DCCJ 5795/2003
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2003年第5795號
---------------------
| 施華芬 | 原告人 |
| 及 | |
| 許國雄 | 第一被告人 |
| 香港房屋委員會
（石圍角邨房屋事務處） | 第二被告人 |
-------------------
主審法官：區域法院黃慶春法官法庭聆訊
審訊日期：2006年1月3日至5日；1月9日至11日及26日
頒下判案書日期：2006年5月30日
判案書
1. 原告人施華芬女士（下稱“施女士”）向香港房屋委員會石圍角邨房屋事務處辦事處職員許國雄先生及香港房屋委員會石圍角邨房屋事務辦事處提出賠償的申索。施女士的申索書指出，香港房屋委員會石圍角邨房屋事務辦事處錯誤扣押他人實物（Detinue）；2）香港房屋委員會石圍角邨房屋事務辦事處不公平損害他人之財物（Unfair Prejudices）；3）第一被告人違反謹慎責任（Breach of Duty of Care）；4）第一被告人及第二被告人侵入他人實產行為Trespass to Goods or Chattel。據以上的理由施女士向兩位被告人申索損害評估及賠償及訟費。
事情的背景
2. 施女士的母親劉惠珍女士生前居住於香港房屋委員會石圍角邨石蓮樓12樓1204室（下稱“該單位”）。劉女士於2002年12月11日因病去世。而劉女士在逝世之前一年，根據房委會的紀錄曾經得到批准允許她聘用的菲律賓藉外傭與她共同居住在該單位內，以便照顧劉女士。根據第二被告人（“房委會”）的紀錄，劉女士是該單位的唯一批准居住人，因為劉女士的去世，該單位從該天開始應當是一沒有人居住的單位。因為外藉女傭被批准在該單位的居住是基於照顧劉女士的理由，在劉女士逝世以後，房委會的批准亦因此而不再生效。
3. 在審訊期間，雙方同意劉惠珍女士是原告人施女士的母親。但，在她逝世以後直至審訊期間，劉女士的遺產承辦手續還未開始辦理。而施女士亦沒有向法庭申請代表劉惠珍女士的遺產業權作出訴訟。施女士是以個人身份提出是次的訴訟申索，要求第一及第二被告人賠償她個人的損失。
原告人的舉証
4. 施女士的証供指出，其母劉惠珍女士原與她的弟弟施晨風、妹妹施玫和施玲一同居住在荃灣石圍角石蓮樓12樓1204室（“該單位”）。因為公屋富戶政策，其弟妹被相繼除名，但其母不願離開相熟的街坊，因此獨自與外傭在該單位繼續居住，由施女士及其弟妹們一起合資供養。施女士指出，該單位內的傢具及電器用品等，均由她及弟妹們所購置。後因其母年老多病，經常進出醫院的原故，施女士與其弟經常輪流陪伴母親。在其母逝世前的兩年，為了方便往返醫院，施女士把自己的日常用品及衣服存放在該單位內。其母在2002年12月11日，在聖德肋撒醫院去世，在2003年4月4日獲得將軍澳華人永遠墳場墓地，於2003年4月12日正式落葬。
5. 施女士承認在2003年3月初，她曾收到第一被告人許國雄先生（即石圍角邨房屋事務主任）的電話查詢，問及是否其母於2002年12月中已經去世及提及房委會將會收回該單位的問題。而施女士當時的答案是「待母親後事完畢，需要時間清理物品，最快約於5月初才能將單位清潔、還原給房委會。」施女士更指出，在2003年5月6日在信箱內找到一封由香港房屋委員會於2003年4月17日發出的欠租最後警告，內容指出戶主欠租月份為2003年3月及4月。當天因發覺單位已被封，她到達石圍角邨房屋事務委員會辦事處與第一被告人許國雄理論，要求發還所有財物，但不得要領。
