張雲卿 訴 房屋署署長

LDHA 4 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDHA第4號

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判 決 書

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1. 與九龍藍田康雅苑桃雅閣A座1913室有關的訴訟，在2002年10月7日已經判決。房屋署長不滿意該判決, 於2002年11月5日要求覆核，理由是本審裁處在評定市值時，引用了五個居屋第二市場的交易為估值的依據。房屋署署長認為居屋第二市場的成交，受到種種特別條件規限，所以不宜用作直接比較。如果要引用這些交易作為估值的基礎，應要作出價格上的調整，否則被評定的市值就偏低，這會影響房屋委員會徵收的補價款額。

房屋署的觀點

2． 房屋署代表又在庭上表示對判案書第五段第二分段甲項的指稱不滿，認為最低及最高價格達24%的差異，是反映買賣雙方對價格的不同看法，不能作為否定房屋署專業證人的估值。又認為第五段第二分段乙項的指稱不符合其專業證人的專業意見，彼等認為500餘平方呎的單位的確較受歡迎，所以每平方呎價格應較高。第三，因為400餘平方呎單位預留作睡房的位置，並沒有間上牆壁，所以佈局（layout）較差。第四，不同意第五段第二分段丁項的批評，因為售與非房屋委員會指定合資格人仕的成交價格，亦是市場價格，此等居屋單位的交易，與公開市場上交易的非居屋物業無異。

房屋署觀點的剖析

3． 除了房屋署署長在表格一附件所提出的觀點是指出裁決有錯誤外，在庭上提出的四點是與價值取向有關或是純個人見解的問題。這四點並不能成為覆核的理由。見解和價值取向根本就是房屋署與業主張雲卿爭議的地方，所以才由本審裁處作一決定，否則就毋須有上訴的機制。

4． 居屋第二市場是意指甚麼呢？房屋署代表在庭上證實，並不能在房屋條例中找到答案，只強調是房屋署內部經常引用的名詞，意指是居屋業主與房屋委員會指定合資格人仕之間的居屋交易。第二市場，很容易就被理解為二手市場的別號，譬如汽車的二手市場，物業的二手市場，甚至是飛機及輪船的二手市場，一般人的理解就是物品由生產者售與第一個購買者為之第一手市場，之後的轉售，就是第二手市場。房屋署的代表在庭上既沒有闡釋何為居屋第二市場，其專業證人的報告書內也沒有作同樣的解釋，也沒有提交清晰的田土廳紀錄，能夠令人知道買賣是由居屋業主與房屋委員會指定的合資格人仕之間的交易。錯誤由此而起，房屋署署長在其表格1內的陳述，彷彿對此全不知情。不過，採納居屋業主與房屋委員會指定合資格人仕的交易數據作為估價之用，是會導致價格偏差的，因此，估價有需要調整。

5． 房屋署代表對前判案書第五段第二分段甲項的觀點是沒有說服力的。24%的每平方呎價格差距是事實，這個差距也許從房屋署專業證人的觀點認為問題不大，這是認知的問題，不是是否事實的問題，它當然是直接或間接由買賣雙方的決定所成做，但專家的作用就是從云云的交易中，透過分析，決定何者是較合理的售價，訂定合理的範圍，再斷定最終的合理市場價格。如果所有買賣都不分青紅皂白，囊括在內去計算，那麼就不需要專業證人，索性求取所有買賣的平均值算了。

6． 500平方呎的單位是不是因為其他的因素（譬如設計或者用料較佳），而需要有較高的每平方呎售價，實無過問需要。因為房屋署的專家是以單位大小的名義來調整價格，因此要過問的，就是這個面積是不是較受歡迎呢？看來是每個面積的單位都各有其買家，因為這個特定的面積而給予價格上的增幅，除非房屋署代表能夠舉證，否則調整是過猶不及。

