CACV 274/2019
[2022] HKCA 152
香港特別行政區
高等法院上訴法庭
民事司法管轄權
民事上訴案件2019年第274號
（原高等法院原訟法庭民事訴訟2016年第2150號）
_________________
| 第一原告人 | 曾娣 | |
| 第二原告人 | 葉懿蓮 | |
對 |
| 被告人 | 地政總署 | |
_________________
| 主審法官： | 高等法院上訴法庭法官袁家寧 |
| 高等法院上訴法庭法官朱芬齡 |
| 高等法院上訴法庭法官周家明 |
| 聆訊日期： | 2022年1月11日 |
| 判案書日期： | 2022年1月26日 |
判案書
上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案書：
A. 引言
1. 第一及第二原告人（分別稱為「曾女士」及「葉女士」，合稱「原告人」）針對原訟法庭暫委法官廖文健（「原審法官」）2019年5月30日裁定她們敗訴及須支付被告人（「地政總署」）訟費的判決，提出本上訴。
2. 原告人並於2021年3月31日存檔傳票，申請在本上訴加入新證據（「新證據申請」）。
B. 案件事實
3. 本案關乎一間位於荃灣老圍銅鼓石村燈柱編號W3706附近的小屋（「該小屋」），該處屬於政府未批租土地（「該政府土地」）。該小屋從來沒有任何寮屋登記編號。
4. 原告人是該小屋的佔用人。原告人及她們的家人亦是寮屋編號RTW/4C/243、246及248的佔用人。
5. 地政總署就寮屋管制有以下一套政策（「該政策」 ）:
(l) 於1982年6月前已存在及獲發登記編號的寮屋，獲暫准存在直至自然流失，或因政府發展計劃、環境改善或安全理由而被清拆。該等寮屋不得擴大或加建﹔亦不得改作與記錄不同的用途，或以未經登記的材料改建。如發現有任何擴建、新建、加建、改用與1982年登記記錄不符的物料或被改變用途的寮屋均會被拆卸。
(2) 至於一些被確認於1982年6月前已存在及符合登記條件的寮屋，但因為某種原因而被遺漏登記的寮屋，如果在尺寸、高度、建築物料及用途仍維持1982年6月前的狀況的情況下，地政總署會因應個別情況考慮補發登記編號。
6. 地政總署起先認為1982年6月前該政府土地上沒有任何寮屋。2008年4月30日，地政總署向葉女士發出警告信，表示如她未能證明該小屋符合有關規定，會在2008年6月1日後安排清拆該小屋的行動。地政總署之後在2009年5月14日及2009年7月6日再發警告信，要求葉女士在2009年7月27日前清拆該小屋，否則會安排清拆行動。
7. 地政總署的行動引發原告人在2009年7月31日在原訟法庭提出司法覆核申請（HCAL 87/2009），挑戰地政總署2008年4月30日的警告信。原訟法庭最終在2012年11月16日批予申請司法覆核的許可[1]。2016年11月29日，原訟法庭法官鍾安德頒令暫緩HCAL 87/2009案的法律程序，直至HCA 2150/2016案最終判決或法庭另有命令為止。
8. 地政總署後來發現，該政府土地在1982年6月前蓋有一間寮屋，但該寮屋未有登記編號。該寮屋當年面積為8.7平方米，高度為2.2米，頂部水平不高於香港主水平基準165.8米，位置亦顯示於圖則編號201253203，由臨時物料（如帆布、木材或鋅鐵）組建搭成。
9. 地政總署認為該小屋的狀況與原來狀況不符，在2014年12月10日向原告人發出警告信，要求她們在指明限期前把該小屋回復至1982年6月前的狀況（見上文第8段，「原來狀況」），否則會清拆該小屋。地政總署的立場是該信已取代2008年4月30日的警告信。之後雙方多番交涉和商討。及至2016年3月21日，地政總署再向原告人發警告信，要求她們在指明限期前把該小屋回復至原來狀況，否則會清拆該小屋。應曾女士2016年4月17日的要求，地政總署在2016年5月3日酌情把限期延遲至2016年7月21日。
