HCA 19541/1999
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
民事訴訟案件1999年第19541號
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| 第一原告人 | 南洋商業銀行有限公司 | |
| 第二原告人 | 南洋商業銀行（中國）有限公司 | |
對 |
| 第一被告人 | 黃永光 | |
| 第二被告人 | 譚美 | |
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主審法官 ： 高等法院原訟法庭法官歐陽桂如
聆訊日期 ： 2012年9月10-13日及17日
判案日期 ： 2013年1月25日
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判案書
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1. 第一原告人及其繼承者第二原告人（以下統稱「銀行」）向被告人追討按揭欠款及利息。被告人反指稱銀行曾作出失實陳述，而且按揭物業的狀況及業權有瑕疵，因而要求取消貸款合約及賠償。
2. 第二被告人自從2009年起已缺席審訊。聆訊通知已送達她最後為法庭知悉的地址，銀行也把審訊文件冊送達那地址及三個可能使她獲得聆訊通知的地址。第二被告人應已獲得聆訊通知卻無意圖參予，因此審訊可於其缺席的情況下進行。
不具爭議或因有文件支持的緣故而無可爭議的事實
3. 被告人分別於1993及1994年向發展商廣州穗南房產發展有限公司（「穗南」）購入兩個廣州荔灣廣場在建單位，一為舖位，另一為住宅。穗南是南方國際控股有限公司（「南方國際」）的子公司。
4. 被告人支付了四成訂金，樓價餘款須於穗南發出交付使用通知書日起14天內清付。根據被告人和穗南所簽的《房地產預售契約》，房屋移交給買方時，該建築物範圍內的土地使用權一併轉移給買方。除特殊情形外，穗南須於31.7.1997前為買方辦妥領取房地產產權證（「房產證」）的手續。
5. 因工程延誤，樓宇預計延期3個月至1996年9月底才可陸續入伙。
6. 銀行提供抵押貸款給小業主，由穗南的黃華先生及王小梅小姐作出擔保。南方國際也擔保穗南的債務。
7. 於22.9.1996，承建單位、設計單位、建設單位及一個看不清名稱的單位發出了一份「單位工程竣工驗收證明書」（「竣工證」）[1]。
8. 於23.9.1996，在「物業（住宅）抵押貸款申請書」（「申請書」）[2]上，被告人就着物業狀態剔了「現樓」的方格。
9. 於25.9.1996廣州市城市規劃局（「規劃局」）發出[1996]第264號文件（下稱「1996/264文件」），題為「同意“荔灣廣場”工程全部投入使用的覆函」，內文說明：
「… 現就要求該工程進行竣工驗收並投入使用問題。經現場檢查,鑒於你單位實際情況,經研究同意已竣工的壹棟商場、公寓、住宅樓工程三十一層(部分五層)全部投入使用,有關辦理水、電、戶籍遷入、工商營業執照等手續,請與有關專業管理部門聯繫。」
10. 於30.9.1996被告人收到穗南發出的「交付使用通知書」，通知他們依照程序及時間繳付樓款及辦理有關手續。
11. 於7.10.1996銀行向被告人分別發出兩封「抵押貸款意向書」，願意就着住宅和舖位分別貸款500,000元及1,600,000元。黃先生在其上簽署同意，並因安排不了在香港的何耀棣律師事務所辦理按揭手續，而選擇在廣州分行辦理。
12. 於8.10.1996，穗南發函通知銀行，經規劃局批准，同意荔灣廣場已竣工的商場及住宅樓工程全部投入使用。並請銀行提供抵押貸款予小業主。該函夾付了1996/264文件及一分名為「關於：荔灣廣場工程全部投入使用的意見」。
13. 於9.10.1996，被告人和銀行簽署了「房產抵押貸款合約」（「貸款合約」），該合約還有穗南作為擔保一方。（被告人對於為何穗南成為一方有爭議。）貸款合約的左上角有「樓花+担保人」的字樣。
14. 貸款合約按内地法律訂立，有以下相關的條文：
「第三條
一、抵押人應按照本合約的規定，依時繳付應付的貸款本金、利息和費用。一旦抵押人未能依時還款，貸款人將有權要求抵押人立即清還本合約項下的全部欠款。除此之外，抵押人必須自逾期日起，就本合約項下的所有欠款另支付逾期利息及罰息；
…
第六條
一、1. 本合約項下之抵押物是指抵押人自愿將附表三所列房產之買賣合約/合約之全部權益抵押予抵押權人，…
…
五、1.(4) 抵押人同意法院可對抵押物進行強制執行；
…
六、抵押物如有缺點（無論顯著或隱藏與無論是否處於抵押權人佔管、出租、出讓期間），由此引致的一切損失或責任，概與抵押權人無涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，抵押權人不負任何責任。
第七條
抵押人聲明及保證如下：
…
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；提供抵押之房產，抵押人擁有完整和完好的所有權，並未受任何法規，法院的指令和政府政策的不良影響。…
第八條
擔保人及擔保人責任
二、7. 擔保人保證督促附表三所列房產之購房合同/合約之售房單位，準時、按質完成抵押物業的建造工程；抵押權人對此不負任何（包括可能對抵押人或其他任何人仕）責任；」
15. 同日被告人還簽署了(1)提款通知，批准銀行提取兩筆按揭金額支付樓價餘款；(2)委託書，委託銀行代為辦理抵押登記手續及申領《房地產證》，並同意銀行委託穗南代行（銀行也於同日如此委託了穗南）；(3)財產保險投保單；(4)授權書，批准銀行從指定的戶口中提款作為支付按揭之用。
16. 於15.10.1996，廣州市建設委員會批准穗南的工程竣工交付使用日期延後121天。
17. 貸款合約於18.10.1996獲得抵押備案證明。
18. 於21.10.1996，銀行放出兩筆貸款來支付舖位及住宅的部分樓價餘款，並向被告人發出分期付款還款通知書。
19. 於25.11.1996，穗南催促被告人收樓，否則沒收訂金。第一被告人黃先生的妹妹於6.12.1996代辦了收樓手續。
20. 由21.11.1996至24.9.1997期間，被告人總共供款11期，之後再無供款。
21. 1997年7月，被告人於荔灣區人民法院起訴穗南，要求穗南支付逾期交付樓宇的違約金、退還因實用面積減少而多收的購房款、因穗南在黃先生的舖位前加建了兩個舖位的賠償及因住宅內部裝修不符而給予賠償。所有申索全被駁回。
22. 上訴時，廣州市中級人民法院改判穗南須將延期交樓21天的違約金支付給被告人，但駁回其餘上訴。該法院倚賴的其中一項事實為：
「關於工程驗收問題，［穗南］向本院提供了廣州地區建設工程質量安全監督站發給經驗收合格的[竣工證]，經本院向驗收單位查證驗收時間為1996年9月25日。」
23. 在原審敗訴後，被告人通知銀行他們會停止供款。
24. 於5.1.1998，銀行的代表律師發出催收函。於2.4.1998，廣州市公證處應銀行要求，發出「強制執行公證書」。一年後，廣州市公證處拒絕撤銷強制執行公證書，而廣州市中級人民法院也於翌日駁回被告人所提出不予執行的申請。
25. 於23.6.1998，廣州市城市規劃局發出荔灣廣場的「建設工程規劃驗收合格證」（「1998合格證」）。
26. 於25.8.1999，廣州市中級人民法院將住宅拍賣，獲得388,158.41元人民幣，給銀行用作減低被告人的欠款。
27. 於29.11.1999，被告人在荔灣區人民法院起訴銀行，要求撤銷貸款合約，並向被告人返還所有抵押供款。他們指銀行未經他們同意便放款給穗南，而商舖和住宅於收樓時未經過法定驗收。由於銀行沒有對其抵押商品房的工程建設進行監督，致使兩個物業不能使用，故要求確認貸款合約無效。法院裁定貸款合約及房地產預售契約是合法有效的，且在接收房產時該大樓已通過有關部門驗收合格，符合該契約約定。該申索、上訴和申訴分别於2000、2002 及2002年遭駁回。
28. 於24.12.1999，銀行開展本訴訟程序，追討750多萬港元及利息。期後，銀行採取一些步驟去減低被告人的負債（統稱「減債行動」）：
