KIMBERLEY ASSETS MANAGEMENT LTD 對 THE INCORPORATED OWNERS OF WING LEE BUILDING
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LDBM 114/2022
[2025] HKLdT 25
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2022 年第114宗
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| KIMBERLEY ASSETS MANAGEMENT LIMITED | 申請人 | |
| 及 | ||
| THE INCORPORATED OWNERS OF WING LEE BUILDING | 答辯人 |
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| 主審法官： | 土地審裁處法官李紹豪（書面審理） |
| 申請人書面陳詞： | 2025年1月28日 |
| 答辯人書面陳詞： | 2025年2月12日 |
| 判決書日期： | 2025年5月23日 |
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判 決 書
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1. 看申請人公司2025年1月6日存檔的英文表格1（本申請）[1]，申請人針對土地審裁處（審裁處）2024年12月23日拒絕它就2024年11月26日頒發的審訊後判決（審訊判決）進行覆核的決定（拒絕決定）申請上訴許可。換句話説，申請人不滿審裁處沒有對審訊判決進行覆核的決定，要求針對拒絕決定獲批許可到上訴法庭上訴。申請人在本申請中，並沒有針對審訊判決要求獲批許可到上訴法庭上訴。
2. 答辯人在其書面陳詞內反對本申請。
本案件
3. 申請人金巴利資產管理有限公司（金巴利）是永利大廈（該大廈）頂層9樓I單位（該9I單位）的註冊業主，它2022年8月入稟審裁處，指控答辯人該大廈的業主立案法團（法團）自2020年起沒有履行其就公用部分的法定責任，致使該9I單位遭受滲漏及它蒙受損失。金巴利及法團在本案中都沒有法律代表。
4. 金巴利在其2023年9月存檔的《修訂申請通知書》，要求強制法團採取所有措施停止該9I單位的滲漏，及要求法團賠償包括每月35,000元的租金損失，由2021年2月起計，至完成該9I單位維修為止。法團否認責任，反對該聲稱租金損失，並要求金巴利嚴格證明，更指該9I單位自1997年起便沒有出租。
審訊
5. 本席在2024年4月審訊本案3日後，決定押後判決。審訊期間，金巴利由其董事孫嘉莉女士（孫）代表出庭，而法團則由其管理委員會主席高玉文女士（高）代表出庭。
6. 作為金巴利的事實證人，孫審訊中作供，採納包括她2023年12月存檔的134頁長以英文書寫的第二份證人陳述書（孫第二陳述書），並接受高的盤問。孫第二陳述書的內容，包括申請方漏水專家及答辯方漏水專家的意見，金巴利所蒙受的聲稱眾多損失(包括租金損失)、其金額及相關證明。
審訊判決
7. 經考慮包括雙方書面結案陳詞，本席於2024年11月26日頒發判案書[2],裁定法團須對金巴利負上法律責任，並在判案書【218】頒發包括：
(1) 強制法團自費在審訊判決頒發後4個月內完成所有必須措施停止該9I單位的滲漏（該強制維修令）；及
(2) 法團須支付金巴利租金損失賠償共51,000元（該租金賠償令）[3](這總額51,000元，是審裁處在判案書【213】以每月1,000元【象徵式】租金損失賠償，乘51月（即2021年2月至2025年5月）計算出來的)。
該覆核申請
8. 2024年12月17日，金巴利存檔《覆核申請書》，及62頁長孫同日存檔的誓詞（覆核誓詞），要求審裁處覆核審訊判決（該覆核申請）。
9. 覆核誓詞分A及B兩大部分[4]。關鍵部分的是針對【租金損失】的A部分。分部A.1標題是【覆核理由】。分部A.1.1標題是【賠償金額的合理性】。孫在A.1.2分部就該大廈及該9I單位情況，作進一步事實及意見補充（包括聲稱該9I單位為該大廈中【比較優質】之單位），及提交進一步文件，例如從地產代理網站獲得的該大廈單位平面圖（上有各單位面積及座向等資料）（統稱孫覆核新證供）。孫覆核新證供並不是審訊時金巴利證供的一部分。
10. 在覆核誓詞分部A.1.2第22段，孫寫著【現提交新證據，並希望審裁處根據《土地審裁處條例》第11A(4)條接納，以便裁定上述的爭論點】。
11. 在接著的6個分部A.1.3至A.1.5，及A.1.7至A.1.9，孫介紹申請方要求審裁處接納的眾多【新證據】，該些【新證據】可見於覆核誓詞第37至62頁內，它們都沒有在審訊前披露或在審訊時呈堂作證據（統稱覆核新證據）。
12. 覆核新證據為：1）該大廈兩個單位的最新租務【成交】[5]；2）該大廈多個單位近期租務【叫價】[6]；3）鄰近大廈一個單位租務【成交】[7]；4）該9I單位的2022年至2024年的應課差餉租值[8]；5）差餉物業估價署（差估署）2021年至2024年私人住宅的平均租金統計數據[9];6)孫和Roomlord Limited(Roomlord)負責人審訊前的即時通訊記錄[10]。
13. 在覆核誓詞A.2【總結及要求】部分，孫代表金巴利要求審裁處【根據公平及合理性原則，重新評估本案的所有證據，並根據市場租值修訂其對租金損失的裁決】。金巴利表示【願以每月35,000元】作為法團賠償租金損失的【基礎】，請審裁處根據【市場租值數據】,及該9I單位【改作簡樸房[11]的潛在收益】等條件【酌情裁定】。
