LDBM 93/2022
[2024] HKLdT 7
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2022年第93宗
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| | NG CHOY LEUNG | 申請人 |
| | 及 | |
| | 信和物業管理有限公司 | 答辯人 |
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| 審訊日期﹕ | 2023年5月8日及7月21日 |
| 頒下判案書日期﹕ | 2024年1月19日 |
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判 案 書
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背景
1. 本案的申請人是香港新界馬鞍山鞍駿街15號雅濤居（「該屋苑」）第一座40字樓B室的業主。
2. 答辯人是該屋苑大廈公契（「該公契」）下的管理人。該屋苑並沒有業主立案法團，但有按該公契成立的業主委員會（「業委會」）。
3. 該屋苑是一座由地庫停車場、地下、一樓的商業處所、二樓的康樂設施及兩座每座樓高37層的住宅大廈所組成。
4. 申請人在申請通知書中提出了三項申請。不過，申請人已於2023年3月15日撤回其中第(2)及(3)項申請。現時，申請人只就其第(1)項申請要求本席作出裁決。
5. 申請人第(1)項的申請是要求本席裁定個別單位業主需負責維修由每樓層水錶房其單位的水錶經走廊引至其單位的一段專用食水喉（簡稱「走廊食水喉」）以及負擔維修費用。
6. 由於答辯人認為走廊食水喉是公用部分並以該屋苑的資金支付有關走廊食水喉的維修費用，申請人向答辯人申索歷年來因維修走廊食水喉以致不當支取該屋苑賬目的一切費用（包括經理人酬金add-on及finance charges），以申請人單位所佔不可分割業權份額計算償還給他。
7. 根據雙方的案情及陳詞，本案的爭議點只有兩項：(1) 走廊食水喉是否公用部分；及 (2) 即使走廊食水喉不是公用部分，申請人是否可要求答辯人償還有關維修走廊食水喉的支出。
不爭議的事實
8. 該屋苑的食水供應是由水槽經公共喉管輸送到各住宅樓層。食水經過每層的獨立水錶房後沿著每戶各自配備的一條食水喉輸送到各單位內，而該些食水喉是隱藏在各層電梯大堂走廊的地板下。每戶的走廊食水喉均有配備一個水錶，水錶設於每層的水錶房。
9. 答辯人在2015年12月發現第一宗走廊食水喉滲漏事件。當時答辯人根據該公契要求有關業主履行維修責任。
10. 在2018年5月，有兩個單位的業主不履行責任並拒絕維修。因此答辯人在2018年7月20日於業委會會議上提出並議決聘請禤氏律師行為該屋苑法律顧問，為日後就該屋苑事務上如遇爭議需尋求法律意見或發出追繳管理費或律師信作準備。業委會亦向禤氏律師行索取有關維修走廊食水喉責任的法律意見。禤氏律師行於2018年8月、9月及12月依賴上訴庭的案例（即 The Incorporated Owners of Summit Court v. Full Surplus Investment Ltd and Another [2007] 3 HKLRD 351）向答辯人指出涉事的走廊食水喉為公用部分和設施，所以答辯人需要負責維修。禤氏律師行亦於2019年12月13日的一封電郵中重申同樣的看法。
11. 在2019年11月10日，該屋苑舉行業主週年大會。會中提及以下事項：
(1) 由2015年至2019年該屋苑單位滲漏數目約佔12.15%（包括由業戶自行維修的單位數目）；
(2) 走廊食水喉滲漏自2015年便開始發生及困擾該屋苑；
(3) 業委會指出漏水問題不能不處理，因為會影響樓宇結構，嚴重情況更會損壞升降機。在經歷超強颱風山竹後，走廊亦出現多宗水喉滲漏事故；及
(4) 因此與會者在會上討論維修走廊食水喉責任及三種不同的維修方案。最後列席業主一致同意該次會議不投票議決採用何種維修方案並維持現有模式，即由答辯人負責相關工程，每當一個單位滲漏便更換一個單位的走廊食水喉。
12. 在2020年5月，因有業主反對由答辯人負責維修走廊食水喉，業委會在同年6月15日同意向楊漢源林炳坤律師事務所索取第二份法律意見。禤氏律師行和楊漢源林炳坤律師事務所的法律意見大致相同，均認為應該由答辯人負責維修走廊食水喉。因此，答辯人依賴這兩份法律意見認為應繼續由答辯人負責維修走廊食水喉。
13. 在此之後，相關維修費用一直由住宅管理賬戶支付。從答辯人提供的項目明細中可見（申請人並未同意明細所列資料），由2017年起至2023年3月為止，答辯人已經維修了94個單位的走廊食水喉，共從住宅管理賬戶花費了二百多萬元。
14. 申請人投訴指走廊食水喉並非公用部分，因此相關滲漏單位應承擔走廊食水喉的維修費用。申請人同時指答辯人不應以住宅管理賬戶的資金支付走廊食水喉的維修費用。
該公契的條文
15. 該公契以英文書寫，但有中文翻譯本。不過在中文翻譯本上，已註明中文翻譯本僅作參考用途，其內文之法律效力，以英文為準。
16. 該公契與本案相關的英文及中文條款合併節錄如下：-
| ‘ | SECTION I – DEFINITIONS & INTERPRETATION
第一部份 - 釋義及詮釋 |
| … |
