HCA2580/2007
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
案件編號2007年第2580號
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| 原告人 | 許國彬
(HSU KUO PIN MICHAEL) | |
| | 對 | |
| 第一被告人 | 許國培
(HSU KUO PEI also known as HUI KWOK PUI) | |
| 第二被告人 | 朱敏英 | |
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主審法官：高等法院原訟法庭法官任懿君
聆訊日期：2010年6月7、9、10及15日
宣判日期：2010年8月20日
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判案書
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1. 原告人許國彬先生是第一被告人許國培先生的兄長。第二被告人朱敏英女士是第一被告人的妻子。涉案之物業位於香港跑馬地梅馨街6 號4 樓(3 字樓)(「該物業」)。
2. 許國彬為該物業之註冊業主。許國彬聲稱，他長期以特許(bare licence)的形式准許弟弟國培一家人在該物業居住，其後得知許國培有意出售該物業，在此情況下便申請再收回權(repossession)。
3. 許國培以逆權管有及訴訟時效已過為理由抗辯。
背景
4. 在1958至1959 年期間，許家從上海來港定居。許國彬和許國培兩兄弟的父親是許文來先生(「許老先生」)，母親是許李秀意女士(「許老太」)。許老先生是一名海員管事(chief steward)，而許老太則是家庭主婦。許老先生和許老太育有四名子女：長女素君、次子國彬、三子國培和么女培君。
5. 許國彬於1960至1962 年期間就讀於香港遠東航空學校，其學費與開支皆由許老太支付。1962 年，許國彬在家人資助下遠赴美國留學。抵埗後，許國彬以一邊讀書一邊工作的形式完成學業。他分別於1966和1970 年獲取美國加州大學洛杉磯分校(UCLA)所頒發之工程理學士學位及工程理學碩士學位。1970 年，他在美國結婚，並與妻子留在當地工作直至1971 年回香港定居。
6. 另一方面，許國培在1967至1968 年期間於德明書院修讀工商管理課程﹐同時在新昌建築做見習生。其後許國培開始任職英文雜誌社。1969 年，許國培投資Arts Entertainment Ltd並出版英文時裝雜誌“WAYOUT”。在1970至1972 年期間，他於星島日晚報任職廣告營業主任。在1973 年年底，他和朱敏英結婚。
7. 許家在港初期曾暫居於皇后大道東。其後，約在1959 年，許氏一家以數萬元(許國彬：約$10,000至$15,000；許國培：$25,000)的頂手費租下跑馬地山村道70 號4 樓。
梅馨街物業
8. 1972 年，因業主重建山村道的物業﹐所以許家要另覓居所。當時許家除了許氏兩老以外，還有已回流香港的許國彬和他的太太以及三弟許國培。長女許素君及么女許培君已經結婚，所以再沒有和他們同住。許家以$155,000成功購入位於梅馨街的物業並一同在該處居住，當時該物業的註冊業主是許老太。
9. 該物業的樓價當中，$25,000是來自山村道物業因重建所得的賠償金，$50,000是來自許老先生的堂弟許維楨先生(「堂叔」)和許張彩蓮(「嬸嬸」)之借貸，餘額$80,000則來自京華銀行的貸款。本案雙方對於是誰負責償還貸款有不同說法。
10. 許氏一家在1972 年搬進該物業，當時許素君和許培君已經出嫁，所以祇有許老先生、許老太、許國彬和他的太太及許國培住在該物業。直至1975 年，因為許國培與許國彬一家不和，加上家裡人口逐漸增加，所以許國培一家便搬出，並租住一個位於銅鑼灣怡和街的物業。
11. 許老先生於1979 年過世。1981 年，許國彬一家和許老太搬進位於司徒拔道的物業，而許國培一家則在許老太的邀請下搬回該物業，並一直在該物業居住至今。
12. 許老太於1992 年10 月6 日將該物業轉到許國彬的名下，雖然文件顯示許國彬支付了$1,500,000，但他承認他並沒有支付過該筆款項。許國彬的解釋是：由於他在購買該物業的時候已經和許老太達成協議，由他支付該物業的全部樓價，而他亦早已償還所有貸款，所以他擁有該物業的實益權益，故不須在1992 年再次支付樓價。許國彬又指出，他是為了用該物業作抵押，而當時處理該物業買賣交易的律師認為，以表面上用當時市價$1,500,000「回購」該物業是最妥善的方法，而許老太亦同意這樣做。
13. 許國彬在2006 年6 月得知許國培有意出售該物業，遂於2006 年7 月24 日透過李鳳翔律師事務所以信件形式要求許國培在3 個月内遷出。許國培並沒有在限期内遷出。2007 年10 月5 日，許國彬向許國培提出訴訟。
本案之爭議
14. 本案之爭議絕大部份是屬於事實上的爭議。由於大部份的事情都是在多年前發生，所以有些對本案事實上的爭議有直接或指引性的文件證物已經無法找到。一些知道事件又對該物業沒有自身利益的證人亦相繼去世，或因種種理由不能作證，而能夠上庭作證的證人也因事隔多年，亦不能作百分百準確之證供。所以，本案最終有很大程度取決於哪一方的證人或證據較為可信。
15. 本案之主要紛爭是關於梅馨街物業的擁有權。最大的爭議點在於：
(1) 該物業是否由許國彬全資購買？
(2) 1992 年許老太與許國彬的買賣合約是否無效?
