張廣元 對 孫惠芳
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LDPD 1740/2014
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2014年第1740宗
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| 張廣元 | 申請人 | |
| 及 | ||
| 孫惠芳 | 答辯人 |
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| 主審法官 : 彭浩泉審裁處成員 |
| 審訊日期 : 2014年12月2日 |
| 判決日期 : 2014年12月9日 |
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判 決 書
[上訴許可申請]
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背景
1. 本席於2014年10月10日頒下判案書(「判案書」),判決申請人可收回九龍大南街107號天台A室(近大南街) (「涉案處所」), 並可向答辯人追收由2013年11月8日至交回涉案處所的空置管有權為止的損害賠償, 以每月1,000元計算。
2. 答辯人於2014年11月3日提出上訴許可申請, 並申請暫緩執行收樓令狀。
3. 答辯人在其2014年11月3日的確認書詳列支持申請上訴許可的理由如下:
(1) 本席錯誤地裁定她不能引用「逆權管有」的法律原則取得管有業權 (Possession Title) 。答辯人的說法是她的哥哥是合法購買業權的人士, 不是她本人, 因此判案書第20段的法律原則並不適用。 另外, 她的哥哥是錯誤地認為自己擁有業權, 在這情況下答辯人則可以依賴「逆權管有」的法律原則取得管有業權。證物R1可以看作證明答辯人開始實質管有的時間長短的證據, 而不是證明她的業權, 因此, 證物R1不會令她不能引用「逆權管有」的法律原則。
(2) 有關實質管有, 本席沒有處理答辯人和申請人提供的證據的可信性。如果答辯人的證據被接納, 這就有足夠證據證明她實質管有涉案處所多於12年。另外, 本席不應考慮上手業主說答辯人只居於涉案處所8年, 因為上手業主在2006年才買入九龍大南街107號9樓及天台整個物業(「整個物業」), 他不會知道買入整個物業前的事, 2006年至2014年正好是8年。
(3) 本席錯誤地裁定「全世界」當然應包括差餉物業估價署署長, 因而錯誤地裁定因答辯人從沒繳交差餉而沒有「管有意圖」。
申請上訴許可的法律依據
4. 就本席於判案書第20段的裁決, 認為「逆權管有」只適用於沒有業主授權的入侵者，並不適用於聲稱自己是租賃人或合法購買業權的人士, 代表答辯人的林樂夫大律師 (下稱「林大律師」)指, 香港終審法院在 Wong Tak Yue訴Kung Kwok Wai及另一人(No 2) (1997-1998) 1 HKCFAR 55 的第69段沒有定下此法律原則。
5. 可是, 該判決第69E-F段是這樣寫的:
“The fourteenth defendant's intention to pay rent if the owners had requested payment demonstrated that he was not intending to exclude the owner with the paper title but showed that he was treating himself as enjoying possession under a lawful title from the owners. His intention to possess was not "as of wrong" but was "as of right". Such intention is similar to the occupier's offer to pay rent in R. v. Secretary of State for the Environment Ex p Davies(1990) 61 P & CR 487, which was held to be inconsistent with the intention to claim possession for the purposes of adverse possession.” （後加强調）
6. 同樣, 在Halsbury's Laws of Hong Kong第35冊(2013)第2版第230.854段末:[1]
“Where the occupier’s possession of the land is by permission of the owner, that possession cannot be adverse …”