| “Building Common Areas” means those parts of the Building the exclusive right to hold use occupy and enjoy the same have not been assigned or reserved to any Owner and are intended for the common use and/or benefit of all Owners, occupiers, licensees and/or invitees of the Building…;
“建築物公用部份” 指該等不由任何個別業主擁有去持有、使用、佔有及享用的部份, 而該等部份是供所有業主、佔用人、合法使用人及/或被邀請人所共用享用及/或受益…； |
| “Building Common Areas and Facilities” means the Building Common Areas and the Building Common Facilities;
“建築物公用部份及設施” 指建築物公用部份及建築物公用設施； |
| “Building Common Facilities” means those of the Building Facilities serving and are intended for the common use and benefit of all Owners, occupiers, licensees and/or invitees of the Building;
“建築物公用設施” 指現投入服務供給所有建築物業主、佔用人、合法使用人及/或被邀請人所享用的建築物設施； |
| “Building Facilities” means and includes water tanks, sprinklers, drains, gutters, watercourses, channels, servers, aerials, meters, mechanical ventilation, handrails, transformers, lighting, pipes, ducts, wires-cables, switch panels and other facilities whether ducted or otherwise through which fresh or salt water, selvage, gas, electricity and other services are supplied to any part(s) of the Building and pumps, tanks, sanitary fittings, electrical installations, refuse disposal equipment fittings, equipment and apparatus, fire prevention and fighting equipment and apparatus, security systems and apparatus and any other systems, apparatus and equipment, devices and facilities provided or installed in the building or any part(s) thereof EXCLUDING (i) any facilities which Owner has the exclusive right and privilege to hold, use, occupy and enjoy and (ii) any facilities which serve only one Owner;
“建築物設施” 指及包括儲水槽、灑水器、水渠、水道、水管、污水渠、伺服器、天線、儀錶、通風系統、扶手欄、變壓器、照明系統、管道、電掣板、電纜、電錶及其它不論是否透過導管而提供建築物任何部份之淡水或鹹水、污水處理、燃氣、電力及其它服務。及水泵、水槽、衛生設備、電力系統、廢物處理裝置、設備、裝置及儀器、防火系統及滅火裝置及儀器，保安系統及儀器及其它在建築物內任何部份安裝或提供的系統、 儀器及裝置、設備及設施，但不包括 (i) 該等由任何個別業主擁有專有權及特權持有、使用、佔用及享用設施及 (ii) 該等只供任何個別業主使用的設施； |
| … |
| “Flat” a domestic unit in the Building intended for the exclusive use of and ownership by an Owner and all the domestic units in the Building are collectively referred to as “the Flats”;
“住宅單位” 指個別業主對建築物內某一住宅單位擁有專有權及業主權，及所有建築物內的住宅單位共同被稱為 “住宅單位”； |
| … |
| “Residential Common Areas” means those parts of the Building the exclusive right to hold use occupy and enjoy the same have not been assigned or reserve to any Owner and are intended for common use and benefit of all Owners, occupiers, licensees and/or invitees of the Flats and their bona fide guests and visitors and include: (a) all lift lobbies… corridors, staircases, landings, passages…water pump room…;
