荃灣快樂樓業主立案法團 對 CHUNG FOOK SANG及另一人
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LDBM 257/2015
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2015年第257宗
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| THE INCORPORATED OWNERS OF HAPPY BUILDING, TSUEN WAN 荃灣快樂樓業主立案法團 | 申請人 | |
| 及 | ||
| CHUNG FOOK SANG及LEE SAU KUEN | 答辯人 |
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| 主審法官﹕ 土地審裁處葛倩兒暫委法官 |
| 審訊日期﹕ 2016年3月2日 |
| 判案書日期﹕ 2016年3月8日 |
判案書
無爭議或不能爭議事實
1. 本案的申請人為位於新界荃灣曹公坊2/4號及曹公街4-6號快樂樓 (“該大廈”) 的業主立案法團 (“法團”)；而兩位答辯人 (“答辯人”) 為該大廈4/F A單位的業主。
2. 法團在2014年6月10日的業主大會上 (文件冊第25-27頁)，以大多數通過該大廈進行「樓宇更新大行動」下的工程項目。又在2014年7月15日的業主大會上 (文件冊28-30頁)，以大比數通過揀選「世運建築有限公司」為是次維修之承建商，及分三次分期方式集資以下金額﹕
一) 維修工程費 2,000,000元；
二) 工程顧問費 32,000元；及
三) 工程備用金 100,000元。
3. 根據該大廈的公契條文第3及4條 (文件冊第125頁)，法團一方計算答辯人的單位就上述集資費用應支付 130,087元。
4. 法團的律師在2014年12月31日向包括答辯人的各業戶送達一份《大廈維修工程分擔費通告》(文件冊第134-135頁)，知會各業主第一期分擔金額須在 2015年1月25日前支付、第二期分擔金額須在2015年2月25日前支付，及第三期分擔金額須在2015年3月25日前支付。截至2015年4月14日，答辯人仍沒有支付相關的分擔金額。法團的律師在2015年4月14日向答辯人送達了《最後付款通知書》(文件冊第137頁)。
5. 由於截至 2015年5月29日答辯人仍未支付分毫，根據該大廈公契條文第14條 (文件冊第128-129頁)，法團指示其代表律師於土地註冊處就維修費欠款，針對答辯人的單位註冊了押記備忘錄 (註冊編號 15060401050010) (文件冊第139-141頁)，過程中法團須就擬備及註冊押記備忘錄支付費用7,000元 (文件冊第143頁)。
6. 2015年6月8日法團律師再向答辯人送達《採取法律行動通知書》(文件冊第145頁)，要求答辯人在14天內支付分擔金額，否則採取法律行動。
7. 在答辯人仍然沒有清繳應付的分擔金額下，法團在2015年8月28日提出了本案的申請，要求答辯人支付維修費分擔金額 130,087元、押記備忘錄的律師費及註冊費 7,000元。
8. 答辯人在2015年11月4日提交了反對通知書 (文件冊第13-14頁)，亦在本案中提交了證人陳述書 (文件冊第148-153頁)，當中提出答辯人不應承擔 130,087元的維修費用，而極其量只應承擔 66,000元 (這包括答辯人認為他們應付的50,000元及法團資助的 16,000元)，理據為﹕
一) 維修後洗手盆總喉漏水 (相片見文件冊第150頁)；
二) 沒安裝消防喉轆 (相片見文件冊第150頁)；
三) 在維修進行前在法團的會議上曾提過，如鐵枝斷了會修補及剷去銹蝕部份，但5 樓及 6 樓之間樓梯底部的牆壁位置有這些情況存在卻並未處理 (相片見文件冊第151頁)；
四) 樓梯最頂層的天花破裂，但只用灰覆蓋，一經敲鑿便剝落 (相片見文件冊第152頁)；
五) 3樓樓梯石屎剝落部份，並沒有擦沙底，而只以英泥沙覆蓋，不合標準 (相片見文件冊第152頁)；
六) 樓梯最高層天花頂的工程只涉及部份範圍，工人告知第一指名答辯人其他部份不會做 (相片見文件冊第153頁)；及
七) 在維修前的法團會議上提及每戶的維修費只是3至4萬元，後來開會通過的卻是 13萬元。
討論
9. 上訴庭在 元朗安輝樓業主立案法團及李觀大 HCMP 2334/2015 (無彙報案例，2015年11月12日) 一案中，處理了如本案中類似的情況，案例中的法團向業戶作出維修費的申索，案例中的業戶其中一項上訴理據為『(c) 工程承建商沒有按規例施工及監督工程』(§6)，上訴庭就此點的判決為﹕
