CACV 96/2013
香港特別行政區
高等法院上訴法庭
民事司法管轄權
民事上訴
民事上訴案件2013年第96號
（土地審裁處申請編號LDPD 2012年第2002號）
________________________
| 第一申請人 | Ngai Ngok Pang（魏岳鵬） | |
| 第二申請人 | Ngai Yu Ling, Mony（魏羽鈴） | |
| 及 | |
| 答辯人 | Lee Syn Yuk, Michelle（李善鈺） | |
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| 主審法官： | 高等法院上訴法庭法官袁家寧 |
| | 高等法院上訴法庭法官關淑馨 |
| | 高等法院原訟法庭法官潘兆初 |
| 審訊日期： | 2014年10月29日 |
| 判案書日期： | 2014年11月6日 |
上訴法庭法官關淑馨頒發上訴法庭判案書：
引言
1. 2013年5月6日，上訴法庭[1]給予許可，准許涉案物業的業主Ngai Ngok Pang與Ngai Yu Ling Mony，就土地審裁處暫委成員郭永漢在案件編號LDPD 2002/2012，在2012年11月15日的判決和2013年1月21日的覆核判決，向上訴法庭上訴。
2. 原審時與訟各方均無律師代表。
3. 郭成員撤銷了業主收回涉案處所的管有的申請，其中重要的原因是他認為業主有明顯意圖，同意給予租客新租賃。業主上訴要求推翻裁決，並要求本庭命令他們可收回處所的管有權、收回租客在佔用處所期間拖欠的中間收益及市值租金差值，並可根據租約條款因租客因違反租約沒收按金。
4. 業主在2013年5月10日存檔了上訴通知書，提出三點上訴理由:
(1) 郭成員在判案書犯了多項判決上的錯誤;
(2) 在審訊過程中，郭成員亦犯了多項錯誤，偏袒租客和司法不公; 及
(3) 租客的代表 (她的母親袁靄儀) 曾於審訊期間作假口供和給假證供。
5. 租客在2013年5月24日，存檔了答辯人通知書，基本上重複她的母親代表她在審裁處提出過的論調，和引用她的母親就反對給予上訴許可提交的誓章。租客在2014年10月22日提交了一份三頁的書面陳詞，沒有出席上訴聆訊。
6. 業主的母親在10月29日，在本上訴提供她在另一上訴案件 (CACV 118/2013)[2]的陳詞。本庭認為與本上訴無關，不予考慮。
7. 郭成員一共頒布了三份判案書，第一份在2012年11月15日 (下稱「第一份判案書」) ，共11頁，撤銷業主申請收回處所的管有。第二份在2013年1月21日頒發 (下稱「第二份判案書」) ，共18頁，撤銷業主的覆核申請。第三份在2013年2月22日頒發 (下稱「第三份判案書」) ，共7頁，拒絕准許業主就第一和第二份判案書上訴。
8. 2013年10月18日，業主提交了一份題為「上訴陳述書」的文件，共45頁，就郭成員在三份判案書的裁斷，提出極冗長的論點反駁，又引述審訊過程的謄本，尤其是業主之一的Ngai Ngok Pang在覆核申請的發言和提問，和郭成員對此的回應。
9. 本庭認為上訴的重點是三份判案書的裁斷，不應該把著眼點放在郭成員聆訊時口頭表達的意見。本庭也認為毋需處理業主提出的每一個論點，只需考慮和處理重要和關鍵性的論點即可。這是合符民事司法制度改革的精神，和土地審裁處庭長在2009年2月12日發出的「民事司法制度改革在土地審裁處的適用範圍」(LTPD: CJR No 1/2009) 的指示。據指示所述，《高等法院規則》 第1A號命令在土地審裁處的案件中，一般均為適用，可藉 《土地審裁處條例》 (第17章) 第10(1) 條應用於審裁處。第1A號命令訂明 《高等法院規則》 的基本目標，該命令第1(c) 條規則訂明其中的一個基本目標，是要「提倡在進行法律程序中舉措與案情相稱及程序精簡的意識」，第1(f) 條規則又訂明另一個基本目標，是「確保法庭資源分配公平」。