“住宅公共部分” 指該等在建築物内之部分而該部分之持有、使用、佔用及享用的專有權並未轉讓或預留給任何業主及其設立之目的是為所有業主、佔用人、合法使用人及/或單位應邀人及他們的真誠賓客之公用和享用的地方，包括：- (a) 所有在住宅發展項目内的電梯大堂…走廊、樓梯、梯台、通道…水泵房…； |
| “Residential Common Areas and Facilities” means the Residential Common Areas and the Residential Common Facilities;
“住宅公用部分及設施” 指住宅共用部分及住宅共用設施； |
| “Residential Common Facilities” means those of the Building Facilities which serve the Residential Development and the Residential Common Areas or are intended for the common use and benefit of the Owners, occupiers, licensees and/or invitees of the Flats and their bona fide guests and visitors and includes all lifts and lift machine in the Building except the service lift and the service lift machine and all Building Facilities ancillary thereto;
“住宅公用設施” 指該服務住宅發展項目及住宅公用部份或供業主、佔用人、合法使用人及/或單位應邀人及他們的真誠賓客及探訪者和訪客使用的建築物設施及包括所有建築物內的電梯及電梯機械, 除載客電梯及載客電梯機及所有以上附帶的建築物設施； |
| “Residential Development” means all those parts of the Building above the First Floor level except the Building Common Areas;
“住宅發展項目” 指所有在建築物一樓以上的部分除建築物公用部分； |
| … |
| “Unit(s)” the Commercial Development, a Flat, the Garage or any part thereof.
“單位” 指商用發展項目、住宅單位、停車場或其任何部份。 |
| … |
| SECTION II – RIGHTS AND OBLIGATIONS OF OWNERS
第二部份 – 業主的權利和義務 |
| … |
| Rights of all Owners 3. Each undivided share of the Land and the Building together with the full and exclusive right and privilege to hold, use, occupy and enjoy any part of the Building and to receive rents and profits therefrom shall be held by the Owners from time to time subject to and with the benefit of the rights and privileges provided in the THIRD SCHEDULE hereto and the express covenants and provisions herein contained Provided Always that the enjoyment of such rights and privileges is subject to and conditional upon the Owner paying his due share of contribution to the Management Expenditure and the appropriate Capital Equipment Fund(s) as referred to in Section IV and any other payments payable under this Deed.
全部業主的權利 3. 受制和受惠於第三附件的權利和特權及明確的契諾及在此包括的規例，每一該地段和建築物不可分割份數連同持有、使用、佔用和享用建築物任何部份的完全專有權利和特權必須由業主不定時所持有，但享用有關權利和特權須時常受制於及以業主繳交到期應付分擔費份數給管理開支和第四部份提及的合適資本設備基金和任何其他對本契約須繳付的費用為條件。 |
| Owners bound by covenants and restrictions 4. The Owner for the time being of each undivided share shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants, provisions and restrictions contained herein and in the FOURTH SCHEDULE.
