DCMP 3051/2015
香港特別行政區
區域法院
雜項案件2015年第3051號
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| | 有關：名為新九龍內地段6373號業權份數為240,107份之46的物業（香港九龍大成街3號黃大仙下邨（一區）龍達樓（1座）21樓20室，下稱「該物業」） |
| 及 |
| | 有關：於2015年7月10日，在香港特別行政區域法院民事訴訟2014年3456號，並於土地註冊處登記（註冊摘要編號15072100350073）的絕對押記令 |
| | 及 |
| | 有關：區域法院規則第31號命令，第50號命令第9A(1)條規則以及第88號命令 |
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| 原告人 | ETERNAL FORTUNE FINANCE LIMITED | |
| | 訴 | |
| 第一被告人 | HO CHI WAI | |
| 第二被告人 | HO CHI WING | |
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| 聆訊日期: 2017年2月20日 |
| 判案書日期: 2017年3月6日 |
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判案書
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引言
1. 原告人在區域法院向第一被告人提出訴訟 （該案件編號為DCCJ 3456/2014）。區域法院於2015年4月13日根據第14號命令第3條規則判原告人勝訴（下稱「該判決」），並判定第一被告人須向原告人支付：(i) HK$400,000及連同利息，利息由2014年7月13日起以年利率42%計算至款項清償為止；及 (ii) 訟費HK$14,000。
2. 原告人之後向法庭申請將第一被告人位於九龍大成街3號黃大仙下邨（一區）龍達樓21樓20室（下稱「該物業」）的物業權益予以押記。法庭於2015年7月10日作出絶對押記令。
3. 於2015年11月17日，原告人根據《區域法院規則》第50號命令第9A條及第88號命令以原訴訟傳票的方式向法庭申請執行該絶對押記令（即本案）。
4. 於2016年6月17日，何志榮先生（第一被告人的兄長，亦即本案的第二被告人）向第一被告人提出訴訟（該案件編號為DCCJ 2905/2016），指出他曾經向第一被告人借款合共HK$373,000作為第一被告人購買該物業的資金，而第一被告人從未向他還款，同時亦提出該物業的實益權益是其本人「全資擁有」的。
5. 何志榮先生及後申請並於2016年11月7日獲法庭批准加入本案成為第二被告人。
該物業的實益權益擁有人
6. 根據第一及第二被告人的案情，購買該物業的款項（包括意向金、樓價及律師行的相關費用）是由第二被告人全數支付，第一被告人沒有付出分毫，因此第二被告人全資擁有該物業的實益權益。原告人認同法庭只可針對第一被告人就該物業所持有的實益權益施加押記，但否認第二被告人對該物業有任何實益權益。因此本案第一個關鍵問題是究竟第二被告人是否持有該物業的任何實益權益。
7. 第一及第二被告人提供了一份2012年4月5日、及兩份2012年11月9日的「借據」：—
(i) 第一份「借據」列明第一被告人向第二被告人借$2,500，借款的擔保形式為該物業，借款用作支付購買該物業的香港房屋委員會的訂金。
(ii) 第二份「借據」列明第一被告人向第二被告人借$2,500，借款用作支付購買該物業的律師行的相關費用，借款的擔保形式同樣為該物業。
(iii) 第三份「借據」列明第一被告人向第二被告人借$368,000，約定分10期於每年的11月9日還款，每一期還款$36,800，第一期還款於2013年11月9日，借款的擔保形式同樣為該物業。
