葉祥偉 對 差餉物業估價署署長
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LDRA 26/2014
香港特別行政區
土地審裁處
差餉上訴2014年第26宗
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| 葉祥偉 | 上訴人 | |
| 及 | ||
| 差餉物業估價署署長 | 答辯人 |
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| 主審法官 ： | 彭浩泉審裁處成員 |
| 覆核聆訊日期 ： | 2015年11月24日至11月25日 |
| 覆核判決書日期 ： | 2015年12月11日 |
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覆 核 判 決 書
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背景
1. 上訴人葉祥偉(以下稱為「上訴人」)在2015年10月13日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2015年9月25日的判决。該判决主要是撤銷上訴人於2014年10月29日根據《差餉條例》第42條提出的上訴及頒令上訴人支付答辯人本上訴的訟費。
2. 上訴物業位於香港灣仔機利臣街6 - 14 號基利大廈三樓(2/F) 4號室 (以下稱為「上訴物業」) , 差餉物業估價署署長 (以下稱為「答辯人」) 認為, 根據《差餉條例》, 上訴物業於2014-2015年度的應課差餉租值應為138,120元, 上訴人向土地審裁處提出上訴，反對答辯人於2014年10月6日作出的決定。
3. 該上訴申請於2015年9月9日至9月11日在本席席前進行審訊, 其後本席於2015年9月25日頒下判案書 (下稱「判案書」), 撤銷上訴人的上訴, 頒令上訴物業在2014-2015年度差餉估價冊上的應課差餉租值138,120維持不變。
4. 上訴人在其2015年10月13日的誓章詳列支持申請覆核的理由，其主要包括:
(1) 專家證人身份不中立、不客觀、不持平和不可信;
(2) 本席錯判於2014年4月1日已可預算後巷的巨樹將會被斬;
(3) 本席在判案書第55段中, 指上訴人提出的修訂調整有「40%至50%」之高是十分離譜, 是誤解了他的要求; 專家證人劉測量師已在其中調整了約14%至20%, 他只是額外要求調整22%至30%;
(4) 本席在判案書第51段中, 錯誤引用《差餉條例》第40(2) 條;
(5) 上訴人認為專家證人在視察時遺漏計算隣廈外牆的抽氣機亦會對上訴物業造成滋擾, 但他根本無需進入上訴物業也可完全掌握資料, 本席不應指「上訴人不能以答辯人未能入屋視察為由推翻差餉估值」;
(6) 專家證人在處理 paired comparison 時有所遺漏或出錯, 致使低層調整總分數不準確;
(7) 本席在判案書第74段中, 指上訴人說成上訴物業幾近不適宜人居住, 是對上訴人的上訴理據錯誤理解;
(8) 專家證人未有盡力搜集比較個案中的租金有否「包傢俬」;
(9) 本席在判案書第37段中提出, 「比方6/F和2/F的樓層效應調整達 -18%, 此在租務市場來說是頗大的幅度, 本席認為此幅度的調整毫不合理」, 是錯弄了上訴人提供的樓層資料, 因為他只曾列舉基利大廈10字樓2室和6字樓2室及錦德大廈4字樓A室和7字樓A室兩組資料, 並非6/F和2/F的樓層效應資料;
(10) 「機利臣街2 號2/F後座」並非值得參考的低層單位;
(11) 本席應只判決「雙方各自負擔堂費」或「象徵式的訟費」。
5. 答辯人於2015年10月16日作出回應, 但「由於時間緊迫, 答辯人只能就申請覆核審裁處決定的理由的每一段落作出…概括性的陳詞。」 就此, 上訴人亦於2015年10月18日作出回應。
6. 本席在2015年10月19日決定接受上訴人的覆核申請, 以便聆聽並收取任何認為合適的證據。
7. 上訴人於2015年11月13日提交了他於2015年11月9日擬備的「覆核決定的新資料陳述書」, 答辯人的專家證人劉偉傑測量師 (「劉測量師」)亦於2015年11月17日遞交了他的陳述書。
8. 此覆核申請於2015年11月24日至11月25日在本席席前進行聆訊。
覆核申請
專家證人的身分
9. 上訴人主要針對答辯人的專家證人劉測量師, 作為差餉物業估價署的僱員, 且接近退休年齡、快將可獲得長俸, 與答辯人有利益衝突, 無法令他信任劉測量師的報告能做到真正不偏不倚。
10. 本席在判案書第30段已引用本港上訴法庭在Tang Ping Choi & Another v Secretary for Transport[2004] 2 HKLRD 284一案(CACV 81/2003，日期為2004年4月6日)的判決, 解釋法律上沒有絕對規則指專家證人不得受僱於與訟方, 但上訴人認為在Tang Ping Choi案中的專家證人是受僱於該案答辯人的顧問公司, 並非答辯人的直接員工, 沒有必要對答辯人效忠, 所以中立程度不受影響。
11. 本席並不同意上訴人的說法, 因為上訴法庭在Tang Ping Choi案中的第16段至17段, 已就答辯人的僱員可作為專家證人作出解說, 其中所引用英國上訴庭的案例 Regina (Factortame Ltd and others) v Secretary of State for Transport, Local Government and the Regions (No 8) [2002] 2 WLR 1104, Lord Phillips MR 的說話更是指答辯人的僱員可作為專家證人的情況:
“Expert evidence comes in many forms and in relation to many different types of issue. It is always desirable that an expert should have no actual or apparent interest in the outcome of the proceedings in which he gives evidence, but such disinterest is not automatically a precondition to the admissibility of his evidence.”