業主受制於契諾及約束 4. 當其時每個不可分割部份的業主於以後時間須受制於及須遵守及履行在此包括及在第四附件的契諾，條例及約束。 |
| … |
| SECTION IV – MANAGER AND MANAGEMENT CHARGES
第四部分 – 經理和管理費用 |
| … |
| Duties and Powers of Manager 35. The management of the Land and the Building shall be undertaken by the Manager throughout the residue of the term under the Lease and during any renewal or continuation thereof from the date of issue of the Occupation Permit for the Building and each Owner hereby irrevocably APPOINTS the Manager as agent in respect of any matter concerning the Common Areas and Facilities duly authorised under this Deed and to enforce the provisions of this Deed against the other Owner or Owners. In addition to the other powers expressly provided in this Deed, the Manager shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or expedient for or in connection with the Land and the Building and the management thereof including in particular but without in any way limiting the generality of the foregoing:
經理的職責和權力 35. 地段和大廈的管理該由經理履行直到租地契約餘下的期限屆滿為止，及其間任何續期或自大廈入伙證明書發出日後的延續，每名業主謹此不可撤消地委任經理為代理人代行任何有關公用地方和公用設施的事宜，並按照此公契的規定全權授權執行本公契的規定對抗其他業主或業主們。除了本公契明示規定的其他權力，經理該擁有全權或不受限制的權力來執行行動所需的事情或迅速執行特別有關地段大廈和管理的事宜，特別包括但在任何情況下都不應限制上述一般性的事宜: |
| … |
| 35.5 To keep the Common Areas and Facilities in a clean and sanitary state and condition;
35.5 維持公用地方和公用設施的情況清潔和衛生; |
| 35.6 To repair, maintain, clean, paint or otherwise treat or decorate as appropriate, the structure and fabric of the Building and the external walls elevations and façade thereof…;
35.6 修理，維修，清理，漆掃，或予處理或裝修，視乎適用，大廈的結構，基礎系統，外牆，升降機和外面…; |
| 35.7 To keep all the sewers, drains, watercourses and pipes forming part of the Common Areas and Facilities free and clear from obstructions;
35.7 維持所有屬於公用地方和公用設施的排水溝，下水道，水道和水管暢通不阻塞; |
| 35.8 To keep all the Common Areas and Facilities in good condition and working order and to extend or provide additional facilities as the Manager shall at its absolute discretion deem necessary or desirable for the good management of the Land and the Building…;
35.8 維持所有公用地方和公用設施的狀況良好和操作正常並擴充或提供額外設施，若經理據其絕對醀情權認為必需或對於良好管理地段和大廈恰當…; |
| … |
| 35.17 To make suitable arrangements for the supply of fresh and flushing water, gas and electricity and any other utility or service to or for the Land and the Building or any part thereof;
35.17 作出適當安排為大廈提供食水和沖廁水的供應，煤氣，電力和任何其他公用設施或提供服務給予地段或大廈的任何部份; |
| … |
| 35.30 To ensure that all Owners or occupiers maintain the Units owned or occupied by them in a satisfactory manner and if there be any default on the part of any such Owners or occupiers, to put in hand any necessary maintenance and to take all possible steps to recover the cost therefor from the defaulting Owner or occupiers;
35.30 確保所有業主或住客維持其所擁有的單位或所佔用單位的狀況令人滿意，如果任何業主或住客不履行義務，安排所需的維修並採取所有可能的程序，向不履行義務的業主或住客追討所欠費用; |
| … |
| 35.43 To do all things which the Manager shall in its discretion deem necessary or desirable for the purposes of maintaining and improving all facilities and services in or on the Land for the better enjoyment or use of the Building by its Owners, occupiers and their licensees and for ensuring compliance with the Lease;
35.43 為維持和改進所有設施和該處地段的服務予大廈業主，住客或其承許可人以便提供更好享用和使用的目的，處理按經理酌情認為需要或恰當的任何事宜，並確保遵守租地契約的規定; |
| … |
| 35.45 To do all such other things as are reasonably incidental to the management of the Land and the Building;
35.45 履行任何其他事情合理地被認為是與地段和大廈有關; |
| … |
| Manager’s acts and decisions binding on Owners – 37. All acts and decisions of the Manager arrived at in accordance with the provisions of this Deed in respect of any of the matters aforesaid shall be binding in all respects on all the Owners for the time being.