6. 施女士當天曾經要求警方協助。當時施女士才得悉房委會曾於2003年3月31日發出終止租契通知書。根據房委會職員告知，通知書是寄往荃灣石圍角石蓮樓12樓1204室的，並且更因為劉女士已經去世，房委會把上述的遷出通知書發給最高法院遺產承辦處遺產管理官。施女士否認她在任何時間曾經收到此終止租契通知書。因此，她並不知悉在2003年4月30日房委會已進行到該單位收樓的程序。她指出，她在2003年5月6日，在單位信箱內只收到一封由香港房屋委員會於2003年4月17日發出的欠租最後警告，欠租月份為2003年3月及4月。
7. 施女士指出，她在2003年5月6日當天到達石圍角邨房屋事務辦事處與第一被告人許國雄先生理論，是因為她發覺其母的單位1204室經已被查封，遂要求交還所有財物，不得要領後，她才求警方協助。在警員口中得悉房委會曾於2003年3月31日發出收房通知書，但施女士不能証實這是否真實，因為她從沒有收到收房通知書。為此，施女士曾經在2003年5月及6月間，向房委會作出多次書面及電話投訴。後來在2003年6月中，更把兩張支票投放在石蓮樓的意見箱內，但發覺支票未有過數，因此她曾於當年7月10日再次寄出5張支票，並向上訴委員會及作出投訴，及後發覺支票仍未過數。並且，在2003年8月中旬，第二被告已安排員工清拆該單位內所有電器及大型傢俬。
8. 在2003年9月26日，她收到許先生的電話通知相約面談關於收回財物的程序。最後，經雙方安排，在2003年9月30日施女士到石圍角邨房屋事務辦事處檢查被扣押的財物，她發覺在1204單位原本的床、床褥、被鋪、衣櫃、煤氣煮食爐、熱水爐等等已經遭丟棄或消失。據房屋署所說，是房屋署行使酌情權及衞生理由，把部份的遺物作垃圾處理，已經丟棄。此外，施女士在檢查被扣押的財物時發現其中冷氣機、電視機、錄影機、洗衣機、雪櫃、沙發、微型音響、風扇等等已遭損壞。她亦發覺其他電器用品、衣服及家庭照片等等部份經已不翼而飛。因此，施女士提出申索，要求法庭裁決房委會錯誤扣押他人財物及不公平損害他人財物及侵佔他人財產，而要求損害評估及賠償。
被告人的抗辯
9. 被告人承認第二被告人是荃灣石圍角邨石蓮樓12樓1204室的業主，而第一被告人則是第二被告人的獲授權人員。根據劉女士與第二被告人所簽訂的關於該處所的租契，劉女士不得准許任何人士佔據該處所，除了租契上所附載的承租人家屬名單中表列的人士除外。劉女士的家屬名單曾載有劉女士本人及其三位子女的名字，分別為施玫、施玲及施晨風。在劉女士去世之前，劉女士的三位子女的名字亦經已在該名單上刪除，因此劉女士是唯一租契授權佔用該處所的人。而且根據該租契，劉女士不得准許任何人士佔據該處所，任何佔據該處所的其他人士均為該處所的侵入者。
10. 被告人的抗辯書第3段指出，根據房屋條例s.19（1）（aa），如第二被告人認為並無租契授權佔用該處所的人佔用該處所，房委會可無需通知而將租契終止。第一及第二被告人在2003年2月，從人民入境事務處所提供的資料，得悉劉女士已於2002年12月11日去世。鑒於劉女士是唯一租契授權佔用該處所的人，其逝世的事實代表自此再無租契授權佔用該處所的人佔用該處所，第二被告人可根據房屋條例s.19（1）（aa）在無須作出通知下將該租契終止。
11. 另外，被告人亦指出，根據該租契的第4(b)段，倘若該處所的租金被拖欠超過14天，則第二被告人有權隨時收回該處所，屆時該租契將完全終結。而且根據房屋條例s.19（1）（b），即使租契條款另有規定，在任何其他情況下，第二被告人可藉發出租契所訂期限的遷出通知書或藉發出1個月期限的遷出通知書而將租契終止。