7． 房屋署代表認為400平方呎單位的佈局（layout）是較差，是因為預留作睡房的地方，沒有間上牆壁，這無疑是吹毛求疪。看來是建築設計者留給用戶一點彈性，因小家庭的組合不盡相同，兼且單位細小，對房廳比例，或是房廳劃分的需要，每個用戶觀點都不盡相同，何況一幅間格牆成本不高，怎值得因此要在價格上作若干百分比反映。

分析/估值

8． 剔除五個售與房屋委員會指定合資格人仕的交易，可供用作估值的交易，連同在2001年12月及2002年1月的交易，就只得三個。這兩個2001年底及2002年初的交易，不竟交易日子久遠，作估值的用途不大，餘下的交易就只有一個，而且是在2002年4月成交的。如果依賴這唯一的交易去估價，評估出現偏差的風險就很大。房屋署代表在11月29日聆訊時，提交一份康柏苑的最新成交，提議引用作估值（上訴人不反對引用康柏苑的交易）。康柏苑距離地鐵站稍遠，但鄰近商場及巴士總站，距離康雅苑東面的山坡也較遠，有相當數目單位向海。

9． 是次訴訟單位基本上位於高層，屬二房的541平方呎（實用面積）單位，向南，但視野受鄰座單位及近距離斜坡遮擋，僅有部份窗戶享有較遠視程（即至遠能看到部份康柏苑屋邨樓宇）。因此，合適用作比較的康柏苑單位，計有A座單位3，B座單位8和10，C座單位1，D座單位5，F座單位10及G座單位7。其中B座單位8及G座單位7，因向北，所以較次。上訴人及房屋署代表，俱認為康栢苑較康雅苑在用料，四週環境，及設計上為佳，因康雅苑原先是公共屋邨，預算出租予房屋委員會合資格人仕，後來因市場需求熱熾，才改為居屋出售，當年售價前者較後者平均高出5至6個百分比。

10． 如果以上文列出標準去選擇可比較的單位，則在房屋署代表提交的22個康栢苑成交中，只有2002年7月17日成交的F座30樓單位10是可合適作比較（雙方對此有相同看法）。為了察看這個成交是否合乎市場走向，本席將房屋署提交的物業成交表內最後兩個月（選擇最後兩個月，是盡可能避免市場走勢波動或變向）的成交來作分析，以鑑定2002年7月17日F座的成交，是否乎合市場走勢。

從上面圖表得知，同七月份的成交，C座32樓單位較其餘兩個交易的每平方呎價高是合理的，因樓層和景觀都比兩者較優，座向也不俗，F座30樓單位則座較A座25樓單位1較優，但後者價格卻與C座32樓相同，因此可以判定為售價偏高。同六月份的成交，三者以C座20樓單位8及A座28樓單位1條件相同，亦為最佳條件的兩個物業，但C座21樓單位7，則條件最差而價格最高，除非是市場下滑的走勢在六月初轉趨明顯，否則它的成交價格是偏高而不合理的。

11． 剔除兩個不合理的成交，再合併兩個月份的交易比較，除C座32樓單位9的條件超群之外，其餘三者都屬條件互有長短，假設彼等售價應相若，由於市場走勢的原故，所以較早的交易，售價略高，仍不失為合理。因此，F座30樓單位10的成交價格，並未有偏離市場價格。

12． 既然房屋署代表透露，因康雅苑原先乃公屋設計，在設施、設計和用料方面，康柏苑都較康雅苑為佳，售價亦因此比康雅苑高5至6%，所以訴訟物業的價格應為每平方呎$2,523 x（1-0.08% x 11）（引用房屋署售樓時對高低樓層方面的差價）x（1-5.5%）（房屋署就設施、設計及建築用料方面給予二屋苑訂定的差價）=$2,363.25，整個物業在十月宣判時的價格應為：

$2,363（$/每平方呎） x 541（平方呎） = $1,278,383或$1,278,000。

判令：

2002年10月7日宣佈的兩項判令撤銷，由以下兩項判令取代：-

（一） 答辯人房屋署長應以1,278,000元作為計算補價的現行市值；

（二） 由於答辯人未有在前聆訊提交清晰證據給予法庭，引致申請人要再度出席覆核聆訊兩天（即2002年11月29日下午及2002年12月6日上午），答辯人須向申請人支付訟費500元。