12. 另上訴人又指劉測量師既為專家證人, 又是差餉物業估價署的顧員, 會是「一心二用」, 有潛在利益衝突; 但是劉測量師在其「估價報告書」(一)中已表明, 「在2014-2015 年度全面重估應課差餉租值可提出建議期間, (他)以物業估價測量師身分負責香港灣仔區住宅物業的覆核工作」, 本席認為他身分一致。在英國的Mohammed v Walker (Valuation Officer) [2006] RA 311一案, 差餉上訴人亦投訴Walker 先生, 身為涉案的估價主任, 有利益衝突之嫌, 他的證供不應被法庭接納, 但這英國的土地審裁處認為, 即使這樣, Walker 先生是有責任去釐定準確的應課差餉租值評估, 他不會從該差餉上訴案結果中獲得任何財務利益, 所以裁定Walker 先生可以專家證人身分協助土地審裁處作出差餉上訴裁決[1]。而早在Corus UK Limited v Valuation Office Agency [2002] RA 1, 英國高等法院已判定, 估價主任作為公務員是有責任去公正釐定準確的應課差餉租值評估的, 其判案書原文如下:
“52. It is difficult to quarrel with the general proposition that the valuation officer as a public servant is under a duty to act fairly. But the nature and extent of that very general duty depends upon the context in which it is being discharged. As counsel for the valuation officer pointed out, the Commissioners of Inland Revenue have a very wide discretionary powers of tax management and collection. The valuation officer does not have such powers, his is a much more limited role: to maintain accurate lists for the billing authority. He may be said to act “unfairly” if he give preferential treatment to particular hereditaments, or to a particular occupier of a hereditament. But he acts “fairly”, in the s 41 context, if he does his best to compile and thereafter maintain an accurate list, …”
13. 本席在判案書第30段亦闡釋專家證人必須充分知悉其對法庭所負的責任。於本案, 劉測量師在本席席前宣誓作供, 在其撰寫估價報告時, 亦已確認按專業守則並遵從《高等法院規則》(香港法例第4A章) 附錄D內專家證人的行為守則, 以保持提交的估價報告的獨立和可信性; 本席在他的作供過程中, 也沒有發現任何偏離專家中立性的證供。
14. 此外, 本席得在此重申, 根據《土地審裁處條例》第10(6)條,審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。
15. 本席接納劉測量師的專家證人身分; 當然, 本席會衡量劉測量師的證供內容的可靠性從而給予適當的比重。比方, 在判案書第69段, 本席接納上訴人就2/F 1室的租值偏離正常情況的證供而撇除此比較個案, 但這不等同本席全盤否定劉測量師以專家證人身分所作的證供。
後巷巨樹影響
16. 上訴人指上訴物業的後窗窗外, 曾有一「巨樹」遮擋景觀及阻礙通風。劉測量師的回應是, 按上訴人自己提供, 基利大厦業主立案法團於2014年1月28日發出的信函, 假想租客和假想業主在議定租金時, 均會認為上訴物業於《差餉條例》第7A條所指定的4月1日應已不受該「巨樹」影響。又即使斬樹工程確實延誤至2014年4月20日才完成, 有關樹木從2014年4月1日起計只存在20天。這情況對物業單位根據《差餉條例》第7條按年出租可合理預期得到的租金所構成的影響應很輕微。(見判案書第60段)
17. 上訴人認為本席不應接納劉測量師的證供, 甚至認為劉測量師的回應是見存於他的「估價報告書(三)」中, 這「估價報告書(三)」是在審訊的第二天, 即2015年9月10日早上答辯人才呈堂的, 他沒有時間審閱並作出回應。
18. 首先, 正如答辯人當日在庭上所說, 這「估價報告書(三)」是回應上訴人於2015年8月26日遞交的(日期為2015年8月22日)、對劉測量師於2015年8月11日提交的估價報告(一)的回應, 此上訴人的8月22日的回應夾附了一基利大厦業主立案法團於2014年1月28日發出的信函, 稱:
「… 本法團已於2013年11月28日 … 舉行之業主大會上議決通過斬除有關大樹, 並定於2014年2月12日至13日進行有關斬樹工程。」[2]
19. 上訴人在審訊中沒有反對答辯人將「估價報告書(三)」呈堂[3], 代表答辯人的呂立有政府律師 (「呂律師」)亦已於當日就這「估價報告書(三)」的內容向劉測量師提出主問, 上訴人在當日下午至翌日, 即2015年9月11日, 已就「估價報告書(三)」的內容盤問劉測量師, 並於結案陳詞時提出解說, 謂由於有部分業主阻撓工程進行, 實際的斬樹日期要延至約2014年4月20日才完成, 意圖推翻他自己提供上述基利大厦業主立案法團於2014年1月28日發出的信函。
20. 在這覆核申請中, 上訴人郵寄及存檔了三份, 分別日期為2015年10月18日, 2015年11月9日及2015年11月19日的陳述, 指基利大厦業主立案法團在2013年10月1日後才通過議決斬樹, 「根據差餉估價標準, 凡10月1日後發生的變動, 不論升跌, 皆不會在本年的差餉值中反映」。又巨樹問題存在已久, 但礙於業權誰屬問題, 即使立案法團於2014年1月28日發出信函, 因為變數太多, 在4月1日當日, 沒有業主可預計能否成功斬樹。
21. 上訴人更嘗試引用差餉物業估價署在其網頁中, 就其出版的《香港差餉稅制 - 評估、徵收及管理》一書中有關英國上議院案例Dawkins (Valuation Officer) v Ash Brothers and Heaton Ltd [1969] 2 AC 366的解說[4], 認為未發生的事(如該案中的清拆令或本案的斬樹意圖), 除非肯定必然會發生, 否則估價時無須考慮。
22. 在2015年9月審訊之時, 本席已向上訴人指出, 他錯誤理解《差餉條例》第7A(2)條。不錯, 該條是指，確定應課差餉租值時，須參考一個指定日期，即「估價依據日期」當日的租金水平。在該日之後租金的一般變動，並不在考慮之列，因而隨後的租金升跌都不會影響應課差餉租值的水平[5]。但這是指租金水平。為反映實況原則(rebus sic stantibus), 上訴人需要留意《差餉條例》第7A(4)條要求影響佔用模式或影響佔用性質的有關因素，與建議作出年度的4月1日時存在的一樣。
23. 至於 Dawkins (Valuation Officer) v Ash Brothers and Heaton Ltd [1969] 2 AC 366 的解讀, 上訴人亦歪曲了差餉物業估價署在《香港差餉稅制 - 評估、徵收及管理》中的原意, 原文應是「未發生的事件( 例如本案中的清拆令) 如屬事實，並且對估價物業單位的影響是必然的而非偶然的事實，則在估價時必須一併考慮。」
24. 呂律師更引述該案的以下原文, 解釋英國上議院的裁定是, 若有足夠的可能性(sufficient probability)證明一項物業的部分將於一年內被拆除, 這將會影響假定租客(hypothetical tenant)的意向, 並會減低他願意支付的租金:
在369F “Any actual tenant of the heredictament taking a tenancy thereof on the date of the respondents’ proposal would have paid less rent in each year for the heredictament if it was known or reasonably anticipated that the part of it in question would be demolished for road-widening purposes within about a year” (後加強調) 在386B “… it would seem clear that any occupier would take into account, not only any immediately actual defects or disadvantages (such as planning restrictions) but disadvantages, or advantages, which he can see coming.” (後加強調) 在392C “… The phrase “practical certainty” was used by the Lands Tribunal in