刘文藩 對 OUYANG YUYU 及另一人
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LDPD 1472/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2012年第1472宗
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| 刘文藩 | 申請人 | |
| 及 | ||
| OUYANG YUYU | 第一答辯人 | |
| JOB WIDE DEVELOPMENT LTD. | 第二答辯人 |
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| 主審法官 : | 土地審裁處暫委審裁成員郭永漢 |
| 審訊日期 : | 2012年 9月 4日 |
| 判案日期 : | 2012年 9月 4日 |
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判 案 書
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背景
1. 申請人是"香港銅锣湾銀幕街25号1/F"（“本案處所 ”）之業主，第一答辯人及第二答辯人(以下統稱答辯人)是本案處所之租客。
2. 在2012年6月18日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年6月5日起的租金，在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。
3. 申請於2012年7月13日在本席席前聆訊，本席聆聽申請人親自應訊及第一答辯人及第二答辯人代表應訊所作之陳述後，判決申請人得直，答辯人須將本案處所的空置管有權交還申請人。如果答辯人在2012年7月21日(濟助期屆滿日)把所有欠租連同訟費繳存土地審裁處，答辯人可獲沒收租貨權的寬免。
4. 答辯人在2012年7月20日提交非正審申請，申請批准不遲於2012年8月25日繳付欠租及訟費。答辯人亦申請繼續租住本案處所。
5. 在2012年7月23日由於繳付租金期限屆滿，答辯人仍未繳付租金，申請人在土地審裁處申請發出收樓令狀。在2012年7月27日土地審裁處司法常務官向土地審裁處執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入本案處所，令申請人收回本案處所。
6. 答辯人非正審申請於2012年8月1日在本席席前聆訊，本席聆聽申請人親自應訊及第一答辯人及第二答辯人代表應訊所作之陳述後，判決撤銷答辯人在2012年7月20日提交非正審申請。
7. 答辯人在2012年8月8日再次提交非正審申請，申請批准不遲於2012年9月5日繳付欠租及訟費。答辯人亦申請暫緩收樓。
8. 非正審申請於2012年8月16日在本席席前聆訊。本席聆聽申請人親自應訊及第一答辯人及第二答辯人代表應訊所作之陳述後，判決撤銷答辯人在2012年8月8日提交非正審申請。
9. 答辯人在2012年8月30日提交非正審申請，申請批准上訴許可就審裁處於2012年8月16日所作出的判決/命令/決定，及申請暫緩收樓，直至上訴有結果。
討論
10. 答辯人在2012年7月13日的聆訊時，提出答辯人反對申請人的申請，理由是由於本案處所石屎脫落，整整一個多月，答辯人都不敢回到本案處所居住，答辯人認為申請人應對答辯人生活上的不便作出賠償。申請人陳述經已安排修理完成。
11. 本席在聆訊時引述高等法院上訴法庭法官胡國興在 黃英對譚炳新HCMP 2049/2000（無彙報的案例，日期為2000年8月1日）的判案書:
“審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權（參閱第17章《土地審裁處條例》第8條），但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。”
12. 因此本席認為土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償的反申索。
13. 本席在聆訊時亦引述區域法院法官陳美蘭 (當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）第10段:
“先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則” 。
第20段:
“概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的或適合於租客租用的目的” 。
14. 本席在口頭判決時，認為申請人在法律上並沒有隱含保證，本案處所是適宜答辯人居住的。申請人在租約下的責任並非答辯人支付租金的先決條件，即使申請人沒有履行其租約的責任，答辯人也必須履行答辯人作為租客付租的責任。本席認為答辯人反對申請的理由誠然沒有理據，並沒有合理的真實勝訴機會。本席裁定申請人得直。
15. 在2012年8月1日的聆訊時，答辯人陳述因為答辯人公司的負責人由2012年7月14日至2012年8月23日離開香港出外公幹，因此申請延遲至2012年8月25日繳付欠租及訟費。
16. 申請人在聆訊時陳述，答辯人已於2012年7月18日在小額錢債審裁處控告申請人，要求申請人因本案處所石屎脫落一事作出賠償。申請人反對答辯人的非正審申請。