14. 2024年12月20日，高代表法團呈交3頁長【回應覆核申請書陳詞】，【反對申請人有關租金損失的所有根據】，爭議孫覆核新證供，包括該9I單位為該大廈比較優質單位的聲稱。
15. 依照審裁處庭長2009年就覆核程序發出的指示（庭長覆核指示）[12]，本席在審閱包括雙方文件後,在2024年12月23日作出決定拒絕進行覆核，並同日透過書記去信雙方通知拒絕決定。
16. 上述信件關鍵內容如下：
“覆核決定
1.經考慮申請人的覆核申請書附上的2024年12月17日孫嘉莉女士誓章，以及答辯人2024年12月20日由高玉文女士簽署的反對覆核申請陳詞，審裁處決定拒絕進行覆核，理由如下：
（1）申請方並【沒有】提供【合理】理由，解釋為何現在擬申請遞交的【新證據】或相類似的證據，不能在審訊或以前向答辯方披露及呈交作審訊證據，及申請方所提供的解釋理由，審裁處認為【並非合理】。鑒於申請方在審訊前，已有充足機會及時間呈交賠償方面的證據，審裁處看不到任何理由許可申請方在覆核時遞交【新證據】，這做法對答辯方不公。在缺乏擬申請遞交的【新證據】下，申請方在原審時【未能證實】其租金損失【金額】，審訊處因此只頒發【象徵性】租金賠償，法律上絕對正確。
（2）【省略，因與該強制維修令有關，與本申請無關】”
本申請
17. 如上介紹，金巴利不滿拒絕決定，於2025年1月6日提出本申請。同日，孫存檔97頁長誓詞支持本申請（上訴許可誓詞）。
18. 在上訴許可誓詞第1頁第2段，孫表明針對拒絕決定作出本申請。孫接著以A至C三個標題道出針對拒絕決定的3個上訴許可理由：即A【象徵性賠償金額的不合理性】、B【審裁處未充分考慮證據】及C【審裁處程序不公】。在上訴許可誓詞第8頁，孫要求審裁處【根據公平及合理性原則，重新評估本案的所有證據，並批准上訴許可】。
19. 孫在上訴許可誓詞第9至72頁，再次呈交《覆核申請書》及覆核誓詞，而上訴許可誓詞第73至97頁則主要來自孫第二陳述書，為該陳述書的第210至242段、其附錄WS-16、WS-17、WS-18及WS-19 Appendix I至Appendix V。
20. 本席及後指示將書面審理本申請，並著雙方各自呈交書面陳詞及案例等。
21. 孫代表金巴利在2025年1月28日呈交15頁長書面陳詞及4個案例（上訴許可陳詞）。孫在其內新增及修改金巴利針對拒絕決定的上訴許可理由，使它們變成4個新標題，即A【法律適用錯誤：未正確應用全面補償原則】、B【未充分考慮已呈交之證據】、 C【程序不當：未充分考慮新證據】及D【裁決不合理：賠償金額過低】。
22. 在上訴許可陳詞第37至40段，金巴利要求審裁處1）批准上訴許可；2）【批准上訴】，【推翻】【每月1,000元象徵性租金賠償的裁決，認定裁決未能正確評估及反映該9I單位市場租金價值】；3)【接納】它所提交的【新證據】，【重新考慮】該9I單位的租金賠償金額；及4）根據【新證據】及【市場數據】【重新裁定】賠償金額，【建議將賠償金額調整至每月35,000元】，【以更符合該9I單位的市場租值】。
23. 2025年2月12日，高代表法團呈交審裁處2頁長書面陳詞反對本申請。
審裁處覆核的規定、原則及指示
24. 《土地審裁處條例》(條例)[13]第11A(1)條規定，審裁處可在其作出任何決定的日期起計1 個月內，決定覆核該項決定，並可按其認為足夠的理由，將該項決定作廢，或推翻、更改或維持該項決定。
25. 按照第11A(2)條規定，審裁處可—(a) 應法律程序的任何一方的申請；或(b)主動，根據第(1)款行事，但須先向法律程序的所有其他各方發出通知。
26. 依照第11A(3)條規定，審裁處如在作出任何決定的日期起計1 個月內，決定行使覆核該項決定的權力，則可在其後的任何時間，不論是否在該1 個月期限之內，行使該項權力。
27. 就審裁處決定覆核與否的酌情權如何行使，有2002年審裁處案例[14]如下建議：
“No doubt the Tribunal has a discretion to exercise its jurisdiction to review its decision where there has been a trial or hearing on merits. Upon what principles then should this jurisdiction … ought to be exercised ? In my judgment, Section 11A was designed to do justice between parties. It is an injustice to the winning party to be deprived of the fruits of the judgment. If the losing party is allowed to merely repeat what it had already said in the previous hearing this can amount to an abuse. If a party is allowed to adduce new evidence at the review hearing and such evidence could be obtained with reasonable diligence for use at the hearing, this could also amount to abuse. The exception is perhaps where the opposing party is not taken by surprise.