a passage near the end of the decision, but in my opinion it was not warranted by the agreed facts set out in the earlier passage of the decision. There was a reasonable expectation, a probability, that the demolition would take place in about a year. It was a sufficient probability to affect the mind of the hypothetical tenant and so to reduce the rent that he would be willing to pay.” (後加強調) 在393F “… In other words, which are the factors to be taken into account in order to produce equality of rating? There is, in this case, a present probability of a future happening, and the present probability affects the present value of the heredictament…” (後加強調) 在394A “The mind of the hypothetical tenant would be affected by the prospect that within about a year he would probably lose a portion of his premises, whether the loss was expected to arise from some physical cause such as a building being brought down by subsidence or sliding over clay into the sea or from some governmental action such as requisition by a Minister or dispossession and demolition by a local authority.” (後加強調)
25. 呂律師進一步闡釋, 基於同樣原則, 基利大厦業主立案法團所作的各項安排, 已構成足夠的可能性 (sufficient probability)證明「巨樹」將於短期內會被斬除。
26. 本席同意呂律師的見解。 雖然上訴人在他三份陳述書中, 羅列了各項斬樹障礙或不確定因素, 但他得承認該「巨樹」已於2014年4月20日被成功斬除。本席同意, 它對上訴物業的影響(如有), 在處理比較個案分析時, 不應作任何考慮。在Bwllfaand Merthyr Dare Steam Collieries (1891) Ltd v. Pontypridd Waterworks Co [1903] AC 426 一案, 英國上議院法官Lord MacNaghten 在431頁有以下論述:
“In order to enable (the arbitrator) to come to a just and true conclusion it is his duty, I think, to avail himself of all information at hand at the time of making his award which may be laid before him. Why should he listen to conjecture on a matter which has become an accomplished fact? Why should he guess when he can calculate? With the light before him, why should he shut his eyes and grope in the dark?” (後加強調)
申索的修訂調整數字上有誤解
27. 本席在判案書第55段所指的40%至50% 調整是指整體調整幅度, 這包括答辯人原建議的14%至20%及上訴人要求額外的22%至30%。因為採納直接比較法 (direct comparison method) 的基本原則, 是要求作為比較的個案與估值標的物業非常相似 (comparing like with like), 所以當需要調整的整體幅度如40%至50%這麼大的情況出現時, 採納直接比較法的基本原則已被破壞。本席沒有錯誤理解上訴人的訴求。
28. 而這亦不是審裁處第一次作出相類的評論, 在Tin Kung Investment Limited vSecretary for Transport, LDRW 16/2001 (無彙報的案例，日期為2004年6月29日）的判案書第3段指出：
“(1) The Factors for Adjustment
The number of factors adopted by AW for adjustment is 11 and later reduced to 10 with some original factors taken out and substituted with others. The greatest amount of adjustment made for a single factor is 23% and the greatest in aggregate for a Comparable is 51.1%. The number of factors contained in RW's valuation reports is 9. The greatest amount of adjustment he has proposed for a single factor is 16% and the greatest amount in aggregate is 31.5%
Putting before anyone these statistics, there must be the concern whether the Comparables selected for valuation are indeed suitable for comparison. Making adjustment to compensate for the difference between two properties is not a perfect and effective valuation tool. What the experts have built in the valuation formula are largely subjective views (and such formula may be manipulated to arrive at an intended result). The subjective views tend to cause error, the risk of which goes in proportion to the quantum of adjustment made. Its application therefore is with limitation. It is suitable for use only if the two properties are in great similar but in minor place different. In the case where a large number of factors and amount of adjustment as the above are applied in the valuation, the risk of getting the valuation wrong is high. If this fundamental principle of application is not observed, the price of a commercial property in a central business area can be absurdly taken to find out the value of a piece of farmland in the green belt zone through adjustments. The great total number of factors/ amount of adjustment adopted is a sheer indication of the unsuitability of a property for use for comparison to the other. In this regard, the Respondent's counsel has rightly quoted HH Judge Cruden's view in his book entitled "Land Compensation and Valuation Law in Hong Kong.”
