DCMP 1162/2018
[2024] HKDC 258
香港特別行政區
區域法院
雜項案件2018年第1162號
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| | 關於在土地註冊處註冊為沙田市地段第358號（“該土地”）的全部土地的一部分或半部分或份額及全部不可分割的第 55 部分或份額的物業以及其上現稱為積富街57-69號“積富樓”的建築物及構築物（“該大樓”）連同其唯一及擁有並享用該大樓2樓B室的獨家權利和特權 （新界沙田大圍積富街57-69號積富樓2樓B室） |
| | 及 |
| | 關於日期為2015年9月23日及土地註冊處註冊摘要編號15100500710057的第二按揭契 |
| | 及 |
| | 關於《區域法院規則》第83A號命令及第88號命令 |
| | 及 |
| | 關於第352章《分劃條例》第3、6及9條 |
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| 原告人 | ZERO FINANCE HONG KONG LIMITED | |
| | (formerly known as AEASY CREDIT HONG KONG LIMITED) | |
| | 及 | |
| 第一被告人 | LAU CHI HUNG | |
| 第二被告人 | CHEUNG WAI CHING | |
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| 聆訊日期： | 2024年2月5日 |
| 判案書日期： | 2024年2月23日 |
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判案書
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引言
1. 原告人是一間根據香港法例第163章《放債人條例》獲發放債人牌照的公司。第一及第二被告人為大圍積富街57-69號積富樓2樓B室（「該物業」）的註冊業主。原告人依賴其與第一被告人就該物業所簽訂日期為2015年9月23日的按揭（「該按揭」），以原訴傳票方式向第一及第二被告人作出申索，根據香港法例第352章《分劃條例》要求法庭作出售樓命令。這是原訴傳票的實質聆訊。
原告人的案情
2. 於1990年9月28日，第一及第二被告人以聯權共有的方式購入該物業，作價 $556,000。
3. 同日，第一及第二被告人以該物業的聯權共有實益擁有人的身份作為借款人與交通銀行作為放債人簽訂按揭（「該交銀按揭」），以該物業的業權作為貸款的抵押。
4. 於2015年1月27日，第一被告人透過一份劃分通知書將該物業劃分，即把第一及第二被告人以聯權共有的方式持有該物業改為以分權共有的方式各持有該物業的一半業權。
5. 於2015年1月29日，第一被告人以該物業的實益擁有人身分作為借款人與富盈財務有限公司作為放債人簽訂按揭，以其擁有該物業的一半業權作為貸款抵押（「該富盈按揭」）。該富盈按揭於2015年9月23日被解除。
6. 於2015年9月23日，第一被告人透過一份樓宇貸款申請表（「該貸款申請表」）以該物業向原告人申請金額為 $800,000 的樓宇貸款。該貸款申請表當時由原告人的信貸主任蘇志誠（「蘇先生」）負責填寫。蘇先生按照貸款申請人的指示，於電腦輸入資料。
7. 同日，第一被告人與原告人簽訂貸款協議（「該貸款協議」），向原告人借取一筆 $800,000 的貸款。該協議規定：
(a) 貸款利息為年利率 18.73%（原告人確認此為手民之誤，正確利率應是 18%，原告人亦以此計算利息）；
(b) 貸款分84個月歸還；
(c) 如第一被告人沒有準時還款，所有本金及利息會即時到期並須繳還；
(d) 第一被告人須對原告人就所有與執行該協議及保存該協議下的權利有關的合理花費作出彌償，當中包括法律費用，並使其持續得到彌償。
8. 同日，第一被告人以該物業的實益擁有人身分與原告人簽訂該按揭。根據該按揭：
(a) 第一被告人以該物業的一半業權作為貸款的抵押；
(b) 第一被告人一旦收到原告人的書面要求，便須還款，包括所有根據原告人的紀錄其所有尚欠原告人的款項；
(c) 就尚欠原告人的款項，第一被告人需支付根據該貸款協議的利息或放債人所定的利息；