10. 2016年7月11日，原告人透過律師向地政總署要求為該小屋補發寮屋登記編號。地政總署在2016年7月19日給予回覆，重申該小屋的狀況與原來狀況不同，要求原告人把它回復原來狀況，否則會採取清拆行動。
11. 2016年7月25日，地政總署根據香港法例第28章《土地（雜項條文）條例》第6(1)條，向原告人發出通知，飭令在2016年8月15日之前停止不合法佔用該政府土地的情況（「第28章通知」）。地政總署再於2016年8月9日向該小屋的佔用人發出通知，表示準備於2016年8月18日清拆該小屋。
12. 2016年8月15日，原告人透過律師致函地政總署，表示已經把該小屋回復原來狀況。地政總署在當天下午實地進行視察後，認為不合法佔用該政府土地的情況仍然存在。地政總署因此在2016年8月16日致函原告人律師，指出不合法佔用該政府土地的情況仍然存在，地政總署可不另作通知採取清拆行動。
13. 2016年8月17日，原告人向原訟法庭單方面申請禁制令[2]。同日，原訟法庭法官陳江耀頒令地政總署不能在2016年8月18日清拆該小屋，直至法庭另有命令為至，並安排在2016年8月19日進行聆訊，及要求地政總署出席聆訊。地政總署在2016年8月17日再次實地視察，結果仍認為不合法佔用該政府土地的情況仍然存在。在2016年8月19日的聆訊中，地政總署向法庭承諾暫時不會清拆該小屋。
C. HCA 2150/2016
14. 2016年8月18日，原告人在在原訟法庭提出 HCA 2150/2016案，要求地政總署為該小屋補發寮屋編號。原告人在案中沒有律師代表。
15. 地政總署的抗辯及反申索書指出，該小屋從來沒有寮屋登記編號及任何其它的政府批准，按《土地（雜項條文）條例》第4條，屬違例構築物；除非原告人把該小屋還原至原來狀況，否則不得保留，必須拆除。地政總署亦否認原告人已經把該小屋回復至原來狀況。地政總署的反申索要求法庭頒令：(i)宣告第28章通知為有效通知；及(ii)原告人停止不合法佔用該政府土地並交回該政府土地的空置管有權。
16. 原告人的答覆書及反申索的抗辯書則提出，該小屋自1966年已存在，只是地政總署遺漏發給寮屋編號，甚至一度向法庭隱瞞該小屋的存在；而且地政總署曾承諾只要原告人能證明該小屋符合規定便會補發寮屋編號，但卻出爾反爾。原告人也質疑，地政總署既然當年沒有登記記錄，現在又如何舉證當年該小屋的狀況，而且它依賴的航空照片不能顯示該小屋的建築物料構造及真確高度。原告人因此指地政總署提出的原來狀況欠缺基礎，列出的原來狀況還原規定亦極不合理。原告人並指稱，已經把該小屋回復至1981年維修後的狀況，及重申要求獲補發寮屋編號，以及申索因地政總署過失造成的損害賠償。
D. 原審法官的判決
17. HCA 2150/2016案在原審法官席前進行審訊。原告人的核心主張是她們已經在2016年8月15日之前把該小屋還原至原來狀況，所以地政總署不應清拆該小屋。地政總署對此有爭議，但透過吳大律師向法庭表示放棄爭論該小屋的物料與1982年6月以前的組建物料不符。是故，原審法官需要裁決的議題為：原告人有否在2016年8月15日以前把該小屋的長度、闊度、高度及位置還原至原來狀況。
18. 原告人有兩位事實證人，分別是葉女士和潘潤祥先生。後者是原告人的鄰居，曾在1981年替她們維修該小屋。原告人沒有傳召專家證人。