經理的行為或決定約束各業主 — 37. 所有經理的行為和按照本公契規定達致有關任何事宜的決定，在有關期間內將對所有業主在各方面都有約束力。’ |
詮釋公契的法律原則
17. 在詮釋公契時，解讀者須顧及文本產生時的事實和法律背景並給予文本一個合理的人在該背景下會作出的解讀（見黎偉雄 v 信和物業管理有限公司[2020] HKCA 448）。
18. 在有衝突的解讀(rival construction)時，解讀者需考慮該些解讀的商業合理性，從而在不與文本衝突的情況下選擇最符合商業邏輯的解讀（見Achieve Goal Holdings Limited v Zhong Xin Ore-Material Holdings Company Limited[2020] HKCA 51）。
19. 林文翰上訴庭副庭長（當時官階）在黎偉雄一案中精準扼要地道出在詮釋一份公契，解讀者需顧及的通用背景，當中包括：
(a) 如沒有公契限制，基於統一管有權（Unity of possession）的法律概念，大廈的各名業主作爲大廈的共同擁有人 (co-owners)均有權佔用該物業的全部。而公契的出現就是去訂明每名業主可以獨自享用的範圍。在公契沒有明確以及特別列明下，起始點必然是該範圍或設施乃公用設施可供任何大廈的共同擁有人進入或使用；
(b) 同時，公契的目的在於是理順管理公用範圍的方式以及各方的責任；
(c) 再者，詮釋公契時亦須顧及有關建築物管理的法例即《建築物管理條例》。因爲公契的起草人必然會在起草階段參考相關法例以及其詮釋。
20. 林文翰上訴庭副庭長（當時官階）在黎偉雄一案中亦有指出所有有關的背景和指標 (pointer) 皆需在詮釋階段納入考量，並且每份公契需以自身的背景和起草目的作詮釋和考慮。
走廊食水喉是否公用部分?
21. 首先《建築物管理條例》第2條，「公用部分」的定義是指：-
(1) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用，佔用或享用的部分；及
(2) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。
22. 因此，分析的起始點必然是先假設建築物的全部是公用部分，然後在去詮釋在土地註冊處註冊的文書（多是公契）指明或指定某一部分專供某一業主使用，佔用或享用。
23. 正如Green & Grace Ltd v Wang Lung Industrial Building (IO) [2015] 5 HKLRD 170一案中的裁決所述：
| “ | 47. As rightly found by Suffiad J in the case of Lily Tse Lai Yin v IO of Albert House (unrep., HCPI 828/1997, [1999] HKEC 825) (23 December 1999): |
| Part (a) of the definition of ‘common parts’ under the Building Management Ordinance is worded such that the common part of any building can only be determined by a process of elimination – eliminating all those parts of the building specified or designated in an instrument registered in the Land Registry as being for the exclusive use, enjoyment or occupation by an owner. Moreover, Part (b) of the definition must be read in conjunction with Part (a) and nothing in the Ordinance suggests that those parts listed in the First Schedule of the Building Management Ordinance is an exhaustive list of the common parts of the a building,” |
24. 根據上述該公契的條文，「公用部分及設施」的定義為建築物公用部分及設施及住宅公用部分及設施，而「建築物公用部分及設施」的定義為建築物公用部分及建築物公用設施。
25. 「建築物公用設施」又被定義為現投入服務供給所有建築物業主、佔用人、合法使用人及／或被邀請人所享用的建築物設施。
26. 最後，「建築物設施」則包括儲水槽、灑水器、水渠、水道、水管、污水渠、伺服器、天線、儀錶、通風系統、扶手欄、變壓器、照明系統、管道、電掣板、電纜、電錶及其它不論是否透過導管而提供建築物任何部份之淡水或鹹水 (other facilities whether ducted or otherwise through which fresh or salt water, selvage, gas, electricity and other services are supplied to)、污水處理、燃氣、電力及其它服務、及水泵、水槽、衛生設備、電力系統、廢物處理裝置、設備、裝置及儀器、防火系統及滅火裝置及儀器，保安系統及儀器及其它在建築物內任何部份安裝或提供的系統、儀器及裝置、設備及設施，但不包括 (1) 該等由任何個別業主擁有專有權及特權持有、使用、佔用及享用設施(any facilities which an Owner has the exclusive right and privilege to hold, use, occupy and enjoy) 及 (2) 該等只供任何個別業主使用的設施 (any facilities which serve only one Owner)。