29. 同樣, 本席在審理 Eltron Development Limited v Director of Lands, LDLR 4/2013 (無彙報的案例，日期為2015年8月21日）一案時, 亦應用同一原則。見該判案書第50至51段及61段。
為何引用已被廢除和無效的條文-《差餉條例》第40(2)條?
30. 本席在判案書第51段引述Yeung Ying Kit, Bill v Commissioner of Rating and Valuation [1978] HKLTLR 242, 是因為在2015年9月10日審訊時, 上訴人指在此案中, 土地審裁處認為, 答辯人在根據《差餉條例》第40(2)條處理差餉反對時, 有責任進入有關物業實地視察。本席即時指出是上訴人自己以私隱為理由多次拒絕劉測量師或答辯人進入上訴物業實地視察, 上訴人不能反過來以劉測量師或答辯人未能進入上訴物業實地視察的理由意圖推翻答辯人就上訴物業的應課差餉租值評估。
31. 再者, 本席認為這是上訴人錯誤引用《差餉條例》第40(2)條, 在當日聆訊小休後, 本席向上訴人指出, 有關進入並視察估值標的物業單位的條文是見於《差餉條例》第5(1)條及第46(c)條。
審理「受油煙影響程度」時的錯誤指控
32. 上訴人認為專家證人在視察時遺漏計算隣廈外牆的抽氣機亦會對上訴物業造成滋擾, 但他根本無需進入上訴物業也可完全掌握資料, 本席不應指「上訴人不能以答辯人未能入屋視察為由推翻差餉估值」。見判案書第52段。
33. 可是, 上訴人在審訊中曾多次表達他的意圖。首先, 於2015年9月9日呂律師盤問上訴人有關上訴人指稱樓下1字樓平台的簷篷上有廁紙、煙頭、貓屎、雀糞等, 並展示劉測量師的估價報告(一)的附錄F3中照片, 上訴人即表示他從上訴物業向下望的情況會與劉測量師從另一高點離遠影到的相片不同。
34. 於2015年9月10日下午, 上訴人在盤問劉測量師時則指出, 劉測量師所提供的照片是從上訴物業旁的樓梯拍向後巷的抽氣機, 效果並不等同於從上訴物業拍得的。但上訴人從沒提供任何從上訴物業拍得的照片。
35. 於同日的稍後時間, 上訴人駁斥劉測量師對油煙影響的證供, 指「因為其實我自己長期喺屋企嗰度, 我感覺到有好多油煙」。翌日上午, 上訴人又就此向劉測量師提出質詢:
「因為其實油煙呢樣嘢, 當佢噴向我嗰邊個方向嘅時候, 其實因為嗰度有棵樹喺嗰度阻一阻嘅話, 啲油煙係吹唔散, 所以啲油煙會困住咗喺樹下面, 樹下面就係我, 所以我抌高頭就受到影響。」[6]
36. 此外, 上訴人在這次覆核申請書中, 竟指差餉物業估價署未有引用有關進入並視察估值標的物業單位的條文, 若因此導致劉測量師未能充分了解上訴物業受各項環境因素影響或滋擾的情況, 是嚴重失職。 本席認為上訴人是有顛倒是非黑白之嫌。
低層調整總分數不準確
37. 上訴人認為在審訊期間, 劉測量師承認唯一影響基利大廈2字樓1室的地舖「群眾小厨」的主要烟囪出口乃是噴向上訴物業而非噴向2字樓1室, 所以2字樓1室根本沒有受到油煙影響, 不應被納作paired comparison。此外, 上訴物業的估值應獲額外扣減6%以反映後巷地舖作廢紙回收店及其頂部構築物對上訴物業的影響。
38. 可是本席翻查審訊紀錄, 劉測量師從來沒有承認2字樓1室沒有受到油煙影響, 相反, 根據劉測量師所述, 即使「群眾小厨」其中一個抽氣機出口朝向上訴物業方向, 但上訴物業受3間地舖食肆(即「昌記茶餐廳」、「興濱茶餐廳」及「金輝點心」)排出的油煙影響程度仍不及基利大廈2字樓1室受群眾小厨」的油煙影響程度嚴重。本席亦同意劉測量師在2015年9月審訊時所說, 抽氣機的出風口不可能直接指向某一住宅單位, 但油煙在排出後總會在附近四散, 樓上的單位一定受到影響[7]。
39. 無論如何, 本席在判案書第56段已說明, 「本席接納上訴人就2/F 1室的租值偏離正常情況的證供 …, 其經調整後每月每平方米租金淨額332元, 相對其他比較個案的經調整後每月每平方米租金淨額較為偏高」, 所以在第57段又說, 「基於上述理由, 2/F 1室與8/F 1室的兩個租務個案的租金差距, 應不只於9% 或減去樓層效應調整後的7%。本席認為後者達10% 較為合理, 可是本席發現劉測量師在處理這各項調整時, 在個別項目如天井構築物頂部/平台構築物頂部/通風/光線/後巷油煙等均作獨立調整, 實際調整總額遠高於7%或10%, 因此本席接納劉測量師就各項目的調整。」[8]
40. 另就上訴人要求在計算「低層調整總分數」時, 應補充增加「平台構築物頂部」及「後巷廢紙回收店滋擾」各3%, 本席在判案書第55段已闡明:
