冼超憲及另一人 訴 房屋署署長

LDHA4 of 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDHA第4號

主審法官: 盧偉光審裁成員

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判 案 書

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1. 本案兩位上訴人是香港新界馬鞍山鞍駿街11號福安花園1座23樓B室（“處所”）的業主，處所是屬於“居者有其屋”的住宅單位。根據處所的樓契條款，除《房屋條例》（香港法例第283章）附表的第4條另有規定外，購買人將處所出售、轉易或押記，皆受到規限。

2. 兩位上訴人於2003年6月2日與買家簽訂買賣合約，並於2003年7月29日向香港房屋委員會補價，以便取消上述的出售、轉易或押記規限。因此，根據《房屋條例》，處所補價的估值日期為2003年7月29日,與訟雙方對此並無爭議。

3. 兩位上訴人由冼超航先生（“冼先生”）代表，冼先生為處所的買家，亦為第一上訴人的弟弟。冼先生親自作供，並提交一大疊文件(證物“A1”)，支持他對處所的估價。

4. 冼先生聲稱兩位上訴人一直有出售處所的計劃，於本年5月，第一上訴人與他商量，稱找不到買家，希望他可以出價購買處所。冼先生5月底向華比銀行查詢，知悉銀行給處所的估值為1,050,000元。冼先生與第一上訴人商討後，決定向兩位上訴人購買處所，作價980,000元，並即於2003年6月2日簽署買賣合約。潘先生並沒有向其他銀行查詢估值事宜。

5. 冼先生認為他與兩位上訴人的交易為一真實市場交易，而成交價格亦沒有因為他與兩位上訴人的關係而有所影嚮。因此，該成交價格(980,000元)應該被接納為反映市場的價格，特別是已經恰當地反映了2003年3月至7月香港整體物業市場深受SARS（非典型肺炎）影響的情況。

6. 冼先生從中原地產網頁，知悉福安花園於2003年3月至7月29日有七宗成交，詳情如下：

編號	買賣合約日期	地址	成交價 (元)	建築面積 (平方呎)	港元/每平方呎
－	3月	(冇成交)	－	－	－
－	4月	(冇成交)	－	－	－
1	20.5.203	1座2樓F室	1,150,000	721	1,595.0
2	31.5.2003	1座13樓E室	960,000	721	1,331.5
3	2.6.2003	1座23樓B室 (上訴處所)	980,000	692	1,416.1
4	3.6.2003	1座12樓J室	920,000	588	1,564.6
5	9.7.2003	2座19樓F室 (居屋第二市場)	850,000	721	1,178.9 (以23%折扣調整1178.9x100/77=1,531.0)
6	15.7.2003	1座 27樓 F室	1,180,000	721	1,636.6
7	18.7.2003	1座 9樓 E室	1,160,000	721	1,608.8

7. 冼先生根據上述的成交價及分析，指處所的成交呎價不是最低的價格而是介乎一些較高價與較低價之間，因此應被接納為一個“合理和實質的市場成交價”。

8. 從另一個角度分析，冼先生聲稱根據美聯物業的網頁資料，福安花園的平均價是每呎1,478元，與處所的成交呎價相若。可是潘先生未能答覆這個平均價是根據甚麼數據計算出來的。

9. 冼先生又試圖比較處所於1991年的買賣價、福安花園其他單位及大埔新達廣場於1991年的買賣價來推算出本案處所於2003年7月29日的價格已“回落至91年水平”。因此，冼先生的結論是本案處所的估價是“91年水平的價格66.37萬元加23% （當年售樓時的折扣），即86.19萬元”。

10. 在回應本席查詢時，冼先生同意雖然他的上訴文件提出上述三個分析方法，他主要依賴的是第一個方法，即比較屋苑的其他成交單位的價格之方法，其他兩個方法祗是提供參考而已。

11. 冼先生搜集了大量統計處提供的資料，用以支持他所稱於2003年3月至7月，非典型肺炎的肆虐打擊樓市，包括福安花園的成交量及成交價格。亦因為這個原因，福安花園於3月至5月中旬並無成交。冼先生亦認為非典型肺炎對樓市的打擊，直至 WHO（世界衞生組織）於2003年7月宣佈取消香港為疫埠才告一段落。

12. 冼先生認為根據現行市值的定義，審裁處不應接納對方證人提供的在估值日期（2003年7月29日）以後才成交的個案，理由是該證人呈堂的證物R1的第4頁第13段（估值方法）給「公開市值」的定義之其中一點假設是：

"(c)估值當日之市場狀況、物業價格水平及其他情況與任何假設較早之買賣合約日期者相同。”

13. 此外冼先生也同意，因為他的第五個比較個案是第二市場的成交個案，參考價值不高。除此以外，潘先生坦承因為他不是專家證人，他對答辯人的專家證人的估價報告包括各比較物業的調整因素及幅度，並沒有意見。