On the other hand justice must be done and where justice clearly lies it should not prevent a party from repeating himself on important points of law and adducing evidence of material importance or even decisive notwithstanding this could have been obtained earlier. The procedure of the Tribunal was designed to be more flexible than a court where procedures and rules of evidence are expected to be followed. This view is also supported by.. Section 11A(4)... However, in a case where the parties had all along been legally represented and with assistance of experts, the discretion to review would normally be exercised more stringently than say where parties were unrepresented at the initial hearing. (粗體及斜體後加)”
28. 2008年，審裁處庭長詮釋第11A條規定的覆核程序為兩個階段[15]，而在該兩個階段裡其他各方都有獲得聆聽的權利。首先，審裁處須考慮應否接受要求覆核的申請。如果審裁處決定須要覆核，便會進行覆核，這才到第二階段。
29. 按照庭長覆核指示，第一階段須由訴訟一方呈交及送達《覆核申請書》及一份支持誓章（內須説明所有覆核理由）開始，收到的另一方可呈交及送達回應覆核申請的書面陳詞。除非審裁處命令以別的方法處理，否則審裁處第一階段不會進行聆訊，而只憑審閲文件來作出決定。如果審裁處決定接受覆核申請，便會定下聆訊日期處理第二階段及通知有關各方出席。如果審裁處決定不覆核其決定，也須發出書面通知將決定通知各方。
30. 如果審裁處決定不覆核其決定，假如獲批上訴許可的條件滿足，被拒一方一般可以針對審訊判決申請上訴許可，或逾時針對審訊判決申請上訴許可。倘若審裁處決定進行覆核，在第二階段作出了新判決，取替了審訊判決（不管審裁處是作廢，推翻、更改或維持審訊決定）（覆核判決），訴訟各方之後只可針對覆核判決申請上訴許可[16]。
批出上訴許可的法律規定及原則
31. 條例第11(2) 條規定：在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的【判決、命令或決定】在【法律論點上有錯誤】為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
32. 因此，金巴利可按照第11(2) 條以拒絕決定在【法律論點上有錯誤】為由到上訴法庭上訴。
33. 第11AA(1) 條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得提出上訴。第11AA(6) 條又規定，除非聆訊有關上訴許可申請的審裁處、上訴法庭...信納 (a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
34. 因此，金巴利如要上訴，須取得上訴許可；而為取得上訴許可，金巴利須顯示審裁處的拒絕決定在法律論點上有錯誤，而且擬提的上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由致使上訴應進行[17]。
35. 就批予上訴許可的門檻，金巴利在上訴許可陳詞第34段引述Lau Chun Wing Rod v The Incorporated Owners of Po On Building案判決書[18]下述內容：
“ There is in fact no dispute on the test for granting leave to appeal. Both Mr. Mak, counsel for the Defendant and Mr. Victor Chan for the Plaintiff agreed that the applicable test is set out in Smith v Cosworth Casting Processes Limited [1997] 1 WLR 1538. For completeness sake, the principles set out in Smith v Cosworth by Lord Woolf, MR, are set out as follows:
“i) The Court will only refuse leave if satisfied that applicant has no realistic prospect of succeeding on the appeal. The test is not meant to be any different from that which is sometimes used, which is that the applicant has no arguable case. Why however this court has decided to adopt the former phrase is because the use of the word “realistic” makes it clear that a fanciful prospect or an unrealistic argument is not sufficient.
ii) The court can grant the application even if it is not satisfied. There can be many reasons for granting leave even if the court is not satisfied that the appeal has any prospect of success. For example, the issue may be one which the court considers should in the public interest be examined by this court or, to be more specific, this court may take the view that the case raises an issue where the law requires clarifying.”
These principles were cited with approval by Leong CJHC in Ma Bik Yung v Ko Chuen, unreported, HCMP 4303 of 1999, 8th September 1999. （粗體及斜體後加）”
36. 本席對上述法律原則並無異議。
37. 案例清楚確立，第 11AA(6) 條所說的合理得直機會，意思是雖然得直機會無需達到「很可能發生」的準則，但亦需要多於「不是空想」或「只是可爭拗」的機會[19]。
上訴法庭處理上訴的法律原則
38. 上訴不是就案件進行重新審訊。上訴機制的用意是要求上訴人應該針對原審法官的判案書，指出哪些地方犯錯，和扼要地提出是根據甚麼理由指稱原審法官犯錯。若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據[20]。
39. 審裁處有權在判決中闡述其決定的主要要點，而不必闡述、討論然後駁回訴訟雙方所提出的每一個論點。最重要的是，它是一個專責審裁處。除非審裁處有明顯犯下錯誤或遺漏任何實質因素，否則申請人不得要求上訴法院重新審理他們向審裁處提出的所有論點，並粉飾此類論點為審裁處犯下法律錯誤[21]。