7. 英國上議院在J A Pye (Oxford) Ltd and another v Graham and another [2003] 1 AC 419第37段亦裁定: “The taking or continuation of possession by a squatter with the actual consent of the paper title owner does not constitute dispossession or possession by the squatter for the purposes of the Act.” 可是林大律師認為申請人才是涉案處所的 “paper title owner” (業權人), 所以即使答辯人的哥哥聲稱是合法購買業權的人士, 而答辯人聲稱自己的哥哥授權她居住涉案處所, 但從來申請人 (或早前的業權人) 卻沒有授權答辯人居住涉案處所。
8. 本席並不同意, 因為答辯人的哥哥聲稱是從當時的 “paper title owner” 取得業權居住涉案處所; 而答辯人既然承認她的哥哥授權她居住涉案處所, 她的居住身分就不能與她的哥哥居住身分剝離, 不能說:「她的哥哥是合法購買業權的人士, 不是她本人」。[2]
9. 林大律師又根據劉金娣訴杜建明及其他人, HCA 913/2010 (無彙報的案例，日期為2014年3月13日）(下稱「劉金娣案」)的判案書第51段中提到, 逆權管有也適用於錯誤地認為自己有業權的人。
10. 在此劉金娣案, 原訴人的丈夫曾向兩位潘姓人士購入新界恐龍坑耕地及寮屋, 雖然該兩位潘姓人士並非該等物業的合法業主,但高等法院原訟法庭暫委法官施鈞年信納的證供顯示, 原訴人的丈夫當時相信兩位潘姓人士是該等物業的合法業主,施法官引用英國上訴庭一於1994年的判例(Hughes v Cork)裁定, 逆權管有也可適用於錯誤地認為自己有業權的人。
11. 可是本席認為本案與劉金娣案不同之處是, 後者兩位潘姓人士不是物業的合法業主，是逆權佔有人，而是案答辯人的哥哥卻聲稱是從當時的 “paper title owner” 取得業權居住涉案處所, 並不是逆權管有。[3]
12. 另一可參考之處是, 涉案處所只是大南街107號天台蓋有兩間天台屋的其中一間, 答辯人承認其後一直有向整個物業的 “paper title owner” 繳交水、電費[4] 。很明顯, 除了要進出天台外, 答辯人或她的哥哥要在天台屋安裝食水和供電設施, 她們必須得到業主的同意[5]﹔他們是在得到業權人的同意下佔用大南街107號天台的一部份。
13. 在 BP Properties Limited v Buckler (1988) 55 P&CR 337, [1987] EWCA Civ 2, 英國上訴法庭裁定合法業權人向佔用人單方面發出的批准, 即使佔用人沒有同意或拒絕, 亦能阻止逆權管有的延續。同樣, 於 Chan Kwai Choi訴Tsang Yuen Kiu及另一人, DCCJ 3889/2011 (無彙報的案例，日期為2014年1月6日）的判案書第197段, 本港區域法院亦裁定:
“Therefore, a squatter as a licence with the benefit of rent-free occupation for the whole period in question, he is stopped from denying the title of the paper owner and those of his successors.”
14. 基於以上所述, 本席認為已有足夠理由撤銷答辯人的上訴許可申請。但萬一本席的分析有誤, 本席在此繼續討論答辯人的逆權管有理據。
管有涉案處所的證據
15. 根據終審法院在Wong Tak Yue訴Kung Kwok Wai及另一人(No 2), 同上, 的判決，一名聲稱逆權管有的人必須證明：(1)他事實上管有相關土地；以及(2)他有所需的管有意圖。在2014年9月26日的審訊時, 答辯人唯一倚賴她是事實上管有涉案處所的依據, 就只有證物R1, 正如申請人所說, 其內容簡單, 只寫在白紙上, 似是私相授受, 可信性存疑, 本席在判案書第17段已裁定「本席同意證物R1的有效性存疑。」
16. 就答辯人的逆權管有的抗辯而言，舉證責任落在答辯人一方，申請人實在沒有責任提出反證。答辯人必須證明，她不但具有逆權管有所需的意圖，更是實際地管有涉案處所，由逆權管有產生日期起計至申請人入稟本案之日，時間不少於12年。判案書第7段只是複述申請人的案情, 本席在分析案情時根本沒有依賴申請人就答辯人只居於涉案處所8年的指稱, 因此答辯人第二個申請上訴許可的理由亦不成立。
17. 於2014年9月26日審訊時, 除了證物R1外, 答辯人未能提供任何其他資料能證明她或她的哥哥自1992年起已居於涉案處所。於2014年11月12日的聆訊時, 林大律師要求提供新的證明。