19. 地政總署則傳召吳志鴻先生為事實證人，及李國樑先生作為專家證人。吳先生是地政總署寮屋管制辦事處（九龍、荃灣及葵青）經理，自2015年3月2日起處理該小屋的個案。李先生則是地政總署的高級土地測量師，他在2018年8月7日撰寫一份專家報告，就航空照片解釋、航空攝影測量及土地測量方法提供專家證供，以確定該小屋從1976年至2018年的狀況，尤其1982年6月前及最近狀況。李先生曾在2013年4月23日及 2016年10月18日，以經校準的實時動態全球定位儀（ Global Positioning System, GPS ）進行兩次實地位置及高程測量，以及於 2017年12月 20日為該小屋的長度 、闊度及高度進行覆核。
20. 原審法官在2019年5月30日頒發判決書，判決原告人敗訴，及地政總署得直。
21. 原審法官認為葉女士並非可信和可靠的證人，拒絕接納她的證詞。原審法官亦認為潘先生有關該小屋1981年的狀況的證供不可靠。至於吳先生，原審法官採納他根據文件敍述的案件背景和事情。原審法官亦接納李先生的專家意見，即按1981年11月27日航照得出的航測數值，該小屋在1982年6月以前的長度、闊度和高度分別是3.4米、2.6米和2.2米，而當年的位置就是李先生報告第43及44段所說明的位置。
22. 原審法官裁定，按被信納的證據，該小屋在2016年10月18日及2017年12月20日的狀況，與1981年11月27日航照得出的航測數值，明顯相差甚遠，在長度、闊度、高度、面積和位置方面，都出現重大差異。
23. 原審法官因此頒令：(i)撤銷原告人的申索；(ii) 作出聲明，宣告原告人沒有在2016年8月15日之前把該小屋還原至原來狀況；(iii) 解除地政總署2016年8月19日向法庭作出的承諾；及 (iv) 原告人支付地政總署的訟費。
E. 本上訴
24. 原告人在2019年6月24日存檔上訴通知書，提出本上訴。葉女士在2019年7月5日向本庭申請暫緩執行原審法官的判決。有鑑於地政總署承諾在上訴有判決之前不會清拆該小屋，本庭[3]在2019年7月12日聆訊沒有就葉女士的傳票作出命令，而申請的訟費歸上訴訟費中。
F. 原告人的提交新證據申請
25. 原告人於2021年3月31日存檔傳票，申請在上訴時提交新證據。申請所指的新證據共131頁，載於葉女士日期為2021年3月30日的非宗教式誓章的證物。
26. 律政司代表地政總署在2021年5月4日及5月26日致函民事上訴司法常務官，表示不反對原告人的申請。律政司並應民事上訴司法常務官的要求，在2021年5月4日信件的附件列出該131頁文件是否新證據還是已收納在原審文件冊，以及如非新證據是否同意收納在上訴文件冊。吳大律師在本上訴的書面陳詞亦夾附了該份附件。
27. 吳大律師在本上訴的書面陳詞第19及20段表示反對原告人擬提出的新證據，但在上訴聆訊時，經本庭指出律政司早於2021年5月已表明不反對原告人的申請後，他表示不反對提出新證據的申請。本庭接納原告人提出的新文件作為上訴的文件證據。
G. 原告人的上訴理由
28. 總結上訴通知書、原告人的綜合書面陳詞及葉女士的口頭陳詞，原告人的上訴理由可歸納為下列4方面（分別稱為「上訴理由(1)」至「上訴理由(4)」）：
(1) 地政總署的專家不應該只用1981年11月27日拍攝的航空圖片作為決定該小屋在1982年6月前的呎吋和面積。
(2) 原審法官錯誤裁定葉女士在有關吳佐材先生的報告的證詞不真實。
(3) 原審法官錯誤裁定潘先生的證詞不可靠。
(4) 地政總署的行動不公平和不合理。
H. 本庭的判決
H1. 適用的法律原則
29. 原告人的上訴理由主要針對法官對證人證詞的評估，及就案中事實爭議的裁斷。明確的法律原則是，上訴法庭不會輕易干預一名原審法官對證人證詞及其他證據的評估，包括是否信納某位證人的證詞，及對事實爭議作出的裁決：見終審法院案例Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336；及上訴法庭案例China Gold Finance Ltd v CIL Holdings Ltd a& Others（未有彙編）CACV 11/2015，2015年11月27日判案書。這是因為原審法官對案中證人作供的情況和證據的內容有耳聞目睹的優勢，因此，除非上訴人可以顯示原審法官的事實裁決有明顯的錯誤，否則上訴法庭不會加以干預，而上訴人面對的是很高的門檻。