40. 而上訴法庭在處理原審法官行使酌情權的原則是，上訴法庭只會在原審法官犯了原則性錯誤、錯誤理解或忽略考慮相關證據或事情、錯誤考慮不相關事情、或作出超越合理行使酌情權範圍內的決定之情況下才會干預。同樣，上訴法庭在處理涉及事實爭議的裁決時，除非原審法官犯上明顯的錯誤，否則是不會推翻其裁決的。原審法官聽取雙方證人的口頭證供，評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢[22]。
上訴法庭接納新證據的規定及原則
41. 《高等法院規則》[23]第59號命令第10(2)條對上訴法庭接納新證據有以下規定：
“上訴法庭具有權力藉在法庭上進行口頭訊問、誓章或在訊問員席前錄取的書面供詞而收取關於事實問題的進一步證據；但除非有特別理由，否則上訴法庭不得接納該進一步證據( 關於在審訊或聆訊日期後發生的事宜的證據除外) (粗體及斜體後加)。”
42. 上訴法庭在何華廣對招雄建築有限公司及其他人[24]一案【21-23】如下解釋相關法律原則：
“早已確立的重要法律原則，是民事訴訟各方都必須在原審時將全部有關證據披露及向法庭展示，不能有任何保留，以確保各方全部爭議能由法庭根據所有有關證據一次過作出裁決。除非有特殊理由，上訴法庭不能，亦不會在上訴階段接納任何新證據。
法庭必須嚴格執行上述法律原則，避免民事訴訟沒完沒了，否則和公眾利益不符。
根據Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489案[25]所定下的原則，要上訴法庭接納新證據申請人方必須確立以下條件（統稱該三條件）：
(1)當事人曾採用了合理的方法努力尋找，但不能在原審時知悉該些證據存在，故不能在原審時向法庭提交（條件1）；
(2)有關證據不但須要與案件有關，更須對案件的結果有重大影響，雖然不一定是決定性的影響(條件2)；及
(3)有關證據雖不至於是無爭議的，但必需是可信的(條件3) (粗體、底線及斜體後加) 。”
43. 上訴法庭近日在China Properties Group Limited[26]案【24】再次強調，上訴不是可提交新證據的【第二次審訊】，上訴時接納新證據是【例外】而非常規；上訴法庭處理上訴時，只考慮原審時呈交的證據，只在嚴謹條件滿足下才接納新證據，否則浪費法庭及對方資源及造成延誤。
“As observed by the Court during the hearing in recent years there is an increasing number of cases where the parties seek leave to adduce new evidence for the appeal. This is an unacceptable trend because it generates satellite litigations which cause delays and affect the resources of the Court and the other party. An appeal from a first instance decision in Hong Kong is not in the nature of a ‘second trial’ where fresh evidence may be adduced. The Court of Appeal deals with the appeal solely on the evidence that was presentedat the first instance proceedings.Admission of new evidence for the appeal is the exception rather than the rule and is only allowed if stringent conditions are fulfilledas all relevant evidence should be properly adduced at the first instance proceedings. It behoves lawyers to firmly advise their clients of the requirement to provide a complete discovery of all relevant documents and to bring forward all the evidence at one go in the first instance proceedings. The Court of Appeal takes a strict approach on attempts to introduce new evidence and will impose sanctions by way of punitive costs order against unmeritorious applications. (粗體及斜體後加)”
審裁處覆核中收取新證據的規定及原則
44. 按照條例第11A(4)條，在任何覆核中，為裁定各方之間的爭論點，審裁處可聆聽並收取任何其認為合適的證據。
45. 在覆核程序的第二階段，第11A(4)條規定，審裁處可以聆聽和收取其認為合適的證據，用來裁定各方之間的爭論點[27]。
46. 如果審裁處決定不覆核其決定，它所給的理由或觀察不能補充、更改或限制審訊判決內的事實裁定。倘若審裁處決定進行覆核，它當然可以收取進一步證據，及作出進一步事實裁定[28]。
47. 審裁處在一宗1994年案件中，認為就覆核中收取新證據的酌情權，可參考上訴法庭處理接納新證據申請時所適用的原則，包括該三條件。但是，有見審裁處覆核和上訴法庭處理上訴二者司法管轄權的差別，審裁處可較寬鬆地收取新證據。可是，滿足條件2的彈性不能減低。倘若新證據對審訊結果沒影響，一般多不公允接納它，因它可導致花掉不必要的費用及造成延誤。某些情況下，更可能構成司法酌情權的不當行使[29]。
【象徵性賠償金額的不合理性】【法律適用錯誤：未正確應用全面補償原則】[30]【裁決不合理：賠償金額過低】
48. 孫在上訴許可誓詞A部分投訴，每月1,000元租金賠償未能反映或彌補金巴利的實際損失，有違普通法中的合理性原則[31]及全面補償原則[32]。
49. 就全面補償原則，孫在上訴許可陳詞第9段依賴Livingstone v Rawyards Coal Co.案[33]下述[39]判詞：
“I do not think there is any difference of opinion as to its being a general rule that, where any injury is to be compensated by damages, in settling the sum of money to be given for reparation of damages you should as nearly as possible get at that sum of money which will put the party who has been injured, or who has suffered, in the same position as he would have been in if he had not sustained the wrong for which he is now getting his compensation or reparation. （斜體後加）”
50. 孫另在上訴許可陳詞第13段依賴Johnson v Agnew案[34]，指案中法院強調賠償金額應該充分補償申請人，即全面補償原則。她指審裁處違反該原則，沒有依該9I單位的【實際市場租金水準】裁定賠償金額。
51. 孫沒有提交任何案例證明合理性原則。在覆核誓詞第4至5段，她指，審裁處只判每月1,000元租金賠償，【未充分考慮該9I單位的所有特徵】[35]，【忽略了】其【實際市場租值】。該【象徵式】賠償金額【不合理】，【偏離有理智的人[36]的正常預期】，違反了合理性原則。在上訴許可陳詞D部分，孫指，根據該原則，裁決【應反映合理人的正常預期及達到公正性標準，而不是過於偏離市場現實】。每月1,000元賠償金額，她指，【顯然低於該9I單位的市場租金（根據市場資料，其合理市場租金應在35,000元或以上）】。