(3) 該物業是否已被許國培逆權管有？
爭議點一：該物業是否由許國彬全資購買
16. 許國彬聲稱他與許老太的協議是：該物業由他來負責所有資金，但仍然以許老太的名義買賣和註冊。許國彬與許老太之間有一個共識，就是該物業會在將來許國彬要求時轉到他的名下。許國彬解釋謂，由於許老先生生前為海員管事，經常離開許老太在海外工作，因此許老太心理上缺乏安全感，所以他才以許老太的名義註冊，使許老太得以安心。
17.(i) 許國培的第一個說法是：許老太獨資購買該物業，並不需要許國彬的資助。他在陳述書中指出，許氏兩老用積蓄及山村道物業的賠償金支付首期，其餘$80,000則來自京華銀行的貸款。該筆銀行貸款是由許老太清還，許國培祇知道她在1972 年9 月至1973 年6 月期間每月將$2,000存入他的戶口以用作支付該筆貸款，但許老太在1973 年7 月開始改用另一個戶口作償還貸款之用。
(ii) 許國培的第二個說法是：即使該物業是由許國彬全資購買，許國彬亦已經將該物業送贈予許老太。
(iii) 許國培的第三個說法是：許國彬希望用該物業償還以往家人替他支付的手術費和留學費用。
18. 由於本案雙方的案情有很多不同之處，所以本席會就每一個不同之處作出裁決，以決定哪一方的案情較為可信。
該物業首期的來源
19. 許國彬指出，堂叔曾借出$50,000作為該物業的部份首期，而他亦已經約在1973 年全數清還。許善聰(堂叔的兒子)作證時指出，他同意許國彬已償還了$55,000(其中$5,000為利息)，但嬸嬸認為大家份屬親戚，許國彬不須支付利息，所以著許善聰歸還$5,000給許國彬。關於這點，許國彬與許善聰的證供是清晰和直接的，沒有半點含糊。
20. 許國培在陳述書中並沒有提及這一點，他對此亦不知情。他祇是說該物業由許氏兩老獨資購買。許國培聲稱，許老先生在擔任海員管事的時候已經賺到不少金錢，所以並不需要許國彬協助支付樓價。本席接納任職海員管事的許老先生可能因職位之便﹐能夠在1950及1960 年代賺到不少金錢，所以許家當時應為小康之家，並有能力支付許國彬的鼻息肉切除手術及他赴美留學的部份費用。然而，即使許家有能力支付手術費和留學費用，也不等於許老先生的收入及積蓄足以支付該物業的售價和利息，法庭還須考慮手術費和留學費用是否足以和樓價相提並論。
21. 許國彬承認在去美國前曾接受鼻息肉切除手術﹐手術費約為$4,500。家人亦曾付出$3,500作為他赴美留學的飛機票費用及US$500美國的生活費。許國培則指許老太給許國彬 $30,000作爲手術費並借出$50,000作為他留學美國的費用。本案雙方就手術費和留學費用的說法大相徑庭。如果許國培的說法屬實，許老先生的收入可能足以支付該物業的售價($155,000)。但如果許國彬的說法屬實的話，那麼上述的費用則不能顯示許老先生的收入足以支付樓價。
22. 本席曾向許國培指出，在1960 年代的香港，$30,000是一筆很大的數目，足以購買一個小型單位的物業；許國培亦聲稱他在1961 年所接受的眼科手術祇需要 $10；而鼻息肉切除手術應該不是大手術，需要$30,000作爲手術費的説法並不合理。許國培則表示，這是許老太告訴他的，他不知道許國彬怎樣使用該筆 $30,000的款項(法庭數碼錄音時間：6 月10 日12:03 ——下同)，他並不同意許國彬所說手術費祇需要$4,500。最後本席直接問許國培，他有否「眼紅」哥哥有機會去美國留學？許國培的回應是：「有可能」(6 月10 日12:13)。
有關該物業首期來源的結論
