CACV 475/2021, [2023] HKCA 704
On Appeal From [2021] HKCFI 2911
香港特別行政區
高等法院上訴法庭
民事上訴案件2021年第475號
(原高等法院民事訴訟案件2015年第947號及2013年1824號)
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| 第一 原告人 | Chan Wan (陳雲) | |
| 第二原告人 | Chan Wan(陳雲)， | |
| | The Personal RePRESENTATIVE of | |
| | THE ESTATE OF CHAN KAI WING ( 陳啟榮) | |
| | 與 | |
| 第一 被告人 | Chun Wai Metal Limited | |
| | (振威金屬有限公司) | |
| 第二被告人 | Ho Kwok Wai (何國威)， | |
| 第三被 告人 | Ho Kwok Wai (何國威)， | |
| | The Personal RePRESENTATIVE of | |
| | THE ESTATE OF TANG PUI CHOI ( 鄧佩彩) | |
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| 主審法官 ： | 高等法院上訴法庭副庭長朱芬齡 |
| | 高等法院上訴法庭法官林雲浩 |
| | 高等法院上訴法庭法官周家明 |
| 聆訊日期 ： | 2023年5月11日 |
| 判決書日期 ： | 2023年6月 7 日 |
判決書
由上訴法庭法官林雲浩頒發判決書：
1. 在高等法院原訟法庭的合併案中（民事訴訟2013年第1824號及民事訴訟2015年第947號），第一原告人是第二原告人的兒子。第一被告人是一間香港公司，第二和第三被告人是兩夫婦，也是第一被告人的董事和股東。
2. 原告人從1981年至1999年是大圍成運路17-19號安豪工業大廈九樓F室連天台和二樓C13號車位（「該物業」）的業主。
3. 原告人於1999年將該物業轉讓予第一被告人，但第一原告人指稱第一被告人並沒有支付645,000元（港幣，下同）訂金，而根據協議，原告人可繼續免租佔用該物業，直至第一及第二被告人向原告人支付所有拖欠的款項。
4. 在2004年，第一被告人將該物業轉讓予第二及第三被告人。
5. 原告人稱，於2011年，第一和第二被告人有財務困難，沒能力向原告人支付拖欠的645,000元訂金及其他生意往來所欠的款項，因此第二和第三被告人口頭同意，把該物業以港幣65萬元售予原告人，條件是原告人須先付30萬元訂金，然後在三十天內成交時支付餘下的35萬元。原告人稱他們已於2011年7月15日支付了30萬元給第二和第三被告人，局部履行了該口頭協議，但第二和第三被告人卻違反協議，沒有將該物業轉讓給原告人，因此，原告人展開訴訟，申請強制執行這口頭協議。
6. 第二和第三被告人否認雙方曾達成原告人所指的口頭協議。他們稱於1999年原告人把該物業轉讓給第一被告人後，原告人一直租用該物業，但卻拖欠租金。因此，第二和第三被告人於2012年12月12日在土地審裁處提出申索，追討自六年前，即2006年12月13日起原告人拖欠的租金。其後，該申索成為被告人在合併案中的反申索。第二和第三被告人要求原告人交還該物業的空置管有權，並繳付拖欠的租金、差餉、地租和中間收益。
7. 合併案於2021年8月及9月在高等法院原訟法庭暫委法官王鳴峰資深大律師（「王法官」）席前進行審訊。2021年9月30日，王法官頒布判決書（[2021] HKCFI 2911)，裁斷雙方並沒有達成原告人指稱的口頭協議，而原告人支付的30萬元，是用以繳付拖欠多年的租金。此外，即使原告人所稱的口頭協議確實存在，王法官認為該協議也不能執行，因為根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第3條，有關土地物業出售的協議必須以書面作出。最後，王法官裁定原告人申索失敗，第二和第三被告人的反申索成立。王法官頒令 ：(1)原告人須交還該物業的空置管有權給第二和第三被告人；(2)原告人須向第二及第三被告人支付租金386,710元、差餉20,228.33元、地租39,095元、中間收益（截至2021年9月30日）共761,456.29元、及此後直至交還物業時的中間收益；(3)原告人須支付第二和第三被告人在案中的律師費及堂費，具體金額由聆案官以訴訟各方對評基準釐定。
8. 2021年10月18日，第一原告人發出上訴通知書，對王法官的判決提出上訴。上訴通知書所載的上訴理由是：一、被告人從來沒有向第二原告人陳啟榮先生索償，但原訟法庭卻判決第二原告人要支付被告人的租金和其他費用。二、根據香港法例第347章《時效條例》第7條，由於訴訟權產生後已超過12年，因此要原告人交還物業的判決不能成立。三、根據《時效條例》第18條，追討租金的時限為6年，因此有關租金的判決亦不能成立。