10. 本著與案情相稱及程序精簡的意識，和確保法庭的資源能公平地分配，本庭認為應扼要地處理本案具關鍵性的法律論點，毋需在枝節上糾纏。
11. 業主提交了六百多頁的上訴文件冊，其中索引 (3) 和 (4) 共262頁，全是未經法庭許可，擬在上訴加入的新文件證據，當中包括原訟法庭在HCMP 2829/2012和土地審裁處在LDPD 3030/2012多份判案書。在2014年10月3日，業主又在本上訴案件發出傳票申請，要求批准加入上述的新證據，和存檔Ngai Ngok Pang同日的誓章。誓章有四個附件，誓章呈交一份十頁的「陳述書」，主要是解釋擬加入新的證供和文件證據，和呈上一份訟費清單，追討業主在原審法庭、上訴許可申請和本上訴工作合共588小時的訟費。
12. 本庭隨後在下文處理，應否准許業主在上訴引入新證據。
有關的事實背景
13. 本庭先敍述無爭議或無合理爭議的有關事實背景。
14. 業主和租客在2011年6月23日訂立租約，涉案處所位於日出康城．領都，租期兩年，由2011年7月1日開始，每月租金$13,800，所有租金應為上期繳付，租客交予業主$27,600作為保證金。第18條款訂明，若租客未有根據第17條款行使權力，雙方在租約生效日11個月後，業主有權給予租客一個月書面通知或繳付一個月租金而中止租約。第17條款訂明，若業主未有根據第18條款行使權力，雙方在租約生效日11個月後，租客有權給予租客一個月書面通知或繳付一個月租金而中止租約。
15. 2012年6月5日，在租約生效日11個月後，業主按照第18條款發信租客，給予一個月通知，租約在7月5 日中止，要求租客在當日交還所有的住戶卡、處所的所有鑰匙和冷氣機的遙控掣。
16. 2012年7月1日，租客覆信業主，指出業主的中止通知書，只由Ngai Ngok Pang一人簽署，聲稱在法律上無效。租客又聲稱根據租約給予業主書面通知中止租約，租約會在2012年8月31日中止，租客可以用保證金抵銷未付的租金。
17. 同日，業主立即就租客當日的信書面回覆，否認6 月5日的通知無效，表明不同意租客可用保證金抵銷到期未付的租金，但出於體恤租客，願意把中止租約的日期延至7月底，即是說租客須於2012年8月1日交還處所。業主又聲明，他們延長中止租約的日期，不可被視為他們願意延長租約或是更新租約。
18. 租客沒有繳付7月的租金，業主在2012年7月11 日，在土地審裁處對租客發出申請通知書 (案件編號 LDPD 1675/2012)，文件是按表格22填寫，有關部份內容如下:
「申請收回處所的管有及追收租金 (由於答辯人未有繳付由2012年7月1日起的租金); 並申請要求作出命令繳付中間收益 (直至樓宇交吉之日止) 及訟費。」
19. LDPD 1675/2012的申請，2012年8月8日在郭成員席前聆訊。聆訊時郭成員與Ngai Ngok Pang有以下的對答[3]:
「官: 你個申請就7月11號嘅，如果你認為你係根據你6月5號發出嘅中止租約通知書，個通知書就7月5號就到期嘅，咁你係可以喺11號嗰陣時嚟申請去收樓嘅，但係如果你認為你已經畀咗個額外寬限期畀租客，咁喺11號嗰陣時個寬限期就仲未到期嘅。
第一申請人: 係，冇錯。
官: 你就唔可以用呢個理由嚟申請嘞，所以我而家就想問你…
第一申請人: 但係因為佢欠租，所以我應該有權收樓。
官: 我就想問你，你今日嘅申請就係因為欠租嘅。
第一申請人: 欠租，係嘞，但係因為佢其實而家已經過咗8月1號原本嘅交樓期，佢都未交樓，咁所以其實我應該係咪而家可以加埋呢，呢一點?
官: 你呢個我要同你澄清嘅就係話，如果你純粹係用6月5號發出嘅中止租約通知書，7月5號到期，租客冇遷出，因為你11號就可以申請，但係如果你認為你已經畀咗個額外寬限期畀租客，寬限期到佢8月1號先至交樓嘅。
第一申請人: 交樓, 係。
官: 咁7月11號嗰陣時，你申請嗰陣時，呢個寬限期仲未到期，咁就唔可以用呢個理由嚟申請收樓嘞。
第一申請人: 哦，即係而家過咗都唔申請得?