23. 本席認為許國培的說法並不可信。第一個原因是：許國培作供時聲稱，許老先生曾向堂叔借錢作首期，並且從父親言談間得知堂叔需要許國彬作擔保，因而許老先生認為弟弟不近人情。但這一點許國培從未在陳述書中提及(6 月10 日12:23)。但其他證據顯示，堂叔與嬸嬸先來香港，後來許家到港後，他們便悉心照顧許家的衣食住行。借錢後亦拒收利息。在這還款事件，證明許國彬是一名負責之人，自動加上10% 利息。而堂叔又與堂嬸則有情有義，並不如許國培以道聽途說之言，意圖抹黑叔嬸在借錢上的幫助，實居心叵測也！最低限度，許國培是不想法庭接納哥哥與堂弟的說法，即哥哥已歸還堂叔所借出的 $50,000，因而誇大其詞。
24. 第二個原因是：許國培指許家已成小富的說法是建基於許家有能力支付巨額留學費用和手術費的假定，但該筆巨額費用是沒有其他證據支持的，藉此意圖建立哥哥須要歸還母親為他付出的巨款的基礎，以至該物業的業權應該為母親所有。這亦是許國培誇大其詞的做法。因此，本席不接納許國培所指該物業的部份首期是由許老太和許老先生付出的說法。本席認為，該物業的首期的確如許國彬所述，來自堂叔借出 的$50,000及山村道物業的賠償金。
誰清還了該物業的貸款
25. 許國彬已償還堂叔借出的 $50,000貸款，並在1975 年還清京華銀行的按揭。除了上述的貸款外，許國彬亦聲稱他已經向許氏兩老償還山村道物業重建的賠償金。換言之，許國彬的案情是他支付了該物業的全部樓價。
26. 許國培作供時聲稱，他並不知道有上述的還款安排，祇知道許老太在1972 年9 月至1973 年6 月期間每月把 $2,000存入他的銀行戶口作按揭還款，但他並不知道：
(i) 她的 $2,000是從何而來？她祇是家庭主婦，並沒有因工作而得的收入；以及
(ii) 其他月份的按揭還款是如何支付的。
第一個爭議點的結論
27. 本席相信許國彬的說法，即該物業之所有資金包括當時向堂叔借的款項、京華銀行的貸款、以及當時許氏兩老由山村道物業之賠償金所付出的款項，都是由許國彬於後期逐一償還。許老太在1992 年無條件地將該物業轉到許國彬名下亦印證了許國彬的說法。
28. 本席不接納許國培的第二和第三個說法。許國培的第二個說法是：即使許國彬支付了該物業的全部樓價，他亦已將該物業送贈給許老太。但這個說法不能解釋為何許老太於1992 年無條件地轉讓該物業給許國彬。況且，兒子出錢購買物業，以母親的名義註冊為業主，在法律上並沒有「餽贈推定」(presumption of gift)，反而是有「歸復信託的推定」(presumption of resulting trust)。
29. 許國培的第三個說法是：許國彬用該物業來償還手術費和留學費用，但如前所述，這個說法並沒有任何證據支持。許老太也沒有要求許國培償還他年幼時小兒麻痺症的醫療費，表面上也不介意許國培沒有定期支付家用，因此，本席認為許老太並不是一位與兒子斤斤計較的母親。況且，許國彬學成歸來及成家立室之後，已負責許家上下之開支，並供養父母至終，處處表現長兄作父的典範，此乃一典型中國家庭的表現。他在作供時也處處維護弟弟，並沒有抹黑其不足，兄弟之情，可見一斑。
30. 基於上述原因，本席裁定許國彬支付了該物業的全部樓價，並因此擁用該物業的實益權益。本席又裁定許國彬並沒有將該物業贈予許老太。
爭議點二：1992年買賣合約是否有效
31. 許國培在未經修改的抗辯書提出的唯一抗辯是：
(i) 在1992 年的買賣合約上許國彬並沒有支付代價(consideration)予許老太；及
(ii) 1992 年的買賣合約是受制於許國培因第14 段所述的事件而產生在該物業居住的權利(rights as occupiers)。第 14 段所述的事件主要是指許老太要求許國培搬回該物業，但其後又要求他每月繳交 $2,000租金。而許國培拒絕繳交租金後，又更換了門鎖，並一直在該物業居住至今。其間，許國培更負責支付差餉、地租、水電費用、維修費等等。