14. 答辯人傳召專家證人，專業測量師黃偉良先生（“黃先生”）作供。黃先生提交的估價報告（證物R1），列出下列五個比較個案：－

編號	成交日期	地址	成交價(元)	實用面積 (平方米)	平均價 (每平方米)
1	1.8.2003	1座10樓A室	1,150,000	55.0	20,909
2	30.7.2003	2座18樓B室	1,2000,000	52.8	22,727
3*	23.7.2003	2座4樓C室	1,030,000	53.0	19,434
4	18.7.2003	1座9樓E室	1,160,000	55.0	21,091
5	15.7.2003	1座27樓F室	1,180,000	55.0	21,455

* 編號3的個案座落富輝花園，其他個案均為福安花園的單位。

15. 黃先生同意冼先生的供詞所指，非典型肺炎影響整體物業市場,包括本案處所所座落的屋苑，福安花園的單位的成交價格。因此，他祗選取2003年7月中至8月1日的成交個案，其中4個為福安花園的成交，1個為鄰近的居屋屋苑富輝花園的成交。黃先生指既然雙方同意估值日期為2003年7月29日，他可以選取估值日期後1至3天的成交個案（即他的個案編號1及2）作為參考。

16. 黃先生指《房屋條例》並無對條例中的“現行市值”(prevailing market price)一詞提出定義。因此他採用香港測量師學會及英國皇家測量師學會的“公開市值”(open market value)的定義，作為前者的定義。在他的估值報告，他按該等學會的規定而採用“公開市值”的定義為：

『某項物業之權益假定無附帶條件以現金代價於估價之日在下列情況下完成出售,而可合理取得之最高價格：

(a)	有自願賣方；
(b)	估值日期之前，有一段合理時間(可就物業之性質及市道)進行正常推銷、相議價格及條款與完成出售；
(c)	估值當日之市場狀況、物業價格水平及其他情況與任何假設較早之買賣合約日期者相同；
(d)	不考慮特殊買家之追加出價；及
(e)	有關人雙方乃在知情、審慎及非強迫情況下進行交易。』

（劃線為本席所加）

17. 在回應冼先生的作供，要求審裁處不應接納估值日期後的比較個案時，黃先生承認他以上的定義為一翻譯版本，他同意可能該段譯文與原來的意思有差別，可惜他未能即場出示原來的英文文字版本。無論如何，黃先生聲稱根據他的專業知識及經驗，「公開市值」的定義並沒有規限選取估值日期以前的比較個案，所以，他於本案的估值並沒有違反「公開市值」的定義；及一般估值的規定。本席同意黃先生的證供。雖然，黃先生所列出的「公開市值」的定義的翻譯版本並不準確，他所提出的一點，即在採用比較估值法時估值師可以採用估值日期以前及以後的比較個案，是正確的及為審裁處接納的方法。

18. 本席考慮雙方的證供後，作出下列幾點的決定：

(1)	冼先生所提出的比較法與黃先生的估值方法相同，是本上訴案唯一會被採用的方法，因為這亦是這類物業的標準估值方法。
(2)	冼先生提出的第二個方法，即應參考美聯物業在互聯網上所宣稱的平均價格，並無任何實質證據支持，必然不能被採用。
(3)	冼先生提出的以1991年售價推算的方法更匪夷所思，其中推算過程的變項太多，也不是市場可以接納的方法，所以完全沒有參考價值。
(4)	本席同意黃先生的證供及答辯人的陳詞，在考慮處所於2003年7月29日的“現行市值”時，答辯人可以參考該日期以前及以後的成交個案。更特別的是，於本案而言,黃先生提供的兩個個案的成交日期祗是分別在估值日期後的一天及三天，本席實在不明白為什麼它們沒有參考價值！
(5)	屋苑與屋苑之間的分別一般較同一屋苑不同的單位之分別為大，因此,本席於考慮到本案已有4個比較個案後,決定不採用富輝花園的個案。
(6)	本席同意雙方證人有關非典型肺炎對樓市打擊的意見，亦因為這個原因，本席同意黃先生的決定，不選取2003年5月及6月成交的個案（即冼先生的編號2及3之比較個案）。

19. 因為上訴人對各比較物業個案的調整因素及幅度完全沒有任何意見，而黃先生是本案唯一的專家證人，本席也沒有甚麼原因不採用黃先生所建議的調整幅度。因此，根據黃先生的報告所建議，本案的比較個案應調整如下：－

編號	平均價 (每平方米)	調整					已調整的 平均價 (每平方米)
		樓數	時間	方向	景觀	總數
1	20,909	4.29%	0%	0%	2%	6.29%	22,224
2	22,727	1.65%	0%	1%	0%	2.65%	23,330
4	21,091	4.62%	0%	1%	2%	7.62%	23,698
5	21,455	-1.32%	0%	1%	0%	-0.32%	21,386
						平均	22,410

20. 本席計算出本案處所的比較物業之已調整的平均價為21,386元至23,330元，平均數為22,410元，約為22,400元。因此，本案處所於2003年9月29日的現行市值為實用面積52.8平方米乘以22,400元，即1,182,720元，約為1,180,000元。

21. 頒令

(1) 本案處所於2003年7月29日的現行市值為1,180,000元；

(2) 與訟雙方各自負責本身的訟費。

上訴人：由冼超航先生代表。

答辯人：由黃鴻華女士代表。