LDPE 1203/2014
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2014年第1203宗
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| 聆訊日期 : 2014年12月29日 |
| 判案理由書日期 : 2015年1月7日 |
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判 案 理 由 書
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1. 本席在2014年12月29日聆聽雙方陳述後，作出以下頒令:
(1) 答辯人須把涉案處所即九龍觀塘裕民坊裕華大廈地下56D （「涉案處所」）的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2014年12月1日至交回處所空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣4,000元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為港幣388元。
2. 本席現解釋判案理由如下。
背景
3. 申請人於2014年12月6日向土地審裁處提出申請收回涉案處所的管有, 理由是已向答辯人發出終止租約通知書, 但答辯人沒有遷出; 申請人又追收答辯人由2014年12月1日起未有繳付的租金及電費。答辯人於2014年12月11日提交反對通知書作出反對，理由是:
(1) 根據一份於2013年5月21日與申請人訂立的租約[1], 租約的終止日為「直到政府拆舖收舖最後日為止」。申請人不可能單方面終止租約 …;
(2) 由於申請人已取消租約上的入數銀行的戶口, 所以已用雙掛號寄出租金的支票;
(3) 答辯人已經安排電費轉名及清付所有費用。
租約「直到政府拆鋪收鋪最後日為止」
4. 查答辯人已曾用上述的第(1)理由, 於較早前申請人申請收回涉案處所的管有時提出, 案件編號: LDPE 1261/2013, 當時土地審裁處成員吳紹林已拒絕接納答辯人指租約是「直到政府拆鋪收鋪最後日為止」，認為那是一件將來可能發生的事情，並無確定的日期，不能以此為租期的期限。其後上訴法庭亦於2014年5月2日頒下判案書, 同意土地審裁處的判決[2] , 並規定答辯人不得根據第2A（7）條規則要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮上訴法庭有關的裁定。
5. 於2014年12月29日聆訊時, 答辯人又提出申請人於2013年5月22日早上, 出示申請人女兒親手訂立的新租約, 抬頭寫著<租約單>, 指舊租約作廢, 新租約在法律上才有效云云。此「新租約」 沒有被加蓋釐印, 但內容基本上與2013年5月21日的租約相同, 租期也是「可租到政府拆鋪或收鋪為止」, 只是加上所謂「新的條件」, 即「如當政府拆鋪或收鋪, 陳樹雄先生亦不得向本人高笑萍收取任何搬遷費及其它金錢補助費用等」。
6. 無論涉案的租約是2013年5月21日的, 還是答辯人所稱的「新租約」, 已於LDPE 1261/2013 案中審理, 上訴法庭亦於2014年5月2日頒下判案書, 同意土地審裁處的判決。答辯人在庭上只是再三重複他可租用涉案處所到政府拆鋪或收鋪為止, 並指「有最新消息, 市區重建局會在2015年展開第五期裕民坊收地清拆, 加緊重建項目」。 基於此點已獲得審理, 本席拒絕再次考慮。當然要成為一份有效的租約，其中一個條件是租約的期限必須要清楚肯定。政府(或市區重建局[3]) 何時收地是一個完全沒有確定性的事情，在這情況下，一份所謂「直到政府拆鋪收鋪最後日為止」的租約, 在法律上不能構成一份有效的租約（見：Lace v Chantler [1944] KB 368，Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body & Others [1992] 2 AC 386）。
終止租約通知書
7. 又根據審裁處在LDPE 1261/2013的裁定, 涉案的租賃是按半年的定期租賃[4]，書面協議規定每月之租金為4,000元。由此而引發的權益可藉正常程序發出終止租約通知書來終止，終止租約通知書所給的期限應不少於租約期。由於週期租約按半年計算，會有不少於六個月的通知期。
8. 答辯人卻指他沒有收到終止租約通知書，但根據申請人提交的投寄非掛號郵件證明書 (Certificate of Posting of Unregistered Postal Packets), 顯示申請人的終止租約通知書已於2014年4月22日付郵寄出, 根據申請人提交的終止租約通知書內的租約終止日期為2014年11月30日。根據《釋義及通則條例》第8條:
「凡條例授權、規定以普通或掛號郵遞方式送達任何文件或發給任何通知，不論用的是"送達"、"發給"、"送交"或其他詞句，只要寫明正確地址、付足郵資、按有關規定以普通或掛號郵遞方式將該文件或通知寄往最後所知的收件人通信地址，即當作完成送達該文件或發給該通知；而且，除非相反證明成立，否則該項文件的送達或通知的發給須當作已在該文件或通知經一般郵遞程序應寄達收件人時完成。」(後加強調)
9. 又根據《業主與租客(綜合)條例》第119Y條:
「(1) 根據本部需送達的通知書、申請書、證明書或其他文件，或就屬本部適用的定期租賃而發出的遷出通知書，可用以下方法送達─
…
(b) 用郵遞寄至收件人最後為人所知的業務地址或住址；
…
(2) 凡有證明書述明某人已根據第(1)款送達文件並看來是由該人簽署的，即屬證明書上所述與該項送達有關的事實的表面證據。」(後加強調)
10. 又根據《物業轉易及財產條例》第62條:
「(4) 本條例規定或授權送達的通知，如以郵遞方式送交，則該通知亦已獲充分送達。
(5) 除非明訂有相反用意，否則本條條文的適用範圍須延及─
任何影響土地的文書規定須予送達的通知；及終止任何租契的通知。」(後加強調)
11. 雖然申請人在他提交的申請通知書中已披露, 收樓理由是已向答辯人發出終止租約通知書, 答辯人沒有在其反對通知書中提出他沒有收到終止租約通知書，只是在聆訊中途本席拒絕他以租約「直到政府拆鋪收鋪最後日為止」抗辯後才提出。 本席審視申請人提交的非掛號郵件證明書, 其列出的地址與申請人提交的申請通知書上答辯人的地址吻合, 答辯人亦說不出有何不是之處, 只重複說他沒有收到終止租約通知書，卻沒有任何佐證足以推翻上述有關條例的法律假設, 本席拒絕接納答辯人片面之詞, 並裁定申請人的終止租約通知書已獲充分送達答辯人。
其他
12. 上訴法庭最近亦在魏岳鵬訴李善鈺, CACV 96/2013一案(日期為2014年11月6日) 中裁定, 業主在發出有效中止租約通知書後，無損他在中止租約後收取租金; 正如答辯人在其反對通知書上所說, 申請人已取消租約上的入數銀行的戶口，不會被視為有給予答辯人新租賃的意圖。所以, 本席裁定答辯人須支付申請人由2014年12月1日至交回處所空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣4,000元計算。
13. 在聆訊中途, 申請人同意放棄追討電費, 所以本席批准申請人撤回此項申請。
申請人：無律師代表，由陳偉明先生代表應訊。
答辯人：無律師代表，親自應訊。
[1] 起租日期是2013年6月1日。
[2]見雜項案件2014年第632號判案書第8段末。
[3] 見 Chan Yuk Mui訴葉穎麟, DCCJ 2111/2007 （無彙報的案例，日期為2007年11月9日）一案。
[4] 上訴法庭亦在雜項案件2014年第632號的判案書中認為該裁決正確。