H2. 上訴理由(1)
30. 原告人的陳詞指，案件的唯一爭議點是該小屋的面積，尤其是長度；而事實上該小屋的長度未有任何修改，只是門口位置加了遮雨簷篷，及後面築了一幅牆。原告人提出，既然地政總署的專家證據指該小屋在1992年5月3日前還未有明顯地擴大，就應該以1982年至1992年拍攝的航空圖片，再作平均推算，而不是只用1981年11月27日拍攝的航空圖片。地政總署把這些資料隱去不提，是不想提供真實情況和對原告人有利的證據。至於地政總署指該小屋偏移，這可能是因為陽光有不同反射；原告人是小市民沒有條件移動全屋。
31. 本庭不認同原告人的論點，原因如下：
(1) 誠如原告人指出，原審法官需要判決的爭議是該小屋在1982年6月之前的狀況，即其長度、闊度、高度及位置。因此，地政總署的專家李先生採用3張1981年11月27日拍攝的航空照片作為推算該小屋在1982年6月之前的狀況是恰當和合理。
(2) 原告人認為應該採用1982至1992年之間拍攝的航空照片，但這些照片是在1982年6月之後拍攝。即使李先生的報告指該小屋在1992年5月3日前還未有明顯地擴大，這不代表1982至1992年之間拍攝的航空照片比較1981年11月27日拍攝的航空照片更準確反映該小屋在1982年6月之前的狀況，更不能顯示李先生採用1981年11月27日拍攝的航空照片是錯誤或不恰當。
(3) 再者，如吳大律師書面陳詞指出，葉女士在審訊時有就1982至1992年之間拍攝的航空照片向李先生作出詳細盤問。原審法官經評估李先生的證詞後，認為他的證詞沒有動搖。原告人的陳詞表示，葉女士不是專業人士，不懂得怎樣盤問證人。但這不構成質疑、更遑論推翻原審法官對李先生證詞的評估，及接納他的專家證據的理由。
32. 原告人的陳詞也指，她們在2016年8月15日之前已經把該小屋還原至原來狀況，把濶度由18呎減至9呎多及拆了一幅墻。原告人依賴律政司發給原告人，日期為2016年10月5日的信函[4]，指從這封信可見，地政總署人員在2016年8月26日曾進行現場視察，量度結果是該小屋長度4.1米、闊度2.7米及高度2.5至2.7米。然而，李先生報告（第42段）指地政總署2016年10月18日實地量度得出的結果是長度4.89米、闊度2.87米及高度2.77米。原告人質疑，何以只是數星期後量度結果會出現差別。
33. 本庭認為原告人的質疑欠缺基礎。律政司2016年10月5日信件[5]是回覆原告人詢問地政總署人員進行實地視察的目的，當中第3及4段說：
「3. ... 因應法庭的建議，地政總署將對上述所涉的搭建物進行一次實地測量，以確定搭建物現時的長度、闊度、高度及位置。地政總署人員會利用測量儀器及量度尺，在上述所涉搭建物外進行量度及拍照紀錄，過程預計需要1個小時。
4. 有關較早前，即於2016年8月26日進行的現場視察，地政總署人員只是初步紀錄了所涉搭建物當時大概尺寸；即約為2.7米x 4.1米，高度為2.5米至2.7米。為儘早確定有關資料以便將該些資料在下一次聆訊時呈交法庭參考，本司請閣下立即回覆寮屋管制小組助理經理 ... 以約定實地視察的日期及時間。」
34. 律政司的信件清楚說明，2016年8月26日只初步量度了該小屋的大概尺寸，而其後進行的實地測量，會利用測量儀器及量度尺，以確定該小屋的長度、闊度、高度及位置。是故，2016年10月18日實地測量得出的結果與2016年8月26日初步量度的結果有差異，沒有值得質疑之處，更不會影響李先生有關該小屋在2016年8月15日後經實地測量得出的面積、高度及位置的證詞的準確和可信性。