32. 關於第(i) 點，許國彬雖然在沒有支付代價的情況下取得該物業的法定所有權(legal title)，但這祇影響到1992 年的買賣合約能否被強制執行的問題。既然許老太已經按1992 年的買賣合約將法定所有權轉讓給許國彬，該合約能否被執行已經不是本案的爭議點，因為本案並不是許老太控告許國彬，要求收回該物業的權益。即使許國彬因沒有支付代價而不是一位真誠買方(bona fide purchaser)，這亦祇會影響到他和其他產權負擔(encumbrances)的關係。當然，許國培必須首先證明他在該物業享有土地權益(interest in land)，否則許國彬是否真誠買方對許國培在本案的抗辯根本並不相干。
33. 許國培唯一可能享有的土地權益，乃是他所指因為逆權管有而產生的管有業權(possessory title)。值得留意的是，許國培在第一個版本的抗辯書中完全沒有提及逆權管有的抗辯。本席會在「爭議點三」就逆權管有再作詳細考慮。
34. 關於第 (ii) 點，許國培雖然沒有明確指出，但似乎他是想引用所有人不容反悔的原則(proprietary estoppel)。可是許國培未能證明許老太曾承諾如果許國培做一些事，他便可以獲得土地權益。況且他付出過的費用不能稱得上是不利(detriment),因為水電費用是他和家人的生活開支，而差餉、地租及維修費用則是他們作為住客的無可避免開支。本席認為即使許國培住在其他物業，他亦需要繳交上述費用，他更可能需要支付租金，因此許國培在搬進該物業之後的開支應該是減少，而不是增加。
35. 本席認為能夠免費入住該物業對許國培來說是一個好處(benefit)多於是一個不利(detriment)。許國培是衡量過搬入該物業的好處和可能要放棄一筆遙不可及之補償金[1]的壞處之後，才決定搬進該物業的。至於上述的費用都是他在香港居住無可避免的支出。換言之，不論是放棄賠償金，水電費用、差餉、地租還是維修費用，都不是因為搬進該物業產生的不利。
爭議點三：逆權管有(adverse possession)
36. 許國培的抗辯核心是他逆權管有了該物業，並取得管有業權。他在以上第 (ii) 點聲稱的事實，便是其基礎。他指出，雖然他是在許國彬和許老太的同意下搬進該物業，但他們在許國培搬進該物業後不久，便要求他搬出該物業，所以他是在沒有特許(licence)的情況下佔有了該物業。
37. 逆權管有必須符合兩個要求：
(i) 第一個要求是佔住者(squatter)必須實際佔有物業；及
(ii) 第二個要求是佔住者必須在摒除其他人(包括業權文件上的擁有人)後的情況下，有意圖擁有該物業(animuspossidendi)。
38. 根據香港法例第347 章《時效條例》第7 條第(2) 款，在1991 年7 月1 日前產生的收回土地訴訟權必須在20 年內行使，而在該日後產生的訴訟權則必須在12 年內行使。
39. 在本案中，許國培所聲稱的逆權管有可以分兩個時段來看待：
(i) 根據許國培的答辯書，自1981 年8 月起，許老太向他徵收每月$2,000租金，但他一直拒絕支付，並更換大門門鎖。此後，他便開始對當時的業主許老太逆權管有該物業。
(ii) 在1992 年10 月6 日，許老太將該物業正式轉讓予許國彬。許國培聲稱，因為業權轉讓，所以他對新業主許國彬逆權佔有該物業的時段便在這個時候開始。
40. 依照法例﹐第一個時段是在1991 年7 月1 日前開始，許老太作為業主，是有20 年時間向逆權佔有者提出訴訟收回土地。即是說，許國培必須持續逆權佔有該物業直至2001 年7 月，才能終止許老太對該物業提出收回之訴訟權。但許老太已經在1992 月10 月6 日將業權轉讓給許國彬，所以許國培在第一個時段的逆權管有並不成立。