上訴人：親自應訊 。（無律師代表）

答辯人：由麥秀蓮女士代表。（無律師代表）

LDHA 4 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDHA第4號

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判 案 書

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1. 上訴人張雲卿女士，係九龍藍田康雅苑桃雅閣A座1913室的業主。該物業係房屋委員會“居者有其屋”計劃下所建築的屋苑。張女士有意將物業出售。由於該物業屬居者有其屋計劃下的物業,因此根據房屋委員會與張女士簽定的物業買賣合約，她是要向房屋委員會補回一筆款項，始可以將物業在市場上自由買賣。

2. 房屋委員會轄下的房屋署曾於2002年5月29日，向張女士提出補價的數額，但不獲張女士接納。該補價是按房屋條例附表內第1(B)條所列出的公式而計算的，即是補價=現行市值×(最初市值-買價)÷最初市值。因此，計算此補價的關鍵，是如何厘定現行市值。房屋署向張女士提出與計算此補價有關的現行市值是1,510,000元。此現行市值的估價，是由房屋署聘請的產業測量師，即第一太平戴維斯(香港)有限公司，所擬定的。張女士根據房屋條例的附表內第5(D)條，於2002年6月18日向本審裁處遞交表格20，對房屋署的決定提出上訴，要求本審裁處裁決該物業的市場價值。

3. 張女士在庭上作供時，指出該物業的素質不好，兼且有漏水，而且離藍田地鐵站頗遠，所以認為該產業測量師的估值過高。她又認為鄰近藍田地鐵站的鯉安苑I期，其中層單位實用面積為60.4平方米，發售價只是1,694,200元（即是每平方呎2,606元）。鯉安苑同樣是房屋委員會轄下但新得多的“居者有其屋”物業，與藍田地下鐵路車站相鄰，屬康和式的建築。而訴訟中物業的設計和設備屬較差的和諧式。而且訴訟中物業的樓齡已有9年。所以認為訴訟物業只值1,000,000元。張女士又將稅務局於2000年5月16日發給她的信件呈堂。該信件亦列明該訴訟中物業在2000年2月14日（即物業交易日）的價格亦不超逾1,000,000元。稅務局是因該物業轉名的緣固，而對該物業估價以便厘定應課的印花稅額。不過，張女士未有透露該次交易所牽涉的權益是甚麼，所以本審裁處不能肯定稅務局的評估是對本案具有參考價值的。房屋署所聘請的產業測量師曾經兩度造訪訴訟中的物業，但在庭上表示不能憶及張女士是否有向她表示該物業的睡房、廚房及廁所有漏水的情況。卻表示物業的狀況原好無暇。但從張女士在庭上傳閱的照片中，睡房、廚房及廁所均有漏水的痕跡。漏水的地方均在牆身的下半部。房屋署的代表黃貴慧，雖然同意鯉安苑在設計及設備上均比訴訟中的物業優勝和新得多。但由於居屋是售予特定的買家，並不是市埸上任何一個人都可以購買，而且會對買家給予一個特定的折扣（據呈堂的房屋署鯉安苑售樓資料顯示，折扣為30%），所以認為張女士所指的鯉安苑售價，並無參考價值。

4. 房屋署所聘請的產業測量師在庭上最終認定物業的估值應為1,460,000元（但仍不獲張女士接納為現行市值）。他選取了五個在2002年上半年轉手的單位作為估價的基礎，其中三個是康雅苑的物業，另外兩個是屬於康柏苑的。康柏苑也是房屋署轄下的居者有其屋物業。據測量師的證供，他認為該五個物業是由2001年12月1日至2002年8月6日為止，在康雅苑及康柏苑的所有物業交易中，最具參考價值的。其他的物業，由於種種的原因都不是合適作為估價之用。由於此五個物業的交易時間，與估價的日子有一定的距離，所以證人根據差餉物業估價署每月編制的物業指數去調整物業的應有價格。又由於這五個物業與訴訟中的物業在層數、面積、佈局 (layout)、坐向、景觀都並不一致，所以在價格上，再根據其差異分別給予不同程度的百分比調整。經加減之後，這五個物業的最後調整百分比數額，分別為由-7.00%至+6.50%。結果，得出的價格範圍由每平方呎2,373元至每平方呎2,945元。該產業測量師沒有解釋原因何在，但選取每平方呎 2,700元作為計算該訴訟中物業的市值。因此，該物業的市值就是1,460,000元（即541平方呎×2,700元/每平方呎=1,460,700元或1,460,000元）。由此而計算出的補價是636,279元。