「… 同樣, 物業估值也不可能如上訴人所說以每一環境指標逐一衡量。正如劉測量師在庭上解釋, 假想租客會明白上訴物業是一面對其他大厦及後巷的低層、後座單位, 會在一定程度受到部分地舖的抽油煙機出口, 樓下僭建物頂部垃圾, 沙井淤塞等造成的環境滋擾, 但正常的假想租客不可能會就每一項逐一計分或扣減。… 因為在香港, 一般的租期較短, 租客會較注重短期的住宿需要, 畢竟上訴物業是一擁有達43.2平方米的獨立單位, 樓上、樓下十數層單位的分別在租值上不應相差太遠。」
41. 上訴人要求的「平台構築物頂部」及「後巷廢紙回收店滋擾」調整, 理應已被包括在劉測量師建議的調整之內。劉測量師在其「估價報告書(三)」第2.5.2段已澄清:
「… 基利大廈與永興樓的後巷情況相若, 後巷兩旁掛著不少前舖分體冷氣機的排熱機和食肆的抽氣機出口, 地面亦有沙井, 舖後天井多有構築物。在評估受影響低層單位的租金時, 難以就每個項目的影響作出個別調整。春園街後巷照片見附錄U。」
42. 而過去審裁處亦曾就環境的滋擾接納專家證人作出的整體處理方式, 比方審裁處在Leverson LimitedvSecretary for Transport, LDMR 32/2000 (無彙報的案例，日期為2003年9月19日）的判案書第154段指出：
“On balance, we find that the evidence on the noise differential on the Lot with and without the Ting Kau Bridge was not so clear. Because of the doubts that had been raised on the readings at points R1 and R2, we agree that there was no conclusive evidence on the additional noise effects due to the Ting Kau Bridge, which was permitted by virtue of the easements created on the Lot. Insofar as to the overall effects of the visual and noise impacts on the Lot due to the easements created, we prefer to adopt the assumed percentages of adjustments put forward by Ms. Lee for the different scenarios considered by the parties.”[9]
43. 在覆核聆訊時, 上訴人提出新的證供, 指C4個案, 即永興樓12/F C室的景觀並不開揚, 應受對面囍匯2期新樓阻擋, 所以劉測量師的-3%景觀調整並不恰當[10], 是跨大了, 導致他得出8.5%的低層調整總分數不準確, 比實際的為小。可是, 根據劉測量師的估價報告(一)的附錄K3中照片40所示, 永興樓獨立開揚, C室更是三面單邊, 本席認為-3%的景觀調整, 已是非常克制, 否則劉測量師得出的低層調整總分數應低於8.5%。
44. 至於上訴人陳述, 在2015年9月的審訊後, 再到永興樓實地視察, 意圖更正附近後巷各抽氣機出口的準確位置及影響來推翻劉測量師的證供, 這是忽略本席上文引述在判案書第55段所說, 「假想租客會明白上訴物業是一面對其他大厦及後巷的低層、後座單位, 會在一定程度受到部分地舖的抽油煙機出口, 樓下僭建物頂部垃圾, 沙井淤塞等造成的環境滋擾, 但正常的假想租客不可能會就每一項逐一計分或扣減。」又正如本席在庭上指出, 油煙在排出後總會在附近四散, 不會只影響抽氣機出口樓上的個別單位, 這是簡單常識。加拿大卑詩省最高法院在Sutherland v Attorney General of Canada, [2001] B.C.J. No. 1450 (S.C.) 一案的判案書第67段, 亦有就環境(噪音)的滋擾作出相類意見:
“None of the scientific noise metrics evidence…survey nor literature review can singularly achieve a status of objectivity that overrides the subjective evidence of noise and its effect by the plaintiffs, residents and others familiar with the residential area of concern here.”