41. 至於在第二個時段的逆權管有﹐根據法例，許國培必須向法庭證實他從1992 年10 月6 日開始，即許國彬正式成為法定業主後，便持續對該物業作逆權管有直到12 年後，即2004 年9 月。由於許國彬是在2007 年才展開訴訟，所以如果許國培在1992 年10 已經開始了逆權管有該物業，便有權以此為理由抗拒許國彬在2004 年10 月5 日後的申請。
42. 根據許國彬的說法，在1992 年之前，無論是許老太(正式註冊業主)或許國彬(物業實益擁有人)，都給予許國培一家特許(bare licence)讓他們在該物業居住。在1992 年之後，當許國彬成為正式註冊業主及物業實益擁有人後，他仍然是以特許形式讓許國培居住在該物業，到了2006 年7 月，許國彬才委託律師書面通知許國培取消特許，並要求他遷出該物業。如果許國彬的說法屬實，根據BuckinghamshireCC v Moran [1990] Ch. 623，許國培在1992 年10 月至2006 月年7 月期間的管有(possession)並不屬於逆權(adverse)。
43. 關於這一點，許國培在他的答辯書和證人陳述書中提出，在3 個時段業主曾撤回准許他居住在該物業的特許：
(i) 在1981 年他搬入該物業後不久，許老太要求他每月繳交 $2,000租金﹐若不支付便須遷出；
(ii) 1993 年，許老太致電許國培要求他搬出該物業﹐但許國培拒絕遷出，並指他已經逆權管有該物業；以及
(iii) 在1993年和1996 年期間，堂叔和嬸嬸曾替許國彬轉告許國培他有意將該物業出售，並會將一半的樓價分給許國培，但遭許國培拒絕。
第一次撤回特許——許老太要求許國培繳交 $2,000租金
44. 許國培聲稱，許老太因受到大姊許素君的唆擺，在許國培一家遷入該物業約幾個月後，許老太便要求他每月繳交 $2,000租金，否則便要搬出該物業。許國培認爲大姊許素君是受到某人唆擺才向許老太作出這個提議。許國培聲稱當許老太要求他交租的時候，他即時拒絕，隨後便更換了該物業的門鎖。許國培也在他的陳述書中和作供時指出，他認爲許老太這個做法是沒有道理的，因為許老太在幾個月前才叫他搬回該物業，隔了這樣短的時間便要求他繳交租金，不然便要他遷走。而且他聲稱當時許老太要求的租金是高於市值租金一倍。
45. 對於這個說法﹐許素君在陳述書中和作供時，都否認有這一回事。她作供時說，也許在許國培幾次請她吃飯的時侯，她曾向許國培說過他應該付點錢作為房租，但她否認曾「唆擺」許老太向許國培收取租金(6 月9 日12:40)。
46. 許國彬在陳述書中和作供時，都說他自己並沒有向許國培說過、也沒有指使或委託任何人向許國培提出要他交租，不然便要搬離該物業(6 月9 日15:40)。
47. 許國培在庭上作供時指出，許老太要求他每月繳交 $2,000租金，否則便要搬出該物業的行徑是“breach of contract”(違約)(6 月10 日12:51)。他所說的「合約」是指當他搬進該物業的時候，他放棄了在銅鑼灣怡和街物業(即他當時所租住所)的重建賠償金(大概$50,000至$100,000)。就算他因放棄了怡和街物業的重建賠償金，亦不構成與母親有一合約。況且，這放棄了這不可知何時何量的重建賠償金，純粹是他個人的經濟決定，與人無尤。
48. 本席隨即問許國培曾否收過發展商就賠償的詳情發出的正式通知書，許國培的回覆是：當時他祇是聽說有發展商想收樓重建，並沒有確實的收樓通知。他說因重建有可能是很快進行，也有可能是幾年後的事，他不想「無了期地」等待發展商收樓，所以接受許老太的要求搬回該物業，並因經濟問題，不再租用怡和街的住所。
49. 本席不接納許國培的說法。第一，他在陳述書或答辯書中均沒有提及他和許老太之間曾有任何合約或共識。第二，是他指許老太在他拒絕交租之後沒有進一步行動，其後雙方沒有再見面。當他被問及是否在農曆新年期間及許老先生過世時也不見面及再見面，或在再見面時，有否提起交租的事宜的時候，許國培祇是含糊其辭，說很多事情都不記得。