以上三份「借據」均列明第一被告人是「借款人」，第二被告人是「放款人」。根據上述三份「借據」，第二被告人向第一被告人共借出$373,000。
8. 第一及第二被告人於本案存檔的誓章及證人陳述書亦多次指出是第二被告人向第一被告人「借款」供其購買該物業。
9. 根據第二被告人於DCCJ 2905/2016入禀的申索陳述書，他曾經「借予」款項總共HK$373,000給予第一被告人作為購買該物業，但第一被告人並沒有履行他倆之間的「借據條約」，沒有歸還任何款項，第二被告人因此有權要求第一被告人出售有關的財產（包括該物業），以清償第一被告人所欠的款項。第二被告人的申索性質被歸類為「金錢申索」及「借款」。
10. 上述事項皆指向第二被告人是以放款人身份借款予第一被告人作購買該物業之用。
11. 第二被告人在庭上作供稱他給予第一被告人的款項並非借款，他沒有預算第一被告人會還錢，亦從沒有向他追討還款。借據的格式內容是從網上找回來的，目的是要保障自己及第一被告人，提醒第一被告人他出錢的這件事，並希望第一被告人能夠儲錢，若一年後儲到$36,800便很好了。至於借款擔保方面，第二被告人稱他不清楚何謂擔保，只說這個借款是關於該物業而己。第二被告人亦供稱他倆有共識和口頭承諾，若將來第二被告人經濟不景有困難的話，他會住在該物業。
12. 至於案件DCCJ 2905/2016，第二被告人供稱鑑於早前原告人指出他並沒有向第一被告人採取任何法律行動，他才入稟，目的不是要求第一被告人還款，而是宣示他對該物業的業權。他指出，申索陳述書只說他「有權要求」第一被告人出售該物業及還款，他並非「要求」第一被告人這樣做。
13. 經考慮所有證據及陳詞後，本席並不信納第二被告人在庭上的供詞。
14. 第一，第二被告人就借據聲稱的目的以及聲稱的共識及/或口頭承諾從未在任何抗辯書、誓章及證人陳述書（包括第一被告人的抗辯書及誓章）提及。
15. 第二，第二被告人的證供與第一被告人的證供不相符。第一被告人作供時確認，第二被告人借款給他作購買該物業之用，亦同意原告人代表大律師所指，只要他清償$373,000還款予第二被告人便可，這項借款性質上與銀行借貸無異，第二被告人並不會獲取該物業的權益。第一被告人作供時亦從未提及第二被告人聲稱的借據目的、共識及/或口頭承諾。
16. 第三，第二被告人的證供與借據內容不相符。若存立「借據」的目的只在於提醒第一被告人購買該物業的資金全數由第二被告人付出，以及第二被告人將來如有需要可以住在該物業的話，他倆大可將該目的明確寫下，更無需大費周章列明第一被告人須分10期每年還款$36,800等細節。若存立「借據」的目的在於保障第二被告人的權益的話，更沒有可信的理由不將第二被告人聲稱的目的，共識及/或口頭承諾記錄下來。
17. 第四，第二被告人的證供亦與他在DCCJ 2905/2016入稟的申索陳述書內容不相符。他的辯解（即他只述說「有權要求」而並非真的「要求」第一被告人還款）是搬弄文字而已，本席並不信納。
18. 第五，本席認同原告人代表彭大律師所言，第二被告人在庭上所作之證供總體而言是不合乎邏輯的。若第二被告人建基於兄弟情誼出資購買該物業亦沒有預算第一被告人歸還任何款項的話，何需存立「借據」或任何文書以作保障？若存立文書目的為保障雙方權益而款項又並非借款的話，為何存立「借據」？若第二被告人由始至終認為自己才是該物業的實益權益擁有人，又為何認為自己「有權要求」第一被告人出售（實質屬於第二被告人的）該物業作為償還$373,000的手段呢？
19. 因此，本席不信納第二被告人在庭上所作之證供。本席裁定，第二被告人是以放款人身份借款總數$373,000予第一被告人作購買該物業之用，第一被告人具法律責任依據前述三份「借據」還款予第二被告人。