(d) 如第一被告人沒有準時還款或沒有在原告人作出要求之後還款，構成違約事項，所有本金及利息會即時到期並須繳還，而且原告人有權取得該物業的一半業權的管有權，亦有權行使所有業主擁有的權力，也可出售有關物業；
(e) 第一被告人須以彌償基礎支付原告人一切因準備、登記、施行及執行該按揭而產生的法律及其他費用。
9. 自2016年8月23日起，第一被告人再沒有還款。原告人於2016年11月9日展開DCMP 3380/2016的法律程序，向第一被告人追討欠款。在第一被告人缺席的情況下，法庭於2017年2月23日登錄判決（「該欠款判決」），命令第一被告人須支付原告人 $805,336.88 及利息（從2017年2月18日起至該欠款判決的日期，以年利率 18% 在 $730,087.83 上計算，隨後以判定利率計算直至付清為止），並且以彌償基準支付訟費 $9,200。
10. 其後原告人展開本法律程序，向第一及第二被告人申索，當中包括根據《分劃條例》要求法庭作出售樓命令，並將出售所得的款項抵償第一被告人的欠款。
11. 代表原告人的陳濟洲大律師在書面開案陳詞中向法庭坦承該貸款協議中提及 $16,000 的成立費（Setup Fee）及一個不適用於第一被告人的行政費，違反了《放債人條例》第27條的規定，並指出原告人同意該 $16,000 應抵償實際貸出的款額，邀請法庭分割該些條款及執行該貸款協議。然而，正如本席於庭上指出，法庭在另一案件已經就有關該貸款協議的欠款於該欠款判決作出裁決，況且本案的原訴傳票只要求法庭根據《分劃條例》作出售樓命令，因此本席不能干預該欠款判決就有關該貸款協議的欠款裁決。陳大律師及後在庭上澄清，該欠款判決已經考慮了有關問題，因此確認本席不需要就該貸款協議的合法性作出裁決。
被告人的案情
12. 第一被告人沒有存檔原訴傳票送達確認書或就本法律程序作出任何回應，亦沒有出席聆訊。
13. 第二被告人最主要的抗辯理由是 (a) 就該物業註冊在第一被告人 50% 的權益，由於一切購買物業及物業供款都是來自第二被告人，因此第一被告人是以信托方式代第二被告人持有的，而第一被告人在該物業沒有任何實益權益；(b) 原告人不可以在不通知第二被告人及未獲得第二被告人同意的情況下，與第一被告人簽訂該按揭；(c) 原告人未有盡其責任去調查第一及第二被告人之間的關係及供款安排。
爭議事項
14. 從雙方的案情，本席總結出以下的爭議事項：–
(a) 第一被告人是否以信托方式為第二被告人持有該物業的 50% 業權；
(b) 第一被告人和第二被告人之間的聯權共有權益是否被有效劃分為分權共有權益；
(c) 原告人是否真誠的不知悉第二被告人的權益；及
(d) 法庭應否作出出售物業的命令。
(A) 第一被告人是否以信托方式為第二被告人持有該物業的 50% 業權
有關共同意向的證據
15. 根據第二被告人的證詞，她於約1986年與前夫分居，並在1988年6月17日獲法庭頒令正式與前夫離婚。她與前夫育有一個女兒。
16. 第二被告人在1986年與前夫分開一段時間後，透過她閨蜜的介紹認識第一被告人，而第一被告人也對第二被告人展開追求。
17. 第二被告人指出，第一被告人本想與第二被告人結婚，但第二被告人表示不打算再結婚。於是第一被告人表示不結婚也可以，只要大家買一層樓，要寫上他的名字，便可以了。因此，第一及第二被告人便於1990年9月28日以聯權共有的方式購入該物業。
18. 第二被告人多次在庭上否認自己與第一被告人在購買該物業時是情侶關係，强調第一被告人是她的朋友。但無論第二被告人如何標簽第一被告人，本席認為以下證據顯示第一及第二被告人當時必然是超越朋友的關係，並打算共同購買該物業作為共同居所：–
(a) 第二被告人在庭上指出，雖然自己口裏說不再結婚，但如果第一被告人將來對她好，她也可能會註冊結婚。購買該物業時，第一及第二被告人是打算一起居住的。當時第一被告人跟她説，首期 $60,000 由第二被告人支付，其後由第一被告人供款或由他們兩人一同供款。而從1990年購買了物業後至2000年，第一及第二被告人和第二被告人的女兒一同居住於該物業。在追問下，第二被告人承認在購買該物業時有視第一被告人為結婚對象。
(b) 在1990年9月28日該物業的轉讓契及該交銀按揭中，第二被告人被形容為已婚女性（“Married Woman”），而第一及第二被告人的地址均顯示為該物業。