5. 分析

（1） 張女士的理據

(甲) 張女士指稱物業內有多處漏水，是可信的。但這等疪漏並不嚴重，是可以修補而無損物業的市值的，只是業主需要付出一筆金錢僱請工程人員去修補。成本視乎做成疪漏的原因，但估計不會是費用不菲的。當然，如果不進行修補，是會嚴重影響買賣的價格。

(乙) 鯉安苑的確無論在設計上，及距離藍田地鐵車站上，均比訴訟的物業有很大優勝之處。加上是相當簇新的物業。市價實應比訴訟中的物業為高。但如果如房屋署代表所言及簡介所顯示，買家是可以獲得折扣達30%，即沒有折扣的話，該中層單位的售價便為每平方呎3,723元。這個售價，未免大大高於近期同在九龍區、同質但地點較優勝物業的水平。

(丙) 稅務局的估價，本來是一個良好的指標。但由於不清楚物業轉讓的權益是否完整，及是否沒有任何附帶條件。所以為慎重計，亦不可輕率地採用。

（2） 產業測量師的報告

(甲) 房屋署的產業測量師透過對時間、景觀、坐向、佈局 (layout)、大小及層數的不同，去調整該五個用作比較物業的價格，得出五個調整後的價格分別由每平方呎 2,373元至每平方呎2,945元。換言之，訴訟中的物業市值就是在這個範圍之內。但由這個方法得出來的價格範圍，最低的價格與最高的價格，差異達24%，即最大的價格誤差會達24%。如此的所謂合理市價範圍，未免有點廣濶。假如對時間、景觀等等之間的差異所給予調整的百分比是準確，又或者所選取的物業作比較是適宜的話。理論上，合理市價範圍的幅度不應有如此大的差距。因此，有可能所選取作比較的物業是不適當的，又或者對時間、景觀等等的差異所作的調整幅度是過大或過少的。加上該產業測量師未有對如何選取每平方呎2,700元作為計算市值作出有說服力的解釋，估值實在令人難以全盤接受的。

(乙) 該產業測量師未有對為何不同大小的單位應予價格上的調整，給予充份的解釋。他祗是在報告裡表示較大單位可在市場上獲得較高的每平方呎平均價格。此說法有異於一般人所深信對量方面所應予的價格調整的法則，即較大數量的交易，每單位成交價應比較小數量交易的單位成交價有折讓。本席不認為此法則應在此可引用，相反會認為無必要替一個四佰餘平方呎與另一個五佰餘平方呎的物業作量的區分（不同於購買一公噸與一公斤的食油，由於量上的差異明顯，二者的單位平均價格當然不同），但更詫異的，是該產業測量師是逆向而行。在物業市場上，對面積差距如此少的物業，加以區分而給予價格上的調整，實屬罕見。該產業測量師又沒有解釋為何景觀和座向，二者各應給予不同的調整（就本席從房屋署提交的資料所見，座向不好的單位，景觀不是給鄰近的山坡遮擋了，就是給另一幢近距離的建築物堵住了。所以景觀與座向，二者實屬二而一，一而二的。因此二者各給予價格上的調整，是重複而不必要）。此外，對於四佰餘及五佰餘平方呎單位的佈局，為何後者較優也沒有解釋。純主觀性的意見是難以另人接受的。