35. 基於上述理由，上訴理由(1)不成立。
H3. 上訴理由(2)
36. 上訴理由(2)與原審法官對葉女士證詞的評估有關。原審法官除了認為葉女士的證詞在關鍵事情上不清晰外，亦認為她在一項關鍵事情上的證詞不真實。這是關於吳佐材先生為HCAL 87/2009案撰寫的專家報告。在該案中，曾女士取得法律援助，獲委派由周啟邦律師事務所及大律師代表，她的代表律師委任吳佐材先生就該小屋在1981至1983年之間的面積提供專家意見。
37. 吳先生提供了日期為2013年7月3日的報告。當中表示，經分析(i) 兩幅1981年11月27日拍攝的航空照片及，(ii) 另外兩幅在1983年1月25日拍攝的航空照片，認為該小屋的屋頂面積分別為(i) 2.7米x 3.4米 = 9.18平方米，及(ii) 2.7米x 3.3米 = 8.91平方米。該報告的結論是該小屋在1981至1983年之間的面積約為9.0平方米。
38. 吳大律師在審訊時就原告人是否同意吳先生的分析結果及結論向葉女士作出盤問。原審法官判決書第37段指出：
「更加重要的是，葉女士在一項關鍵的事情上，所說的明顯不是事實。葉女士聲稱，曾女士和她自己是完全不同意吳佐材先生的報告。在該司法覆核案件中，曾女士被法律援助署委派代表她的事務律師告知，如果曾女士不同意該報告，事務律師和由事務律師延聘的大律師將不會繼續代表曾女士進行訴訟。曾女士是在這樣的壓力下，違反其個人意願，含淚簽署文件，表示同意吳佐材先生的報告。葉女士的這些說法，完全不是事實：
(1) 於2016年8月19日的聆訊中[4]，葉女士向法庭提到吳佐材先生的報告，法庭是應葉女士的邀請索閱吳佐材先生的報告。倘若葉女士所言屬實，曾女士不可能不在當天的聆訊中提出完全不同意吳佐材先生的報告的說法。
(2) 曾女士在2013年8月21日簽署了文件，向當時代表她的事務律師表示同意吳佐材先生的報告。換言之，曾女士在2013年8月21日或之前，已經收到吳佐材先生的報告或者至少知悉該報告的內容。然而，原告方在2016年8月12日寫給法庭的信件、葉女士在她日期分別為2016年8月17日、2016年8月29日和2016年9月22日的誓詞中，均沒有提及原告方是完全不同意吳佐材先生的報告。只是直到2016年11月28日，葉女士才首次在她的誓詞中提出。倘若原告方真的是完全不同意吳佐材先生的報告，曾女士當日是在壓力下含淚簽署同意書，原告方不可能不在本案中第一時間提出這件事情。
(3) 葉女士曾於2016年8月9日去信法律援助署的彭太，在信中葉女士說：
「母親已早年同意法援測量師的大小……」。
葉女士在盤問中，被要求解釋這封信件，葉女士說這封信件是尋求彭太的協助，但葉女士完全不能解釋為甚麼她會在當中說母親 (即曾女士) 已經在早年同意了法律援助署委派的測量師 (即吳佐材先生) 測定的該小屋的大小。
__________
[4] 本席聆聽了有關2016年8月19日的聆訊的錄音紀錄。」
39. 原審法官裁定（判決書第38至39段）：
「38. 本席裁定，原告方其實一直是同意吳佐材先生的報告，只是後來發現該報告不利原告方在本案的主張，才在2016年11月下旬改變說法。
39. 鑑於葉女士在這項重要的事情上所說的完全不是事實， 本席認定葉女士不是可信和可靠的證人，拒絕信納她的證供。」
40. 原告人的上訴理由指，原審法官錯誤裁定葉女士有關吳先生報告的證詞不真實，因為原告人確實一直不同意該份報告，且知道有機會失去法律援助，曾女士在拖了一段日子後無奈地含淚簽名。而葉女士則一直不同意，故此沒有交出這份報告，2016年8月19日在陳江耀法官席前聆訊時，是陳法官提出及要求原告人向周啟邦律師事務所索取該份報告。這點在吳志鴻先生證人供詞亦有凊楚述及。