17. 本席在口頭判決時，認為答辯人最遲在2012年6月18日已知悉案件的存在，卻沒有在期限內將欠租清還以獲得沒收租賃權的濟助，答辯人未有繳付由2012年6月5日起的租金，答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理理由，支持答辯人不支付款項而繼續佔用本案處所的立場。本席裁定撤銷答辯人提交的非正審申請。
18. 在2012年8月8日答辯人再次提交的非正審申請中，第一答辯人提交書面陳詞，陳述本案處所是第一答辯人服務的公司租用給第一答辯人一家六人的宿舍。事情之起因是本案處所內結構出現問題，石屎天花塌下，期間雙方商討不果。由於公司已入禀小額錢債審裁處追討賠償，將在2012年9月5日聆訊，公司未有爲本案處所交付租金，全部都不是出於第一答辯人之意願。第一答辯人長期在外地工作，留在香港的時間很少，需要時間留待第一答辯人回港才能做出相應之安排，申請給予兩個月時間，讓第一答辯人對這突如其來的事，作出最爲妥善之安排，免至第一答辯人一家老老少少，留離失所，露宿街頭。
19. 第一答辯人亦陳述第一答辯人家裏上有80歲行動不便的母親，下有三名未成年的小孩居於本案處所，第一答辯人家庭才是整件事件的受害者。
20. 在2012年8月16日的聆訊時，答辯人陳述因為答辯人公司的負責人離開香港出外公幹，公司未有爲本案處所交付租金。本席審閱答辯人提交居住在本案處所第一答辯人家庭身份證明文件，認為第一答辯人陳述三名未成年的小孩，實際上分別是兩名15歲及一名18歲。申請人亦陳述第一答辯人的78歲母親並不是經常居住在本案處所，申請人反對答辯人的非正審申請。
21. 本席在口頭判決時，認為答辯人公司的負責人離開香港並不是答辯人由2012年6月5日起不繳付租金的理由。本席認為答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理理由，支持答辯人不支付款項而繼續佔用本案處所的立場。本席裁定撤銷答辯人提交的非正審申請。
22. 在今天的聆訊時，答辯人提出以下理由:
(a) 答辯人並沒有欠繳六月份的租金。但答辯人未能提供證據支持答辯人已繳付租金的說法。
(b) 由於本案處所天花脫落，申請人違約在先，申請人沒有提供安全居住環境予答辯人。土地審裁處應裁決申請人應負責的賠償，或對申請人作出譴責。
(c) 由於本案處所天花脫落，答辯人須要另找居所。原定繳付本案處所的租金，已用來支付另外居所的租金。
(d) 居住在本案處所的家庭，有年齡近八十歲的老人家和兩個未成年的小孩子，他們的經濟有困難，搬遷有困難。
(e) 租約仍未到期。
(f) 答辯人要求兩星期時間搬遷。由於答辯人有租約按金，答辯人在搬遷時才將欠租清還。
23. 本席重申依照一般法律原則，租約中應付租金之契約是獨立的條款，即使申請人作為業主有租約下的其他責任，答辯人作為租客都不能停止繳付租金。即使答辯人已經循其他法庭進行申索，答辯人作為租客/佔用人都不能停止繳付款項。土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償的反申索。
24. 本席亦認為租約按金之目的乃是保障業主權益，以便他在租約終止時，可從按金取回租客離開時尚未繳付之租金及樓宇在租約期間遭受租客損壞之賠償金。租客不可以以按金代租金。
25. 本席認為答辯人沒有在濟助期期限內將欠租清還以獲得沒收租賃權的濟助，租約經已終止，答辯人須交還本案處所之空置管有權予申請人。
26. 高等法院原訟法庭法官朱芬齡(當時官階)在 劉一鳴對林露詩CACV 205/2006（無彙報的案例，日期為2007年3月13日）的判案書第15段指出：
"按法律原則，暫緩執行令是為給予租客短暫的緩衝期，以便安排遷離租住的地方” 。
27. 申請人反對答辯人的非正審申請。
28. 答辯人由2012年7月20日起重覆申請暫緩執行收樓，答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理理由，支持答辯人由2012年6月5日起不繳付款項而繼續佔用本案處所的立場。
29. 在今天的聆訊時，答辯人認為由於答辯人沒有收到判決書，所以不知道判決理由有沒有法律觀點錯誤，因此答辯人未能提供土地審裁處於2012年8月16日所作出的判決/命令/決定，法律論點出了什麼問題。
本席的裁決
30. 《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。答辯人在聆訊時未能提供土地審裁處於2012年8月16日所作出的判決/命令/決定，法律論點出了什麼問題。本席認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由是事實的裁決，沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2)條的規定。
31. 《土地審裁處條例》第11AA（6）條規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽答辯人代表應訊所作的證供及陳述後，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。
32. 本席判決撤銷答辯人在2012年8月30日提交的非正審申請，申請人可即時恢復執行收樓令狀。
33. 最後，關於本案訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
本席頒令
(1) 撤銷答辯人在2012年8月30日提交非正審申請;
(2) 申請人可即時恢復執行收樓令狀;
(3) 不頒訟費命令。
| (郭永漢) | |
| 暫委審裁成員 | |
| 土地審裁處 |
申請人: 親自應訊。
第一答辯人: 缺席應訊。