(1) 舖位於23.2.2005經內地法院出售，得款淨值1,327,648.78元人民幣;
(2) 於16.6.2006，原告人、穗南及南方國際達成和解協議，被告人從和解金額中共獲分配$779,402.05；
(3) 於2001年，黃華及王少梅宣告破產。於5.1.2009，破產信託人派息$248,625.24給銀行，被告人於15.1.2009獲分配$2,093.31+$6,709.98。
被告人的案情
29. 據第一被告人黃先生稱，銀行沒有在他簽署貸款合約前向他解釋內容，銀行作了兩番失實陳述，也没有告訴他有擔保人。黃先生是申請現樓按揭的，但銀行却做了樓花按揭，在物業仍未竣工、未獲各樣驗收、未得被告人同意下，銀行便放款給穗南。收樓後，被告人發現實用面積不足，裝修也有所不符，同時因穗南沒有取得房產證，故被告人沒有產權，因此抵押合約應為無效。又因銀行與穗南達成和解，在破產信託人派息給銀行後，被告人的債項便應獲得解除。被告人因而提出反申索，要求取消(rescind)貸款合約及賠償。
30. 銀行否認指控，指被告人確認了貸款合約。又即使合約遭取消，銀行仍可追討還款。
爭議點
31. 狀書披露了以下的爭議點：
A. 第二原告人有沒有訴訟的身分？（下文第39至43段）
B. 兩名銀行職員（王帆及何斌）有否向黃先生作出失實陳述，誘使他簽署貸款合約？」（下文第44至83段）
C. 銀行是否違反其責任，(1) 沒有查證兩個物業是否已完成及根據內地法律可以交付使用；及 (2) 沒有通知被告人貸款合約是以樓花作基礎的？（下文第84至95段）
D. 雙方是否錯誤地將物業當作現樓？（下文第96至104段）
E. 貸款合約是否違反香港法例第458章《不合情理合約條例》（下稱「條例」）第5條？（下文第105至108段）
F. 貸款合約是否因被告人沒有產權而應作廢？（下文第109至111段）
G. 銀行是否在未得被告人同意或知情下放款？（下文第112至116段）
H. 被告人的欠款是否因銀行與穗南和南方國際達成協議，並因擔保人的破產信託人派息而獲得解除？（下文第117至121段）
I. 雜項答辯理由：包括商舖及住宅的實用面積，及樓宇的狀況是否與發展商所承諾的不符？物業是否逾期交付？（下文第122至125段）
J． 被告人是否確認了(affirmed) 貸款合約？（下文第126至127段）
K． 即使合約遭取消，抵押人是否仍需還款？（下文第128至129段）
證人的可信性
32. 本案已有13年歷史，不能期望證人有無瑕的記憶。因此，除明文說明外，本席將倚重文件證據。
33. 銀行的第一證人（楊小姐）並非與被告人簽署貸款合約的職員。她對本案的認識是從閱讀銀行的文件所得。她的作答乾淨俐落，對文件非常熟識，回答時非常謹慎小心，沒有佯裝知情。本席認為她是一個可信的證人，並信納其證供。
34. 第二證人（何斌先生）的證人供詞是根據文件及回憶當時的運作習慣而寫成的，他本人已忘記了當天與黃先生簽署貸款合約的經過。這本來無可厚非，然而何先生確認他一早知悉本案的存在及抗辯理由，而且在某不具名的人士的要求下，記錄了事情的經過，但該記錄卻未被呈堂。這對銀行的說法有着負面的影響，在相關爭議點中再詳述。
35. 自2007年8月3日起黃先生便無律師代表，惟在審訊前兩個月他獲得一名律師作為他的McKenzie friend，在審訊前提出緊急的申請及於審訊時陪伴在側，因此黃先生不可被視為自訴人士。黃先生是個率直的證人。在訴訟的13年期間，他曾於不同的階段寫下他的案情，以文件協助他的記憶。本席考慮到他只具小學教育程度，並不認識英文。雖然英文版的修訂抗辯書及反申索書已經其前度代表律師向他解釋，他也可能未能完全理解所有內容。他的部分證據例如他所稱的失實陳述只在其於2011年9月7日存檔的補充證人陳述書內出現。本席認為那是黃先生當時作為自訴人士沒有在適當時間將適當的資料陳述所致。但他的狀書與其證人供詞或口頭證供確有關鍵性抵觸之處。本席得補充，雖然被告人是有話直說的人，但是他並非完全可靠，因為他對法律的誤解影響了他對事實的掌握。
36. 兩名內地法律專家證人（刘律師和李律師）分別代表原告人和被告人。本席認為他們都是誠實的法律專家，並盡其所能協助法庭。他們的意見大致相同。在接受盤問中，李律師澄清了許多意見。整體而言，在兩人有分歧之處，本席接納刘律師的意見，因為他闡釋合約及法律條文較爲精準。
37. 在此一提，法庭判案是基於證據及客觀事實，而非某一方的主觀看法或認知。內地法院的判決是有效的判決，也構成證據的一部分。黃先生空談內地司法腐敗、行政部門欺壓、銀行是幫兇，而不提供充份證明是於事無補的。
38. 現就本案各爭議點作出以下的分析。
A. 第二原告人是否有訴訟的身份
39. 兩名原告人之間的業權轉移獲中國銀行業監督管理委員會通過，並向第二被告人發牌，2007年12月20日發出公告，通知公眾第二原告人獲批准成立及開展業務。同年12月24日起，第二原告人成為第一原告人的業權繼承人。
40. 根據貸款合約第十條第六款，銀行可無需徵求抵押人和擔保人的同意而將銀行在該合約項下的權益轉讓他人。
41. 銀行已分別於2007年8月6-8日於北京《金融時報》刊登三次公告，發出業權轉讓通知。而銀行的廣州分行也於10.8. 2007書面通知被告人。
42. 再者，兩件在廣州市中級人民法院於30.10.2008及18.3.2009所發出的判案書，承認第二原告人所繼承的業權。當一個內地的判決是直接相關的，香港的法庭可以接納該判決為內地法律的證據：Guangzhou Green-Enhan v Green Power Health Product [2004] 3 HKLRD 223，226B-C, E.
43. 本席信納第二原告人已合法地獲第一被告人轉讓業權，包括在貸款合約下的權益及向被告人提起訴訟的權益。無論如何，即使第二原告人沒有訴訟資格，第一原告人也顯然有訴訟資格。本答辯理由並不成立。
B. 失實陳述
44. 被告人需要證明銀行有藉言語或行動而作出對事實的失實陳述，目的是令被告人賴之行動，而被告人確有依賴失實的陳述而行動，簽署貸款合約，以致蒙受損失：
“Where one person (‘the representor’) makes a false representation to another person (‘the representee’) with the object and result of inducing the representee to enter into a contract or binding transaction with him or her, the representee may generally elect to regard the contract as rescinded.
At common law, the relief afforded by the court to a representee as such does not extend to the award of damages for loss suffered as a consequence of entering into a contract or binding transaction, unless he or she can further show that the false representation was made fraudulently or negligently. By statute, however, if a person enters into a contract after a misrepresentation has been made to him or her, and as a result suffers loss, he or she may be awarded damages despite the absence of fraud on the part of the representor.”