(c) 在被告人提供的一份日期為2003年4月30日的延長該交銀按揭文件中（「該延長供款文件」），提到第一及第二被告人作抵押的該物業「作自住之用」。後因各種經濟環境等因素，加上第二被告人的「未婚夫」未有負責供款，第二被告人來函央求銀行減息及延長還款年期。
(d) 在日期為2015年9月23日的該貸款申請表中，雖然婚姻狀況一欄填寫了「單身」，但在該物業擁有人一欄中，填寫了第一及第二被告人的名字，而在旁邊「與另一業主關係」一欄中，填寫了已婚（“Married”）。
19. 第一及第二被告人在購買物業時的共同意向明顯是共同購買、共同付款、共同居住。自然的，他們的意向是共同擁有該物業的業權。
20. 第二被告人指出在購入該物業後，第一被告人抵賴，對於該物業的供款分文不出，沉迷賭博，負債纍纍，她感覺被欺騙。在2000年後，第一被告人更是失蹤了24年。在盤問下，她表示在2000年後雖然曾經在街上見過第一被告人，但他一見到第二被告人便跑了。
21. 本席認為，第一被告人在購買該物業後的行為，雖然有違他曾經所説的話，但沒有證據顯示購買該物業的時候雙方的共同意向被更改。本席裁定第一及第二被告人在購買該物業的時候的共同意向是雙方共同擁有該物業，而該意向隨後沒有被更改。
是否以信托方式持有
22. 有關物業法定權益與實益權益關係的法律原則可歸納如下︰
(a) 決定實益權益誰屬的起點是「衡平法跟隨普通法」（equity follows the law），即實益權益跟隨法定權益。如果物業是在甲方名下（即法定權益在甲方），起點便是物業的實益權益同屬甲方。若乙方要主張甲方是以信託方式為乙方持有物業（即實益權益在乙方），乙方作爲主張物業的實益權益與法定權益有所不同的一方負有舉證責任，標準為相對可能性，證明甲方是代乙方持有物業: Leung Hang Lin and Li Kwai Fuk v Lam Mei Yung[2019] HKCFI 2819 第9段。而在聯權共有物業的情況下，起點是法定及實益擁有權均為聯權。要移離這起點，必須證明聯權人的共同意向是不要平均分配實益權益，而舉證責任在於要移離這起點的一方：何國標 訴 田紅霞及另一人，HCA 1863/2010，2013年11月28日，第25段。
(b) 要舉證物業的實益權益與法定權益有所不同，除了依賴明示信托（express trust）外，還可依賴歸復信託(resulting trust)和基於共同意向而產生的構定信託(common intention constructive trust)原則。
(c) 根據歸復信託的法律原則，當一名人士提供資金購買物業，而該物業被安排由另一人名下持有，如沒有與此相反的證據，法律假定該另一人以歸復信託的方式為出資者持有相關物業。然而，這假定是可以被雙方實際的共同意向推翻的。若法庭能根據共同意向而決定實益權益誰屬，便不會借助歸復信託這法律推定來就案件作定斷。歸復信託推定僅在缺乏相反證據的情況下運作：Leung Wing Yi Asther v Kwok Yu Wah [2015] 18 HKCFAR 605第53段； Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry [2017] 4 HKLRD 327, 第1.3段 ；Leung Hang Lin and Li Kwai Fuk v Lam Mei Yung[2019] HKCFI 2819 第103段；徐煥文及徐景兆訴陳潔華及徐景雲[2018] HKCFI 671第32段。
(d) 根據基於共同意向而產生的構定信託的法律原則，依賴此原則的一方須要證明（1）雙方在購買物業時的共同意向是物業的實益權益與法定權益將有所不同；（2）主張構定信託一方因依賴共同意向而導致利益受損；（3）法定權益人偏離共同意向是顯失公平的。法庭會客觀地審視雙方的共同意向，根據各方的言語和行動決定另一方所合理理解的意向。有關共同意向一般是在購買物業前形成的，但若是購買物業後才形成的共同意向導致實益權益有所改變，則需要非常有力的證據證明原來的實益權益人放棄了他本擁有的權益：Leung Hang Lin and Li Kwai Fuk v Lam Mei Yung[2019] HKCFI 2819 第8（2）段；Chan Chui Mee v Mak Chi Choi [2009]1HKLRD343第34-36段。
