陳美華 訴 鄭潔虹

LDPD 1823 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPD第1823號

主審法官: 盧偉光審裁成員

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判 決 理 由 書

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1. 在本席於2003年8月7日頒下本案的判案書，判令申請人的申請勝訴後，答辯人於2003年8月13日提交非正審程序申請書，作出下列申請：

“暫緩執行法庭於2003年8月7日所發出的命令/判決，以便本人收集資料進行上訴或覆核。主審法官的判令中的金額計算有誤，甚至沒證物支持，無故增加租客的負担。”

2. 該申請排期於2003年9月2日聆訊。答辯人親自出席，指她決定不提出覆核，並已於2003年8月28日向高等法院上訴法庭上訴本案8月7日的判決。因為本席在判案書指出審裁處不能處理她的賠償，她祇好到上訴庭提出上訴。因此，她要求本席給予她時間，批准暫緩執行收樓令直至上訴有結果為止。上訴庭方面亦通知她到審裁處提出暫緩執行的申請。

3. 答辯人的申請附有一確認書，指申請人“發假誓”，而本席錯誤相信申請人是個誠實的證人，在原判案書的計算時錯誤計算答辯人已交的租金金額。另外答辯人亦附上新証物R5，包括下列租單的影印本：

2001年3月5日至4月4日租金5,600元

2002年7月5日至8月4日租金4,500元

2003年12月5日至元月4日租金4,500元

4. 本席向申請人詢問，是否同意處所租金於2002年7月5日已由5,600元減租至4,500元，而不是申請人以前作供所聲稱的由2002年10月5日開始減租至4,500元。申請人在查看過她新帶來的租單存根（証物A9）後，同意減租應由2002年7月5日開始。她於7月24日聆訊時所講減租生效日期為2002年10月7日是錯誤的（見2003年8月7日判案書第3頁第5段本席覆述申請人的證供）。

5. 因此，根據雙方於2003年9月2日聆訊時才提交的新文件（即証物R5－共三份租單的影印本及証物A9），本席認為有足夠的表面証據，支持本席應該根據土地審裁處條例的規定，向雙方提出審裁處決定覆核本案，覆核範圍為由2002年7月5日至2002年10月4日，本案處所的租金是否每月5,300元，抑或是4,500元；即雙方議定減租至4,500元的開始日期是2002年7月5日或是2002年10月5日。答辯人即時提出要時間整理文件等証據，所以要求押後兩星期處理。申請人提出押後幾天就足夠。經考慮後，本席決定將覆核押後至2003年9月9日繼續聆訊。

6. 2003年9月9日覆核聆訊，申請人沒有任何補充。答辯人方面，指實際開始由5,300元減租至4,500元的日期是2003年6月5日，不過她未能提供任何其他證據支持她的說法。在本席向她提出，她有否在過去數天找出過2003年6月5日至2003年7月4日的租單時，她祇答她仍需要時間去找。

7. 綜合雙方提供的新證供，本席裁定申請人與答辯人口頭協議由5,300元減租至4,500元的生效日期應為2002年7月5日，而不是2002年10月5日。因此，原判案書第3頁第5段根據申請人口供所陳述的事實有錯，而根據該等事實而計算出答辯人欠申請人的租金（見原判案書第13段）亦因而有錯，本席應該在覆核後予以更正。因為減租生效日期的改變，答辯人實欠申請人的租金應減少900元（3個月x每月300元），原判案書頒令的第2點也因而需要更改。

8. 本席認為答辯人指她已經向高等法院上訴庭提出上訴，並不構成足夠的理由暫緩執行審裁處的收樓令。

9. 基於以上原因，本席裁定答辯人沒有提出足夠的理由支持她暫緩執行收樓令的申請。另一方面，本席在覆核本案的判決後，並在考慮雙方於2003年9月2日提交的新證供後，決定擱置2003年8月7日的命令，並重新頒令如下：