Halsbury’s Laws of Hong Kong，第2版，第40冊，638頁275.001段及香港法例第284章《失實陳述條例》第3條
B1. 銀行有否以言語或行為作出陳述？
45. 根據經修訂的抗辯書內容，失實陳述如下：
(1) 王帆於9.10.1996說，銀行會根據兩份房地產預售契約監督荔灣廣場建築工程的進度，當樓宇通過檢驗後，便會把兩個物業交付被告人（第一番陳述）；
(2) 在同一場合下，何斌稱荔灣廣場的建築工程已完成，而銀行在提供金融及其他專業服務方面是很有經驗的，因此他們會充分調查及在房產問題上覺得滿意下才會放款給穗南（第二番陳述）。
46. 法庭會考慮相關時段的文件及固有的可能性來決定發生於多年前的口頭陳述的可信性：Esquire(Electronics) Ltd v HSBC [2007] 3 HKLRD 439，第135, 137段。
47. 據黃先生所說，當年在內地出現許多「爛尾樓」，他擔心荔灣廣場也會同一收場。因此即使他有資金支付樓宇的餘款，他認為還是向銀行作抵押較為安全，因為銀行可以監督工程進度及確定會有房產證。本席相信他有此想法，但無證據顯示他曾對銀行提及這方面的擔憂及進行抵押的原因。
48. 本席也相信黃先生無意為樓花做抵押，因為他表達抵押意向的所有文件也是指向現樓的。
49. 於30.9.1996被告人收到一封由穗南發出的交付使用通知書，獲通知「工程已全面完成並取得當地有關部門的交付使用通知書」[3]。本席信納黃先生已將這文件傳真給銀行。值得注意的是，這份文件與銀行在本案中呈交的交付使用通知書[4]不同，後者並沒有本席在本段引用的字句。
50. 根據黃先生所稱，他曾往樓宇的現場視察，見到棚架未拆，道路未築成，他也不能進入自己的單位，他認為沒有理由可以入伙。本席信納黃先生的說法。既然他是專程由美國回來辦理抵押手續的，他沒有理由不往樓宇現場檢視。從照片副本可見的地盤情況，黃先生對入伙存疑是合理的，因此本席相信他曾向銀行提及能否入伙的問題。
51. 就着簽約當日發生的事件，只有黃先生有第一手證供。何斌沒有記憶，在接受盤問中，何斌否認他曾說及知道荔灣廣場可以交付使用及有交付使用的文件，他忘記了是否有驗收合格證，但以其專業知識，他不會說這些話。如上文第34段所說，何斌先生的記錄未被呈堂，故本席不會倚重他的說法。
52. 另一方面，黃先生的說法却難以令人全盤接納。首先，他不認為問題嚴重，因而沒有向發展商提出質疑，反為向銀行職員提出入伙的問題，雖然不大滿意其答案，也無進一步查詢銀行或穗南。
53. 其二，被告人於修訂的抗辯書的說法和他在證人陳述書/口頭證供的說法有關鍵性的不同。
(i) 黃先生的證供是：樓宇是檢驗通過後才發出使用通知書的，何斌亦向他聲稱已查證入伙紙文件，卻不肯讓黃先生查看。這與第一番陳述所隱含的意義，即建築仍未完成，還待檢驗，並不相符。
(ii) 狀書說第二番陳述是：何斌表示荔灣廣場已完工，他們會詳細調查及在房產問題上覺得滿意才會放款給穗南[5]。黃先生的口頭證供卻說是在放款前會詳細調查抵押品的情況。連黃先生也承認有不相符之處。
(iii) 第一份證人陳述書只說：當黃先生說荔灣廣場仍是地盤，擔心不能如期收樓時，王帆卻表示「應該無問題，我地都睇住」之類的說話。這份供詞沒有提及何斌，也沒有詳述第一及第二番陳述。當時黃先生雖沒有律師代表，卻不可能不提王帆說話全部的內容。第二份證人陳述書詳細得多。據說王帆先生表示，銀行會按預售契約內容監督發展商，他們會留意抵押品情況，並說抵押品有風險時，銀行也有風險。之後何斌先生進入房間，作出第二番陳述。
54. 其三，本席認為王帆和何斌作出那兩番陳述是固有地不可能。無論從銀行和穗南之間的通信，或銀行與被告人之間的往來文件可見，銀行的角色為借貸者。如何斌所說，銀行只關注借貸人的貸款信譽，以及貸款是否有恰當的擔保。它的僱員實在沒有理由在黃先生沒有明確要求下，以口頭方式代銀行承擔起書面貸款合約以外的責任，並且取代穗南的角式去監管建築進度或檢驗過程， 甚至交付的責任。況且貸款合約的第八條第二(7)款已由擔保人保證督促抵押房產準時、按質完成建造工程，銀行對此不負任何（包括可能對抵押人）的責任。銀行更無理由承擔起兩番陳述下的責任。本席也信納黃先生所說，小業主只可以向南洋商業銀行而非其他銀行借貸，那麽南洋商業銀行更無需要為多做兩宗生意而負起不必要的責任。
55. 其四，關於銀行所說的「其他專業方面服務」，黃先生認為那是指保險。但保險公司是民安，銀行不過是中介者，那跟它要監察抵押品及建築工程進度和檢驗程序有何關係？銀行實在沒有理由說這些無關係的專業服務。
56. 其五，沒有同期的文件可支持黃先生的說法。於1997年，黃先生曾多次向發展商作出投訴[6]及接受報章訪問，然而他從未指出銀行的職員作過上述兩番陳述。
57. 其六，即使在黃先生致銀行的函件中也沒有提及那兩番陳述：
(i) 黃先生已知道有驗收問題存在（雖然他說他不知道詳情），但兩封23.6.1997及5.7.1997的函件[7]也只是指出仍未有政府發出的各項證明，而南方國際也未能出示該些文件，黃先生質疑銀行在何種情況下放款給發展商。
(ii) 3.10.1997[8]的函件是唯一一次他指出銀行曾作過一些陳述：
「我曾去信貴行查問，但貴行不作澄清。是否貴銀行沒有職責或義務審查發展商有沒有合格驗收文件。…
貴行職員王帆及何斌要求本人同時簽下〈提款通知〉，並清楚表示發展商無任何問題時才會過數，但同月21日已過數給發展商，因此該〈提款通知〉我們是在貴行欺騙的情形下簽名的，樓宇跟（根）本尚未完成 …」
可見被告人當時的陳述與他在本案中的陳述有重要分歧。（代表原告人的薛大律師說銀行已即時否認黃先生的說法，但黃先生沒有進一步堅持其說法。本席不就此給予任何比重，因為作為無律師代表的人士，黃先生未必清楚知道再堅持的重要性。）
(iii) 20.10.1997的函件[9]只表明銀行的覆函增加了他不還款的依據。
58. 其七，被告人曾在內地起訴銀行，無論在一審或在上訴時均有律師代表，他們也沒有向法院說及那兩番陳述。
59. 在接受盤問下，黃先生承認他是一廂情願地想銀行幫助他按房產預售契約監督發展商。本席相信，黃先生確有那想法，而這想法使他誤解銀行的責任，因而影響他對事實的掌握，他未能在相對可能性下證明王帆和何斌作過那兩番陳述。
B2. 即使曾有那兩番陳述，它們是否關於事實的？
60. 必須清楚區別關於意圖或承諾的陳述和事實的陳述，只有事實的陳述才可構成失實陳述的訴因：Chitty on Contracts, 第31版，第一冊，第6-006段。
61. 第一番陳述不屬過去或現在的事實的陳述，極其量只是說話者的意圖或承諾，不足以構成失實陳述的訴因：Chitty on Contracts，第 6-006段。
62. 第二番陳述包含了一個事實的陳述，即是荔灣花園的建築工程已完成，此外說到銀行富於提供融資及其他專業方面服務也是事實的陳述。不過銀行說到會充分調查及要對於房產問題滿意然後才放款給穗南，則是一個意圖或承諾，並不屬於事實的陳述。
63. 不過，意圖或意見可因說話者沒有意圖將所說的化成行為或知道他沒有能力這樣做而被視為對一個現存事實的失實陳述：
“6-008 Thus if it can be proved that the person who expressed the opinion did not hold it, or could not, as a reasonable man having his knowledge of the facts, honestly have held it, the statement may be regarded as a statement of fact. If a person states as his opinion something which he does not in fact believe, or which given the facts known to him, he could not honestly hold, he makes a false statement of fact.