23. 本案中，第一及第二被告人於1990年以聯權共有的方式購入該物業。同日，第一與第二被告人以該物業的「聯權共有實益擁有人」的身份簽訂該交銀按揭。加上本席上述裁定的第一及第二被告人在購買該物業時的實際共同意向是雙方共同擁有該物業，因此第二被告人不能滿足其舉證責任，證明她和第一被告人在購買該物業時不要平均分配實益權益，亦沒有證據顯示雙方共同擁有該物業的意向隨後被更改，因此她不能推翻法律及實益擁有權均為聯權的起點。
24. 雖然第二被告人指出一切購買該物業的款項及供款都是她個人支付的，但正如陳大律師所指，第二被告人所提供的銀行賬單只顯示有人在就該交銀按揭作出供款，但不能顯示誰是實際供款人。而在該延長供款文件顯示，「按揭供款主要依靠借戶張偉貞之女兒兼職所得用作供款」，這與第二被告人不斷强調一切供款都是來自她一個人也是有所出入。就第二被告人指出該物業的全部供款都來自於她個人的説法，本席認為第二被告人未能滿足她的舉證責任。
25. 無論如何，即使一切購買該物業的款項及供款都是來自第二被告人，但因爲有證據顯示雙方實際共同意向是第一及第二被告人共同擁有該物業（即實益權益與法定權益一致），因此歸復信託和基於共同意向而產生的構定信託並不適用。
26. 基於以上原因，本席裁定就該物業註冊於第一被告人名下50% 的權益，第一被告人並不是以信托形式代第二被告人持有。第一被告人擁有該物業 50% 的實益權益。
(B) 第一被告人和第二被告人之間的聯權共有權益是否被有效劃分為分權共有權益
27. 既然第一被告人擁有該物業 50% 的實益權益，第一被告人有處分該實益權益的權利。但由於該物業在購買時是以聯權共有的方式購入，因此在第一及第二被告人的聯權權益未被劃分為分權權益前，第一及第二被告人理論上須要共同行事去處分該物業。但若第一及第二被告人的聯權權益被有效劃分為分權權益，則他們各自持有一半的權益可供各人處分。
28. 在本案中，第一被告人於2015年1月27日透過一份劃分通知書將該物業劃分。陳大律師表示雖然沒有證據顯示該劃分通知書被送達至第二被告人，但於衡平法上，聯權共有會因其中一名業主售出或處置他所有的業權而轉變成分權共有，聯權共有人也可以行為方式將權益劃分，而無須給予其他聯權共有者通知。聯權共有人可以絕對押記令方式將聯權擁有權劃分為分權擁有的：何國標 訴 田紅霞及另一人，HCA 1863/2010，2013年11月28日，第50-52段。
29. 根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第 8(2) 條，土地產業權或土地權益的聯權共有，可藉在衡平法上有效的方法予以劃分。因此，當第一被告人於2015年1月29日將其權益施加該富盈按揭時，該行動已將聯權共有權劃分。本席同意陳大律師的説法。
30. 因此，第一被告人能有效地於2015年9月23日簽署該按揭，以該物業 50% 的實益擁有人的分權權益作為抵押。由於第一被告人有權處分他就該物業擁有的50%權益，因此本席不同意第二被告人指出原告人不可以在第二被告人未被通知的情況下簽署該按揭。
(C) 原告人是否真誠的不知悉第二被告人的權益
31. 上文第 (A) 及 (B) 部分已足以決定本案的結局。但為求完整性，本席進一步分析這部分的論點。這部分是假設第一被告人是以信托方式代第二被告人持有 50% 該物業的實益權益的分析。
32. 除非法律產業權益擁有人在取得該等權益前實際上或在法律構定上知悉該物業存在另一衡平法權益，否則該法律產業權並不會受制於該衡平法權益：何國標 訴 田紅霞及另一人，HCA 1863/2010，2013年11月28日，第54段。
33. 原告人的證人蘇先生在庭上作供指出，他負責處理第一被告人的該按揭及借款時，得知第一被告人與該物業的另一業主已婚，文件顯示他們同住於該物業，而第一被告人也有向他提供該交銀按揭的聯名戶口供款證明。由於第一被告人是以他個人的半分業權作抵押，因此原告人公司沒有要求進一步聯絡另一位聯名業主。蘇先生把第一被告人的貸款申請表交給他的同事審批後就批出了有關貸款。
34. 第二被告人批評原告人沒有查證她與第一被告人的婚姻關係是否真的已婚，因為事實是他們沒有正式註冊結婚。她又批評原告人沒有聯絡她及查證她與第一被告人的實際供款情況便批出該按揭貸款。