52. 孫在覆核誓詞及上訴許可誓詞中均強調，按照該判決的裁定，法團對金巴利的滲漏投訴【長期不作為】，令金巴利【不斷地承受損失】。每月1,000元租金賠償【完全沒有阻嚇性】，【法團亦不需急於維修】。
53. 本席對上述批評的回應是，不管在孫所依賴的全面補償原則[37]或合理性原則[38]下，審裁處若要適用二者前，金巴利作為申請人，是負有【舉證責任】[39]（判案書【16(4) 】和【17】）提交充足可靠證據【證明】其租金【損失金額】（或反映該等損失的該9I單位的實際市場租值）。
54. 審訊時,金巴利呈堂的聲稱租金損失（及其聲稱金額）的證據非常有限，主要來自孫第二陳述書及其附錄，包括：
(1) 孫聲稱與Roomlord達成協議，以月租高達42,000元出租該9I單位給後者作膠囊賓館（該出租協議）,為此向法團申請提高電力供應,及該出租協議最終因社會事件及疫情而告終的證供（來自孫第二陳述書【210】-【223】）；
(2) Roomlord的網頁及其商業登記（附錄WS-16及WS-17）；
(3) 按照該出租協議，及她經考慮附錄WS-19的Appendix II 至V資料後載於Appendix I對租務市場的【研究】[40]，孫認為該9I單位月租不低於每月35,000元的意見（孫第二陳述書【239】）。
55. 上述呈堂附錄WS-19的五個Appendix的資料分別是：
(1) 該9I單位在差估署的實用面積[41]；
(2) 該大廈某中層H單位在地產代理網站的價錢[42]；
(3) 該大廈低、中及高層8個細【分間單位】[43]在地產代理網站的價錢[44]；
(4) 【同區50年樓齡舊樓】10個單位在地產代理等網站的價錢[45]；及
(5) 孫根據(1)至(4)資料所作的【研究】結果，及其認為該9I單位每月租金不低於35,000元的意見[46]。
56. 審裁處在判案書就上述相關【租金損失】證據的分析，可見於K2部分（即判案書[199]-[213]）。重點來說，審裁處：
(1) 不相信金巴利會棄置該9I單位不用[47]；
(2) 留意金巴利沒有呈堂任何該9I單位的出租文件證據[48]；
(3) 相信金巴利在2019年前自用該9I單位，後打算改變其用途及為此作預備[49]；
(4) 不接納孫關於達成該出租協議的【片面之詞】[50]；
(5) 相信（因大環境的轉變）該出租協議(如真的曾達成的話)是【一個短暫和最終失敗的嘗試】[51]；
(6) 發現呈交的該大廈單位租金價錢是【叫價】，不是【成交】價，所屬準確【樓層】及【座向】不明，大多是【細單位】，認為參考價值【有限】[52]；
(7) 發現同區舊樓單位價錢，除了1個外，也是【叫價】，且都不來自該大廈，認為參考價值【更有限】[53]；
(8) 認為孫不是估價的專家證人，沒有身份或資格提供她的【研究】結果[54];
(9) 留意金巴利沒有出示該9I單位【租值的替代證據】[55]；
(10) 信納金巴利擬在該9I單位裝修完成後出租它但遭本案滲漏阻止至今[56]；
(11) 認為金巴利【未能】【或未有提交可信或足夠證據】【證實】它因此而【損失】的【租金金額】[57]；
(12) 因此【唯有】判給金巴利每月1,000元【象徵式】租金賠償，由2021年2月至2025年5月共51,000元[58]。
57. 既然本席認為金巴利根本未能【滿足】其【舉證責任】，未能成功【證明】其租金損失的【金額】（或該9I單位的實際市場租值），審裁處認為，本案完全談不上適用孫所依賴的兩個法律原則，適用二者也實屬言之尚早。
58. 當申請一方成功證明蒙受損失，但卻缺乏足夠證據證明其損失金額的話，法院是合適頒發【象徵式】賠償：參考英國樞密院司法委員會案例Greer v Alstons Engineering Sales and Services Ltd案[59][4]-[9]判詞。
59. 在本地Born Chief Co. v George Tsai and Another 漏水案件中[60]，有法律代表的原告一方，雖然證明遭漏水受損，但在原審時沒有提交足夠證實證明其損失金額，上訴法庭處理上訴時，一致同意批准被告方上訴，改判給申請方【象徵式】賠償。上訴法庭在判詞下述191J-192A，及195C-D段落，更給予以下寶貴意見：
“The plaintiff had had a protracted period to prepare and prosecute its claims against the defendants. At the trial, no attempt was made to link these documents of alleged loss and expenses to the flooding damage of the restaurant. The plaintiff was not entitled to anything other than nominal damages. It was not right for the judge to take upon herself to order damages to be assessed by the master, thus providing a further opportunity for proving damages to the plaintiff at the expense and to the prejudice of the defendants. It was incumbent upon the plaintiff to establish its claim at the trial and it must bear the consequences of its failure to do so.”
“
Proceeding to the matter of damages, it is plain from the evidence, that there was significant physical damage. But of the quantum of damages, there was a conspicuous lack of actual evidence. The plaintiff did not apply for a split trial and so in the ordinary way the trial would be expected to proceed from start to finish. Counsel for the defendants rightly submitted that in the absence of evidence establishing the quantum of damages, the appropriate award was one of nominal damages. Such a result would obviously mean that the significant damage that the evidence revealed would not be compensated and must have offended the judge’s sense of justice. But the good, efficient and increasingly, the affordable administration of justice requires that parties present their entire cases and cannot expect a second bite at the cherrysimply because they failed to apply for a split trial or to produce their requisite evidence. (粗體及斜體後加)”.
60. 故此，審裁處在審訊判決頒發該租金賠償令，法律上絕對正確，申請方絕無理由可詬病要求進行覆核，拒絕決定也沒有任何法律論點上的錯誤。