…
6-012 With regard to a statement of intention, this may be looked upon as a misrepresentation of existing fact if, at the time when it was made, the person making the statement did not in fact intend to do what he said or knew that he did not have the ability to put the intention into effect; for the promisor’s state of mind was not what he led the other party to believe it to be.”
Chitty on Contracts, 第 6-008, 6-012段
B3. 若那兩番陳述屬於事實的陳述，它們是否虛假的？
64. 被告人認為陳述是虛假的，原因是銀行約束穗南要交付現樓給被告人使用，穗南沒有取得所有檢驗證及房產證，銀行也沒有監管建築工程進度，以確保樓宇可據房產預售契約通過檢測，而且在樓宇未建成和取得房產證前，銀行已放款給穗南。被告人說，事實上並沒有任何檢驗文件，唯一發出的文件是1998合格證，發出日期遲於發放貸款日約一年。
65. 不過，黃先生賴以證明銀行「約束」穗南交付現樓的是銀行給予穗南的函件[10]，但被告人並非該些函件的發信或收信一方，不能賴以建立他的權益。
66. 無疑地，銀行沒有作黃先生在第64段所稱的監管或取得房產證，在簽貸款合約當日，銀行只持有竣工證副本「交付使用通知書」、1996/264文件和「關於︰“荔灣廣場”工程全部投入使用的意見」，看來沒有其他檢驗文件。
67. 楊小姐不清楚竣工證是否驗收合格證，銀行在本案從未出示正本竣工證或任何入伙證。本席信納黃先生在廣州市中級人民法院的查卷顯示，竣工證只是一份未經公證的傳真文件。被告人在國內也是因這竣工證而敗訴的。
68. 內地的法院於其判詞中確認被告人已按樓宇預售契約向穗南收樓，而且在接收房產時該大樓已經有關部門驗收合格，驗收日期為25.9.1996（即是早於貸款合約）。判决至今仍未被推翻。
69. 後來兩份文件的出現顯示荔灣廣場在竣工證或1996/264文件發出之日根本未驗收合格：
A． 一份於31.1.1997由規劃局致穗南的信函[11]確認穗南曾申請竣工驗收。但由於施工現場未完成道路、綠化以及未拆除工棚，故暫不核發《建築管理驗收合格證》。規劃局採取“兩條腿走路”的辦法予以處理所申報的驗收問題，即以1996/264文件，同意穗南憑該函辦理水、電、戶籍遷入，工商營業執照等各項投入使用前準備工作的手續（房產確權除外）。規劃局聲明：
「此文不能代替各项专业验收和竣工验收，仍请你单位按《广州市城市规划管理办法实施细则》有关建管验收的规定，抓紧完成未完成的道路、绿化，拆除临时建筑等遗留工作后，另行通知我局建管验收，凭《建筑管理验收合格证》办理房产确权等有关手续。」
此函並沒有否定1996/264文件的有效性，但竣工驗收明顯地未完成， 穗南須另行通知規劃局驗收。
B． 1998合格證證明荔灣廣場驗收合格。此函的右下角有如此「說明」[12]：
「1、 经建设工程规划验收合格，发放本证。
2、 根据《广州市城市规划条例》第四十四条规定，未取得本证，不得投入使用和办理房地产权登记。」
值得注意的是：銀行一向呈交給香港法庭的B項文件影印不全，並沒有「說明」部分的字句[13]。盤問的過程中並無確立銀行管有的版本為何如此，及銀行是否曾管有全份B項文件的版本。楊小姐無法說出銀行何時收到1998合格證。
70. 雖然A和B項文件的出現早於被告人在內地起訴銀行的日子，但內地一審和上訴的法院的判詞中卻沒有提及它們。在盤問專家證人中得知，入伙通常要具備竣工驗收合格證，要經幾個部門，最大的是規劃局。刘律師認為驗收包括：
(a) 工程驗收，即是否符合質量法規；
(b) 規劃驗收，即整個工程從規劃、層數、面積等來看，是否符合許可。
71. 刘律師認為「依法交付使用」是指依建築法要竣工驗收合格，不是在發出1998合格證才可交付使用，內地的法院已裁定，沒有這文件也可交付使用。竣工驗收證明是由參加竣工單位而非政府簽發的，是法定文件。沒有1998合格證並不違法，因文內的條例不是人大頒布的法律，違例不等於違法。條例有法律效力，要擔當行政責任，相關部門可罰款處理，責令改正。如地產商在發出此證前交付使用是違反條例的，地產商要受罰，但即使被告人已使用物業，也不會遭驅逐。
72. 法庭並沒有就驗收、入伙或交付使用的問題容許與訟人引入內地法律專家意見來考慮各項文件之間的關係。因此刘律師這些法律意見並不整全，李律師也無證據反駁。若就此判定第一番陳述失實是不公平的。
73. 第二番陳述則未被證明失實，因為被告人已入伙，如何能說建築工程並未完成？第二番陳述沒有説明要調查什麽，考慮上文下理應是指「房產問題」。
74. 雙方的內地法律專家的意見分歧不大。「現樓」屬於空泛的概念，預購商品房沒有房產證但有土地證，沒有房產證只是不確定權屬，房產只是暫時屬某某。有房產證可以做抵押，沒有的可以做抵押備按[14]。兩名專家證人也同意，即使沒有房產證，有入伙紙便可入住。李律師也同意被告人已經入伙，已經取得鑰匙，雖無絕對權利，卻有相對權利將物業抵押、佔用、使用及收益。
75. 被告人在兩個物業中無可置疑地擁有可抵押的利益，這反映於銀行能成功地 (a) 把貸款合約註冊；及 (b) 其後執行該合約。
76. 房地產預售契約已提及如何取得房產證，銀行已向被告人取得授權書去申請房產證，之後，銀行書面授權穗南申請房產證，兩番陳述並無提及於簽貸款合約前取得房產證，如何能說銀行沒有意圖或無能力去使自己滿意抵押品或房產問題才發放貸款？
77. 被告人未能證明陳述是虛假的。
B4. 銀行是否「惡意地」或「以訛詐方式」誤導被告人
78. 被告人指稱銀行「惡意地」或「以訛詐方式」誤導被告人相信兩個物業已符合內地法律的要求。黃先生指銀行知道發展商達不到交付使用的條件，騙取被告人的抵押貸款以圖不當得利，及/或協助發展商騙取未到期收取的樓價餘款以達到另外兩個目的: (1) 令發展商不用承擔遲交樓的違約責任；(2) 使南方國際收取大量樓價尾款，在1996年11月在香港上巿。「惡意」或「訛詐」並非失實陳述必須有的因素，無論如何，這些指控沒有根據，也非客觀環境下無可抗拒的推論。
B5. 若銀行職員有作出陳述的話，其意圖是否要被告人賴以行事？