27. 很明顯，走廊食水喉是一個「透過導管而提供建築物任何部份之淡水」的設施。
28. 重點是走廊食水喉，作爲一個尚未進入一個業主單位室内而位處電梯大堂，但只向單一業主供應食水的分支水管設施，是否在公契中被指明或指定為專供某一業主使用，佔用或享用從而需排除於《建築物管理條例》所指的公用部分之外？
29. 在這問題上，本席同意答辯人的立場。首先，該公契的條文沒有明確指明或指定走廊食水喉是由任何個別業主擁有專有權及特權持有、使用、佔用及享用。申請人也沒有提出任何證據指在任何轉讓契據中（特別是第一份轉讓契據中），相關走廊食水喉是被納入單位範圍内而被共同售出。即使每條走廊食水喉只是專門從每層水錶房導水供水到個別單位的設施，但並不代表走廊食水喉不可被視爲公用部分。
30. 在 The Incorporated Owners of Summit Court v Full Surplus Investment Limited & Another [2007] 3 HKLRD 351一案中，食水會從天台供應到樓下各層。天台的公共喉管會先沿天台的地板下延伸到天台的矮牆，然後在矮牆經過分支為20條，每條分支均配備有一個水錶和供水給一戶。上訴庭作出詳盡分析，認為在沒有任何土地註冊處註冊的文書指明或指定分水管專供某一業主使用、佔用或享用時，法庭有權認爲雖然該些分支雖然只供水給一戶，他們仍然可屬於公用部分，因為該些分支仍然屬於整個供水系統的一部分。
31. 申請人則依賴John So and another v Lau Hon Man [1993] 2 HKC 357一案，認為走廊食水喉不是公用部分。在該案中，位處於兩個單位樓層之間的水管漏水，上訴庭認爲單一的供水對象可以是一個決定性因素去決定該段水管是否專屬於某一業主。
32. 不過，在Summit Court一案中，上訴庭討論了John So一案，並明確指出： (1) 該案並沒有立下任何法律原則指所有只供水給單一住戶的水管都不可以被視爲公用範圍；(2) 因爲該漏水水管位於漏水單位地板下，所以可被視作成爲了漏水單位的一部分；及 (3) 就每戶的供水安裝獨立水錶並不是一個決定因素。有關的判詞如下：-
| “ | 39. We do not believe So John & Another v Lau Hon Man & Others [1993] 2 HKC 356 has any direct bearing on the present case. It is not an authority that water pipes serving a flat exclusively could not be part of the common parts. It is common sense that even without separate water meters, pipes would branch out into individual flats and that such branch pipes would serve each individual flat exclusively. We see no reason in such circumstances why such branch pipes, which is part of the common water system, should not be regarded as common parts. In the case of flush water, we see no reason why the pipes conveying flush water to an individual flat cannot be common parts. Nor do we believe, separate meters, which enable separate payment for the potage water exclusively consumed, should affect the common nature of the water supply system.
40. In o John & Another v Lau Hon Man & Others [1993] 2 HKC 356, it happened that the burst water pipe was embedded in a concrete slab. The replacement pipe installed by the respondents ran within the respondents’ flat. In that case, it was obvious that the new pipe was physically in the respondents’ part of the building. The burst pipe was embedded in the floor/roof. Even so, having regard to the fact that the pipe served the respondents’ flat exclusively, the construction placed on cl.10(c) of the DMC was, with respect, correct. But we do not regard So John & Another v Lau Hon Man & Others as deciding that the installation of separate water meters was determinative. Indeed, the reference to separate meter at p.361A was part of the narration of facts and did not form part of the ratio.”