20. 在法律上來說，若一方以借貸方式出資予另一方而收款一方以該資金用作購買物業的話，這並不構成針對上述物業的歸復信託，因為雙方建立借貸關係的意圖與放款人一方獲取物業的實益權益的說法是不相乎的，參見Big Island Construction (HK) Ltd v Wu Yi Development Co Ltd (2015) 18 HKCFAR 364第92-97段。第二被告人援引的案例Wan v Lai 及 A Finance Company v Lai（FCMC 11943/2003, DCCJ 5186/2005, 15.2.2007）並不適用。該案涉及一對夫婦以聯權共有方式購入一居屋單位，妻子全資支付單位訂金及按揭還款，法庭經考慮所有相關情況後裁定丈夫在該居屋單位亦擁有實益權益。由上述可見，該案的案情與事實與本案根本不相同，並不能相提並論。
21. 因此，本席裁斷第二被告人並不擁有該物業的任何實益權益。
《房屋條例》第283章
22. 第一及第二被告人指出《租者置其屋計劃買賣條款》第23條規定，購買人被禁止轉售、抵押、按揭、轉讓、轉予或處置該協議的權益或簽訂任何協議以作出上述行為。第一及第二被告人聲稱原告人於2014年5月12日與第一被告人簽訂的協議備忘錄及貸款合約（「該合約」）違反了《房屋條例》第17B及27A條。
23. 但是，該合約附件一列明，原告人根據該合約作出的貸款是沒有保證的，第一被告人並沒有將該物業抵押或按揭予原告人。
24. 再者，《房屋條例》第17B條並不影響正常的借貸或商業活動和關係，若果把第17B條詮釋為使相關的借款和還款的協議同時無效的話，這是有歪立法原意，亦會造成不公義。參見Bank of China (Hong Kong) Limited v The Personal Representative of Fu Kit Keung, Deceased (formerly trading as Jan Speed Auto Service) [2009] 5 HKLRD 713 第36段。
25. 因此，該合約並不抵觸《房屋條例》第17B條，亦不因第17B條而無效，第一及第二被告人的說法是不成立的。
26. 至於原告人現在依據絶對押記令要求第一被告人交出該物業的空置管有權及容許原告人出售該物業以償還該判決下之判決債項，這並不涉及抵觸《房屋條例》第17B條，參見Konew Finance Ltd v Wong Kai Ming (No 2) [2001] 4 HKC 218於223H-224A，以及Cheuk Shu Yin v Yip So Wan (2012) 15 HKCFAR 344第6至8段。
27. 因此，本席認同原告人代表大律師的陳詞，第一及第二被告人就《房屋條例》第17B條所作的陳述是沒有法律依據的，並不成立。
原告人的絶對押記令應予以執行
28. 法庭擁有酌情權決定絶對押記令是否應予以執行，行使該酌情權時法庭必須給予司法考慮，並謹記，一般情況而言，除非判定債務人提出反對的好理據，否則一名判定債權人表面上看來是應被容許執行絶對押記令的。參見Union Finance Limited v Leung Wai Ling [2000] 2 HKC 821於823G-824B。
29. 縱觀以上原因，第一及第二被告人於本案的案情並未構成任何理由可要求法庭暫緩或拒絶執行絶對押記令。關於第一及第二被告人作出的其他陳述及陳詞（包括對該合約的條款的質疑，法庭發出絶對押記令的適當性，原告人證人供詞的可信性等等），本席亦已經全盤考慮，不逐一列舉，本席認為並沒有任何理由暫緩或拒絶執行絶對押記令。
30. 基於以上所述原因，原告人的申請予以批准，除非第一被告人在送達已蓋章命令28天內繳付全數欠款（包括計算至繳付日為止之利息），否則原告人可以執行收樓令，第一被告人須交出該物業空置管有權，原告人亦可以將該物業出售以償還上述欠款之用。原告人須於14天內提交草擬命令予法庭審批。
31. 至於訟費，本席頒下一項暫准訟費令，原告人的訟費由第一及第二被告人支付，如雙方不能就金額達成協議，可交法庭評估。依據該合約第17(6)條款，原告人針對第一被告人的申索的訟費以彌償基準進行評估，而原告人針對第二被告人的訟費則以「按訴訟各方對評」基準評估。法庭亦批准發出大律師證書予原告人一方。
原告人：由李全德律師事務所轉聘Mr Jang Sae-Pang代表
第一被告人：無律師代表，並親自應訊
第二被告人：無律師代表，並親自應訊