79. 若真有兩番陳述，本席推斷其意圖便是要被告人賴以行事，簽署貸款合約。
B6. 若有失實陳述，被告人有沒有倚賴它？
80. 據黃先生所稱，王帆將他留在會議室內閱讀文件。王帆作了第一番陳述後，黃先生並不接納。王帆離開房間在找來何斌前，黃先生已簽署了貸款合約及第15段的文件。當何斌作出第二番陳述後，黃先生認為何斌的答覆仍未能令他滿意，但他認為無力抗拒銀行，那時他才將簽好的文件遞交給他們。若有失實陳述，本席認為黃先生的行爲能顯示他有倚賴銀行所作的兩番陳述。
B7. 被告人有沒有蒙受損失？
81. 被告人指他蒙受的損失為：(i) 於其後出售兩個物業所帶來的金錢損失；(ii) 婚姻破裂；及 (iii) 失去美國國籍。
82. 即使被告人曾倚賴銀行的第一番陳述，工程延誤已由内地法院判予賠償。又即使樓宇未通過檢驗，黃先生已入伙，他不覺得物業有重大問題需要與發展商交涉。他的妹妹收樓時所簽的清單，顯示缺漏的項目並不嚴重[15]，不影響入伙。黃先生也承認有暫時的水、電、煤供應，他可入住。由取匙至法院收回樓宇期間，被告人的使用權未曾遭質疑。
83. 而且黃先生並未有提供任何證據證明其損失的金額。而婚姻破裂及失去美國國籍更不是立約時雙方可預見的損失，銀行怎也不必負責。
C．銀行是否違反其責任，(1)沒有查證兩個物業是否已完成及根據內地法律可以交付使用；及 (2)沒有通知被告人貸款合約是以樓花作基礎的？
84. 被告人認為，作為富於物業借貸經驗的銀行，銀行應知悉穗南的竣工證及房產證的情況，但銀行違反責任，在被告人簽署貸款合約及放款給穗南前，沒有告訴被告人穗南沒有取得物業檢驗證明及房產證。
85. 銀行及顧客之間的關係是受合約約束的，法律上只有有限的隱含責任，被告人所稱的責任不屬其一：Paget’s Law of Banking，第13版，第 7.6至7.9 段。所指稱的C(1)項責任沒有出現於貸款合約中，被告人未能證明銀行作過兩番陳述。被告人也沒有提供內地法律專家的意見來證明在法律上銀行有這些責任。
86. 關於C(2)項責任，被告人的說法是他所申請的抵押是建基於樓宇為現樓的，但是貸款合約的左上角卻寫著「樓花+擔保人」，而該些字眼被遮蓋著。本席信納楊小姐的解釋，「樓花+擔保人」的字樣只是銀行的標簽，即使建成但不具房產證的物業也被視為樓花。
87. 據黃先生稱，他被王帆引進一間會議室，而王帆把一疊五份釘在一起的文件交給他，包括上文第15段所述的文件，而貸款合約則被置於最底，其左上角的字眼被遮蓋著。黃先生獨自閲讀該些文件。過了一些時間，王帆回來並且多帶了一式四份的貸款合約。簽署了授權書後，職員便翻至貸款合約的最後一頁讓黃先生簽署。
88. 黃先生的抗辯書是由大律師於2000 年準備的，其中第 16(ii) 段說貸款合約的一角是摺起的，以致看不到「樓花+擔保人」的字樣。他認為當時的代表律師可能誤解了他的指示。他的證人陳述書也沒有提及文件是一大疊給他的，黃先生說是因他在審訊期間見到銀行帶來的正本貸款合約時才想起來的。
89. 本席不認為摺起或遮蓋一角的分別有很大的重要性。反而本席認同薛大律師的說法，文件不大可能是釘在一起的，因為某些文件是要由其他人簽署及作公證的。
90. 黃先生稱穗南有向他解釋房產預售契約的內容，因此他在該契約上每頁都簡簽。但貸款合約卻沒有這些簡簽，他否認銀行有向他解釋內容。
91. 被告人與王帆的討論只有兩三分鐘，但他留在房內的時間卻達30至40 分鐘。本席推斷銀行職員是有利用部分時間向黃先生解釋貸款合約的內容的。不過本席相信即使銀行職員有解釋內容，也無着眼「樓花」一詞，或向黃先生解釋它與現樓的分別。
92. 無疑地，黃先生在申請書上要求現樓貸款。但申請書上的第一段聲明如下：
「本人/吾等在購買上述房產之前，已向有關發展商和代理商查閱有關該物業的一切必需資料，並覺得滿意，本人/吾等己對該物業享有合法的權益。」
黃先生認為既已填了面頁，他便必須填底頁，他雖然讀過該聲明，然而覺得沒甚麼可刪除，他以為只是格式，毋須理會，那是他對法律的誤解。這聲明更否定銀行有他所稱的責任。
93. 貸款合約的內文清楚顯示黃先生的兩個物業並非他所說的「現樓」：見引言及第六條第一(1)及(2)款。
引言：「抵押權人（即貸款人）與抵押人（即借款人）於本日會同擔保人簽訂本《房產抵押貸款合約》（以下稱本合約）。根據本合約之規定，由抵押權人提供貨款予抵押人，以作為抵押人支付購買附表三所列房產之部份價款。抵押人愿意以附表三所列房產之購房合同/合約之全部權益抵押予抵押權人，而附表三所列房產在接到入伙通知後，亦自動抵押予抵押權人，賦予抵押權人第一優先抵押權，以作為償還本合約項下貸款之保証。擔保人自愿承擔本合約項下貸款之擔保責任。」（間綫後加，以示加強語氣）
第六條第一款：
「1. 本合約項下之抵押物是指抵押人自愿將附表三所列房產之買賣合同/合約之全部權益抵押予抵押權人，而附表三所列之房產在接到入伙通知後，亦自動抵押予抵押權人，賦予抵押權人第一優先抵押權，以作為抵押人償還本合約項下貸款之保證；
2. 抵押人須將附表三所列房產之買賣合同/合約交由抵押權人收執保管，並不可撤銷地授權抵押權人在接獲入伙通知後，即代其向有關房地產權登記機關申領抵押房產之權屬證明，並辦理抵押登記手續；」
條文表明抵押物有入伙通知前和通知後的權益及房產權。即使抵押的是樓花，在物業成爲現樓時亦自動抵押給銀行。抵押一詞在文意上包含抵押和抵押備案。因此，即使銀行職員沒有說是樓花抵押，貸款合約的內容也沒有誤導的成份。
94. 無論申請書或貸款合約均是以繁體中文印刷的，黃先生有時間閱讀及提問。黃先生看來有充分的立約的行為能力，銀行沒有甚麼責任提醒他諮詢律師。黃先生以為他是抵押現樓而實際上是樓花，這一分別並不使他所簽署的文件在性質上有分別，以至他能否定貸款合約的有效性。
95. 本席裁定，銀行並沒有被告人所指稱的責任或違反責任。
D. 雙方是否錯誤地將物業當作現樓？
96. 要使合約無效，一個共同的錯誤(common mistake)需要符合以下條件：
(i) 雙方共同假設一些事實的存在；
(ii) 另一方沒有保證該事實的狀況存在；
(iii) 那些事實狀況之所以不存在，並非是任何一方的錯失引起的；
(iv) 那些事實狀況的不存在必須要使合約無法履行；
(v) 該些事實狀況可以是約價的存在或一個重要部分或一些使合約能予以履行而必須存在的環境。
Chitty on Contracts, 第 5-037段; Great Peace ShippingLtd v Tsavliris Salvage (International) Ltd [2003] QB 679.