（强調後加） |
33. 在本案中，與John So 一案關鍵的分別是在於走廊食水喉隱藏在每層電梯大堂而不是個別單位的天花／地板之中。很明顯，電梯大堂是屬於公用部分。走廊食水喉身處的位置是一項重要的考慮因素。
34. 申請人强調因爲在Summit Court一案中，因大廈的供水系統曾有改動，而在本案的雅濤居中卻無如此改動，所以不應將兩案比較。不過，本席認為供水系統有否改動並不重要。兩案的重點也在於如何去詮釋在公契和/或《建築物管理條例》下理解涉案的設施是否公用部分，供水方式／系統是否曾有改動並不會影響詮釋，上訴庭也沒有將這點作為考慮因素。
35. 申請人認為水錶前後應有區別對待，並嘗試依賴《水務設施條例》第2及7條去作論證。
36. 不過，本席不同意申請人的論點。首先，正如上文引述的Summit Court一案中的判詞所述，獨立水錶無論在Summit Court一案或者在John So一案都不是上訴庭的考慮點。《水務設施條例》和《建築物管理條例》是兩套不同的法例，有着不同的立法目的及背景。在詮釋公契以及判定某地方是否在公契和／或《建築物管理條例》下應被視作公用部分時，依賴另一條與建築物管理無關的法例條文下的定義和條例並不合適。
37. 再者，在詮釋該公契下的維修責任，本席亦須考慮一些有關該屋苑的實際情況。若果隱藏在每層電梯大堂的走廊食水喉專屬於個別業主所擁有的話，有機會出現的情況是因個別業主維修的進度或歷程不一致或缺乏統一規劃而導致小型工程不斷地在本屬於公用部分的每層電梯大堂出現，從而影響其他共同擁有人使用電梯大堂的權利。該公契的原意不可能會讓這情況出現。
38. 由於該公契沒有列明或指明個別業主對走廊食水喉擁有專有權，本席認為走廊食水喉是該屋苑供水設施的一部份，所以走廊食水喉實屬公用部分。答辯人亦因此在該公契下有權在住宅管理賬戶撥款就走廊食水喉作出維修。
即使走廊食水喉不是公用部分，答辯人是否依然有權維修走廊食水喉？
39. 即使走廊食水喉不是公用部分，這也不代表答辯人無權處置走廊食水喉漏水問題，任由漏水問題惡化甚至影響到其他公用部分和設施。
40. 根據該公契第35.30段的條款，當有業主不履行該公契的責任去維修走廊食水喉，答辯人也有責任去安排所需的維修，並採取所有可能的程序，向不履行義務的業主或住客追討所欠費用。
41. 根據該公契第35.43段的條款，答辯人可為着維持和改進所有設施和該處地段的服務或爲了給業主或住客提供更好享用和使用為由，處理按經理酌情認爲需要或恰當的任何事宜。
42. 因此，在面對走廊食水喉漏水問題，該公契是賦予了答辯人相當大的權力去處理這些事宜。正如Century Globe Limited v Incorporated Owners of Fu Loy Garden (unrep., LDBM 24/2015) 一案中所述：
| “ | 38. It can be seen that although the Manager is authorized to manage the common areas/facilities of the Estate, he is also authorized to deal with the flats exclusively owned apparently for the benefit of all co-owner as a whole…” |
43. 此外，根據該公契的第37段的條款，所有答辯人的行為和按照該公契規定達致有關任何事宜的決定，在有關期間內將對所有業主在各方面都有約束力。若果答辯人被禁止或被指完全無權在有關時間對走廊食水喉作出所需的維修保養，這完全不符合該公契給予答辯人的責任和權力。根據該公契第35.8段的條款，答辯人有責任維持所有公用地方和公用設施的狀況良好和操作正常。在2019 年 11月 10日舉行的業主週年大會中，業主委員會認爲如果答辯人不可繼續進行維修工作，滲漏情況會繼續並影響其他業主對公用部分及設施的享用和使用，包括走廊及電梯。因此若然答辯人被禁止在有關時間對走廊食水喉作出所需的維修保養，答辯人就會被逼只可看着滲漏的食水影響公用部分和設施，從而被迫違反其在該公契下的責任。
44. 再者，如果走廊食水喉未有被維修而令食水不能供應到有關的單位，答辯人亦有機會被逼違反該公契第35.17段的條款，即答辯人需作出適當安排為大廈提供食水到大廈任何部分這一責任。很明顯，答辯人必須在要求業戶自行維修不果後，主動維修，以免影響其他公用部分和設施，特別是升降機的運作和安全，並向該業戶按照該公契的規定追回維修費用。
45. 在這方面，申請人一方面認為「申請人對於辯方有權在特殊情況下（包括業主拒絕履行公契義務的情況下），先行安排維修走廊食水喉，然後向相關業主追討費用，並無異議。」，但另一方面又認為「不過絕不能藉這安排而把原屬個別業主承擔的維修責任…轉嫁至所有業主，更不得由屋苑住宅賬目支付工程費用。」
46. 這方面，申請人的立場自相矛盾。申請人根本沒有理據可以反對答辯人使用住宅管理賬戶先行支付維修費用，然後再向有關住戶追討。
47. 因此，即使走廊食水喉並不是公用部分，這不代表答辯人對走廊食水喉維修的決定有誤或有錯。在該公契規定下，答辯人有權在個別業主不履行責任時，或在它認爲可防止其他公用部分受損又或為維持和改進所有設施和該處地段的服務去介入維修。答辯人可能負上責任要向該些業主追討維修費用，而不是需要向申請人償還他任何先前支付的費用。
申請人是否有權要求答辯人將住宅管理賬戶的資金按照他所持有的不可分割業權份額的比例償還申請人?
