黃鳳鳴 訴 劉永強
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LDPD 893/2005
(Review)
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2005年第893號
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| 申請人 | Wong Fung Ming (黃鳳鳴) | |
| 對 | ||
| 答辯人 | 劉永強 |
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| 主審法官 : | 盧偉光審裁成員 |
| 覆核聆訊日期 : | 2005年7月28日 |
| 覆核判案日期 : | 2005年7月28日 |
| 覆核判案理由書日期 : | 2005年8月5日 |
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覆 核 判 案 理 由 書
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背景
1. 申請人是本案處所（即旺角運動場道21-27號運泰大廈13/F C座）的業主，而答辯人是本案處所的租客。雙方於2004年9月2日簽署租約，訂明租期兩年，由2004年9月1日起至2006年8月31日 止，每月租金7,800元。申請人於2005年4月7日提出申請：因答辯人沒有繳付租金，申請收回出租物業及向答辯人追討由2004年10月 1日起直至樓宇交吉之日止的欠租/中間收益及訟費。
2. 本案原審於2005年6月29日審結並即日宣判, 本席亦於2005年8月3日發出判案理由書。 答辯人於2005年7月11日提交非正審申請書，要求 (1) 覆核法庭於2005年6月29日命令及 (2) 暫緩執行判決。 覆核排期於2005年7月28日聆訊，本席於聆訊後即時口頭宣判，作出以下頒令 ：——
(1) 經覆核後，撤銷答辯人2005年7月11日的覆核申請，維持本審裁處於2005年6月29日的判令，覆核申請判決的理由將於數日內以書面形式發給與訟雙方； (2) 不批准暫緩執行收樓令，申請人可強制執行已取得的命令； (3) 答辯人須繳付申請人訟費，即時評定為200元； (4) 當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。 (根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)
3. 本判案理由書詳列本覆核申請的判案理由。
4. 答辯人提出覆核申請的理據如下 ：——
(1) 申請人未能提交有效之Form CR109,因此，業主無權採取法律行動追收租金。 (2) “ 雖然法官大人在判案時引用案例用“中間收益”代“租金”，但業主在入文件往審裁處進行法律程序 前，並沒有給本人有效的信件或通知書“終止本人所簽的租約”，因此業主現今追收之“中間收益”何來成立? 況且,“中間收益”應在租約被終止起計算。另外，業主向土地審裁處申請簽發收回管有令前，從沒有給本人書面警告。” (3) “ 法官大人在評估業主不履行該單位正常損耗的維修責任下的追租「手段」是否正確，有不妥之處。大人隻字未提業主是否有什麼維修責任。” (4) “ 法官大人在審訊時對本人之反對/口供有偏見之處：- (a) 大人曾主觀地推測無論業主怎樣維修，租客可以說不好，他可以借口不交租。 (b) 大人就本人提交之11張照片說看不出大問題，並推測是本人未關水喉而影下。而本人也建議對方律師找專家驗証，法官未加回應或指示，有欠獨立。” (5) “ 法官在判案時未用隻字提及業主，黃女士，在証人台之表現，特別是黃女士直接承認她在回應租客在入住不久即要求維修屋內因日久失修之問題時着令本人搬出，並說她不會負責一切維修，法官大人未有認同或評論業主是否第一方破壞租約。” (6) 本席明知答辯人與申請人傳召的證人Chan Chak Ling與答辯人在小額錢債審裁處有其他訴訟仍批准她作 供，而因為她有“利益衝突”，她的供詞對本案造成偏見，她在作供時亦充滿敵意。 (7) “ 本人深信29/6/05之判決無論在法律觀點及事實之判斷都犯錯。希望法庭重申考量雙方的權利和義務。”
5. 答辯人補充說證人Chan Chak Ling呈堂的一份臨時租約並沒有繳納印花稅。因此，按法律該文件不應呈堂作證物。
6. 申請人由她的女兒何少玲女士代表，她陳詞反駁指答辯人並沒有提出甚麼實質理由，志在拖延。實際上，答辯人在欠租初期亦完全沒有提出任何維修方面的問題。她要求若法庭批准他上訴及延期交 樓，應該先要求他交予法庭臨時租金作保證金，以免申請人進一步蒙受損失。
7. 本席就答辯人要求暫緩執行收樓令一事向答辯人詢問，答辯人斷然拒絕繳存本審裁處任何款項作臨時租金。