35. 然而，要承按人調查夫妻或同居伴侶之間的實際關係是非常困難，亦不利於承按銀行營商的：何國標 訴 田紅霞及另一人，HCA 1863/2010，2013年11月28日，第59段。而原告人是根據第一被告人所報稱的資料而考慮他的申請，第一被告人於該貸款申請表中，在該物業「與另一業主關係」一欄中填寫了「已婚」（“Married”），亦與該物業轉讓契中所形容一致。
36. 同時，原告人也考慮了該交銀按揭是以聯名戶口供款（而第二被告人也沒有否認），而2015年1月27日的劃分通知書亦被註冊在土地註冊處的紀錄中。因此，本席認為沒有任何事情顯示第一被告人和第二被告人之間對該物業的權益有別於註冊業權所示，讓原告人有構定知悉，需向第一被告人作進一步的調查。
(D) 法庭應否作出出售物業的命令
37. 根據香港法例第352章《分劃條例》第 6(1) 條規定：–
「在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 ——
(a) 與該法律程序有關的土地的性質；
(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；
(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或
(d) 任何其他情況，
則法院可作出將該財產出售的命令。」
38. 第6條的法律原則如下：
「(a) 分權共有人擁有基本權利以擺脫自己受分權共有的束縳，並要求分劃或出售土地，如他並沒有其他補救措施。
(b) 當作出分劃土地的命令並不可行，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服（舉證責任在於反對一方）這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境。
(c) 出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言而決定的。它必須由法庭客觀地作出決定。」
（見Wong Chun Kei Johnny & Others v Poon Vai Ching, Executrix of the Estate of Poon Kam Chuen, deceased [2007] 1 HKLRD 825第18段）
39. 法院只有在各方繼續共同擁有土地的利益將更好，或事實顯示作出命令將對其中一方造成極大困境的情況下，才會不作出任何分劃或出售的命令：廣東信貸有限公司 訴 黃偉興及黃貴鱗，DCMP 2370/2014，2015年6月12日。
40. 該物業是一座多層住宅大廈內的一個小單位，實用面積大約213平方尺。憑常識判斷，劃分該單位成為兩個獨立單位並不切實可行。
41. 出售該物業，可以第一被告在該物業的實質權益抵償全部或部份的欠款，對原告人有利。
42. 第二被告人確認她的女兒已經不在該物業居住，而第二被告人是唯一居住在該物業的人。雖然她指出她自2017年已經在沒有工作，但她的女兒會給她一些支持。
43. 根據原告人提供的估值報告，該物業於2023年11月30日的市場價值估值為 $3,100,000，如在收回管有的情況下出售，估值為 $2,480,000。第二被告人可在扣除開支後收取一半款項，而原告人亦可用剩餘的一半款項抵債。
44. 雖然第二被告人在庭上表示她在2016年把該交銀按揭貸款全數清還，但根據該物業的土地登記冊，該交銀按揭作為第一按揭仍未被解除。原告人的代表律師於2018年7月5日致函交通銀行，詢問該交銀按揭的情況和是否反對原告人在本訴訟程序的申請，但未獲回覆。
45. 綜合以上考慮，本席認為本案適合頒下售樓令。
命令
46. 本席根據原告人代表律師於2024年2月9日提交給法庭的草擬命令作出命令。
47. 訟費方面，雖然第二被告人於本案敗訴，但本席認為第二被告人作為並未涉及本案借貸的聯名業主，作出抗辯也無可厚非。本席認為本案的訟費（包括所有保留待決的訟費及大律師證書）應由第一被告人承擔。本席頒下暫准訟費令，第一被告人須支付原告人的訟費，以彌償基準計算。如雙方未能同意訟費的數額，則由法庭評定。如法庭於本判案書日期起計14天內沒有收到任何更改訟費命令的申請，此暫准命令將隨即轉為絕對命令。
48. 本席感謝陳大律師對法庭的協助。
原告人：由盧王徐律師事務所延聘陳濟洲大律師代表
第一被告人：沒有律師代表並缺席聆訊
第二被告人：沒有律師代表並親自應訊