61. 而【象徵式】賠償，顧名思義，其特徵在其象徵性，金額和（如經證實的）市場市值租金有差別，不難理解。
【未有充分考慮已呈交證據】【審裁處未充分考慮證據】【審裁處程序不公】
62. 審裁處在這部分只處理審訊時呈堂的證據，不包括覆核新證據或孫覆核新證供。
63. 要清楚表明的是，審裁處達至該判決前，已全面考慮了所有審訊時呈堂的證據[61]，包括了審訊時呈堂證據透露的該大廈[62]及該9I單位[63]情況。
64. 縱觀覆核誓詞、上訴許可誓詞及上訴許可陳詞，本席認為，申請方實不能（也沒有）爭議審裁處在判案書K2部分就【租金損失】相關證據的觀察及分析。
(1) 孫不得不同意【申請人無法提交租賃合約直接證據】[64]；
(2) 金巴利（孫也同意）【沒獲許可】聘請她【作估價專家證人】[65]；
(3) 孫再承認，地產網站內就該大廈單位的價錢，沒有列明出租單位的【坐向】及【樓層】，而【大多數是200平方呎內之細單位】[66]；
(4) 孫也不能否認，她出示的地產網站單位價錢是【叫價】，【叫價不一定等同於最終成交價】[67]；
(5) 另外，雖然孫堅稱她審訊時曾【宣誓】作供和Roomlord達成該出租協定，並出示Roomlord的商業登記[68]。但是，該商業登記[69]（迷你倉收據亦然[70]）本身，不能證明二者有商討租務，靠的還是孫的【片面之詞】；
(6) 無論如何，孫沒有提出論點，指審裁處錯誤裁定，膠囊賓館因大環境而變成【一個短暫和最終失敗的嘗試】；及
(7) 有別於孫在覆核誓詞內首次出示的（例如）該9I單位的差餉通知書及其應課差餉租值，她審訊時確實沒有出示任何該9I單位市值【租金的替代證據】。
65. 如判案書【7】透露，申請人過去曾和法團在審裁處就該9I單位的漏水問題對簿公堂，本案因此是雙方在審裁處開展的第二宗漏水官司。
66. 自2022年8月提出本案（若不從申請方2020年起開始向法團投訴漏水開始計算），至2024年4月審訊，申請方絕對有充足時間安排其證人及準備其證據，包括賠償方面的證人及證據。
67. 如上介紹，申請方安排孫作為其事實證人，2022年11月份存檔了孫的第一份證人陳述書（孫第一陳述書），及2023年12月存檔了孫第二陳述書。孫第一陳述書正文長38頁，共207段，另有124頁多附錄。孫第二陳述書共134頁長，第1至64頁是正文，共327段，餘下70頁都是附錄，其內容包括申請方漏水專家及答辯方漏水專家的意見，金巴利所蒙受的聲稱眾多損失(包括租金損失)、其金額及相關證明。
68. 就賠償方面的專家證據，雙方都獲得審裁處批准傳召漏水專家，就該9I單位的室內維修費用給予審裁處專家意見：見判案書【20】及K1部分【188】-【198】。最後，審裁處裁定申請方證明其損失，並評估金額為96,800元。
69. 倘若金巴利覺得需要傳召估價專家，就該9I單位的租金損失給予審裁處專家意見，本席認為，申請方絕對有能力、時間及機會作出相關申請由審裁處裁斷。在審訊前，申請方就曾多次提出非正審申請，包括針對法團的披露文件申請。
70. 故此，審裁處在判案書中認定申請方未能證明其租金損失金額的結論，在證據分析及審訊程序上絕無問題，金巴利不能以此為由要求就審訊判決進行覆核，而審裁處拒絕，也不存在任何法律論點上的錯誤可供上訴。
【審裁處未充分考慮證據】【審裁處程序不公】【程序不當：未充分考慮新證據】
71. 其實，在覆核誓詞內，孫多番為上述租金損失（及其金額）證據的局限或缺失，嘗試【事後解釋或補充】，或【事後找藉口】。審裁處看來，這些嘗試都不見得合理。
(1) 孫解釋,由於該9I單位遭滲漏,【無法裝修再出租】[71]，故【導致申請人無法提供租賃合約】。儘管如此，過去及現在就該9I單位締結的租約，無疑是它市場租值的最佳及最【直接證據】。
(2) 孫指她【沒獲許可】【作估價專家證人】，她因此【只能夠到網上搜集第三方資料予審裁處考慮】，【但又不被接納】，這對申請方【不公平】[72]。本席看來，這不過是另一藉口。申請方審訊前應做的是申請許可，由它聘請的估價專家代它搜集可靠的市場證據作客觀及科學分析呈堂意見作證據。若申請方選擇不聘請專家，申請方自身還得滿足其舉證責任，自行搜集及選擇呈堂相關及可靠的租金損失及金額證據（包括自行斷定及選擇合適的第三方來源，不管是差估署或地產代理），否則承擔未能舉證的不利後果。
(3) 孫在孫覆核新證供內，為審訊時該大廈單位價錢缺乏出租單位的【坐向】及【樓層】，【事後補充】提供從地產代理網站獲得的該大廈單位平面圖，及面積及座向資料[73]。而就她出示的該大廈單位價錢【大多數是200平方呎內之細單位】，她則嘗試【事後解釋】，這是由於該大廈【不少】單位【已用作商業用途】（例如賓館）及改裝成簡樸房（劏房）出租】所致[74]。本席留意，高在法團覆核回應陳詞內，對這些新證供有質疑；倘若孫稱的真的屬實，本席認為，該些新證據是否更應在較早前審訊時呈堂？
(4) 關於【叫價】和【成交價】的關係，孫辯稱：【叫價】是【市場中普遍使用的參考標準】，【不可能高於市場成交價太多】，二者【差距不會太遠】，有【一定】的參考價值[75]。其實，審裁處的看法也不過是：【叫價】參考價值【有限】（當然，證據分量或比重的多少，是審裁處作為原審事實裁斷者的專利，上訴法庭一般不會取而代之評估）。
(5) 當孫無法反駁審裁處裁定該9I單位作膠囊賓館一事因大環境而變成【一個短暫和最終失敗的嘗試】，她在孫覆核新證供內【事後補充】，說金巴利有意在該單位完成裝修後，以【簡樸房（如非膠囊賓館）出租】該單位圖利[76]。要指出的是，孫從沒有在孫第二陳述書內或在審訊時，透露金巴利有此關鍵意圖。審裁處審訊時對此聲稱意圖不知情，也不知道該9I單位能否分間成簡樸房及（如能的話）分間成多少間簡樸房。
(6) 事後覆核誓詞為證，孫確實能出示該9I單位的差餉通知書，顯示其應課差餉租(孫出示的該單位2022年第二季度至2024年第四季度的差餉通知書内，其應課差餉租值僅每年209,760元)，作為該單位市值【租金的替代證據】。但孫卻辯稱，政府傾向【保守】估算差餉，與市場租值【差距往往會很大】，【尤其在地理位置優越的區域】[77]，言下之意因此沒有將差餉租值在審訊時呈堂作證據。
72. 在上訴許可誓詞C部分標題【土地審裁處程序不公】下，孫指，審裁處在【拒絕】該覆核申請時，【未給予申請人充分機會陳述其新證據的相關性】，【包括近期租金成交資料和差餉評估報告】，及【未充分考慮該證據對案件結果的決定性影響】，這【可能構成程序不公】。
73. 在上訴許可陳詞第25段，孫引述條例第11A(4)條，指審裁處應該【在公平的基礎上】【接納】【新證據】，特別是當該證據【對案件結果有重大影響】。審裁處【未能適當地遵守該程序規定，構成程序不當】。
74. 接著，她在第26段引述條件1至條件3，在第27至30段力陳該三條件的滿足，在第31段指責審裁處在該覆核申請時沒有【允許】申請方【提交】這些【新證據】，【從而未充分考慮這些證據】，【構成程序不當】。缺乏這些證據，孫指，使得本案【無法達到公正和合理的裁決】。
75. 本席一概不接納上述三段錯誤、失實或誇張的陳詞。審裁處在處理該覆核申請時，絕無任何或所稱程序不當。
76. 作為申請方而言，金巴利已經按照庭長覆核指示，獲得充分機會陳述或道出它要求審裁處進行覆核的理由，為此呈交62頁長覆核誓詞，書面嘗試說服審裁處在覆核程序第一階段決定進行覆核。按照庭長覆核指示，這第一階段是否進行覆核的決定，是靠審閱文件來作出的。
77. 至於金巴利要求審裁處在覆核程序第二階段收取覆核新證據（若不包括孫覆核新證供）的要求，孫也已明確在覆核誓詞內提出，附上覆核新證據加上說明，並加以解釋其所聲稱遭遇的搜證困難。審裁處在作出拒絕決定前，已詳細閱讀覆核誓詞的內容。
78. 但是，在覆核程序第一階段，審裁處所唯一需要作出的決定，只是應否進行覆核。因此，審裁處沒有就個別覆核新證據是否收取作證據，在第一階段作出明確決定。既然審裁處已在第一階段決定拒絕進行覆核，第二階段從未出現給予審裁處機會行使條例第11A(4)條的酌情權收取其認為合適的證據。
79. 就算審裁處決定進行覆核，審裁處在第二階段也不一定或必然要收取覆核新證據(或孫覆核新證供)。
80. 如拒絕決定信件記載，孫覆核新證供，及許多覆核新證據，審裁處認為，申請方均可在審訊前透過合理努力知悉及尋找得到，均可以在審訊時呈堂作證據。換句話說，金巴利並不能就這些新證據滿足條件1.