官: 冇錯，因為7月11號你申請…
第一申請人: 哦，咁就咁欠租先喇。
官: 所以…
第一申請人: 但係欠租我 -- 淨係得 -- 欠租我都可以收樓要求。
官: 呢個法庭會有裁決。」
20. 郭成員聽取證供和陳詞後，即時作了口頭判決[4]，裁定業主由於租客未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金得直。根據 《高等法院條例》 (第4章) 第21F條，法庭在審訊沒收租賃權案件時承租人有權獲得濟助，裁定若租客在2012年8月16日或之前履行繳款條件，收樓令可被擱置，租約亦恢復有效[5]。命令的第2段訂明: 「答辯人須支付第一及第二申請人由2012年7月1日至交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月13,800元計算」。
21. 2012年8月14日，租客把「所有欠租/中間收益」，連同評估的訟費，繳存土地審裁處。同日，租客發信業主，給予一個月通知中止租約，條件是租客可以在2013年6月30日或之前，找到一個相似的住所。
22. 8月18日，業主在審裁處發出本案的申請通知書 (LDPD 2002/2012) ，仍然是用表格22，有關部份如下:
「申請收回處所的管有及追收租金 (由於答辯人未有繳付由 - 年 -月 - 日起的租金); 並申請要求作出命令繳付中間收益 (直至樓宇交吉之日止) 及訟費。
其他原因: 業主曾於2012年6月5日及7月1日兩度發出收樓及終止租約通知書給租客，但租客一直拒絕交租及沒有於最後限期2012年8月1日交還物業，法庭已於8月8日裁定租客欠租敗訴，並限令租客交回欠租，但租客一直拒絕交還物業，業主按法庭指引，從 [重] 新追收物業。」
23. 業主在2012年9月11日修改申請通知書，加入以下句子:
「由於答辯人已給予申請人遷出通知書，在2012 年8月31日或之前遷出，申請收回本案處所。」[6]
24. 郭成員判業主的收樓申請敗訴，撤銷業主收回處所的管有的申請，不頒訟費命令，理由見於第一份判案書，本庭將在下文敍述。
25. 業主提出覆核申請，郭成員拒絕申請，理由見於第二份判案書。業主向郭成員申請許可上訴也不成功，理由見於第三份判案書。
26. 2012年12月14日，業主在土地審裁處向租客發出申請通知書 (LDPD 3030/2012) 。2013年2月27日，高勁修法官在該案命令把業主的申請，無限期押後，讓業主就本案向上訴法庭申請上訴許可，以及如獲批准許可，提出上訴。
27. 2013年5月6日，本庭給予業主上訴許可。
有關的裁決
28. 郭成員不同意租客所說，2012年6月5日的中止租約通知書只得一名業主簽署因而無效。他接納 Ngai Yu Ling 的證供，她已授權Ngai Ngok Pang代表她處理一切與本案處所的租務事宜，裁定業主6月5日的通知書有效，租約在2012年7月5日中止[7]。
29. 由於業主已按照租約第18條款行使中止租約的權力，租客就不可以根據第17條款中止租約，故此裁定租客2012年7月1日發出的中止租約通知書無效[8]。
30. 至於業主2012年7月1日發出的中止租約通知書，郭成員裁定業主不能單方面撤回早前6月5日有效的通知書，因此不能藉7月1日的通知書，將中止租約期限延至2012年7月31日，這後來的通知書是為無效[9]。他引用的案例，計有Tayleur v Wildin (1868) LR 3 Ex 303; Freeman v Evans [1922] 1 Ch 36; Lai Mai-Yu v The Attorney General [1977] HKLR 382; Yue Wah Chuk Richard Gunawan Rosa v McKeon Brendan Hugh, DCCJ 7088/2003, 7/11/2006[10].
31. 在Tayleur v Wildin, Kelly CB在305頁說:
“… it is clear that, whether the notice to quit is given by the landlord or the tenant, the party to whom it is given is entitled to insist upon it, and it cannot be withdrawn without the consent of both. If that is so, then the consent of the parties makes a new agreement, and if there is a new agreement there is a new tenancy created to take effect at the expiration of the old tenancy.”