「上訴物業幾近不適宜人居住」之誤解
45. 上訴人在2015年9月的審訊中, 多番強調上訴物業受樓下1字樓搭建的簷篷構築物影響, 比如上面有許多廁紙、煙頭, 容易構成火災, 上訴人住在那裡, 猶如伴著計時炸彈, 他整天提心吊膽。上訴人在結案陳詞時更說, 這火災危險對他來說, 絕對是很大的精神虐殺, 如果以一般住客來說, 生命尤關, 他們不會租住一個會隨時有火災危險的單位。本席形容上訴人此番說話為「上訴物業幾近不適宜人居住」絕不為過。
租金有否「包傢俬」
46. 本席在判案書第32段已述說: 「劉測量師提交的估價報告(一)第5.1段至第5.9段列出了答辯人根據《差餉條例》第6A條或《業主與租客(綜合)條例》(香港法例第7章)第119T條所取得的比較物業租賃資料作為估值依據。」上訴人若認為這些資料有誤, 他不能單憑臆測, 便認為基利大廈8字樓1室、10字樓2室及10字樓4室[11](即佔本席採納5個比較個案的3個) 在出租時有「包傢俬」的機會偏高, 他必須提供實質證據支持; 因為在此上訴個案中, 上訴人是負有舉證的責任。
樓層效應
47. 上訴人否認本席在判案書第37段所指, 他曾建議6/F和2/F的樓層效應調整達 -18%, 但本席是引用他於2015年8月26日存檔(日期為2015年8月22日)的陳述書中「租金分析表」建議的「更正數字」, 本席在判案書第33段已節錄有關資料。
48. 另本席在判案書第36段已解釋, 劉測量師的樓層效應定義, 只限於樓宇每一樓層之間的可能租值差距, 如涉及特別的景觀及其他環境因素對上訴物業租值會有影響, 他會另作調整, 所以單憑每一樓層之間的可能租值差距, 本席認為6/F和2/F的樓層效應調整達 -18%毫不合理[12]。上訴人所建議「更正數字」的粗疏, 亦可從他的「租金分析表」中反映, 比方他認為10/F單位與上訴物業比較, 調整也是-18%, 即10/F 與6/F無需樓層效應調整, 這卻與他所說「10字樓2室和6字樓2室」的租金差距最少也可達18.5%不符; 也許上訴人亦混淆了「樓層效應」和其後劉測量師處理其他環境因素如就平台構築物頂部/通風/光線/後巷油煙等作出比較個案的分析 (paired comparison) 。
49. 這謬誤亦可從上訴人於2015年11月9日的新資料陳述書中, 引用基利大廈10字樓2室和6字樓2室的例子可見, 他說「基利大廈6字樓2室前方受到一座7層高(連天台)的舊樓(「基利臣街11號」大廈)正面遮擋景觀, 但8字樓開始的中層單位則完全不受該舊樓遮擋 …」上訴人再次混淆了「樓層效應」和其他環境因素如景觀等。
50. 上訴人引用錦德大廈[13]B3及B4亦有同樣的謬誤, 他說「錦德大廈對面正前方有一5層高的舊樓(「皇后大道東92-94號」大廈)完全遮擋景觀, …… 但是7字樓開始的中高層單位則完全不受那舊樓遮擋, …… 所以, 7樓單位的租金比4樓單位高出18%完全正常和合理!」。
51. 此外, 本席在判案書第65段已闡明, 「就6/F 2室的續租個案, 劉測量師在其估價報告(一)第6段內已指出該物業經調整後的租金遠低於基利大厦用作比較物業的中位月租和平均月租及其他鄰近相類似物業的租金, 因此劉測量師認為在釐定上訴物業的應課差餉租值時, 此續租個案可用作比較物業的參考比重應較少」, 這亦從本席在判案書第64段的畫圖分析可見, 6/F 2室的續租租金(劉測量師的調整後數字)明顯偏低, 所以上訴人若以基利大廈10字樓2室和6字樓2室的租金差距作比較, 認為高低層租金的差距最少也有18.5%[14], 本席不會認同。
52. 奇怪地, 上訴人在此覆核申請B9.2項中, 卻反過來說10字樓單位的租金偏高, 實在不明所以, 自相矛盾, 本席更加不會認同。
「機利臣街2號2/F後座」並非值得參考的低層單位
53. 同樣, 上訴人嘗試列出如下理由, 指機利臣街2 號2/F後座的經調整後的每平方米月租271元是偏高:
(1) 機利臣街2 號4/F 前座, 樓層較高, 面向大街, 景觀開揚, 空氣較佳且不受食店油煙影響, 環境條件比「2/F後座」好許多, 但是其經調整後的每平方米月租只是263元;
(2) 同街錦德大廈4字樓A室, 同樣位處大廈前方, 樓層較高, 面向大街, 景觀開揚, 空氣較佳且不受食店油煙影響, 環境條件比2/F後座好許多, 而且此大廈有升降機設備, 亦有管理公司管理, 大廈質素比「2/F後座」好許多, 上訴人「肯定此單位曾進行豪華裝修」, 但是其經調整後的每平方米月租只是270元;
(3) 基利大廈6字樓2室, 同樣位處大廈前方, 樓層較高, 面向大街, 景觀開揚, 空氣較佳且不受食店油煙影響, 環境條件比「2/F後座」好許多, 而且此大廈有升降機設備, 亦有管理公司管理, 大廈質素比「2/F後座」好許多, 但是其經調整後的每平方米月租只是261元。
54. 本席在判案書第70至71段已闡明:
「70. 根據一般估值常識, 同一大厦的比較個案應是最可信賴的估值依據, 但劉測量師也穩當地參考毗鄰相類大厦的月租個案(即B1至B6), 它們未經調整 (時間調整除外) 的每平方米平均月租為267元至364元。劉測量師指這些毗鄰的大厦質素更遠遜於基利大廈。
71. 上訴人在聆訊中曾質疑劉測量師缺乏基利大廈的低層租務個案參考[15], 而2/F 1室的租金又偏高, 不能作準。但本席認為B5 (即機利臣街2 號2/F 後座) 個案正好補充此項不足。…」
55. 本席在此重申, 「同一大厦的比較個案應是最可信賴的估值依據」, 其他大廈的租金個案(如有)只能提供次要或輔助的參考, 這已是既定的估價原則, 比方審裁處在Sentry Holdings (Asia) Limited, v Cali Enterprises Limited [1983-1985] CPR 140的判案書第154段指出：