50. 即使許國培的說法屬實，即他是根據他與許老太的合約而取得居住在該物業的特許，那麼他同樣不是逆權管有了該物業。
51. 本席認為就這一點而言，許素君的證供誠實可靠，即她本人曾經提議許國培因居住在許老太的物業，應該付其母親一些金錢，但這純粹是她本人而非許老太的意思。
第二次撤回特許——許老太在1993年要求許國培搬出
52. 許國培聲稱，許老太曾於1993 年致電給他，要求他搬離該物業以免許老太她「日子難過」[2]。許國培當時拒絕，並聲稱他在該物業已經居住了十幾年，已逆權管有了該物業。可是根據許國培抗辯書的第一個版本(2007 年12 月)，他當時回應許老太他拒絕搬出，並會尋求法律意見(“orally rejected the request of the Mother and said he would seek legal advice”)。在第一個版本中，許國培並沒有提出任何關於逆權管有的抗辯。直至抗辯書第二個版本(2008 年7 月)，許國培才將他回覆許老太的說話改為根據法律他已逆權管有了該物業(“orally rejected the request of the Mother and said according to the law on adverse possession the title to the Property belonged to the Defendants.”)。
53. 至於為何兩個版本的抗辯書會有這樣的差距，許國培的解釋是當時他委託的律師行失誤，導至當時的版本出錯，也是因為這個原因許國培解僱了該律師行。
54. 本席認為，雖然律師行在記錄客人的說法時可能會有錯漏，但在此案中「逆權管有」可說是許國培的抗辯核心，所以律師行純粹因失誤而對此隻字不提的可能性不高。而且如果許國培的說法屬實，他早於1993 年已知道他逆權管有了該物業，並日後可能以這個原因抗拒許老太要求他遷出。他曾協助出版一份英文雜誌，所以他的英文程度應該不低。他在庭上作供的時候，亦說過英文“adverse possession”一詞，可見他顯然知道逆權管有的英文説法是什麽。在此情況下，他不可能對前度律師行因失誤而沒有提出逆權管有一事毫不知情。基於上述原因，本席不接受許國培所指他在1993 年已經知道他是逆權管有該物業並曾向許老太提出過這個說法。本席認為他是在2007 年12 月後(即草擬第一份抗辯書之後)才得悉逆權管有的法律。因此，本席不接納許老太曾經在1993 年要求他遷出的說法。
55. 況且，2005 年剛剛是1993 年後的12 年，本席不相信這祇是巧合。比較有可能的是許國培知悉了對逆權管有的法律後，便製造1993 年的事件，用意乃建立12 年後到2005 年便可以以此為由，抗衡哥哥在2006 年發出的律師信，收回一直以來賦予他的特許。
第三次撤回准許——1993至1996年堂叔和嬸嬸轉告許國培謂許國彬提議賣樓並將樓價分給許國培
56. 許國培聲稱，在1993 年至1996 年期間，堂叔和嬸嬸曾多次轉告他許國彬有意以$300 萬出售該物業，並將會與許國培平分出售所得的收益。許國彬則否認曾提議向他購買該物業。
57. 許國培對於堂叔和嬸嬸於何時轉達許國彬有意以$300 萬向他購買該物業的建議有幾個說法。在答辯書中，許國培聲稱他們在1993 年向他轉達這個建議，但他在證人陳述書中卻提到是1993年和 1996 年。他在庭上作證時，則說是1993至1996 年期間曾發生過幾次。當本席問許國培為何有這樣的差距，他回答說這也是他另一間律師行的失誤，導致文字上翻譯的錯誤(6 月10 日15:15)。