32. Bramwell B同意上述的話。他在305頁也說:
“If notice is given, the tenancy is at an end; the parties may by a parol contract create a new tenancy, which is what is meant by the phrase withdrawing the notice, but the old tenancy no longer exists …”
33. Trainor法官在Lai Mai-Yu第390至391頁說得更為明白:
“A notice to quit is not a sentence of death passed on a tenancy; it is an execution and no resuscitation is possible. That being so when the notice to quit was served on the plaintiff his tenancy died though he was permitted to remain in the premises until the 15th October without being a trespasser on the property. It follows from what I have said that a payment of rent after due service of a valid notice to quit cannot revive the tenancy.”
34. 本案至為關鍵的，是郭成員跟著的裁決。雖然租約根據6月5日的通知書在2012年7月5日中止，業主在7 月11日，以租客未有繳付由7月1日起的租金為由，向土地審裁處申請收回處所的管有及追收租金。郭成員引用Lord Goddard CJ在Clark v Grant [1950] 1 KB 104第105至106頁的法律原則[11]。該案例的有關段落如下:
“It has always been held that, if a landlord seeks to recover possession of property on the ground of a breach of covenant which entitles him to claim a forfeiture, acceptance of rent thereafter waives the forfeiture, for the reason that the landlord, where liability to a forfeiture has arisen, has the option of saying whether he will treat the breach of covenant as incurring a forfeiture or whether he will not. The breach makes the lease voidable; it does not make it void. It has always been held that if the landlord accepts rent after notice of forfeiture he thereby acknowledges that the lease is continuing. With regard to the payment of rent after a notice to quit, however, that has never been the law: if a notice to quit has been given in respect of a periodic tenancy such as a yearly tenancy, the result is to bring the tenancy to an end just as effectually as if there had been a term which had expired. Therefore, when a landlord has brought a tenancy to an end by means of a notice to quit, a payment of rent after that date will only operate in favour of the tenant if it can be shown that the parties intended that there should be a new tenancy. A new tenancy must be created. That has been the law ever since it was laid down by the Court of King’s Bench, presided over by Lord Mansfield, in Doe d. Cheny v. Batten (1775) 1 Cowp 243. I need not read the judgments in extenso, but Lord Mansfield said (ibid 245) : ‘the question therefore is, quo animo the rent was received, and what the real intention of both parties was.’ ”
35. 引述過以上的法律原則，郭成員隨著在第36段說:
「本席將 Lord Goddard CJ 所引述的法律原則引伸到本案的事實上。本席認為申請人在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，申請人的意圖明顯地表示申請人已同意給予答辯人新租賃。本席認為這個新租賃在本案中並沒有被有效地終止，因此本席裁定申請人不可以在本案收回本案處所的管有。」
36. 在第二份判案書，郭成員就上述的關鍵裁決，只是重申他在第一份判案書第36段所說，和作出這樣的補充:
「本席亦認為，在2012年8月14日，答辯人遵循土地審裁處命令，繳存土地審裁處所有到期應繳的款項，獲沒收租賃權的寬免，而本案處所的租約亦恢復有效，答辯人的意圖明顯地表示答辯人同意新租賃。」[12]
「本席重複，申請人追收租金，申請人的意圖明顯地表示申請人已同意給予答辯人新租賃。」[13]
本庭的意見
37. 本庭同意郭成員的裁斷，業主在6月5日發出的中止租約通知書，有效地在2012年7月5日中止租約。業主不能在7月1日另發通知，單方面把中止租約的期限，延伸至2012年8月1日。
38. 業主在租約終止後，卻在7月11日申請追收欠租，並以欠租為由要求收回物業管有權。郭成員裁定，業主的意圖是明顯同意給予租客新租賃，而郭成員根據法例給予租客因欠租而藉訴訟沒收租賃權的濟助，租客又遵從命令繳納欠租並獲得沒收租賃權的寬免，租客的意圖也是明顯同意新租賃。本庭認為郭成員在引用Clark v Grant案的法律原則時，作出錯誤的裁斷，與本案無爭議或不應有爭議的事實，有重大的落差。換言之，郭成員推斷業主與租客雙方的意圖，與整體的證據不符。
39. 本庭認為整體的證據顯示，業主在租約在7月5日中止後追收欠租，是出於錯誤理解他們的法律權利，絕對沒有同意給予租客新租賃的意圖。不然的話，業主就不會在7月1日，發出另一個通知書，把中止租約期限延至8月1 日。再者，業主追收欠租的目的，明顯不過是要收回處所，是以業主接連以不同的理由，向土地審裁處申請收樓 (LDPD 1675/2012與本案) 。租客方面，也根本沒有接納新租賃的意圖，租客在7月1日和8月14日，都發出過中止租約通知書，要中止租約。
40. 正如Trainor法官在Lai Mai-yu第391頁所說:
“What is the effect of Demand and Acceptance of Rent?
