FUNG MIU HING SHIRLEY 對 CHIN NAI MAN
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LDPD 180/2025
[2025] HKLdT 22
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2025年第180宗
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| FUNG MIU HING SHIRLEY | 申請人 | |
| 及 | ||
| CHIN NAI MAN | 答辯人 |
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| 主審法官: | 土地審裁處成員彭浩泉 |
| 聆訊及判決日期: | 2025年4月24日 |
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判 決 書
(上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由答辯人提出，要求就審裁處於2025年3月13日所作出的判決提出批准上訴許可，並申請暫緩收樓令。
背景
2. 根據一份日期為2023年1月10日的租約 (下稱「涉案租約」)，申請人把新界元朗錦繡花園H段第二街63號 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租期為兩年，由2023年2月15日至2025年2月14日止，每月租金18,500元 (包括政府差餉及地租，但不包括管理費)[1]。涉案租約亦附有一張日期為2023年1月9日由答辯人交付給申請人的支票影印本，銀碼為37,000元，作為涉案租約的按金。
3. 根據涉案租約第1條，「租客須在租期內每個月份第一天上期繳付指定的租金予業主。倘租客於此應繳租金之日的七天內仍未清付該租金，則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金而由此引起的一切費用及開支將構成租客所欠業主的債項 ……」
4. 根據《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）第117(3)(b)(ii) 條，如涉案租約不包含假若有租金沒有繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件，則該租賃須隱含有假若有租金沒有在到期日的15天內繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件。
5. 於2025年2月10日，申請人向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2025年1月15日起的租金, 及由2025年1月1日起的管理費，因此要求申請收回涉案處所的管有及追收租金等。
6. 答辯人於2025年2月12日向審裁處遞交反對通知書，內容包括：
(1) 答辯人分別於2024年12月28日及2025年1月2日共繳付18,500元；
(2) 答辯人於2025年1月24日已支付新租約按金18,500元。
7. 本案於2025年3月13日本席席前聆訊。
8. 申請人於庭上提供了她本人的銀行戶口存摺紀錄，以證明答辯人實在是欠交租金：
租期 租金 入帳日期 2023年2月15日至2023年3月14日 18,500元 2023年1月6日[2] 2023年3月15日至2023年4月14日 18,500元 2023年3月20日 2023年4月15日至2023年5月14日 18,500元 2023年4月24日 2023年5月15日至2023年6月14日 18,500元 2023年5月17日 2023年6月15日至2023年7月14日 18,500元 2023年6月19日[3] 2023年6月21日 2023年7月15日至2023年8月14日 18,500元 2023年7月18日 2023年8月15日至2023年9月14日 18,500元 2023年8月16日 2023年9月15日至2023年10月14日 18,500元 2023年9月22日 2023年10月15日至2023年11月14日 18,500元 2023年10月17日 2023年11月15日至2023年12月14日 18,500元 2023年11月30日 2023年12月15日至2024年1月14日 18,500元 2024年1月24日 2024年1月15日至2024年2月14日 18,500元 