18. 但凡上訴人要求法庭接納一些在原審時未有提交的證據，按照Laddv. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則，他必須符合三個條件，缺一不可:
(1) 他雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;
(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;
(3) 有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。
19. 於此, 答辯人於2014年11月26日提交了第二份確認書 (下稱「確認書」), 擬提交兩份新的證據。第一份是一間名為錦秀行有限公司 (下稱「錦秀行」) 於2014年11月23日發出的信件, 「茲證明(答辯人)從2001年1月20日開始至今向本公司購買石油氣。送石油氣地址為九龍大南街107號天台。而(答辯人)的哥哥孫先生從1994年11月15日開始至2000年向本公司購買石油氣, 送石油氣地址同為九龍大南街107號天台。」(下稱「錦秀行的信件」)
20. 第二份新的證據是香港人民入境事務處人事登記處為李蓮喜女士發出的登記事項證明書 (下稱「人民入境事務處證明書」), 證明李蓮喜女士在1996年10月11日已向人民入境事務處登記地址為九龍大南街108號9樓2室。答辯人在確認書中解釋, 李蓮喜女士為她的大哥孫海祥的太太, 她的二哥孫明輝(孫楚明)在1992年「購買」涉案處所後, 她的大哥孫海祥即住在此, 其後李蓮喜女士亦居於涉案處所, 他們後來搬出, 答辯人就在2001年搬入涉案處所。答辯人又解釋, 大南街108號和大南街107號實為同一大廈。
21. 林大律師稱, 答辯人於2014年9月26日的審訊時沒有聘用律師, 不知道如何搜證。同時答辯人原來的答辯理由也不是逆權管有, 所以答辯人在原來的審訊時沒有提供兩份新的證據。本席對此解釋有所保留, 因為本席在2014年8月29日的初次聆訊時, 已提示與訟雙方本案案情複雜, 可考慮聘請律師, 並提示本席會考慮答辯人會否因逆權管有涉案處所而拒絕頒發收樓令, 希望答辯人提供更多證據, 「以證明她居於涉案處所而不用交租的更長時間」[6]。
22. 代表申請人的梁寶琳大律師 (下稱「梁大律師」)亦指出, 答辯人在確認書第12段同意, 她在案件押後期間已跟她的大哥孫海祥查詢有沒有證據可提供, 但後者說沒有; 而在本席於2014年10月10日頒下判案書後, 他們才想起答辯人自2001年開始已向錦秀行購買石油氣, 因而向該行老板娘取證及向人民入境事務處申請上述的人民入境事務處證明書。梁大律師認為, 這些所謂新的證據是答辯人可在案件押後期內輕易地和合理地取得。
23. 本席同意梁大律師的陳述。
24. 梁大律師又指答辯人稱經律師建議決定要求錦秀行的負責人提供證明, 但錦秀行的信件不是一份草擬的證供詞, 亦沒有任何達致法庭要求的真實聲明。可是, 根據《土地審裁處條例》第10(6)條: 「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」 本席在參考上述的人民入境事務處證明書後, 認為錦秀行的信件的內容是「表面上可信」。本席亦相信答辯人的解釋謂大南街108號和大南街107號實為同一大廈。
25. 即使如此, 本席不同意這兩份新的證據能滿足上述Laddv. Marshall一案提出的第一項要求。此外, 這兩份新的證據充其量只證明答辯人或她的哥哥(不論是孫海祥或孫楚明)自1996年已居於涉案處所, 但並不是逆權管有: 見上文第7至13段。
26. 佔用人於逆權侵佔案件中的舉證責任相當高。佔用人必須提供一些客觀而有力的證據方可成功舉證，不能倚賴單方面的聲稱。根據英國上訴庭在Buckinghamshire CC訴Moran [1990] 1 Ch 623, 第636頁H段指出，於業主同意下佔用土地並不構成逆權管有：
“Possession is never “adverse” within the meaning of the Act of 1980 if it is enjoyed under a lawful title. If, therefore, a person occupies or uses land by licence of the owner with the paper title and his licence has not been duly determined, he cannot be treated as having been in “adverse possession” as against the owner with the paper title.”