(丙) 該產業測量師聲稱曾考慮由２００１年１２月底至２００２年８月間在康雅苑及康柏苑轉手的所有物業，但只有五個是適宜作比較。此說法並不可靠。在康雅苑的二十三個交易中，大約有十個物業是接近訴訟中物業的條件，是可以選取作比較的。但該產業測量師只選取了其中最高每平方呎價格的三個。同期間在康柏苑，共有三十七個物業轉手，該產業測量師選取了五月中的兩個物業作為估價的根據。同樣，該兩個物業是在三十七個成交物業中，每呎價格均屬高價成交的。由於本審裁處只獲提供康雅苑的建築圖則，而沒有康柏苑的圖則。所以不能確知康柏苑的三十七個物業中，有那些適宜採納作為估價之用。在上述與訴訟物業條件接近的十個物業中，2002年7月23日成交的同座36F單位9的成交價格，每平方呎只是1,891元，但座向及層數均比訴訟中的物業為好(即比訴訟中的物業高十七層而且是向海的) 。在2002年6月10日成交的同座16F單位2，成交價格是每平方呎1,980元，不過層數較低而座向與訴訟中的物業差不多(即比訴訟中的物業低三層而景觀均是受近距離的樓宇或山坡遮擋) 。在2002年5月31日轉手的C座第32F單位14，是每方呎1,618元，座向與訴訟中的物業差不多但層數卻比訴訟中的物業高達十三層。2002年4月17日成交的C座9F單位13，屬層數較低而座向相同，其成交價是每方呎2,652元（這是該產業測量師所選用作為比較的物業）。2002年2月9日同座同層(即19F)單位8的成交價是每方呎1,774元，但座向比訴訟中的物業卻好不了多少。除交易時間早得多外，卻是甚具有參考價值的。2002年2月5日成交的同座7F單位1的成交價格，是每方呎1,541元，單位的座向稍微優勝但層數比訴訟中的物業卻低了十二層。其餘四個在2001年12月及2002年1 月轉手的物業亦有一定的參考價值，只是交易的時間更早（超逾半年），因此不再作詳盡的分析。

(丁) 該產業測量師在其估價報告中,就時間差異方面的調整方法，是緊跟隨差餉物業估價署所提供在2001年12月起至2002年6月的乙類住宅物業的價格指數。該指數是包羅所有40平方米至69.9平方米的成交物業，而房屋委員會轄下的居者有其屋物業並非所包羅物業的主流（即成交數目佔整體成交的百分比低），所以有可能未能充分反映居者有其屋物業的價格走勢。試以該產業測量師所提交康雅苑在該其間之內的物業交易資料,去運算出每月的平均買賣價格,2002年1月是比2001年12月跌了13.3%,2002年2月又比同年1月跌掉了10%，3月並沒有買賣，4月就比2月上升了32%，同年5月又比4月下降了10.6%，6月就比5月降了7.6%，7月就比6月微降了0.8%（8月份只有一個物業成交,所以沒有算出平均價格）。因此，產業測量師報告裡面用作比較的編號第一的物業，在2002年4月成交，而只調低其價格3%，以及編號第三的物業，在2001年12月成交，而只調低其價格5%，並不反映康雅苑的實際市埸走勢。同時間，康雅苑的跌幅分別是18%及16%。

(戊) 該產業測量師在其報告中，就不同層數的調整方法，是每升高一層，加幅為0.5%(在庭上他表示每兩層2.2%，相信是不確的) 。根據房屋署提交的售樓資料，當年售賣康雅苑的時候，除了極低的五層採用一個靠大的調整幅度，A座單位13的低層加幅是每層約為0.32%，而高層則約為0.08%。日後的買賣，除非買賣雙方對不同層數的價值差距，態度有重大的改變，否則房屋署的加幅會成為買賣雙方所沿用的指標。產業測量師所採取的加幅，會造成高低層的差價最高達19%。如果加上座向及景觀等的價格調整，同一座樓宇的不同單位，其樓價差距就更大。同一樓宇而有如此大的價格差距，實在有點匪夷所思。