9. 2021年10月20日，第一原告人以傳票向原訟法庭申請，要求擱置執行判決。2021年12月3日，王法官經聆訊後拒絕第一原告人的申請。2021年12月14日，王法官頒布決定理由書（[2021] HKCFI 3367)。在該聆訊中，第二及第三被告人指出他們的反申索只針對第一原告人，與第二原告人無關。王法官在他的決定理由書中也澄清，法庭命令須支付拖欠租金、差餉、地租、及中間收益的，是第一原告人。
10. 根據第一原告人日期為2023年3月30日的上訴書面陳詞，他提出的理據可綜合如下：
(1) 被告人追討的拖欠租金686,710元，是由2006年12月13日至2014年2月8日共85個月26日的租金。索償租金的有關時段超越六年，不符合香港法例第347章《時效條例》第18條的規定：「在欠繳租金到期應繳的日期起計滿6年後，不得提出訴訟或作出扣押，以追討欠繳租金或有關此等欠繳租金的損害賠償。」
(2) 原訟法庭憑第二被告人所說的「口頭租約」裁斷第一原告人欠其租金，但這「口頭租約」並沒有打釐印，因此根據香港法例第117章《印花稅條例》第15 及16條，原訟法庭不應接納該口頭租約為證據。
(3) 原告人父子自1983年起已佔用該物業，作為廠址，期間並無「口頭租約」，亦從來沒有繳付租金。根據《時效條例》第7（2）條，「自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟⋯⋯」被告人的索償日期由2000年2月16日起至2014年2月8日止，期間已超越12年，因此被告人不得提出收回土地的訴訟。
(4) 於1999年原告人把該物業轉讓予第一被告人時，作價1,250,000元，但原告人兩父子合共只收到521,567.40 元，還有728,432.60元至今未收到。原訟法庭錯誤接納被告人把支付其他款項的支票當作購買該物業的付款證據。
(5) 於2011年7月，第二原告人從他的戶口過帳30萬元給第二被告人作為回購物業的預付訂金，但原訟法庭錯誤把這筆款項視為繳付欠租款。被告人的反申索文件，從沒有提及這30萬元是用來支付部份欠租款的。
11. 第一原告人的陳詞部份超逾了上訴通知書所載的上訴理由；超逾部份不是本上訴範圍，無須理會。無論如何，本庭認為以上五點無一是有效的上訴理據。
12. 關於追討欠租的時限問題，王法官在其2021年12月14日拒絕暫緩執行的決定理由書中指出，第一原告人從來沒有在原審階段以《時效條例》為理由對被告人的反申索提出抗辯。此外，第二和第三被告人於2012年12月12日入稟土地審裁處，向第一原告人追討由2006年12月13日起計的欠租，屬6年時限之內，這也是他們在合併案中反申索的基礎，並不抵觸《時效條例》。
13. 第一原告人提出第二及第三被告人只根據一個「口頭租約」作出申索，因這口頭租約沒有打釐印，所以不應獲法庭接納為證據。可是：（一）口頭租約並非文件，不能打釐印、（二）原告人的狀書及上訴通知書皆沒有提出這論點、（三）被告人的申索是基於書面租約：見反申索書第23段。
14. 至於追討該物業管有權的時限問題，正如王法官在其2021年12月14日的決定理由書中指出，第一原告人從來沒有主張他對該物業已作出逆權侵佔。而且根據原訟法庭對事實的裁定，第一原告人直至大約2014年是以租客的身份管有該物業，因此不能構成任何逆權侵佔。被告人的申索並不違反《時效條例》。
15. 關於1999年轉讓該物業時，原告人是否已收取所有應得的款項這一點，首先，原告人的申索陳述書並沒有這方面的申索。再者，第一原告人的上訴通知書也沒有在這方面提出任何上訴理由。無論如何，王法官在審訊時聽取了雙方證人的證供，最後裁斷原告人已收取出售該物業的款項。第一原告人在本上訴中，未能提出任何理據證明王法官這項事實裁斷明顯錯誤，因此沒有理由可要求本庭推翻該項事實裁斷。
16. 關於最後一項理據，從第二及第三被告人在土地審裁處存檔的表格22及其後他們在區域法院DCCJ 955/2013一案中的申索陳述書及證人供詞可見，他們的案情一直都是說該30萬元是原告人向第一被告人支付的欠租。他們並沒有聲稱各被告人從2000年起從來沒有收到任何租金。在合併案中的抗辯書及反申索書，被告人同樣指稱該30萬元是用以支付拖欠多年的租金（見第25(i)-(j)及26段）。因此，第一原告人的主張不成立。
17. 綜上所述，第一原告人並沒有提出任何合理有效的上訴理據，因此本庭駁回他的上訴。
18. 雙方於聆訊時同意負方須支付訟費的原則，因此本庭頒令第一原告人須向第二和第三被告人支付有關本上訴的訟費。訟費數額如無協議，交由訟費評定聆案官評定。
（朱芬齡）
高等法院上訴法庭副庭長 | （林雲浩）
高等法院上訴法庭法官 | （周家明）
高等法院上訴法庭法官 |
| 第一原告人： | 無律師代表 |
| 第一被告人： | 無律師代表 |
| 第二及第三被告人： | 由鄭焯謙律師行轉聘楊元晶大律師代表 |