管有意圖
27. 所謂管有意圖，誠如Slade法官在Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452所言，聲稱逆權管有者，不但意圖管有相關物業，並且在合理可行和法律容許下，排除任何包括根據文件顯示擁有業權的人士，更須證明他已藉其言詞或行動，把此一意圖清楚地廣告周知。假如逆權管有者的行爲模棱兩可，而其所言所行也未能清晰無誤向「全世界」表明，他有盡其所能排除業權人的決心，則法庭會視之為欠缺管有土地的所需意圖，進而視為未有剝奪業權人的土地擁有權。
28. 本席在判案書第22段說, 「全世界」當然應包括差餉物業估價署署長, 但答辯人或孫明輝都說她們從沒繳交差餉。林大律師列舉 周天生訴Citihero International Limited, HCA 2315/2009 (無彙報的案例，日期為2012年5月4日）(下稱「周天生案」), 認為法庭已提到沒有交差餉地稅在考慮實質管有和管有的意圖並不重要:
“85. In considering the claim on adverse possession, I have not attached any weight to the issue as to who was paying the Government rent or land tax for the Land throughout the years. To me, both the plaintiff’s and the defendant’s evidence in this regard is quite unsatisfactory. In any event, such factor should play very little role in determining the issues of factual possession and animus possidendi in the present case.”
29. 此周天生案與其他逆權管有的案件不同之處, 是與訟雙方皆為涉案土地的註冊業主, “there were double entries in the record of the Land Registry and both the Tso and the defendant were registered as the separate owners of the Land” 。所以即使原訴人作證稱他一直有繳付地稅 (不是差餉), 高等法院原訟庭認為與訟雙方在這方面的證供不甚滿意 (quite unsatisfactory), 誰人繳付地稅的參考作用不大。基於本案的情況與周天生案不同, 後者的法庭意見並不構成先例。[7]
30. 林大律師又引用澳州的案例 Bree v Scott (1903) 29 VLR 692 (下稱「Bree案」)第701頁第3段中, 法庭提到有沒有交政府稅務在考慮實質管有中並不重要:
“Then it is said that McIntyre paid the municipal rates and the water rates. Of course if McIntyre anticipated a difficulty in dispossessing her, he naturally would pay the rates, and he might do that quite unknown to her. He might procure himself to be rated. Municipal councils do not care who pays the rate, so long as it is paid. Every man who is willing to pay rates is a perfectly welcome subject with them. Therefore from that class of act a very slight inference on the question of actual possession can be drawn.”
31. 本案與Bree案確實有點相像, 但正如上述判詞所說, 在Bree案, 原有業主在不能請走被告人的情況下, 他繼續交付政府稅務毫不稀奇, 因此, 原有業主支付政府稅務與否, 在推斷實質管有的事情上, 只可作極細微的考慮(very slight inference)。
32. 可是在本案, 根據答辯人提交的證物R1(如果可信的話), 原業主張啟光把涉案處所售予答辯人的哥哥後, 「日後一切與本人無關」, 那麼他為何仍要負起繳付涉案處所差餉的責任? 他大可通知差餉物業估價署署長, 他已不再是涉案處所的業主。在答辯人缺乏其他管有意圖的證據下, 她或她的哥哥也沒有主動通知差餉物業估價署署長她們才是業主甚或是佔用人[8], 她們的「逆權」管有行爲模棱兩可，則本席不認爲，答辯人或她的哥哥已藉其所言所行清晰無誤向所有外人表明，她有「逆權」管有涉案處所的意圖。 聲稱逆權管有者，必須提供清晰實證，在相關時刻具備所須意圖，並將之向外表明。因此, 本席認為Bree案的裁決不適用於本案。
33. 此外, 梁大律師亦指出在另一澳州案例 Mulcahy v Curramore Pty Limited [1974] 2 NSWLR 464, Bowen CJ 在475 頁同意逆權管有者會猶如真正的業權人般繳付物業的差餉及稅項 … 等:
“… The possessor, acting as would a true owner, may consider it more appropriate to behave in some other way. He may, as might a true owner, pay rates and taxes on the property; lease it to others; allow agistment of cattle upon it; build upon it; or visit it occasionally for his own purposes: see Kirby v. Cowderoy (17), Lord Advocate v. Lord Lovat (18); Nicholas v. Andrew (19); Re Riley and the Real Property Act (20).”