6. 估價

基於上文的分析，我無從從張女士提交的證據，去得出有關該物業的現行市值。也不可以全盤接受產業測量師提交的報告。但產業測量師提交的資料，在多方面卻可以幫助本審裁處厘定現行市埸價格。

6.1 在上文第5(2)(丙)段裡，曾檢視康雅苑在2001年12月至2002年8月的二十三個成交物業，並且認定了適合比較的物業有十個。由於避免採納過早期（超逾六個月）的交易，所以只將其中較近期的六個，與訴訟中的物業來作比較。就以2002年7月23日交易的同座36F單位9來與訴訟中的物業比較，如果引用該產業測量師對向海的單位應給予5%的調整，又引用房屋署早前售樓時給予高層單位的調整方法，即每高一層給予0.08%的增幅，則訴訟物業的每平方呎價格為1,770元 [即1,891元-1,891元×（5%+0.08%×17）]。如果以2002年6月10日同座16F單位2的每平方呎價格來計算，則訴訟物業的每平方呎價格為1,999元 [即1,980元+1,980元×（0.32%×3）]，但此價格必須向下調0.8%，以反映7月相對於6月的價格降幅，所以最後的每平方呎價格為1,983元。2002年5月31日C座32F單位14的價格作如是調整，則訴訟物業每平方呎價格為1,601元 [即1,618元-1,618元×（0.08%×13）]，再加上2002年7或8月的價格比5月低了8.4%，所以最後的每平方呎價格為1,467元。以2002年4月17日C座9F單位13的每平方呎價格來計算，則為2,737元 [即2,652元+2,652元×（0.32%×10）]，加上對交易時間上差異的調整為19%，則每平方呎為2,217元。以2002年2月9日同座同層單位8來比較，由於單位8 的座向和景觀比訴訟的物業好不了多少，所以它的每平方呎成交價格1,774元，是毋須作任何的調整的。但此價格由於是2002年2月始成交，相對於2002年7月或8月的市況，後者是上升了約13%，所以調整後的每平方呎價格為2,005元。同樣，同月份5日同座7F單位1亦作如是的調整，則價格為1,600元[即1,541元+1,541元×（0.32%×12）]，再因為成交時間早了6個月而須向上調整13%，所以物業價格便為每平方呎1,808元。

6.2 2002年4月17日交易物業的每平方呎價格，無論調整前或調整後，都與其餘的五個物業或其餘的所有十四個物業（即2002年2月至8月的成交物業）的價格大大脫節，因此其參考的價值甚低。但撇取此一交易的每平方呎價格於考慮之外，其餘五個交易經調整後的價格，其最高及最低的每平方呎價格（即每平方呎1,770元及2,005元），差距縮窄至13%，誤差仍屬可慮但尚可接受。在這五個交易的物業，與訴訟物業各方面條件的差異較少的，是2002年6月10日及2002年2月9 日交易的兩個物業，除層數相同或極為接近外，景觀及座向的差異不大，因此彼等調整後的每平方呎成交價格1,983元及2,005元，極具參考價值。如果以1,990元為訴訟物業的現行每平方呎市值，則訴訟物業的現行市值是1,076,590元（或作1,077,000元）。

判決

本席認為估值時，應選取差異項目較少，差距幅度較細，時間相距不遠（即不超逾六個月）的交易來作比較。因為除了在時差上有較佳的統計數字去量度外，其他差距的量度及對此等差距的價格調整，都是出於對市場的主觀臆測（即就買賣雙方對物業各方面的價值取向方面的量度），這些主觀的臆測，未必是符合市場的脈搏。何況市埸的脈搏，每每隨時間瞬即改變。愈多的調整項目及幅度，估值與市場脫節的機會就愈高，誤差也就愈大。就前文所得的結論，訴訟物業的現行市值應為1,077,000元。房屋署應以此價格作為計算收取張女士的補價。張女士並可以獲得此次訴訟的堂費500元，作為她向本審裁處提交文件的費用等等。

申請人：親自應訊。

答辯人：由黃貴慧女士代表。（無律師代表）