頒令：

1. 撤銷答辯人2003年8月13日要求暫緩執行收樓令的申請；

2. 經覆核後，擱置2003年8月7日的命令，並以下列的命令取而代之：

(1) 答辯人須將案中處所空置交回申請人；

(2) 答辯人須繳付申請人截至2003年6月4日的欠租，總數為9,000元;

(3) 答辯人須繳付申請人中間收益，每月為4,300元，由2003年6月5日起計至將處所交回為止；

(4) 答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為1,000元;

(5) 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，倘若答辯人在本命令之後的七天內繳付申請人上述第(2)及第(4)段所規定的款項，則答辯人在無須再訂立任何新租賃的情況下，得按照原有的租賃持有案中處所，而本申請的所有進一步法律程序將被擱置；

(6) 倘若答辯人未能在本命令之後的七天內繳付申請人上述第(2)及第(4)段所提及的款項，則本命令的第(1)至第(4)段可予以強制執行，而答辯人即被禁止獲得任何濟助；

(7) 如果答辯人將款項繳存法院時；申請人可從法院提取款項。

申請人：親自應訊。

答辯人：親自應訊。

LDPD 1823 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPD第1823號

主審法官 : 盧偉光審裁成員

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判 案 書

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背景

1. 申請人陳美華（“申請人”）是本案處所的業主；答辯人鄭潔虹（“答辯人”）是租客。申請人以答辯人欠租為理由，於2003年6月12日向土地審裁處（“審裁處”）遞交申請通知書，提出收回出租的處所，並追收答辯人欠租、中間收益及訟費。申請人指處所的租賃期是由2001年3月5日開始至2003年3月4日為止，租賃期滿後雙方沒有簽訂任何新租約，租金由2003年1月5日開始減為每月4,300元。

2. 申請人於申請通知書內，指答辯人未有繳付由2003年3月5日至7月4日的欠租及7月5日至交吉之日的中間收益。

3. 答辯人反對申請人的申請，提出以下的答辯理由：－

"(1) 在收到上述編號之申請書前答辯人已繳交本年之一月至五月五日租金，但業主拒絕給予租金收據。業主在申請書更不承認已收到三月及四月的租金。

(2) 上述單位內的天花頂出現嚴重漏水現象，尤其是下雨天造成破壞及不便，經多次與業主交涉，業主斷然拒絕修理，更揚言要答辯人遷出。答辯人也有向管理處投訴，管理處指出應是業主負責修理，與法團無關，業主應對租客作出合理賠償。

(3) 業主相當情緒化，一方面承諾給予答辯人二至三個月免租期以換取租租客遷出，一方面又想答辯人簽訂新租約，此次竟然訴諸法律要答辯人遷出態度反覆。"

4. 答辯人在表格７的有關處所的地址及描述一欄，加上下述說明：－

“ 該厦已落成30多年，上層為天台，該單位天花嚴重漏水，天花頂出現一大片污水漬，及天花牆灰時有掉下，上手租客也因漏水而被逼遷出。”

本席認為上述說明與答辯人的理由（2）直接有關，應歸納一起考慮。

申請人的證供

5. 申請人親自作供，並呈堂五份証物。申請人指雙方於2001年簽訂租約（證物A1），原訂租期為兩年，由2001年3月5日開始，租金為5,600元。期間申請人在考慮過答辯人的多次要求後，三次同意減租。因此，兩年租期內的每月租金詳列如下：－

(i)	由2001年3月5日至2002年3月4日	- 5,600元
(ii)	由2002年3月5日至2003年10月4日	- 5,300元
(iii)	由2002年10月5日至2003年1月4日	- 4,500元
(iv)	由2003年1月5日至2003年3月4日	- 4,300元

6. 申請人指她雖然在兩年租期內減租三次，答辯人仍然時常遲交租，又在租約期滿後，再次提出減租，並且在她屢次去信（證物A2/3 A3）要求後，仍然拒絕與她簽訂任何新租約。申請人指她雖然在租期的兩年內三次同意減租，她並沒有同意答辯人扣減原先答辯人所繳交的按金11,200元。雖然她向答辯人清楚指出這點，答辯人仍自行扣減按金作為租金，違反租約。