『就上述(c)項，本庭同意陳法官2015年6月23日判案書第43段的分析﹕
「... 工程的質素並不是業主不付款的原因，因為業主支付款項的責任源於業主大會的議決，況且，部份繳款日期訂於工程開始前。工程不合乎水平的爭議應由法團代表業主追索，而不是業主不繳交維修費的理據。」』(§9)。
10. 本席認為上文所述案例的情況，與本案答辯人所採用的抗辯理據 (一) 至 (六) 項類同，也是質疑相關維修工程是否已進行或其質素是否合乎標準，故此上文所述案例的裁斷絕對適用，而上訴庭的判決亦對本席具有約束力。引用上文引述案例中的裁斷在本案中，答辯人就各項維修工程所提出的種種不是，也不能作為他不支付相關分擔金額的理據。無論如何，法團在本審訊的過程中已就答辯人的質疑作解釋，如答辯人認為仍未釋懷，應將維修工程質素的疑問，直接向法團提出。
11. 而答辯人提出的抗辯理據(七)，質疑最終議決通過進行維修的分擔金額，與之前會議上討論的不符，唯答辯人並非指稱之前的會議上曾議決通過各業戶承擔的金額數字，相反地，第一指名答辯人鍾先生的證供是『我唔應該比咁多，初時開會講只係 3至4萬，後來開會通過 13萬，少數服從多數，我點夠佢嚟。所以我只應付 5 萬』，從鍾先生的證供可見，業主大會通過的是現時法團向他追討的數額，而從來不是他所指的 3至4萬元。
12. 而答辯人對申請人所指稱，在兩個業主大會上，以大比數議決通過進行維修及其工程項目、工程費用以至集資方法等，也沒有提出任何質疑，鍾先生在證供中也確認是業主大會議決通過 13萬的數字，在這情況下，根據建築物管理條例第14(1) 條的規定，『法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力』，故此答辯人必須受此議決的約束，須為維修工程攤分業主大會上所通過的數字，而不能以業主大會之前的討論作依歸。
13. 鍾先生曾在其證人陳述書中解釋，不支付維修費分擔金額『原因是起初有幾間公司來洽談，提出有3-4萬元，有提出9至11萬元，有的提出13萬，為什麼偏偏給13萬工程，道理何在？』(文件冊第149頁)。誠如上文所言，業主在業主大會上投票決定選用那個承辦商及其工程費用，答辯人在這方面如有任何質疑，應在該業主大會上提出，各業主清晰知道各投標商的合約金額，而議決選擇工程費較高的一個承辦商，答辯人也須受此議決所約束，不能再就承辦商的揀選提出質疑。
14. 至於押記備忘錄的費用，公契條文第14條明確註明，任何業戶拖欠應繳費用，法團可以押記備忘錄方式在該業戶名下的物業上作押記，由於答辯人沒有繳付維修分擔金額，而令致法團須作押記備忘錄，相關費用也應由答辯人支付。
總結
15. 綜觀上文的裁斷，本席認為在業主大會有效地通過議決的情況下，答辯人便有責任承擔相關的維修分擔金額，答辯人對維修工程質素的質疑，並不構成有效理據，容許答辯人不支付或自行量估工程的應收數額。而在答辯人存在責任而未有支付的情況下，法團依公契條文作押記備忘錄的處理亦屬合理，相關的法律費用也應由答辯人承擔。
16. 代表法團的王律師在其結案陳詞中提出利息的要求，並要求利息依判定利率由2015年8月28日開始計算。唯在本案的申請通知書 (文件冊第7-12頁) 中，法團並沒有提出利息的申索，王律師也確認該大廈的公契條文，並沒有提及法團向業戶追討欠款時可追討利息。本席認為在本案中判定欠款的利息，應只依判定利率在判決日開始計算。
訟費
17. 本席認為，在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人在本案中的訟費。
18. 故此，法庭頒令，答辯人須付申請人本申請的訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院準則作評定；就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。
頒令
19. 法庭頒令﹕
一) 答辯人須付申請人維修費130,087元及押記備忘錄的費用7,000元；
二) 判定數額的利息，由本判決日開始，依判定利率計算，至全數清繳為止；
三) 答辯人須付申請人本申請的訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院準則作評定；就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。
| 葛倩兒暫委法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人﹕由梁鄧蔡律師事務所王輝雄律師代表。
答辯人﹕無律師代表。