"where recent comparable lettings in the same property were available in sufficient numbers to enable a reasonable assessment to be made of the prevailing market rent, there was no need to rely on comparisons with premises in other buildings, save to the extent necessary to show that rents in the same property did not diverge sharply from the general market level. Save for this limited purpose, outside comparison would be necessary in such circumstances only if it was suggested that there were special factors which had influenced rents on the subject premises." (後加強調)
56. 本席在參考上訴物業的同一大厦的比較個案後, 在判案書第69段已得出上訴物業的應課差餉租值約為每平方米280元, 而劉測量師採納的數字更為138,120, 即約為每平方米266元, 其他大厦的比較個案的參考作用, 只限於證明每平方米280元或266元有沒有明顯地偏離大市(diverge sharply from the general market level) 便已足夠。於此, 「劉測量師也穩當地參考毗鄰相類大厦的月租個案(即B1至B6), 它們未經調整 (時間調整除外) 的每平方米平均月租為267元至364元。」其中B5正是機利臣街2 號2/F後座。
57. 是次差餉上訴並不是要釐定B1至B6的真正租金, 所以就這些租務個案, 劉測量師(甚至本席)也沒有刻意作出調整 (時間調整除外), 其作用限於提供的市場租金為每平方米平均月租為267元至364元之普。本席在判案書第38段、第55段及第68段已指出, 「物業市場」並不是一個經濟學上所說的「完美市場」, 個別案例偏離市場的情況並不為奇, 況且B1至B6全是續租個案, 這正如本席在判案書第72段引述上訴人在2015年9月的審訊中提出, 「在商議續租時, 業主會考慮給予現有租客一些租金優惠, 期望留著租客, 以減低物業空置的機會…即業主在續租時會給予現有租客一些租金優惠, 這會使續租的租金相較物業單位交吉出租時低, 如是這在根據《差餉條例》評估應課差餉租值時, 這些續租的租金應被調升至交吉出租時的價值。由是觀之, 基利大廈6/F 2室, 15/F 4室及B1至B6的比較個案 (包括兩個機利臣街2 號的比較個案) 的租值, 應被調高至應課差餉租值的水平。」如是這樣, 或許是機利臣街2 號4/F樓前座及錦德大廈4字樓A室的租值需要調高, 不一定是機利臣街2 號2/F後座的租值是偏高。
58. 如上文第46段所述, 上訴人不能單憑臆測, 便「肯定(機利臣街2 號2/F後座)曾進行豪華裝修」; 相反, 在談判續租時, 豪華裝修(如有)已失去優勢。
差餉上訴的訟費
59. 上訴人要求本席覆核上訴人須支付答辯人本上訴訟費的決定, 認為上訴全因答辯人而起。上訴人甚至說他曾表示有意接受答辯人提出的條件和解。
60. 答辯人承認曾與上訴人商討和解, 但該商討是以在不影響雙方的法律權益下進行(without prejudice) , 所以反對上訴人援引在此情況下商討的任何內容。
61. 就判定訟費的法律原則，答辯人的陳述如下：
(1) 在法律訴訟中，判定訟費是屬於法庭酌情權的權限範圍。而行使該酌情權的一般原則是訟費須判給勝訴的一方(costs should follow the event)。
(2) 有關判定訟費的法律原則已載於《區域法院規則》香港法例第336H章第62號命令第3(2)條規則：
「區域法院在行使其酌情決定權時，如認為適合就任何法律程序(非正審法律程序除外)的訟費或附帶費用作出任何命令，則除本命令另有規定外，區域法院須命令該等訟費須視乎訴訟結果而定，但如區域法院覺得就有關案件的情況而言，應就該等訟費的全部或任何部分另作命令，則屬例外。」
(3) 另外，在Re Elgindata Ltd. (No.2)(1993) 1 All ER 232一案中，英國法庭就訟費判定的法律原則作出了以下的闡釋：
“In order to show that the judge erred I must state the principles which ought to have been applied. They are mainly recognised or provided for (it matters not which) by s 51 of the Supreme Court Act 1981 and the relevant provisions of RSC Ord 62, in this case rr 2(4), 3(3) and 10. They do not in their entirety depend on the express recognition or provision of the rules. In part they depend upon established practice or implication from the rules. The principles are these. (1) Costs are in the discretion of the court. (2) They should follow the event, except when it appears to the court that in the circumstances of the case some other order should be made….”(見該判決書第237頁e至f段)
(4) 根據上述所引用的判詞表明，法庭有酌情權判定訟費，而訟費須判給勝訴的一方，除非法庭認為在有關案件的情況下應作出其他命令。
(5) 另外，根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)第12(1)條，審裁處有權作出訟費命令：
“(1) 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。”
62. 答辯人認為，判定訟費的原則乃訟費須判給勝訴的一方，除非有特殊或異常情況，否則不應偏離該原則。答辯人認為在本上訴案中並沒有任何特殊或異常情況支持偏離判定訟費的原則。
63. 答辯人又認為，本席的判案書中，已詳細分析了每一項上訴理由，並判定該等理由不成立。另外，答辯人沒有在上訴的審訊中提出任何重大而不獲審裁處接納的爭論點，以至不合理地或不必要地延長了審訊的時間或費用，故此，答辯人不應被剝奪其享有本上訴案的訟費。