7. 申請人呈堂她的收租紀錄表（證物A4）及她的集友銀行存摺影印本（證物A7）支持她上述的說法。申請人證實除了銀行入數外，答辯人從來沒有繳交現金或支票給她。對於這點事實，答辯人並無異議。

8. 申請人回應答辯人的反對通知書，指出雖然申請人曾經三次安排裝修工人到處所，希望視察室內狀況，答辯人都拒絕開門。

答辯人的證供

9. 答辯人也是親自作供，承認她是遲交租，因為她唯有這樣才可以迫使業主（即申請人）與她聯絡。她與申請人的租約（證物R4）沒有記載申請人的地址，她無從找到申請人。

10. 答辯人投訴她入住處所不久即察覺馬桶故障、天花滲水及其他地方日久失修，加上處所是頂層，上面是天台，使處所天花滲水問題更難處理，她認為申請人要先替她解決處所的維修問題才可以追收欠租。

11. 答辯人解釋因為原租賃的租期已完結，她有權扣除她已交的按金，抵銷每月的租金。因此，答辯人指申請人6月12日的申請書所陳述的不是事實，她並沒有欠交2003年3月5日以後的租金。

12. 答辯人指申請人與地產經紀誤導她簽約，她已就這事往地產代理管理局投訴，也有向報紙投訴版投訴（證物R1）。

案件分析

13. 雖然答辯人在表格7（反對通知書）的理由（1）指“業主拒絕給予租金收據，業主在申請書更不承認已收到三月及四月的租金”，她並沒有否定申請人的證物A4及A7上的收款紀錄，也沒有作出其他舉証。因此，本席認為從申請人的收款紀錄及雙方同意的每月租金（包括減租生效日期），可計算出直至2003年6月12日（申請通知書的日期）及2003年8月7日（判案日）的欠租情況如下：－

申請人應收及答辯人應交租金總數

(i)	5/3/2002-4/10/2002	$5,300 x 7	=	$37,100
(ii)	5/10/2002-4/1/2003	$4,500 x 3	=	$13,500
(iii)	5/1/2003-4/3/2003	$4,300 x 2	=	$8,600
(iv)	5/3/2003-4/6/2003	$4,300 x 3	=	$12,900

計算至4/6/2003應交租金

$72,100 =======

申請人已收租金紀錄

收款日期	款項
27/3/2002	$5,300
27/4/2002	$5,300
27/5/2002	$5,300
16/7/2002	$4,500
18/7/2002	$200
23/8/2002	$4,300
3/10/2002	$4,500
28/10/2002	$4,500
28/10/2002	$2,300
19/12/2002	$4,500
28/1/2003	$4,500
30/1/2003	$4,500
13/3/2003	$3,900
3/4/2003	$4,300

截至12/6/2003（申請通知書日期）已收租金

$57,900 =======

14. 因此，根據以上的紀錄計算，於2003年6月12日，答辯人欠申請人的欠租為：－

欠租	=	應交租金 － 已收租金
	=	$72,100 － $57,900
	=	$14,200 =======

因為上述欠租$14,200約等同3.3個月的欠租，申請人於申請通知書向答辯人追討“由2003年3月5日至2003年7月4日的欠租”是沒有錯誤的。

15. 於今天本案判案日（7/8/2003），根據以上的紀錄計算，答辯人欠申請人的欠租及中間收益分別為：－

於2003年6月12日計算，截至4/6/2003時的欠租	=	$14,200
減：13/6/2003的收款		$4,300
		________
租期截至4/6/2003的欠租		$9,900

另外，答辯人欠申請人的中間收益，以每月$4,300計算，由2003年6月5日開始，直至答辯人交回處所為止。

16. 本席接納申請人是一位誠實的証人，本席相信申請人在一年內，應答辯人的要求先後三次減租，但是雙方並沒有就是否減收按金達成任何協議。因此，本席接納申請人的口供，她並沒有同意減收在起租時已收下的按金11,200元。

