。
36. 根據答辯人與 Hansen Household Goods Co Limited
的合作協議第7段， 陳先生或答辯人是知道答辯人是須負責繳付2018年5月份的租金的， 但陳先生認為這5月份的租金就是從前租客的按金中扣除； 本席認為這說法並不合理， 因為這等同答辯人不用支付這租金。同時，答辯人只付出了1個月的按金， 而不是一般的兩個月。
37. 前租客漢森集團有限公司是於2018年5月25日與申請人達成「退租協議」， 即當時2018年5月還未終結， 這亦或可解釋申請人不把前租客其餘1個月的按金也一起扣除的原因。
38. 雖然馬女士沒有出席審訊， 但根據《土地審裁處條例》第10(6)條， 「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」本席同意馬女士在其陳述書中所稱： 「…… 即在前租客轉讓給答辯人的過程中， 沒有出現部份日子沒有租金的情況，……」
39. 既然陳先生承認她的秘書 Fiona 是與尹楊律師事務所相熟，印有尹楊律師事務所名片的紙張應該是Fiona 交給馬女士的， 這間接證明馬女士在其陳述書中所稱：「她印象中是答辯人的秘書曾兩次到訪她的辦公室， 第一次是取走未簽署的一式兩份租約， 第二次是將答辯人已簽署的一式兩份租約交回， 由馬女士再交申請人簽署。」此外， 陳先生也提供了一份申請人與涉案處所同一大廈的另一租戶簽署的租約[14]， 其格式與內容也與涉案租約的截然不同， 這更令本席相信馬女士在其陳述書中所說， 是「答辯人[15]草擬了新的租約」。這亦可解釋陳先生提供的涉案租約第2頁， 與申請人提供的不盡相同， 因為陳先生所提供的， 可能是涉案租約在雙方商議時的原始版本。
40. 至於陳先生認為他沒有在涉案租約的每一頁加簽， 算起來也是他的疏忽， 但這不能證明申請人提供的涉案租約版本是後加或偽造的。
41. 本席經綜合上述的分析後，同意申請人的說法， 即前租客把1個月的按金417,307元轉予答辯人， 餘下的1個月按金 417,307 元用來交付2018年4月的租金， 而不是陳先生所說的2018年5月租金；而2018年5月的租金是按照申請人草擬的涉案租約須由答辯人於2018年8月16日繳付予申請人。
42. 本席遂作出以下頒令:
(1) 除以下第(3)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2019年2月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益， 以每月417,307元計算；
(3) 如果答辯人在2019年5月9日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)， 連同下一段所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
訟費
43. 最後, 由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。本席以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為2,000元。。
申請人: 無律師代表, 由黃鳳娟女士代表應訊
答辯人: 無律師代表, 由陳偉強先生代表應訊
[1] Hansen Household Goods Co Limited.
[2] LDPE 1075/2018。
[3] 即沒有寫在反對通知書內。
[4]「417,307.00」 是手寫的，陳先生沒有在旁加簽。
[5] 即漢森集團有限公司。
[6] 即不是陳先生所說作支付2018年5月的租金。
[7] 時為聆訊時間下午2時53分。
[8] $206,739 + $210,568 = $417,307.
[9] 見證物R2。
[10]「417,307.00」 是手寫的，陳先生沒有在旁加簽。
[11] 見Lam Rogerio Sou Fung v Tan Soon Gin George, HCA 2576/2005 (無彙報的案例, 日期為2011年5月5日) 第39段。
[12]見Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336第36-37段及Esquire (Electronics) Ltd v HSBC [2007] 3 HKLRD 439第135 段。
[13]見Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd, HCA 1734/2009 (無彙報的案例, 日期為2014年4月8 日)
[14] 見證物R3。
[15] 或尹楊律師事務所。