Asset King Development Ltd. 訴 差餉物業估價署署長

LDRA 367, 369 & 370/2001（Consolidated）

香港特別行政區

土地審裁處

差餉上訴申請編號2001年LDRA第367, 369及370宗(合倂)

主審法官 ：盧偉光審裁成員

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判 案 書

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上訴背景

1． ASSET KING DEVELOPMENT LIMITED （“上訴人”）根據《差餉條例》（香港法例第116章）第42條就以下三個物業（以下合併稱為“上訴物業”）2001-2002年度的應課差餉租值向土地審裁處提出上訴，反對差餉物業估價署署長（“答辯人”）於2001年9月25日作出的決定：-

2. 原先答辯人根據《差餉條例》於2001年3月24日公佈將於2001年4月1日起生效的2001-2002年度估價冊，列明各物業，包括上訴物業的應課差餉租值。上訴人於2001年5月30日經向答辯人送達修改估價建議書，要求修改上訴物業的應課差餉租值。答辯人亦於2001年9月25日發出決定通知書（表格R22A），通知上訴人載於2001-2002年度估價冊之上訴物業的應課差餉租值公平合理，不應予以修改。

3． 上訴人於2001年10月22日提交上訴通知書，指稱上訴物業的應課差餉租值高於合適水平，並要求審裁處將有關租值調整如下：-

4． 本三宗案件於2001年12月14日提堂，容耀榮法官頒令合併三案一起聆訊，並要求雙方於2002年2月28日前提交審裁處專家報告，及互相送達該些報告與對方。

上訴人的證據

5． 上訴人委託環亞物業顧問有限公司測量師黎華枝先生就本上訴案撰寫專家證人報告，該報告於2002年2月25日完成，上訴人將該報告呈交審裁處並送達答辯人。

6． 黎先生於該報告內評估上訴物業2001-2002年度的應課差餉租值如下：-

7． 上訴人於聆訊時沒有傳召黎先生作供，答辯人因而反對審裁處接納黎先生的報告為本上訴案的證物。經聆聽與訟雙方陳詞後，本席考慮到因為專家證人報告的撰寫人黎先生並不出庭作供，完全剝奪了答辯人盤問證人證 供的基本權利，因此，本席裁定拒絕接納黎先生的專家證人報告的內容作為上訴人的證據。

8． 上訴人授權公司職員唐子漢先生代表出庭並作供。唐先生自稱擁有9年物業管理和租賃的工作經驗，認為自己有足夠的知識代表上訴人作供。

9． 答辯人對唐先生作為事實證人的資格並無異議，但並不接受唐先生以專家證人的身份作供。答辯人陳詞時，指出“唐先生雖然從事物業租賃的業務，但他從沒有接受物業估價的專業訓練，更沒有有關的專業資格。唐先生雖稱自己在磋商物業的租金或售價時會做大量的資料搜集工作，但他被盤問時又承認他只不過透過專業估價師傾談而得知一二。” 本席同意答辯人的陳詞 ，唐先生並沒有認可的專業估值資歷，當然並不會被審裁處接納為專家證人，而事實上，唐先生亦沒有自稱為專家證人。

10． 唐先生被盤問時，試圖提交一份由另一位專業估價師撰寫的估價報告。唐先生指出該報告將支持上訴物業的另一組估值，其詳情如下：-

11． 上訴人於事前並無向審裁處提交該報告，也沒有將之送達答辯人。因此，本席經聆聽與訟雙方陳詞後，拒絕接納該報告為上訴人證據的一部份。

12． 唐先生在庭上代表上訴人表示，願意接納上述第10段的租值為上訴物業的應課差餉租值，並取代上訴人原來在上訴通知書上所要求的租值金額。

13． 唐先生作供並提交了六份文件作為證物，包括：-

A1 - 杜老誌道6號3樓（群策大廈）的租約。

A2 - 唐先生於2002年4月10日製作的“比較物業之調算”。

A3 - 答辯人於2002年2月1日向上訴人發出的信函。

A4 - 上訴人就駱克道382號2樓裝修費用的估計。

A5 - 有關駱克道382號2樓的相片（日期為2000年7月13日）

A6 - 由INETS（即上訴物業2字樓現時租客）給上訴人日期為 2000年12月27日的信件。

唐先生接受盤問時，答辯人引用了駱克道382號2樓的租約，審裁處指示該文件列為證物A7。

14． 唐先生聲稱他找租金資料有困難，因為他對任何一個物業進行查冊都需要付出費用。當本席詢問唐先生能否在上訴物業附近找到與上訴物業同類的物業作比較時，唐先生指上訴物業是“銀座式商場”，與銅鑼灣廣場2期（證物R2第5.4段所指的比較物業所處的大廈）的結構和性質十分接近。但唐先生強調銅鑼灣廣場所處的區域與上訴物業截然不同，所以不應該採納該幢大廈或其他座落於銅鑼灣區的大廈內的物業之租金資料作分析及比較。