17. 租約(證物A1/R4)第五條規定 "....租客預交兩個月租金之按金即港幣壹萬壹仟貳佰元正與業主（不分發收條）。當租客遷出時，業主無利息將該款交還租客並取回租約，倘若租客在租金或其他一切計費未付清時，業主有權在該筆按金內扣除。租客應清楚該筆按金不能用作現金支付現金。" 本席對上述租約條款的詮釋是，在雙方未有就已收的按金款額再達成其他協議時，有關的按金款額不會因為業主（申請人）與租客答辯人口頭協議在某段期間減租而自動調整。

18. 綜合以上幾點，本席裁定答辯人反對通知書的第（1）點反對理由並不成立。

19. 如果申請人不履行維修處所的責任，答辯人可到具司法管轄權的法院採取法律行動，以強制業主履行維修的責任或要求業主作出賠償。審裁處在這方面並沒有司法管轄權。因此，答辯人的反對通知書的理由（2）並不成立。

20. 答辯人的第（3）點反對理由是指申請人態度反覆。另一方面，申請人呈堂證物A2及A3，即申請人寄與答辯人之2003年1月22日及2月20日的信件的第一句已分別說：“希你接到此信速將所欠租金交清”（證物A2）及“希你將租金速快交清”（證物A3）。本席認為這顯示申請人催促答辯人繳交欠租的通知非常清楚。雖然該兩封信的其他部份都建議答辯人如果想繼續租住，要儘快與申請人簽訂租約，但是這絕不影響申請人追收欠租的意思。因此，本席裁定答辯人的反對理由（3）並不是一個答辯理由。

21. 綜觀雙方的證供，特別是申請人的證物A2及A3，本席留意到雙方對兩年租期後的租賃權及應繳租金有一些誤解。如果雙方未能就續租達成任何協議，業主根據現行業主與租客（綜合）條例（香港法例第7章）的規定，應給予租客3個至4個月的通知，遞交指定表格CR101予租客，正式終止租賃並要求後者正式以表格CR102回覆是否要求新租賃。如果租客回覆業主要求新租賃，雙方可以繼續商討或提交審裁處審理。如果租客不在指定時間，以指定表格回覆，則租客要在終止租賃日期前遷出。如果租客沒有遷出，業主可以申請法庭命令要求他遷出。在本案，雖然本席相信證物A2及A3是真確的信件副本，它們並不能取代上述的表格CR101，亦沒有相同的效力。因此，在原租賃的租期完結後，雙方的租賃自動改為以按月計的租賃繼續，每月租金為原租賃完結前的租金，即4,300元。業主並沒有權利要求收取其他金額的每月租金；同樣租客亦不能單方面更改每月租金或拒絕繳交任何租金。

22. 基於以上原因，本席裁定答辯人所有的反對理由不成立，申請人勝訴，並頒令如下：－

頒令：

1. 答辯人須將案中處所空置交回申請人；

2. 答辯人須繳付申請人截至2003年6月4日的欠租，總數為9,900元;

3. 答辯人須繳付申請人中間收益，每月為4,300元，由2003年6月5日起計至將處所交回為止；

4. 答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為1,000元;

5. 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，倘若答辯人在本命令之後的七天內繳付申請人上述第2及第4段所規定的款項，則答辯人在無須再訂立任何新租賃的情況下，得按照原有的租賃持有案中處所，而本申請的所有進一步法律程序將被擱置；

6. 倘若答辯人未能在本命之後的七天月繳付申請人上述第2及第4段所提及的款項，則本命令的第1至第4段可予以強制執行，而答辯人即被禁止獲得任何濟助；

7. 如果答辯人將款項繳存法院時；申請人可從法院提取款項。

申請人：親自應訊。

答辯人：親自應訊。