64. 此外, 正如本席在判案書第11段指出, 上訴人承認在提出上訴時, 沒有徵詢任何專業或法律意見; 又正如本席在判案書第35段指出, 上訴人沒有任何物業估值的專業資格, 他甚至承認他的物業買賣或租賃經驗匱乏, 卻提出上訴, 最後, 本席完全推翻了上訴人的所有上訴理由。答辯人認為判定答辯人可獲得本上訴案的訟費是公正和公平的(just and equitable) 。
65. 綜觀上述情況，本席同意答辯人所說, 在本上訴案中並沒有任何特殊或異常情況，去支持偏離訟費須判給勝訴一方的一般法律原則。
其他
66. 在覆核申請中，上訴人提出「時間調整指數」不應以劉測量師根據差餉物業估價署《香港物業報告》中的港島區私人住宅B類單位的平均租金作為調整, 因為他認為「住宅平均租金」是受多項因素影響. 可是, 就是這個原因, 本席認為依賴這些租金走勢作出時間調整, 相比採納其他的經濟數據(包括上訴人提出的「通貨澎漲數據」更為恰當。
67. 除了上文第43段及44段所述, 上訴人在覆核聆訊時, 又嘗試加入另一新論點[16], 謂於2015年4月1日時, 隣街聯發街12至24號的8至9層舊樓, 即將拆卸, 會制造噪音, 影響上訴物業的租值。
68. 呂律師反對上訴人再次提出這等新的理據,按照Laddv. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則:
(1) 新的證據必須是在上訴人作出了合理的努力後，仍在審訊時不可能獲得;
(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;
(3) 有關證據必須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。
69. 上訴人卻認為Laddv. Marshall的法律原則只適用於上訴, 不適用於覆核申請, 但是審裁處在China Light & Power v Commissioner of Rating and Valuation Department [1997] 4 HKC 500; [1997] CPR 220 及Tin Kung Investment Limited v Secretary for Transport, LDRW 16/2001 (無彙報的案例，日期為2004年8月24日）兩案中, 同意Laddv. Marshall的法律原則也適用於覆核申請。
70. 於此, 上訴人同意他在2015年9月的審訊時是忽略了這噪音的論點。
71. 此外, 本席同意劉測量師的回應, 聯發街的舊樓與上訴物業既是一街之隔, 中間又隔著莊士敦大樓, 與上訴物業有相當距離; 本席又同意劉測量師所說, 以現代的拆樓科技及環保要求, 拆樓的噪音滋擾(如有)應屬輕微。本席同意呂律師所說, 上訴人這新的理據並不符合Laddv. Marshall的要求。
72. 最重要的是, 根據劉測量師的回應, 拆樓工程約於2015年5月展開, 而上訴人同意, 拆樓工程在2015年7月已大部分完成。根據上文第24段所引述Dawkins (Valuation Officer) v Ash Brothers and Heaton Ltd的判決第369F頁及394A頁, 《差餉條例》第7(2)條及第7A(4)條所要求的假想租客, 不會因這短暫的影響(如有)而少付租金。
總結
73. 綜合以上分析, 本席認為上訴人提出的覆核申請沒有足夠理據支持, 本席決定維持本席於2015年9月25日的判决，並頒令撤銷上訴人於2015年10月13日提出的覆核申請。
訟費
74. 按一般訴訟常規, 訟費隨訴訟結果而定, 本席命令上訴人支付答辯人本覆核申請的訟費，如雙方未能就數額議定，則由法庭依區域法院基準評定。
| 彭浩泉審裁處成員 土地審裁處 |
上訴人：無律師代表，親自應訊。
答辯人：由律政司呂立有政府律師代表應訊。
[1] 見其判案書第16段。
[2] 見判案書第59段。
[3] 「估價報告書(三)」的實際內容只有7頁, 不是上訴人所說的45頁或36頁; 其中的附錄R(共19頁),正是上訴人自己於2015年8月22日回應的劉測量師於2015年8月11日提交估價報告(一)的陳述書的影印本。
[4] 見差餉物業估價署出版的香港差餉稅制-評估、徵收及管理第123頁。
[5] 見差餉物業估價署出版的香港差餉稅制-評估、徵收及管理第31頁。
[6] 不論上訴人所說可信與否, 正如上文第20至26段解釋, 「巨樹」已於2014年4月20日被成功斬除, 它對上訴物業的影響(如有), 在進行應課差餉租值評估時, 便不應作任何考慮。
[7] 在覆核聆訊時, 上訴人意圖引入2字樓1室的業主的證供, 但卻沒有傳召該業主出庭作供, 本席不接納如此的傳聞證供。
[8] 上訴人就有關額外補充調整15.6%的要求, 他在覆核聆訊中已承認錯誤理解判案書的計萛, 所以同意撤回。
[9] 在本上訴個案中, 上訴人沒有提供有關「平台構築物頂部」及「後巷廢紙回收店滋擾」調整的專業分析。
[10] 見本席判案書第44段。
[11] 上訴人在2015年9月的審訊中並沒有提出10字樓2室及10字樓4室是「包傢俬」出租。
[12] 本席在判案書第65段已指出，「就6/F 2室的續租個案, 劉測量師在其估價報告(一)第6段內已指出該物業經調整後的租金遠低於基利大厦用作比較物業的中位月租和平均月租及其他鄰近相類似物業的租金, 因此劉測量師認為在釐定上訴物業的應課差餉租值時, 此續租個案可用作比較物業的參考比重應較少。」
[13] 上訴人在其2015年10月13日的誓章中, 指「錦德大廈的正確地址為「皇后大道東88-90號」而非「機利臣街1號A」…, 「1號A」是專家報告故意虛構出來的」, 但根據中原地圖所示及差餉物業估價署刊行的「樓宇名稱」, 錦德大廈的地址為機利臣街1A號/皇后大道東88-90號。上訴人在作出指控前, 似乎未有作出適當的查證。
[14] 見覆核申請B9.2項。
[15] 土地審裁處在Chan Kwai Sim v Commissioner of Rating and Valuation, LDRA 1/1983 (日期為1983年11月8日) 也有相類評語。
[16] 上訴人甚至在覆核聆訊結束後的第5日再郵寄提交本審裁處，嘗試加入另一新的證供, 此做法絕不值得鼓勵。