15． 另外，雖然三個上訴物業於接近應課差餉租值的依據日期均有實際的租金資料，唐先生反對直接採納該等租金資料作為評估上訴物業的應課差餉租值的參考資料。

16． 唐先生於庭上特別就上訴物業2字樓的租約作解說。他聲稱當上訴人出租該物業與現時租客時，是將當時已有的裝修、設施、傢俬和器具一概轉手交與該租客，故此該租客願意接受一個較高的租金。唐先生估計2字樓的裝修、設施、傢俬和器具等總值約$1,600,000。唐先生並在庭上提供有關2字樓的相片（證物A2）。唐先生聲稱應該將$1,600,000的總值除34個月（3年租約減去2個月免租期），並得出每月的平均價值約為$47,058。唐先生指出上訴物業2字樓的租約所顯示的真正租值水平，應該是租約上的每月租金減去以上的數目。

17． 答辯人指唐先生除卻未能提供任何資料支持他宣稱該2字樓擁有的$1,600,000費用總值外，他的論點有以下的謬誤：-

“(一) 他假設現時的租客在訂立租約之初願意用$1,600,000去裝修2字樓，以及2字樓購置傢俬及裝置所需設施。唐先生並沒有提供證據去支持這一點。

(二) 在2字樓的租約（即A7中），從來沒有一處反映出現時租客在訂立租約時基於有現成的裝修，傢俬及裝置提供而願意付較高的租金。在2字樓的租約中連一份相關的清單也沒有。

(三) 其他的市場租金資料可估證現時租客在當時並不因為上訴人提供有關的裝修，傢俬等而願意多付租金。”

答辯人的證據

18． 答辯人傳召專業估價測量師羅定祥先生以專家證人身份作供。羅先生描述上訴物業位於人流輰旺的地區，距離銅鑼灣地鐵站不遠。他提交他撰寫的估值報告（證物R2）作為本案的證據。

19． 羅先生用直接比較法（即Comparative Method）評估上訴物業2001-2002年度的應課差餉租值。羅先生共選取了7個物業作比較，其中三個位於上訴物業的西面，另外四個位於上訴物業的東面。羅先生也有參考上訴物業本身的租金資料去評估上訴物業的應課差餉租值。

20． 羅先生於作供時修正他報告內的一些資料，但他指出這些修改並不影響他的最後結論。

21． 羅先生在考慮了上訴物業與比較物業之間在時間、地點、間格、街角、樓層及面積等多個因素後，詳細調算比較物業所得的租金資料（有關調算細節詳載於證物A-2的第42-44頁）。他的調算結果如下：-

羅先生也分析了上訴物業2字及3字樓的實際租金並得出下列數據（詳情見證物A-2的第41頁）：-

22． 羅先生於出庭作供時呈交他的詳細運算文件，該文件已列為證物A-2的第10a及10b頁。他採用三種不同的方式找出各比較物業經調算後的租金數據的平均值為$433。最後，他以他的專業判斷作出如下的結論：-

羅先生結論稱：（i）他根據他選取的比較物業及上訴物業的實際租金得出上述上訴物業的全年租金的估值；及（ii）他上述的估值顯示上訴物業的2001-2002年度的應課差餉租值的估值（見判案書第1段）合理。

答辯人的陳詞

23． 答辯人於2002年6月26日由周偉雄政府律師提交書面陳詞，答辯人指出“上訴人作為提出申請的一方，他負有舉證的責任。第一，他有責任證明答辯人就上訴物業的應課差餉租值估價高於合理水平。第二，上訴人亦有責任證明他所要求的調整租值是合理。”明顯地，這兩點是正確的。

24． 回應上訴人所聲稱上訴物業2001-2002年度的應課差餉租值比上一年度（即2000-2001年度）大幅飈升，比對同期香港經濟環境與同期商業樓宇租金的走勢不符，答辯人指出：“應課差餉租值的評估準則是以有關物業單位於估價依據日期，在公開市場出租的情況下，可獲取的合理年租計算。故此，上訴物業上一年度的應課差餉租值與2001/2002年度的應課差餉租值並無關係，亦不可混為一談。”