2024年3月1日 2024年2月15日至2024年3月14日 18,500元 2024年3月15日 2024年3月15日至2024年4月14日 18,500元 2024年5月13日 2024年4月15日至2024年5月14日 18,500元 2024年6月18日 2024年5月15日至2024年6月14日 18,500元 2024年7月15日 2024年6月15日至2024年7月14日 18,500元 2024年8月15日 2024年7月15日至2024年8月14日 18,500元 2024年9月16日 2024年8月15日至2024年9月14日 18,500元 2024年10月15日 2024年9月15日至2024年10月14日 18,500元 2024年11月15日 2024年10月15日至2024年11月14日 18,500元 2024年12月10日[4] 2024年12月13日 2024年11月15日至2024年12月14日 15,000元 2024年12月28日 3,500元 2025年1月2日 2024年12月15日至2025年1月14日 18,500元 2025年1月24日 2025年1月15日至2025年2月14日 18,500元
9. 根據上述銀行戶口存摺紀錄，答辯人於2023年11月開始遲交租金，更於2024年3月開始拖欠共兩個月的租金。答辯人於反對通知書中提及的交款，實為支付2024年11月15日至2025年1月14日的租金。答辯人拖欠共兩個月租金的情況，在2024年11月15日後實有所轉變，詳情見下文。
10. 申請人否認與答辯人有任何新租約的協議，所以談不上甚麼「新租約的按金」。申請人指答辯人於2025年1月24日所交的款項，實是2024年12月15日至2025年1月14日的欠租。
11. 可是答辯人稱於2023年尾至2024年初，他的資金出現緊絀的情況，所以他與申請人商量以按金代繳租金，此後按月定期繳付租金。答辯人又稱，至2024年尾，他嘗試與申請人商談續租問題， 雙方並同意新的租約會每月加1,500元。但申請人於2025年1月初突然提出交回一個月按金的要求 ，答辯人遂同意於2025年1月24日交回此按金，可是申請人卻於翌日表示不會與答辯人續約。答辯人認為申請人於理不合，違反口頭協議。
12. 答辯人更表示，如果申請人不與他續約，他根本不會於2025年1月24日支付她18,500元。
13. 申請人則否認有容許答辯人以按金抵付租金之說，並提供2024年11月至2025年1月與答辯人的 WhatsApp通訊紀錄如下：[5]
日期 發訊息人 內容 2024年11月6日 申請人 錢生，跟據今日的通話承諾如下：
~本週內繳交10月及11月管理費。
~11月10號前繳交9月份欠租。
~11月20號前繳交10月份欠租。
~之後會準時交租，實際交租期是11月15日交11月份租金、12月15日交12月份租金，如此類推。
~ 如租約期滿後再續租一年的話，初步口頭協議是$19,800不包管理費，或者視乎當時租金的走勢。2024年12月12日 申請人 上星期通話時已確認一個星期+左右會繳交11月租金，請於本星期尾或最遲下星期初 (即24日前)交租 … 急用的！另請支付12月份管理費。 2024年12月27日 申請人 請於今日繳交租金。 答辯人 條數到左，明早轉賬比你，即用得。 2024年12月28日 答辯人 戶口只過到15k
星期一，補埋尾數。申請人 知道 2024年12月31日 申請人 今日星期二，尚未收到尾款。 答辯人 七陣去銀行睇睇。 2025年1月2日 申請人 未收到11月的尾款，請在本月中繳付12月份租金。 2025年1月13日 申請人 請安排繳付12月份租金及回覆支付日期。 2025年1月15日 申請人 請回覆 答辯人 過幾日。
盡量過年前。申請人 必須在20號支付，公司欠租接近兩個月，21號不提交租金支票會被入禀法院追租。 2025年1月20日 答辯人 戶口未到，一陣睇睇，到左即轉比你。 2025年1月21日 申請人 未收到，今日可以吧 答辯人 馮小姐，今晚追埋條數先夠，明日。 申請人 請千祈唔好再遲[6] 2025年1月22日 答辯人 條數尚未夠，明日集夠，即轉比你。
唔好意思。過年前比較緊張！申請人 okay[7] 答辯人 多得體量！ 2025年1月23日 申請人 尚未收到，top urgent! 答辯人 現金到手。
今晚趕如唔到，明早比埋你。唔該先。申請人 請儘趕或手機轉帳。 答辯人 戶口無數，要明早。
盡快。申請人 冇辦法，唔好遲喇！ 答辯人 一定。 2025年1月25日 申請人 錢生, 以下是24年11月6日的對話及發給閣下的訊息, 由於仍未按時收取租金增添了不少煩惱, 所以十分抱歉, 懇請錢生租約期滿遷出, 謝謝!