41. 原告人提出下列與HCAL 87/2009案件有關的信件，以支持上述陳述：
| | 日期 | 發信人 | 收信人 |
| (1) | 22.8.2013 | 周啟邦律師事務所 | 曾女士 |
| (2) | 12.9.2013 | 律政司 | 周啟邦律師事務所
抄送葉女士 |
| (3) | 27.11.2013 | 律政司 | 周啟邦律師事務所
及葉女士 |
| (4) | 12.12.2013 | 周啟邦律師事務所 | 曾女士 |
| (5) | 22.12.2014 | 周啟邦律師事務所 | 地政總署
抄送律政司 |
| (6)[6] | 5.5.2016 | 周啟邦律師事務所 | 法律援助署 |
42. 信件(1)提及，代表曾女士的大律師指出雙方的專家報告都顯示在1982與1983年期間該小屋的面積約為9平方米（100尺），並建議儘快與地政總署達成和解。大律師亦指出，倘若曾女士不同意雙方專家報告的意見，堅持面積為約200尺，則有機會敗訴，同時失去該小屋，及法律援助署也會終止法律援助證書。
43. 在此之後，周啟邦律師事務所與律政司及地政總署之間有一些無損權益的書信往來（信件(2)、(3) 及 (5)），就拆除該小屋的部分及是否還原至原來面積進行商談。在信件(4)，周啟邦律師事務所要求曾女士就還原該小屋的尺寸給予指示。相隔一年後，周啟邦律師事務所在信件(5) 向地政總署表示，曾女士沒有經濟能力還原該小屋的面積，但同意拆除該小屋的一部分並附上草圖，要求酌情給予特殊安排。2016年周啟邦律師事務所在向法律援助署匯報時（信件(6)），夾附了2016年4月26日給曾女士的信件，當中複述大律師的意見，指地政總署有權要求曾女士把該小屋還原至1982年6月的狀況。
44. 本庭不認為這些信件足以顯示原審法官對葉女士證詞的評估是明顯錯誤，以致上訴法庭應作出干預。
45. 誠然，從信件(1)可見，律師按曾女士要求向她退還2013年8月21日簽署的指示信（見判案書第37(2)段，上文第38段），以及大律師的意見是如果曾女士不接受雙方專家報告提及的面積，法律援助署會終止法律援助證書。但大律師同時亦明確提出，原告人並沒有證據支持她們關於該小屋面積的主張，如進行審訊會敗訴。
46. 其次，原告人現時提供的信件，都沒有顯示曾女士或葉女士不接受吳先生有關該小屋面積的專家意見。這些信件其實反映曾女士最遲在信件(4)發出時已經接納了大律師的意見，願意與地政總署和解；而且往後在與律政司和地政總署磋商的過程中，她只是希望不需要把該小屋完全還原至原來狀況，而可以保留較大面積。原告人這方面的立場，亦可從葉女士2016年8月9日給予法律援助署彭太的信件印證。該信第一句稱：「母親已早年同意法援測量師的大小，唯要求地政先補回漏了的編號，才清理多出門前[遮]雨...」。是故，這些信件並不支持原告人的上訴論據，即她們一直不同意吳先生的專家報告。
47. 至於在陳江耀法官席前聆訊的情況，首先，原審法官曾經聆聽2016年8月16日的聆訊錄音，才認為陳法官是應葉女士的邀請索閱吳先生的報告。其次，從聆訊錄音謄本可見[7]，陳法官是在原告人認為應該向法庭提供吳先生的報告後才提出由法庭書記聯絡周啟邦律師事務所。再者，原告人在此之前沒有向地政總署或法庭披露這份報告[8]，如果不是原告人主動提出，陳法官不可能知道它的存在，亦不可能主動提出索閱該報告。無論如何，原審法官判決書第37(1)段的重點是，原告人在當天的聆訊中沒有提出完全不同意吳先生的報告。按當天的聆訊錄音謄本，原審法官的觀察正確無誤。
48. 總括而言，原告人提出的論據不能顯示原審法官不接納葉女士的證詞是明顯錯誤。上訴理由(2)不成立。
H4. 上訴理由(3)
49. 上訴理由(3) 是有關潘先生的證詞。潘先生的證詞是他在1981年維修該小屋時用了59塊磚，由此推算，該小屋面積約是160平方呎。原審法官在判決書第41及42段裁定他有關該小屋1981年的狀況的證詞不可靠：