25． 比較物業與上訴物業位處不同地區一點，答辯人陳詞如下：-

“羅先生已經在他的專家證人報告中，就地點這一方面作恰當的調算。實際上，上訴物業與唐先生所謂位處“銅鑼灣區”的比較物業不過兩街之隔。唐先生亦未能道出究竟有何原因致令該等比較物業與上訴物業完全不能作比較。羅先生選用位於上訴物業的東西兩面樓上商鋪物業作比較，目的是為達致一個平衡及客觀的估值。雖然上訴物業東面的比較物業位於較繁忙的地區，相對而言，每平方米租金會較上訴物業為高，但羅先生已在他的專家證人報告內作出適當及合理的調算”。

26． 就客?方面，答辯人指出因為比較物業的兩楝大廈，群策大廈及三湘大廈的樓面面積及層數分別較上訴物業大及多，所需客?數目較多是自然不過的事。

27． 就停車場而言，答辯人稱“即使上訴物業本身沒有停車場，它附近已有多個時租停車場提供足夠泊車位。因此，這根本不構成影響，而羅先生無需就有關因素作調算”。

28． 就街角的調算而言，答辯人認為“上訴物業是位於馬師道及駱克道之交界處，這兩條道路皆是繁忙的街道及主要的交通通道，在同一時間，在駱克道、馬師道，天樂里及軒尼詩道的行人，司機及乘客等均可看見上訴物業，而三湘大廈則在駱克道及謝斐道之中間部份，而謝斐道更是一條寧靜的街道，因此相對而言上訴物業是較三湘大廈為優勝，因此街角的調算是合理的。”

29． 至於是否需要將群策大廈3/F的5年租約進行現值折算，答辯人要求審裁處接納專家證人羅先生的意見，在評估上訴物業的應課差餉租值時，不須為5年的租約作出任何調算。

30． 答辯人指出雖然上訴人的書面陳詞提及上訴物業的外牆廣告位並不提供與租客使用，但因為“他的證人從來沒有提證據去證明他的宣稱是否屬實，故此上訴人這方面的陳詞不應被接納。”

31． 答辯人亦提出：“上訴人代表唐先生在作供時表示2字樓的租金包括前任租客留下來的裝置及生財工具，但他並沒有進一步解釋為何2字樓與1字樓及3字樓的租金水平相若，由此推斷上訴物業2字樓的實際租金是反映該物業在租金生效日期的市場租值，並不包括任何前任租客留下的生財工具及一切裝置。即使該等物品包括在內，它們也沒有影響2字樓的租值。”

32． 答辯人總結指出“上訴人作為提出是次上訴的一方，負有舉證責任。但上訴人未有提供充足的證據去證明答辯人的估價為不合理，因此，答辯人要求駁回是次差餉上訴。”

審裁處認為最合適的比較物業租金

33． 上訴人提出2001-2002年度的應課差餉租值較上一年度的估值增幅過高，及該估值的增幅與整體經濟環境和商業樓宇租金的趨勢不符等理由，作為修改上訴物業的估值的理由。本席認為答辯人袛能根據《差餉條例》的規定評估上訴物業的應課差餉租值。雙方並無異議的及本席亦同意的是，評估上訴物業租值的最普遍及最適當的估價方法為“比較法”，即專家證人羅先生所採用的方法。因此，本席裁定不應該考慮上訴人上述所提的理由以決定上訴物業2001-2002年度的估值是否過高。

34． 本席詳細考慮雙方的證供及陳詞後，得出的結論是最合適的比較物業租值為（甲）上訴物業的3字樓單位及（乙）答辯人專家證人羅先生所選取的座落於灣仔區的三個比較物業，即群策大廈3字樓、三湘大廈1字及2字樓和三湘大廈3字及4字樓。現將上述四個物業的租值及它們的每平方米淨租值列表如下：-

表一

* 反映免租期的每月淨租金 ($130,000 x 21/24)

# 反映免租期的每月淨租金（$170,000 x 29.5÷30.5）（約數）

35． 本席並不同意專家證人羅先生及答辯人所指，採用座落於上訴物業以東及以西的比較物業就是適當的做法。本席認為評估物業，尤其是商用物業，位置是非常重要的因素。如果比較物業的位置與要評估物業的位置截然不同，多選取一些比較物業並不會較為公正及合適的。本席亦察覺到羅先生對他選用的灣仔區的比較物業的總調算百分率為+28%至+47%，而對銅鑼灣區的比較物業則為-8%至-26%。在本案，本席在尋找事實真相方面同意上訴人所指，上訴物業的位置與座落銅鑼灣區羅先生選取的比較物業的位置分別太大，不能互相比較。雖然羅先生在位置方面已經作出相當大幅度（-25%至-30%）的調整，本席仍然認為更好的決定是放棄採用該等座落銅鑼灣區的比較物業（證物R2內編號2.3、2.4、2.5及2.6的四個比較物業）。