Quote:[8]
錢生，跟據今日的通話承諾如下：
~本週內繳交10月及11月管理費。
~11月10號前繳交9月份欠租。
~11月20號前繳交10月份欠租。
~之後會準時交租，實際交租期是11月15日交11月份租金、12月15日交12月份租金，如此類推。
~ 如租約期滿後再續租一年的話，初步口頭協議是$19,800不包管理費，或者視乎當時租金的走勢。
14. 根據以上的WhatsApp通訊紀錄，申請人不曾承諾容許答辯人以按金代繳租金，相反，申請人於2024年12月12日向答辯人追收2024年11月15日至2024年12月14日的租金。
15. 申請人於2024年11月6日確認與答辯人曾有「初步口頭協議」，但前提是要求答辯人：
(1) 於2024年11月8日前繳交10月及11月的管理費。
(2) 於2024年11月10日前繳交9月份的欠租，可是答辯人2024年11月15日才繳付。
(3) 於2024年11月20日前繳交10月份的欠租。答辯人嘗試於2024年12月10日以支票繳交2024年10月15日至2024年11月14日的租金，但該支票不能兌現，銀行於翌日，即2024年12月11日扣回款項。答辯人於2024年12月13日補回欠租。
16. 申請人似乎於2024年12月12日未有即時發現上述退票情況 ，她只催促答辯人繳付2024年11月15日至2024年12月14日的租金 ，答辯人沒有異議，並於2024年12月28日交付15,000元 ，並承諾於「星期一」，即2024年12月30日，補回租金差額3,500元。可是申請人於2025年1月2日13時07分還未收到該欠款， 所以發出訊息追討2024年11月15日至2024年12月14日的租金差額 ，並催促答辯人於1月中繳付2024年12月15日至2025年1月14日的租金。
17. 本席認為上述的前因後果充分反駁了答辯人所稱2025年1月24日的繳款是甚麼「新租約按金」之說。又即使如答辯人所說， 該繳款是「新租約按金」，銀碼亦不可能是18,500元，而是根據申請人於2024年11月6日所稱的19,800元，或答辯人於庭上所稱的「每月加1,500元」，即共20,000元。
18. 答辯人在庭上未能提供任何佐證以支持他的說法或反駁本席以上的分析。本席遂作出了以下頒令:
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；[9]
(2A) 答辯人須支付申請人由2025年1月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月18,500元計算；
(2B) 答辯人須支付申請人根據租賃到期應繳的以下款項：
(i) 由2025年1月1日至至交回處所的空置管有權為止的管理費，以每月1,772元計算；
(ii) 由於2025年1月份逾期繳交管理費而衍生的利息17.7元；[10] 及
(3) 不頒訟費命令。
2025年4月10日的非正審申請
19. 於2025年4月10日，答辯人就上述的判決提出上訴許可申請，可是其理據大致重複他在2025年1月20日的陳述：
「
(1) 租用兩年由2023/2到2025/2月。
(2) 先交兩個月租金。
(3) 2024開始生意欠佳現金週轉不便業主同意。按金用作租金使用。
(4) 用完按金後每月亦有交付租金。
(5) 2014年尾租約快到期業主想揾新租容，本人亦協助比客人睇屋有4、5 次。
(6) 2014年11月通知本人想續租，而新租金更協議好$19800元
(7) 在2024/12/28，2025/1/2交租金$18500（2024/12 →2025/01租金。
(8) 通知要收回一個月按金。(於 24-01-2025又交付按金$18500。
(9) 25-01-2025正式通知要收回單位，係租約到期前20日。
(10) 雙方有協議新租金$19800，而業主又要收新租金按金。
(11) 收回出租物業未有充足時間。
(12) 雙方同意欠租用按金抵銷。
(13) Whatts 對話中，全部追討是月欠租未曾有追討重交按金。 直到2025/1月安排按金$18500，係新租約按金。」
2025年4月24日的聆訊
20. 此上訴許可申請於2025年4月24日本席席前聆訊，答辯人只是重複他所聲稱的擬上訴理據，可是正如上文14至17段所述，答辯人的「故事」全被申請人所提供的 WhatsApp紀錄推翻。
21. 查實在2025年4月23日， 即聆訊前一天， 申請人嘗試提供更多她與答辯人的WhatsApp對話紀錄， 以反駁答辯人有關以按金抵銷租金及收取新租約按金的擬上訴理據。
22. 可是申請上訴許可的聆訊並不是重新審理案件， 本席不準備考慮新的證據。
上訴許可
23. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
24. 又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
25. 基於上述理由，本席拒絕答辯人批予上訴許可申請的要求。同樣，本席亦拒絕答辯人申請暫緩收樓的要求。
訟費
26. 最後, 由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為600元。
| 彭浩泉審裁處成員 | |
| 土地審裁處 |
申請人: 無律師代表, 親自應訊
答辯人: 無律師代表, 親自應訊
[1] 根據涉案租約，2023年1月11日至2023年2月14日為免租期。
[2] 上期租金。
[3] 支票不能兌現，銀行於2023年6月20日扣回款項。
[4] 支票不能兌現，銀行於2024年12月11日扣回款項。
[5] 見證物A2。
[6] 再加上流淚的表情符號。
[7] 再加上無可奈何的表情符號。
[8] 見2024年11月6日的WhatsApp通訊紀錄。
[9] 涉案租約已於2025年2月14日自然屆滿。
[10] 申請人提供了錦繡花園物業管理有限公司於2025年2月1日追收2025年1月管理費及利息的月結單。見證物A1。