(1) 撇開歸屬事實證據或專家意見這議題，孫無疑可以將孫覆核新證供放進孫第一陳述書或孫第二陳述書內，在審訊時與她的其他證供一同呈堂。孫從來沒有稱她有任何困難這樣做。該些資料及資訊也看來全在審訊前便已存在。
(2) 孫與Roomlord負責人[78]（該負責人）審訊前的即時對話記錄，無疑在審訊前便已存在，孫也必然知曉。孫所稱不能將其審訊時呈堂的所謂【解釋】，審裁處看來，毫不合理。
(a) 縱使孫稱該負責人【大部分】以錄音回答，但對方不是【所有】對話都使用錄音，對方亦透過對話發送她Roomlord的商業登記記錄[79]及賓館牌照。
(b) 雖然孫審訊前可能不懂使用科技謄寫該些錄音出來，她亦可聆聽後自行謄寫出來，審訊時庭上出示謄本及/或播放錄音記錄即可（如金巴利不選擇傳召該負責人親身出庭作供的話）。
(c) 無論如何，孫本人的說話不是以錄音發出，不用（如她稱）依靠科技才能呈堂她的通話部分。
(3) 毫無疑問，如孫審訊後行動所證，金巴利絕對可以在審訊前知悉及尋找得到該9I單位的應課差餉租值，以及九龍區私人住宅平均租金統計數據[80]作為市場租值的替代證據。
(4) 至於孫聲稱在審訊後取得及出示的該大廈2個單位最新租務【成交】[81],一個事實在審訊前的2024年1月1日【成交】，另一在審訊後（但在審訊判決前）的2024年11月22日【成交】。而孫聲稱在審訊後取得及出示的鄰近大廈一個單位租務【成交】[82]，其實也發生在審訊前的2023年6月4日。兩個審訊前【成交】記錄都在中原地產代理網站發現，該網站設計上有【日期】、【地址】、【成交價】、【面積】、【呎價】及【資料來源】[83]等各個欄目。審裁處因此有理由相信，若孫在審訊前花上合理努力尋找，是可以找到該大廈及/或鄰近大廈單位的租務【成交】記錄審訊時呈堂作證據。
81. 至於覆核新證據中的該大廈多個單位近期（審訊後）租務【叫價】,不管它們符合條件1與否，參考條件2，審裁處認為，它們與審訊時呈堂的該大廈多個單位【叫價】一樣，參考價值同樣【有限】，想也不能在覆核完成後推翻該租金賠償令。
82. 又儘管審裁處收取孫與該負責人的即時通訊記錄為新證據，因此信納該出租協議的存在，但如審裁處在判案書裁定（金巴利亦沒有提出爭議），這不過是【一個短暫和最終失敗的嘗試】，參考條件2，不見得完成覆核後能推翻該租金賠償令。
83. 又再參考條件2，倘若審裁處收取該大廈及鄰近大廈的租務【成交】價格及【叫價】作新證據，沒有孫覆核新證供及孫在沒獲許可（或資格）下充當專家證人給予專家意見，包括對上述【成交】價格及【叫價】作另一番【研究】[84]，也不見得覆核完成後該租金賠償令會被推翻。
84. 故此，參考上訴法庭接納新證據的該三條件，審裁處認為，如果沒有拒絕進行覆核的話，在覆核程序第二階段行使酌情權收取覆核新證據及/或孫覆核新證供的機會也絕對不高。
85. 當然，審裁處不能（如金巴利陳詞強調）只考慮申請方的利益，審裁處也要考慮答辯方的利益。法團也沒有法律代表，經過本案審訊後亦合理地預期審訊判決應終局解決雙方這第二次漏水官司的各項紛爭，給予金巴利第二次機會重開租金損失這爭議議題及在覆核第二階段呈堂大量審訊時本可以呈堂的所謂新證據，無疑對法團不利及不公，及在本案整體情況下構成對覆核程序的濫用。
結論
86. 基於上述各部分理由，本席認為，金巴利未能顯示審裁處拒絕進行覆核的酌情決定在法律論點上有錯誤，亦未能顯示它針對拒絕決定擬提出的上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由致使該上訴應進行。本席唯有拒絕批出上訴許可。
頒令
87. 本席因此下令撤銷本申請，及法官書記須草擬、存檔及送達本申請所有命令給雙方。
訟費
88. 雖然金巴利失利於本申請，但法團沒有在其書面陳詞中申請本申請的訟費，或按審裁處指示呈交用作簡易評定的訟費陳述書，本席因此頒令，本申請不作任何訟費命令，雙方各自支付自己的訟費，都不用支付對方的訟費。
| ( 李紹豪 ) 土地審裁處法官 |
申請人：無法律代表，親自呈交書面陳詞。
答辯人：無法律代表，親自呈交書面陳詞。
[1] 表格上所剔選的空格及填上的文字為“For leave to *Appeal/*Appeal out of time of the Judgment/Order/Decision made on 23 December 2024”
[3] 判案書[218]
[4] B部分相關該強制維修令的字眼，與本申請無關
[5] 覆核誓詞第37至38頁
[6] 覆核誓詞第39至45頁
[7] 覆核誓詞第53至54頁
[8] 覆核誓詞第55至56頁
[9] 覆核誓詞第57至60頁
[10] 覆核誓詞第61至62頁
[11] 俗稱【劏房】。在《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）第IVA部分內稱為【分間單位】。自2022年1月22日第IVA分部生效後，【分間單位】的租賃（包括其租金的升幅）受到該部條文的規管。據稱政府有意修例進一步規管【劏房】租賃，將來符合法例要求的【劏房】建議稱之為【簡樸房】。
[12] LTPD: Review No. 1/2009，2009年5月21日（可在司法機構網站【實務指示】網頁找到）
[13] 香港法例第17章
[14] Triumphal Fountain Ltd & Another v Chan Chi Lun & Others, 未經彙報，建築物管理申請編號2001年第309宗，覆核決定書日期2002年1月10日
[15] CLP Power Hong Kong Ltd v Commissioner of Rating & Valuation, 未經匯報，LDRA536/1999 & 48 others, 2008年12月3日, [3]-[9]；Happy Dragon Restaurant Ltd v Director of Lands [2010] 2 HKLRD 727 [20]