36． 雖然上訴物業共提供有三個實際租金，答辯人袛參考起租期接近差餉估價依據日期的兩個租金，即上訴物業2字樓及3字樓的租金。而上訴人指該兩個租金不應該予以採用，因為它們反映了該兩個物業出租前的裝修、設施、傢俬和器具等價值。

37． 本席考慮過證人唐先生的證供，同意答辯人所指唐先生未能完全證明上訴物業2字樓在出租與現行租客時的裝修、設施、傢俬和器具等總值HK$1,600,000。可是從證人提供的相片，本席發覺在雙方簽署租約的日期之不久前，該物業的確是存在有數量極多及狀況頗佳的裝修、設施、傢俬和器具等。因此，本席同意唐先生所指該等物品及裝置對該物業的租賃的租金會有相當程度的影響。雖然答辯人指該物業的租約並沒有任何條款列明該等物品及裝置，本席認為很多時租客在了解到租約生效日期在即，並沒有特別要求列明該等物品及裝置，亦不足為奇。因為上述原因，本席決定不接納上訴物業2字樓的實際租金為參考租金。

38． 至於上訴物業3字樓的實際租金，由於它的起租日期接近本案應課差餉租值的估價依據日期，而上訴人代表唐先生亦未有提供任何不應採用該物業實際租金的證據，所以本席決定接納答辯人專家的意見，採用它為參考租金。

39． 因此，本席最終採用四個物業的租金作為本案上訴物業差餉估值的最佳參考租金（見本判案書第33段表一）。

比較物業租金的調算

40． 經考慮雙方證人提交的證供後，本席分析並調算各比較物業如下：-

41． 一般來說，如果袛有一位專家證人作供，審裁處多數接納並採用該專家證人就估價方面的意見。可是，在本案，本席發覺根據一些雙方提交的事實作為基礎，專家證人羅先生的一些意見顯然並不合理，因此本席拒絕接納他那些意見，詳情將會列在下面。

42． 就多個調整因素（包括時間、地點、間格、面積及樓層等因素），因爲没有其他的意見或明顯的證據否定羅先生的意見，本席仍然接納他的意見及選取的調整百分率。

43． 就街角及設施（包括入口及停車塲設施等）兩項調整因素，本席卻同意上訴人證人的事實陳述及分析，並最終採用該證人建議的調整百分率。

44． 羅先生在計算群策大廈3字樓的淨租金時，將該5年租約的總租金加在一起，折算出每月的租值，並沒有採用現值折算法（Discounted Present Value Method）以反映該租約較一般租約（包括本案上訴物業及其他比較物業的租約）為長這一事實。因為其他租約多為3年期，而群策大廈3字樓租約的前2年半期與3年期很接近，本席認為較適當的做法是袛採用該前段2年半期期間的租金作為比較之用。

45． 所有的調整因素及百分率已全部列在本判案書第40段的表二內。除了上訴物業3字樓的實際租金外，其他三個座落灣仔區的比較物業的總調整百分率為+13%至+19%。雖然上訴物業3字樓的經調整後的净租金與另外三個比較物業相距較遠(-14.5%至-26.5%)，因為本案採用的比較租金數量很少，本席決定最終仍應該參考該租金資料。最後，本席計算出各參考物業的經調整後之每平方米淨租金的平均值約為$380。

46． 本席採納上述的平均值為基礎，計算上訴物業的全年租值如下：-

47． 在分析各比較物業的租金時，該等租金已被折算為淨租金，即與應課差餉租值的定義一致，因此，本席裁定上訴物業的2001-2002年度的應課差餉租值，應該等同上述的全年租金的估值。

頒令:

（1） 上訴物業在2001-2002年度差餉估價冊上的應課差餉租值修訂如下:-

上訴物業	2001-2002年度應課差餉租值
駱克道382號1字樓	$1,220,000
駱克道382號2字樓	$1,211,000
駱克道382號3字樓	$1,127,000

（2） 上述修訂的生效日期追溯至2001年4月1日。

（3） 答辯人按上述的修訂退還有關上訴物業單位多繳的差餉。

（4） 答辯人負責上訴人這次上訴的訟費，如雙方對訟費未能達成協議，則交由審裁處釐定。

（5） 訟費命令6個星期後生效，任何一方在生效前提岀修改申請除外。

上訴人：由唐子漢先生代表。

答辯人：由律政司代表。