97. 被告人狀書中所稱的共同錯誤是：在放款給穗南時，兩個物業並沒有房產證；又或被告人有單方面的錯誤,而銀行是知悉的。
98. 本席同意薛大律師的說法，即是黃先生未能證明第 (i), (ii), (iv) 項要求。雙方並非共同也不應假設有房產證，因為房產預售契約的第 3及4 款，清楚顯示穗南會先將物業「建成並正式交付給被告人」，然後才於其後一年內辦妥房產證。這些條款於被告人申請貸款前已存在。
99. 即使王帆及何斌有作過兩番陳述，他們也無保證於放款時便已具備房產證。貸款合約也清楚說明當時並沒有產權證，被告人還聲明和保證他們對於物業有「完整和完好的所有權」：第七條第三款；及上文第93段引用的條款。「完整和完好的所有權」並非要求被告人必須具備房產證，而銀行亦從沒有質疑被告人的「所有權」。
100. 而且穗南是負責交付使用及質量的。因此如果產權有問題，被告人應向穗南追討。黃先生稱他曾簽署一份不可取消的指示要銀行代他申請房產證，但事實上他給予銀行的授權書並沒有「不可取消」的字眼。他於內地起訴銀行失敗也不是基於這個理由的。
101. 無論如何，所稱的事實狀況並不會使到合約無法履行，因為即使沒有房產證，被告人也可以(事實上亦已經)將他們的所有權抵押給銀行，據刘律師的法律報告：
「《城市房地产抵押管理办法》……第三十四条第二款：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应不（当）在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”；在本案中，因是预售商品房抵押，贷款银行未能取得《房屋所有权证》或《房地产权证》，故适用《广州市购买商品房贷款抵押规定》第十三条规定：“购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内……，双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及有关资料向登记主管机关申请办理抵押登记。”」[16]
「《广州市购买商品房贷款抵押规定》第十五条：“购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。”」[17]
「最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条也规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”」[18]
內地法院也確認了兩份貸款合約的合法性及就此作出判決。[19]
102. 另一方面，單方面的錯誤(unilateral mistake)必須是關於合約條款或立約者的身份上的錯誤才會使合約無效：Chitty on Contracts，第 5-001段。錯誤若是關於合約的主體的，便會導致合約不成立；然而錯誤若純是關於合約主體的質素的，則不能使合約無效：Chitty on Contracts第5‑077段。
103. 被告人指稱的錯誤是銀行做了樓花貸款，那錯誤並不涉合約的條款或立約者的身份，欠缺房產證極其量只降低抵押品的質素，並不影響貸款合約的有效性或履行。李律師也確認被告人可以以樓花作抵押。
104. 本項答辯理由並不成立。
E. 貸款合約是否違反《不合情理合約條例》
105. 條例的第5及第6條如下：
「5(1) 就任何貨品售賣合約或服務提供合約而言，如其中一方是以消費者身分交易，而法庭裁定該合約或其中任何部分在立約時的情況下已屬不合情理，則法庭可─
(a) 拒絕強制執行該合約；
(b) 強制執行合約中不合情理部分以外的其餘部分；
(c) 限制任何不合情理部分的適用範圍，或修正或更改該等不合情理部分，以避免產生任何不合情理的結果。
5(2) 任何人如聲稱某合約或其中部分是不合情理的，須由該人證明其所聲稱之事。
6(1) 法庭在決定某合約或其中部分在立約時的情況下是否屬不合情理時，可考慮但不限於以下事項─
(a) 消費者與另一方之間議價地位的相對實力；
(b) 是否由於另一方所作出的行為，以致消費者須遵守一些條件，而那些條件對於保障另一方的合法權益而言，按理並非必要；
(c) 消費者是否能夠明白與提供貨品或服務或可能提供貨品或服務有關的任何文件；
(d) 有關提供貨品或服務或可能提供貨品或服務方面，另一方或代表另一方行事的人，有否對消費者或代表消費者行事的人施加不當的影響或壓力，或運用任何不公平的手法；及
(e) 消費者可向另一方以外的人獲得相同或同等貨品或服務的情況及所需付的款額。
6(2) 在決定某合約或其中部分在立約時的情況下是否屬不合情理時─
(a) 法庭不得考慮在因立約時無法合理地預見的情況所引致的不合情理之事；及
(b) 法庭可考慮在本條例生效日期前所作出的行為及已存在的情況。
6(3) 法庭在考慮行使其在第5條下的權力，就裁定為不合情理的合約或其中部分給予濟助時，可考慮訴訟各方自立約後在履行合約方面的行為。」
106. 法庭要考慮的是立約時的情況,而非其後出現爭議時的情況。舉證的責任在被告人身上。而被告人在修訂的抗辯書中根本未能解釋貸款合約有不合情理之處，他只能夠說銀行沒有向他解釋內容及用了不公平的手法,及通通倚賴其他各項抗辯理由。而本席已裁定其他抗辯理由不能成立。
107. 本席仍應用條例第6條，考慮了立約時的情況：
(a) 雖然銀行獨家提供荔灣廣場的按揭服務，黃先生也非別無選擇，因為他有足夠的資金，可以不做抵押。銀行並沒有利用黃先生相對較低的議價地位。
(b) 黃先生只能指出銀行加入穗南為擔保人不是合理地需要保障銀行的條件。那是不能成立的，銀行在保障自己之餘，並沒有額外要求被告人因應有擔保人而多負一些責任。事後證明，擔保人確能為銀行減低損失。
(c) 貸款合約以繁體中文印製，黃先生有時間親自閱讀，他說他只有小學的教育程度，不懂法律用語，但無證據顯示他曾就合約的內容向銀行提問或銀行拒絕解釋。
(d) 無證據顯示銀行曾給予不當的影響或壓力。黃先生說貸款合約的左上角被遮蓋，本席已裁定是不大可能的，合約內容也無誤導性。
(e) 雖然黃先生認為沒有另一間銀行可提供荔灣廣場的按揭服務，但他仍有選擇，原因如(a)。
108. 黃先生還倚賴其他理由，如銀行在自己違約後仍向他追收欠款，及將抵押品低價出售等，這都是立約以後的事，不能影響貸款合約在立約時的合理性和約束力。本席認為證據不足以證明銀行有不良意圖或貸款合約具欺壓性(oppressive)，因此本席裁定本項抗辯理由不成立。
F．貸款合約是否因被告人無業權而應作廢
109. 被告人確實在簽署貸款合約時欠缺業權，因為業權是憑登記房產證而確立的。
110. 上文第74，75及101段已分析過，即使被告人沒有業權，仍有抵押權，而且在立約時，貸款合約已預見當時是沒有業權的。
111. 本席裁定本項抗辯理由不成立。
G．銀行是否在未得被告人同意或知情下放款給穗南
112. 銀行放款給穗南的責任由貸款合約約束，此點李律師也同意。貸款合約第九條第一款是相關的條文：
「抵押人正式簽署本合約和抵押權人指定的文件後，並依法辦妥有關公證和抵押權登記後，以及依時繳付各有關費用後，抵押權人應盡快將貸款金額放出，並以抵押人名義支付購買附表三所列房產之部份價款。……」
113. 本席認為條文下的放款條件已成熟，因為：
(i) 貸款合約已獲正式簽署。
(ii) 被告人已簽署在上文第15段銀行指定的文件。
(iii) 文件已作公證。不過黃先生指出公證人並不在場。何斌卻說公證人是在場的，銀行每次也要求公證人簽署，雖然他毋需於現場見證時發出公證書，若公證人要說謊，他毋需在公證書上列出被告人簽署的日期(9.10.1996) 及造公證書的日期(16.10.1996)。事情既已發生多年，法庭主要是依賴當時存在的文件。公證書並沒有字句顯示公證人見證被告人簽署，在相對可能性下，本席認為他並非在場。但沒有證據證明公證書無效，因為被公證的事項為「三方當事人的簽名、印章均屬實」。李律師也確認做公證書並非做抵押登記的必須步驟，一經登記抵押備案，貸款合約便生效。
(iv) 由於貸款合約是用於樓花的，第九條第一款所述的「抵押權登記」文義上是一個統稱，包含抵押登記和抵押備案[20]，而抵押備案已獲登記。
(v) 被告人已簽署了提款通知及指示銀行放款給穗南；
(vi) 被告人已將各項收費共計$34,500清付。
114. 李律師認為放款條件在1998合格證發出後才算成熟。
115. 但貸款合約並沒有要求上文第113段以外的文件才可放款。而且李律師誤解了貸款合約的引言[21]。該段顯示被告人先把購房合同的權益「抵押」，待有入伙通知「亦自動抵押」。她在接受盤問中同意銀行在不同情況下有「合同利益」及「業權利益」。她也同意要先付清樓價餘款（而貸款合約正要符合此目的）才可入伙。因此本席認為放款無需等待1998合格證。
116. 這一抗辯理由並不成立。
H. 被告人的欠款是否因銀行與穗南和南方國際達成協議，並因擔保人的破產信託人派息而獲得解除
117. 根據貸款合約第十條第四款：
「本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積行使；上述權利、利益和賠償辦法並不排除法律規定的其他賠償辦法。」
即使李律師也不質疑銀行可分別或同時起訴擔保人和被告人。上訴庭也確認銀行這方面的權力：南洋商業銀行訴林坤元HCMP405/2012, 4.9.2012，第17段。
118. 銀行把物業經法院出售、向擔保人追討、對擔保人提出破產呈請、與擔保人達成和解及將得款按比例用以抵償小業主的借貸，都是經法院行事，被告人未能顯示銀行的做法有違內地或香港的法律。
119. 在此一提，黃先生在修訂抗辯書中否認知道有擔保人的存在。本席信納黃先生所稱，在他填寫申請書期間，銀行並未提及穗南作為擔保人一事；在他填寫的申請書或貸款意向書上也沒有擔保人的詳情；於8.10.1996銀行給他的簽約通知書也無擔保人的資料，在簽署貸款合約當日也沒有擔保人的代表在場。不過在貸款合約的首頁已可見到穗南是擔保人，而且該頁說明資料詳見附表二，附表二列出了穗南的詳情。同頁有其他附表，附表一是被告人的資料，而且經人手填上，附表三則是抵押房產摘要，而附表四是貸款條件明細表。黃先生絕無可能漏看這麼重要的一頁。他從沒有向銀行發問為何有擔保人的資料，他認為那是格式合約，認為銀行不會出錯。這是他個人誤解影響他對事實的掌握的另一例子。即使如此，在收到貸款合約的副本時，他從沒有質詢銀行為何多了一個擔保人。因此，被告人不知道有擔保人存在並不能搆成抗辯理由。