48. 維修走廊食水喉的費用一直由住宅管理賬戶支付，申請人並沒有指出他需就維修走廊食水喉在每月管理費之上，額外向答辯人供款，而答辯人亦沒有就走廊食水喉的維修費用額外向業主集資。申請人亦同意無論有沒有該些維修工程，他每個月也是準時繳交同樣的管理費。申請人同時也同意答辯人在收取管理費後，管理費的用途有很多，甚至置之不用，存起來也可以。因此，本席認為申請人根本無權獲得直接償還。
49. 申請人的請求實際上是要求答辯人向他歸還先前支付的部分管理費。就此請求，申請人並沒有陳述是基於該公契或者《建築物管理條例》那一條條文可容許申請人向審裁處作出此項申請。
50. 在 The Incorporated Owners of Hong Leong Industrial Complex and Another v. Hl Resources Ltd and Another [2009] 4 HKLRD 692一案中，管理人用大廈管理基金 (management fund) 去替換地台及天台之間的防水層。一名業主指稱發展商是天台的業主並有責任負責相關的維修或保養費用，因此維修的費用不應由大廈管理基金支付。法庭裁定防水層是建築物的公用部分，因此管理人有權動用大廈管理基金作維修或保養。同樣地，答辯人動用該屋苑的基金去維修走廊食水喉並無不妥。
51. 在Gallium Development Ltd and Others v Winning Properties Management Ltd and Another (17/09/2004, CACV186/2003)一案中，申請人成功地指管理人不當地把業主繳付予大廈管理基金的資金用在不是為了申請人及其他業主利益的工程上。然而根據有關的公契，大廈管理基金必須用在特定目的而不可分發給特定業主。所以上訴庭指出，若然命令答辯人按繳付予大廈管理基金的比例向申請人償還損害賠償亦等同於違反公契不當地挪用基金，因此法庭不應作出如此命令。
52. 在本案中，該公契第15.1段的條款列明業主須按照住宅管理預算案或大廈管理預算案所示繳交管理費，並根據撥歸其單位的管理費份額數與大廈總管理費份額的比例繳交，而業主應每月繳交管理費。除了第21.2段的條款之外，該公契並沒有提供其他退款機制。第21.2項條款當中列明，如果在業主與答辯人於事前達成協議，而答辯人已經就此項退款向業主委員會申報的情況下，業主履行了任何答辯人的功能或職責或放棄任何應得的權利或服務時，可獲退款。除此情況外，公契中沒有關於退還業主先前繳交的管理費的條款。
53. 因此，根據上述Gallium Development一案的判決，申請人無權要求答辯人退回任何費用。
總結
54. 基於上述理由，本席裁定走廊食水喉是公用部分。但不論走廊食水喉是否公用部分，申請人也無權向答辯人要求償還任何費用。
55. 本席現頒令如下：-
(1) 撤銷申請通知書中第(1)項的申請；
(2) 撤銷申請人要求答辯人償還費用的申請；
(3) 臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本案的訟費，包括大律師證書，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及
(4) 若雙方不在本裁決後14天內提出訟費申請，則上述的臨時訟費命令作實。
申請人﹕ 親自應訊。
答辯人﹕ 由胡關李羅律師行轉聘劉健大律師代表應訊。