「41. 在盤問下，潘先生表示，他於1952年出生。由16歲開始，從事建築工程的工作，直至1997年轉為做司機的工作，近年已退休。潘先生承認，在1981年前後，他承接過無數的建築工程。在1981年維修該小屋，只是他做過的其中一項工程。 潘先生在盤問下同意，他其實是記不起1981年維修該小屋時用了多少塊地磚，他只是在2016年11月簽署他的誓詞前，從現場點算地磚的數目，點算得59塊地磚而已。他說在1981年時， 曾量度該小屋的高度，但他沒有任何量度高度的記錄。
42. 本席認為，潘先生自16歲起 (即1968年) 直至1997年，承接過無數的建築工程。在沒有任何紀錄，也沒有任何特別原因的情況下，潘先生不可能在2016年11月簽署他在本案存檔的誓詞的時候，清楚記得該小屋1981年的情況。有關潘先生所說該小屋1981年的狀況，本席認為並不可靠。」
50. 原告人指出，潘先生近幾年因家庭糾紛困擾不悅抑鬱，沒有把最重要的事情說出來。原告人並提出，她們的亞叔練志輝以前跟潘先生工作，潘先生對自己伙計的小屋自然有印象；而且屋邊前後都有大石，從而限制了屋的大小。
51. 上述原告人陳詞講及的事情並不是審訊時的證據，潘先生作供時完全沒有提及，地政總署沒有機會就此盤問潘先生。本庭不會在上訴的階段考慮這些審訊時沒有提及的事情。
52. 原告人不能證明原審法官不接納潘先生的證詞是明顯錯誤。上訴理由(3)不成立。
H5. 上訴理由(4)
53. 原告人在上訴通知書和陳詞都指稱地政總署的行動不公平和不合理。她們提出，遺漏給該小屋發寮屋編號是地政總署的錯；之後在HCAL 87/2009案又隱瞞真相，向法庭提供不真實的口供，稱該小屋在1982年前不存在；以及該案尚未審結，地政總署卻經常針對原告人，張貼通告要清拆該小屋。原告人同時投訴地政總署執法不公，對其他寮屋的大型僭健採取包容態度，但對原告人則每吋算盡。
54. 本上訴的核心議題是原審法官裁定原告人沒有在2016年8月15日之前把該小屋還原至原來狀況，是否明顯有錯。本庭認為，原告人上述投訴與這議題沒有關連，不構成可推翻原審法官的裁斷的有效理由。上訴理由(4)不成立。
H6. 總結
55. 基於上述理由，原告人的上訴理由全不成立。本庭駁回上訴。
H7. 訟費
56. 按一貫訴訟常規，原告人上訴失敗，應該支付地政總署本上訴（包括申請提交新證據及申請暫緩執行判決[9]）的訟費。本庭就訟費命令如下：
(1) 原告人支付地政總署本上訴（包括申請提交新證據及申請暫緩執行判決的訟費）；金額循簡易程序評定。
(2) 地政總署須在本判案書頒發之日起計的14天內提交及向原告人送達訟費清單。
(3) 原告人可在隨後的14天內就地政總署訟費清單的項目及金額提交及向地政總署送達反對清單（如有的話），篇幅限於2頁。
(4) 本庭之後會以書面形式評定訟費的金額。
（袁家寧）
高等法院
上訴法庭法官 | （朱芬齡）
高等法院
上訴法庭法官 | （周家明）
高等法院
上訴法庭法官 |
第一原告人： 無律師代表, 缺席聆訊。
第二原告人： 無律師代表, 親自出席。
被告人： 由律政司轉聘吳焯軍大律師代表。
[1] HCAL 87/2009案旳發展詳見原審法官判決書第8、9及22段。
[2] HCZZ 94/2016
[3] 上訴法庭副庭長林文瀚（當時官階）及上訴法庭法官朱芬齡。
[4] 這是原告人新文件證據之一。
[5] 信件亦有抄送陳江耀法官書記。
[6] 夾附周啟邦律師事務所2016年4月26日致曾女士的信函。
[7] 上訴文件冊C第324頁E至G行。
[8] 見2016年8月16日聆訊錄音謄本；上訴文件冊C第324頁Q至U行。
[9] 2019年7月12日命令申請的訟費歸上訴訟費中，見上文第24段。