120. 即使銀行沒有告知有擔保人,擔保人是保障銀行的利益的。黃先生不可一方面質疑擔保人的存在,另一方面在得到擔保人減低他的欠債下而要求推翻貸款合約。
121. 本項抗辯理由並不成立。
I. 雜項抗辯理由
122. 提供符合房產預售買賣合約內所應許的實用面積、內置裝飾及設備是穗南的責任，銀行並非該合約的一方。何況貸款合約第五條第六款已説明，抵押物如有缺點，由此引起的一切損失或責任，概與銀行無涉。
123. 被告人在內地法院已經就著實用面積過低及延遲交樓的事被判敗訴，連李律師也確認內地的法律是“一事不再理”，這些雜項抗辯理由根本不可重提也無從成立。
124. 此外，在結案陳詞中，黃先生的律師朋友還倚賴數個沒有在修訂抗辯書中出現的抗辯理由，例如：(i) 銀行在自身違反放款條件下不能倚賴免責條件；(ii) 銀行違反《銀行營運守則》，沒有告訴黃先生有擔保人的存在；(iii) 違反具誠信身份的責任 (breach of fiduciary duty)，將自己置於與被告人有利益衝突的境況中等等。
125. 在審前覆核的聆訊中，本席已拒絕讓被告人在案件開展13年後加入這等抗辯理由，就此，上訴法庭也駁回了被告人的上訴許可申請。那位律師朋友的做法有欠專業精神，而且浪費法庭時間，本席不予考慮這些抗辯理由。
J. 確認房產抵押貸款合約
126. 即使任何上述的抗辯理由能成立，被告人卻在行為上確認了貸款合約。確認的行為會於下述情況產生：即是無辜的一方在知悉引起違約責任的事實及其在法律下可作的選擇下，作出了一些毫不含糊的行為，以致可推斷即使在對方毀約下，他仍願繼續合約關係。確認一經作出，訊息一經向對方傳遞，則變成不可更改：Chitty on Contracts, 24–003及004 段:
“Affirmation. Where the innocent party, being entitled to choose whether to treat the contract as continuing or to accept the repudiation and treat himself as discharged, elects to treat the contract as continuing, he is usually said to have ‘affirmed’ the contract. He will not be held to have elected to affirm the contract unless, first, he has knowledge of the facts giving rise to the breach, and, secondly, he has knowledge of his legal right to choose between the alternatives open to him. Affirmation may be express or implied. It will be implied if, with knowledge of the breach and of his right to choose, he does some unequivocal act from which it may be inferred that he intends to go on with the contract regardless of the breach or from which it may be inferred that he will not exercise his right to treat the contract as repudiated. Affirmation must be total: the innocent party cannot approbate and reprobate by affirming part of the contract and disaffirming the rest, for that would be to make a new contract. Equally a party cannot affirm the contract for a limited period of time and then abrogate it on the expiry of that period of time. Mere inactivity after breach does not of itself amount to affirmation, nor (it seems) does the commencement of an action claiming damages for breach. The mere fact that the innocent party has called on the party in breach to change his mind, accept his obligations and perform the contract will not generally, of itself, amount to an affirmation:
‘ ... the law does not require an injured party to snatch at a repudiation and he does not automatically lose his right to treat the contract as discharged merely by calling on the other to reconsider his position and recognize his obligation.’
But if the innocent party unreservedly continues to press for performance or accepts performance by the other party after becoming aware of the breach and of his right to elect, he will be held to have affirmed the contract. Reliance upon a term of the contract (such as a term giving a party the right to claim a refund) will not be held to amount to an affirmation, at least in the case where the party who is alleged to have affirmed the contract has made it clear that it was treating the contract as discharged.
Affirmation irrevocable. Once the innocent party has elected to affirm the contract, and this has been communicated to the other party, then the choice becomes irrevocable. There is no need to establish reliance or detriment by the party in default. Thus the innocent party, having affirmed, cannot subsequently change his mind and rely on the breach to justify treating himself as discharged. Nevertheless, in the case of a breach which is persisted in by the other party, the fact that the innocent party has continued to press for performance will not normally preclude him at a later stage from treating himself as discharged. In such a case the innocent party is not terminating on account of the original repudiation and going back on his election to affirm but rather is ‘treating the contract as being at an end on account of the continuing repudiation reflected in the other party’s behaviour after the affirmation’. Nor, in the case of an ongoing contract, will affirmation in respect of one breach preclude the innocent party from treating himself as discharged by reason of further subsequent breaches.”