58. 本席不相信許國培的說法。第一個原因是，許國培就與堂叔和嬸嬸會面的次數和時間根本沒有一個確實的說法，本席不認為代表許國培的律師行接連出錯。本席觀察過許國培在庭上作供時的表現，發覺每當他被李大律師盤問至無話可說時，便推脫責任，說是律師錯誤記錄他的案情，但實情卻是他不斷修改其答辯而令其供詞自相矛盾。
59. 第二個原因是，當本席問他為何在1993 年和1996 年堂叔和嬸嬸所說的價格同樣都是 $300 萬時，許國培祇是說堂叔和嬸嬸所說的$300 萬價格沒有變過(6 月10 日15:11)。可是，香港的樓價在1993 年至1996 年期間有十分大的波動，所以許國彬建議的樓價一直沒有改變的說法並不合理，但許國培沒有就這一點作出合理的解釋。
第四次撤回特許——1992年售樓
60. 許國培並沒有說明誰在1992 年撤回特許，他在第二次修改的答辯書中祇是說：
“… if the Defendants occupied the Property under a bare licence (which is not admitted), such licence was revoked by any of the following events alternatively:
…
(ii) when the Property was assigned by the Mother to the Plaintiff in 1992”
61. 如果許國培所指的是許老太撤回了特許的話，這並不影響案情，因為許老太已經在同一時間轉讓了該物業的法定所有權。如果許國培所指的是許國彬的話，本席認為許國彬早已和許太達成協議，讓許國培居住在該物業，而許國彬亦知道許國培在1992 年仍然是居住在該物業，所以本席認為純粹因為1992 年許老太將物業轉到許國彬名下，不足以證明許國彬不再容許許國培居住在該物業。
總結
62. 本席已經裁定許國彬支付了該物業的所有樓價並擁有該物業的業權。許國彬作為業主有當然權利要求許國培遷出該物業。本案唯一的重大爭議點在於許國培是否逆權管有該物業，而這一點是取決於許老太和許國彬是否曾經撤銷讓許國培居住在該物業的特許。
63. 許國彬的證供是：直至2006 年他都容許弟弟許國培居住在該物業。由於許老太已經過世，所以她不能就是否曾經撤回特許作證，但從許國彬及許素君的證供可以得知，許老太十分擔心許國培的經濟環境，並曾多次要求許國彬接濟弟弟許國培，包括在他搬到銅鑼灣怡和街物業的時候給他 $5,000以及後來讓他住在該物業等，所以許老太撤銷特許的說法並不可信。
64. 儘管許國培虛構出不少事件以證明許老太和許國彬曾經撤回特許，但這些事件除了沒有任何證據支持之外，亦與各證人的口供不符。
65. 鑑於許國彬已於2006 年10 月正式撤回讓許國培居住在該物業的特許，而本席亦不接納許國培在案中所聲稱之逆權佔有，因此本席頒令如下：
(1) 許國培應將該物業的管有權歸還予許國彬。
(2) 至於原告人在申索書所要求的賠償，或關於兩位被告人在中止特許後所須支付的中間利益(mesne profit)，則須日後由聆案官評定。
(3) 原告人可得本案之訟費。
66. 然而，本席認為在本案無須如原告人所要求，頒下禁制令，要求被告人不得繼續佔有該物業，或以禁制令要求他們立即遷出，理由是以上第一項管有命令已經足夠勒令被告人遷出該物業，及將其交還原告人。
原告人：由周卓如律師行轉聘李東明大律師代表。
第一及第二被告人：無律師代表，親自出庭應訊。
[1] 許國培在連連追問下，亦不得不承認：怡和街物業的拆樓重建，在當時乃是如廣府話所說：「十劃都未有一撇」。
[2] 在庭上並沒有人解釋，若許老太說「日子難過」是甚麼意思，許國培也沒解釋。究竟她若有此說，是指婆媳關係而產生的難過，或是甚麼原因，則無從得知。