34. 正如林大律師引用Wong Tak Yue訴Kung Kwok Wai及另一人(No 2), 同上, 第69段的裁決，有關管有的意圖是一項事實的裁斷:
“The question of intention to process, as with any other question of intention, is one of fact. Whether it can be established depends on an assessment of all the circumstances in a particular case.” (後加強調)
35. 因此, 雖然本席同意林大律師的陳述謂有繳付差餉可證明逆權管有人的意圖, 沒有繳付差餉者不一定沒有逆權管有的意圖, 但本席在考慮「管有意圖」時, 由於答辯人缺乏其他管有意圖的證據, 本席可視未有繳付涉案處所的差餉為欠缺管有土地的所需意圖，因此答辯人第三個申請上訴許可的理由亦不成立。
上訴許可
36. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
37. 土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本案涉及業權誰屬此等重大事情，逆權佔用人的舉證責任相當高, 本席經審閱答辯人提出的上訴理由和向審裁處提交的證據後，認為答辯人未能說服本席她擬提的上訴有合理的得直機會或案件具有其他利於秉行公正的理由應該給予她上訴許可，故此本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。
暫緩執行收樓令狀
38. 答辯人又要求暫緩執行收樓令狀，直至上訴有裁決為止。一般而言，一方進行上訴，有關的判決不會自動被暫緩執行，擬上訴人須使法院信納他有充份的上訴理由及如果法庭拒絕暫緩執行有關的命令，會導致他就算上訴得直也不能享受勝訴的成果，才能申請成功。本案中，本席看不出不暫緩執行收樓令狀會對答辯人做成不能彌補的損失。
39. 基於上述理由, 本席撤銷答辯人暫緩執行收樓令狀的申請。
訟費
40. 最後，關於本案的訟費，由於本席拒絕答辯人的上訴許可及暫緩執行收樓令狀的申請, 答辯人須支付申請人的訟費。
41. 梁大律師要求如申請人可得訟費, 本席可按簡易程序處理。本席在審閱梁大律師提交的費用計算後, 接納其計算合理, 現裁定答辯人須支付申請人的訟費共 22,780 元。
| 彭浩泉審裁處成員 | |
| 土地審裁處 |
申請人: 由梁譚黃律師事務所轉聘梁寶琳大律師代表
答辯人: 由張廖律師事務所轉聘林樂夫大律師代表
[1] 同樣原則可參考Cheung Chung Yan v Chan Man Kwong, CACV 268/2003(無彙報的案例，日期為2004年2月12日）第17段。
[2] 在林乙酉及其他人訴鄧慧妹, DCCJ 323/2010, (無彙報的案例，日期為2012年5月18日）, 區域法院法官梁俊文拒絕接納被告人鄧女士之說, 以她加入租客家庭成為一員後, 得以許可同居一屋詹下，卻以獨立於各人的身份和理解去佔用該物業，並聲稱自己因而應得業權。
[3] 當一個佔用人曾在法律訴訟中作出一些有關他的聲明是有違他的利益的, 法庭會通常給予它們相當的比重: 見Wong Tak Yue訴Kung Kwok Wai及另一人, 上文, 的判決第69B-C段。
[4] 見判案書第3段及2014年9月26日審訊時間上午11時57分及正午12時的錄音紀錄。
[5]見英國法官 Etherton 在 London Borough of Lambeth v Rumbelow (無彙報的案例，日期2011年1月25日)的判決中 (2001 WL 238755)建議的測試: “(A) reasonable person would have appreciated that the user was with the permission of the owner”。
[6] 見判案書第11段及12段。
[7] 在此周天生案, 法庭裁定原訴人的逆權管有申索成功。
[8] 《差餉條例》(香港法例第116章)第21(1)條規定, 物業單位的擁有人及佔用人，均有法律責任向署長繳交物業單位的評定差餉，但差餉須當作為佔用人差餉，如沒有相反協議，即須由佔用人繳交。最近, 在 Wong Kai Ho Justin訴Doguil Beatriz M及蘇兆平, DCCJ 336/2014一案, 該案的佔用人鄧女士有三年沒有繳付差餉, 該案的「逆權」申請人解釋不知因何緣故, 區域法院暫委法官黃偉權認為這說法很可疑，因為差餉單是按季發出的，鄧女士沒有理由不發現此遺漏。
有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP3306/2014。