127. 被告人的口頭證供確認他應該一早已有貸款合約在手,所以他於1998年收到銀行的催收函時已可取出該合約。當他收到銀行的放款通知書時，他已即時告訴銀行不會還款。被告人當時固然處於兩難之間，一方面因為未滿意物業的竣工文件而不想收樓或供款，另一方面發展商卻威脋沒收按金。但相對於銀行而言，被告人除了發出過一次反對供款的通知外便再沒有進一步的聯絡。然而，他卻供款11期，第一期於1996年12月5日，只是在控告穗南敗訴後才停止供款。被告人的解釋是因穗南答應支付首兩期的利息，而銀行也出具退息單顯示穗南確有履行承诺。不過銀行並非這退息協議的一方。一個合理和知情的旁觀者，會推斷被告人的行為毫不含糊地確認了貸款合約。
K. 即使合約無效，抵押人是否仍需還款？
128. 即使任何抗辯理由能夠成立，而貸款合約因而可取消，被告人仍須按第十條第八款將欠款本息償還給銀行：
「本合約或/及附表三所列房產之購房合約/合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部份條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，並立即向抵押人和擔保人追償欠款本息及其他有關款項；」
参考南洋商業銀行訴林坤元，第16.3段。
129. 再者，廢止合約應追朔至立約之初，所有合約行為也應回轉：Misrepresentation, Mistake and Non-Disclosure, Cartwright，第3版，第 4-52段:
“Rescission of the contract for misrepresentation involves the contract being retrospectively avoided, and any performance already made under the terms of the contract being reversed, so that the parties are placed in the position in which they would have been had there been no contract. In principle, therefore, a necessary precondition to rescission being available is that performance of the contract can in fact be reversed: and so, for example, the representee must be able to give back to the representor whatever he received under the contract. As Crompton J. said in Clarke v Dickson:
‘When you enunciate the proposition that a party has a right to rescind, you involve in it the qualification, if the state of things is such that he can rescind. If you are fraudulently induced to buy a cake you may return it and get back the price; but you cannot both eat your cake and return your cake.’ ”
被告人獲得貸款而無需動用私人的資金去支付樓價餘款，無論如何也需要將貸款返還。
欠款
130. 銀行已於經修訂的申索陳述書中列出所欠的本金及利息，並由楊小姐於她的證人陳述書中確認。本席信納她的證詞，並同意根據貸款合約第二條第四款，被告人必須先清還利息，然後才清還本金。根據第三條 (i) 第二款，逾期利息由銀行決定，最低按年息24%計收。(ii) 第三款，如逾期還款，銀行有權在24%以上加收50%罰息，即共36%。
131. 黃先生質疑銀行在內地未經訴訟就拍賣被告人的物業，沒有給他們申訴的機會。但是向公證處開展程序在內地是合法的，貸款合約第六條第五(4)款也説法院可對抵押物進行強制執行，被告人在內地所提的異議已遭拒絕。
132. 本案經歴了13年之久才審結，被告人是否應該支付全部的利息呢？本席認為，因為銀行曾採取減債行動，而程序（例如何時經內地法院出售、商舖流拍後再拍賣、何時交款）所需的時間並非全由銀行控制， 因而引起延誤。另一方面，被告人得到出售物業及和解帶來的好處，卻未見着力去將案件排期審訊。修訂抗辯書中，被告人沒有提出反對欠款金額的理由，只是要求銀行嚴格證明，而銀行也嚴格證明了所欠本息。考慮了整體狀況，本席認為不應把銀行所申索的利息減低。
反申索
133. 由於反申索是基於抗辯相類似的事實基礎，因而不能成立。
對事實的裁定
134. 本席裁定，事實如第3-28段，黃先生沒有意圖為樓花做抵押，他未被銀行告知是樓花抵押，也未被告知貸款合約有擔保人。按爭議點，本席也裁定：
A. 第二原告人有訴訟的身分。
B. 黃先生未能證明王帆及何斌先生曾作出失實陳述，他只是一廂情願地想銀行助他按房產預售契約監督發展商。即使有陳述，其內容也未被證明是虛假的。
C. 銀行沒有責任，(1)查證兩個物業是否已完成及根據內地法律可以交付使用；或(2)通知被告人貸款合約是以樓花作基礎的。銀行職員有解釋合約內容，黃先生也有時間閱讀和提問，即使銀行沒有告知合約是以樓花為基礎的，合約內容也無誤導成份。
D. 銀行沒有錯誤地將物業當作現樓，被告人的錯誤極其量涉及合約主體的質素，所以「錯誤」的抗辯理由並不成立。
E. 貸款合約並不違反《不合情理合約條例》第5條。
F. 貸款合約不會因被告人沒有產權而應作廢，因為被告人確有抵押權。
G. 銀行是在符合貸款合約第九條的情況下放款的，無需等待發出1998合格證才放款。
H. 被告人的欠款沒有因銀行與穗南和南方國際達成和解協議，或因擔保人的破產信託人派息而獲得解除。
I. 在修訂抗辯書所提的雜項答辯理由違反一事不再理的原則，不能重提也毫無勝訴機會。
J． 被告人還了11期貸款，確認了貸款合約。
K． 即使合約遭取消，銀行仍可依據貸款合約第十條第八款追討還款。
總結
135. 本席判決原告人勝訴。本席曾考慮以簡易評定訟費的程序來判決訟費金額，但13年來本案經歷過許多非正審申請，未必適宜以簡易評定訟費的程序處理，因此暫令訟費由聆案官評定。
136. 本席作出如下命令：
(1) 判決原告人勝訴，並撤銷反申索。
(2) 被告人須支付7,519,540.83港元（包含計至8.5.2009 的利息）給原告人；
(3) 被告人須支付利息給原告人，自9.5.2009起直至判決日為止，
(i) 為數455,144.74港元之住宅貸款的進一步利息，利率按年利率36%或448.91港元之日息計算；及
(ii) 為數1,458,936.69港元之舖位貸款的進一步利息，利率按年利率36%或1,438.95港元之日息計算；
(4) 暫令其後的利息以判定利率計算;
(5) 暫令被告人須支付原告人的訟費，如未能達成協議，金額由聆案官評定;
(6) 除非任何一方於2013年2月15日前提出更改的申請，否則上述兩個暫令將於2013年2月15日變為正式命令。
137. 本席感謝薛大律師、及內地的專家證人刘奕斌律師和李俊敏律師對法庭的幫助。
第一及第二原告人：由的近律師行轉聘薛日華大律師代表
第一被告人：無律師代表，親自出庭
第二被告人：無律師代表，缺席
[1] 文件冊D1/96頁。
[2] 文件冊D1/101至104頁。
[3] 證物D1，這是被告人於致電發展商後，於7.10.1996年取得的。
[4] 文件冊D1/122頁。
[5] 經修訂的抗辯書第6(xvii)段, 文件冊第A53頁。
[6] 包括文件冊D2/462頁，那是一份由一羣小業主致南方國際的文件，指出未曾見到廣州市各有關當局發出的合格證。黃先生同意雖然這份文件沒有他的簽署，卻代表他的意見。
[7] 文件冊D2/464及466頁。
[8] 文件冊D2/ 477頁。
[9] 文件冊D2/486頁。
[10] 例如文件冊D1/87及94頁。
[11] 文件冊D2/449-450頁。
[12]文件冊D2/538頁。
[13] 文件冊D2/743頁。
[14] 參考下文第101段。
[15] 住宅之房門框地板位置爛些少；舖位保留裝天花權力（利）。
[16] 文件冊C/7頁。
[17] 文件冊C/127頁。
[18] 文件冊C/202頁。
[19] 文件冊D2/587-610頁。
[20] 見《廣州市購買商品房貸款抵押規定》第三章第十三條，抵押登記及抵押登記備案均納入「抵押登記」的範疇。文件冊C/127頁；刘律師的法律意見書，上文第101段。
[21] 上文第93段。