Form CR109
8. 本席在2005年6月29日原審判案（見2005年8月3日的判案理由書）時已詳細引述《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第119條的條文及容耀榮法官於LDPD475/2005一案的判案書，並指出答辯人錯誤的地方，這裏本席不再重覆。
書面警告
9. 答辯人指申請人未有在租約中止前發給有效的書面警告信，因此申請人的申請無效。雙方並沒有爭議的已繳納印花稅的書面租約載有一中止租賃條款：答辯人如在每月租期到期後10天內不繳交租金，該租約就被視作中止。按該中止租賃條款，其實申請人可早於2004年10月11日即提交申請通知書要求收樓並追收欠租或中間收益。 申請人的口供說因為她對法例不清楚，所以她遲至2005年4月7日才提交本案的申請。 按有關法例及上訴庭案例，在法院裁定申請人勝訴後 （而答辯人並不按濟助的條款取得濟助）中止租賃的日期會被追朔到申請人提出申請的日期，即2005年4月7日。
10. 《物業轉易及財產條例》（第219章）的第58條（“對租契及分租租契的沒收租賃權的限制及寬免”）有以下規定 ：——
“ (1) 因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所載的但書或規定 產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得藉訴訟或其他方式予以強制執 行，除非及直至批租人向承租人送達以下的通知─ (a) 指明某被投訴的違反事項；及 (b) 如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救；及 (c) 指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話), 並且承租人在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事 項作出補救，亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。 ……………… (10) 除第(4)款所述情況外，本條並不影響有關在租金不獲繳付情況下產生重收權或沒收租賃權權利或給予寬免的法律。”
11. 因此，在租客不繳付租金的情況下，業主毋須在向法院提出收樓申請前先向租客發出書面警告。
敵意證人Chan Chak Ling
12. 本席不同意答辯人所指的，因為某證人與與訟人有另外的訴訟即不能作供。縱然如此，本席認為既然證人Chan Chak Ling在本案的證供作用不大，本席在覆核時將不考慮她的證供。
未有繳納印花稅的臨時租約
13. 按雙方不爭的證供，申請人與答辯人簽署有一份已繳納印花稅的正式租約（證物A1）。因此，本席認為答辯人在覆核時提到的臨時租約實在毋須繳納印花稅。否則，豈不是雙方要為一份租賃協議繳交兩次印花稅？在原審時，答辯人亦沒有反對申請人律師要求呈堂證物A2（內含該份臨時租約）。無論如何，新的正式租約已取代臨時租 約，本席在覆核時亦將全部不會考慮臨時租約的條款及其作用。
維修等責任
14. 這案不是業主與租客就處所的維修糾紛進行的訴訟。雖然答辯人在覆核申請書上指本席未有認同或評論申請人是否是破壞租約的第一方，但本席細閱本案的正式租約，發覺並沒有詳細的維修條款。本席在原審時亦提到土地審裁處沒有在這類收樓案件中處理租客的反索償（包括答辯人指因申請人未維修處所令他滿意之前而一直扣起全部租金的反申索）的司法管轄權。因此，本席在原審判案時沒有詳細分析業主與租客在法律上（包括租約）的維修責任，並沒有不對。答辯人在覆核時亦未能夠提供新的理據，所以本席並不需要修改在這方面的裁決。
舉證責任
15. 答辯人反對收樓的主要理由是申請人租賃予他的處所內部維修情況惡劣及答辯人以不合法的手法追租收樓，因而申請人未能確保答辯人不受干擾地平和的享用本案處所，另外答辯人亦指他租賃的是一個 “furnished premises”（指包括傢俱等住宅設備的處所）。因此，答辯人必需要在這幾方面負起舉証的責任，不能反過來指責本席不要求申請人提出足夠的反證。本席在原審時是在衡量相對的可能性 (on the balance of probabilities) 後而作出事實的裁決亦無不對。答辯人在覆核時未能提供新的理據，所以本席不需要修改這方面的裁決。
16. 於考慮本案所有的證供（包括在本覆核中答辯人提出的理據的證供）及完全不理會證人Chan Chak Ling的證供後, 本席仍認為答辯人的反對理由不成立。總而言之，本席裁定答辯人未能提供任何新的證供改變本席於原審時所作的所有事實的裁決。 因此，本席駁回答辯人的覆核申請，詳細的頒令亦己列於上面第2段。
| 盧偉光審裁成員 土地審裁處 |
申請人：由何少玲女士代表，無律師代表。
答辯人：親自應訊，無律師代表。