[16] CLP Power Hong Kong Ltd v Commissioner of Rating & Valuation [2013] 4 HKLRD 535 [14-16]
[17] 丁春艷 對 邏輯實業有限公司 [2012] 3 HKLRD 169 [21]
[18] 未經匯報，區域法院民事案件2004年第762宗，決定書頒發日期2007年1月19日
[19] 添盟有限公司 對 梁志文[2023] HKCA 1276 [24-27];張超翰 對 韓欣陶[2022] HKCA 1405 [38] [42-45]
[20] 添盟有限公司 對 梁志文[2023] HKCA 1276 [24-27]; 張超翰 對 韓欣陶[2022] HKCA 1405 [38] [42-45]
[21] 添盟有限公司 對 梁志文[2023] HKCA 1276 [24-27]; 張超翰 對 韓欣陶[2022] HKCA 1405 [38] [42-45]
[22] 添盟有限公司 對 梁志文[2023] HKCA 1276 [24-27]; 張超翰 對 韓欣陶[2022] HKCA 1405 [38] [42-45]
[23] 香港法例第4A章
[24] 未經彙報，高等法院上訴法庭民事上訴案件2004年第345宗，判案書日期2006年11月20日
[25] 金巴利也在上訴許可陳詞第26段引用這案例。
[26] [2025] HKCA 302,判案理由書日期2025年3月25日
[27] CLP Power Hong Kong Ltd v Commissioner of Rating & Valuation, 未經匯報，LDRA536/1999 & 48 others, 2008年12月3日, [4]
[28] Happy Dragon Restaurant Ltd v Director of Lands [2010] 2 HKLRD 727 [20]; FAMV 18/2010, 2010 年11月15日 [14-15]
[29] China Light & Power Co Ltd v Commissioner of Rating & Valuation (No.2) [1997] 4 HKC 500, 505F-H, 506A-B, 510H-I
[30] 這個論點，之前沒有出現在覆核誓詞或上訴許可誓詞內，首次出現在上訴許可陳詞內。
[31] Reasonable Principle
[32] Full Compensation Principle
[33] (1880) 5 App Case 25
[34] [1980] AC 367。孫沒有指出相關判詞段落編號，審裁處猜想她擬引用的是400H，原文為“The general principle for the assessment of damages is compensatory, i.e., that the innocent party is to be placed, so far as money can do so, in the same position as if the contract had been performed.（斜體後加）”
[35] 包括其潛在【劏房】用途
[36] Reasonable person
[37] 其著重在【補償】，而非【阻嚇】
[38] 本席對其存在抱有疑問，但在本判決書假設其存在而作出討論
[39] burden of proof
[40] my “research” of the rental market
[41] Appendix II
[42] Appendix III
[43] Sub-divided Flats
[44] Appendix IV
[45] Appendix V
[46] Appendix I
[47] 判案書[199]
[48] 判案書[200]
[49] 判案書[201]
[50] 判案書[202-203]
[51] 判案書[204-206]
[52] 判案書[208]
[53] 判案書[210]
[54] 判案書[209]
[55] 判案書[211]
[56] 判案書[212]
[57] 判案書[212]
[58] 判案書[213]
[59] [2003] UKPC 46
[60] [1996] 2 HKLR 188
[61] 判案書[18]
[62] 判案書[3-5]
[63] 判案書[8-11]
[64] 覆核誓詞第10段
[65] 覆核誓詞第11段
[66] 覆核誓詞第20段
[67] 覆核誓詞第36及37段
[68] 覆核誓詞第46及47段
[69] 附錄WS-17
[70] 上訴許可陳詞第15段（本席看來，在該9I單位內進行裝修，便需移走單位內的原有物件至迷你倉存放，和聲稱的該出租協議沒必然關係）。
[71] 覆核誓詞第10段
[72] 覆核誓詞第11段、上訴許可誓詞第11及12段、上訴許可陳詞第19及20段
[73] 覆核誓詞第32至36頁
[74] 覆核誓詞第12至20段，孫稱只有9B、8B及8I三個單位，和該9I單位有相同面積及方向
[75] 覆核誓詞第36及37段
[76] 覆核誓詞第50段
[77] 覆核誓詞第38至40段
[78] Mr Don Sun
[79] 該商業登記記錄顯示其賓館地址在該大廈5樓：見附錄Appendix WS-17
[80] 住宅租賃的業主，有法定責任向差估處申報【達成】的租賃詳情，見《業主與租客(綜合) 條例》（香港法例第7章）第119L條及第120AAZT條
[81] 2024年1月1日成交， 高層H室，643呎，月租18,000元，及2024年11月22日成交，中層，140呎，每月7,800元
[82] 嘉連威大廈低層12號前座，2023年6月4日成交，885呎，月租35,000元
[83] 來源顯示包括有【土地註冊處】及【中原集團】
[84] 該第二次【研究】，可見於覆核誓詞第46頁