The answer to that question depends entirely on the intention of the parties. If the parties were in agreement that a new contract of tenancy should commence then a new relationship of landlord and tenant would arise. But a letting of premises does not differ from any other contract, and the parties must be ad idem. In this case it is clear they never were ad idem with regard to a new tenancy. The letters from the District Officer to the plaintiff made clear what the defendant’s view was, and the evidence before me from the witnesses for the defendant, which I accept, satisfies me that the demand for and acceptance of the rent was a mistake.”
41. 本案的業主和租客，從沒有就新租賃存有一致的意見，業主在錯誤下追收租金，不能被視為有給予新租賃的意圖。郭成員在LDPD 1675/2012作出的寬免濟助，不能被引伸為雙方同意接受新租賃的意圖。業主在6月5日發出的有效中止租約通知書，已經在7月5日把租約中止，在中止租約後錯誤收取租金，不能因此恢復已中止的租約。租約既已在7月5日中止，之後就不存在業主有權藉欠租沒收租賃權，或法庭藉寬免濟助恢復已中止的租約。
42. 郭成員在關鍵問題上的裁定，明顯犯錯，本庭必須改正推翻。
本庭的命令
43. 本庭頒布命令，郭成員在11月15日撤銷業主收回處所管有的申請，本庭予以撤銷。本庭作出聲明，業主在2012年6月5日的租約中止通知書有效，租約在2012年7 月5日中止。
44. 郭成員在2012年8月8日在LDPD 1675/2012作出的命令，並非本上訴的範疇，本庭毋需也不宜對此作任何命令。
45. 業主在2013年10月18日的「上訴陳述書」，除了要求頒令收回處所管有權，還要求額外的命令，包括: (1) 頒令租客歸還業主曾退回$8,903.30的租金; (2) 頒令租客賠償自2013年4月至業主最終收回單位期間的佔用費; (3) 頒令租客賠償自2012年7月或8月至業主最終收回單位期間市值租金，與租客已付租金/中間收益的差值; (4) 頒令沒收租客的按金。就這些索償，業主要求在上訴加入新證據，聲稱新證供都是在原審的裁決之後產生，所以法庭應准許他們上訴時引入。
46. 本庭閱讀過擬引入的新證據，就第 (2) 項租客究竟何時交還物業，和第 (3) 項在空置期間 (這本身就有爭議) 處所的市值租金差額，都是具爭議的事項，爭議應交由土地審裁處在考慮文件和口頭證供後裁決，上訴法庭不能只憑業主單方面的舉證裁定。故此，本庭拒絕業主在上訴引入相關的新證據。本庭就上述 (1) 至 (4) 項申請，發還土地審裁處審理。
47. 業主又要求本庭裁定租客的母親在本案作假證供，並轉介給律政署作刑事檢控。郭成員在第二份判案書[14]，就業主有關的指控，有考慮和處理，不認為租客行使假證供。本庭不干預郭成員的意見，本庭不認為業主說郭成員偏袒租客的指控成立，拒絕作出任何轉介給律政司。
訟費
48. 由於業主上訴得直，本庭作出暫准訟費命令如下，判業主可得原審、覆核、申請上訴許可和本上訴的訟費，由租客支付。如果與訟各方在暫准訟費命令頒布7天內，沒有提出書面申請要求更改，這命令將成為絕對的命令。
49. 業主以每小時$200計算，索取588小時的訟費，另加其他開支，合共$142,286.60。本庭不擬用簡易程序評定合理的整筆訟費，交由聆案官評定。
50. 本庭拒絕Ngai Ngok Pang的申請，把訟費只判給他一人。業主是以Ngai Ngok Pang和Ngai Yu Ling兩人的名義進行訴訟，訟費應判給兩人，至於兩人之間如何分配獲判的訟費，是他們私下的事。
（袁家寧）
高等法院上訴法庭法官 | （關淑馨）
高等法院上訴法庭法官 | （潘兆初）
高等法院原訟法庭法官 |
第一申請人 (第一上訴人): 無律師代表，親自出庭
第二申請人 (第二上訴人): 無律師代表，缺席
答辯人: 無律師代表，缺席