12. 被告人指出，直至2003年3月底，該處所的3月份租金已被拖欠超過14天。第一被告人曾致電原告人商討欠租及交回單位事宜，而原告人未有答應即時繳付欠租及交回單位。因此，在2003年3月31日，第二被告人根據房屋條例s.19（1）（b）終止該租契，並且發出1個月期限的遷出通知。在同日，第二被告人把上述的遷出通知書發給最高法院遺產承辦處。第二被告人亦指出，於2003年3月18、3月24日及3月28日，在該處所向住戶發出約見書商討欠租及交回單位事宜，但一直未能取得任何聯絡。
13. 在2003年4月30日，第二被告人進行收回該單位行動，並且將收回該單位的通知書張貼在該處的門上。被告人更指出，該租契是根據房屋條例s.19（1）款終止的。根據房屋條例s.19（3），法院沒有司法管轄權聆訊任何代劉女士提出的與該項終止有關的寬免申請。
14. 被告人更指出，在該租契終止後，第二被告人可根據房屋條例s.24（1）（a），管有在該處所內所發現的財產。而被告人的証據顯示，在2003年5月5日，曾經按照房屋條例s.24（1）（a）查封該單位，並且在單位的門上張貼告示，列明第二被告人根據房屋條例s.24（1）（a）管有的財產細節，並且在告示中要求任何申索人可在告示張貼之日七天內就該等財產提出申索。後來，雖然原告人曾經透過投訴熱線及來函向第二被告人及上訴委員會投訴，要求取回其在該處所的私人物品，但由於第二被告人未能接納申索人是否該財產之擁有人，根據房屋條例s.24（3），第二被告人未有交還該等財產予原告人。
15. 被告人承認在2003年9月26日，許先生曾與原告人施華芬女士及施玫女士作出邀請到石圍角事務處當面解釋劉女士家屬領回該等財產所須辦理的手續。並於9月30日向原告人及其家屬展示扣押之財物。
16. 被告人更指出，根據房屋條例s.31，第一及二被告人均無須對由於根據房屋條例s.24所作的任何事情而致使任何人遭受的損失或損害負上法律責任。
17. 被告人承認在2001年4月間，劉女士曾以年老需要照顧為理由，向第二被告人申請一名家庭傭工暫住該處所。第二被告人考慮到劉女士的需要而批准該家庭傭工在該處所居住，此批准是在2001年4月19日發出的，條件包括該名家庭傭工只可以在僱員合約有效期內暫住該單位及第二被告人保留終止此項批准的權利，因為此項批准並不代表該家庭傭工是屬於該租契授權佔用該處所的人。
18. 根據被告人的証據，由於該單位的遷出通知於2003年4月30日屆滿，許先生在上級同意下進行破門入屋，收回單位。許先生與房屋署職員當天到達該單位，準備破門入屋，但透過走廊的玻璃窗發覺室內雜物甚多，需要更多人手清理，所以並沒有在當天破門入屋，但將第二被告人收回該處所的通知書張貼在該處所的門上。第二被告人亦在2003年9月26日，經許先生致電原告人，邀請她到房署解釋劉女士家屬領回該等財物所需辦理的手續，但施女士不置可否。在2003年9月29日，由署理副經理區榮傑先生親自致電施女士安排會面時間，因此在2003年9月30日，原告人施華芬女士與施玫女士曾經到達石圍角邨房屋委員會辦事處與區榮傑先生見面，而區先生並經已向她們解釋劉女士家屬領回該等財產所需辦理的手續。
19. 根據許先生的証供，第二被告破門入該單位清理單位內的物品是在2003年5月5日下午進行的。第二被告是根據房屋條例s.24（1）（a），作出管有該單位內所發現的財物，在上葵涌高級經理同意發出通知書一月後可破門入屋，收回單位的指示。在2003年4月30日，許與高級屋宇事務助理麥先生進行收回該單位手續之後，於5月5日下午帶同特別隊伍，由技工破門進入該單位。在執房前，他曾經把遺留在單位內的物品拍照存檔，並繪畫了該單位內的平面圖，述明照片上所顯示物品的位置。在收拾單位內的物品後，把單位內的個別電器及衣服暫存在石圍角邨石桃樓的儲物室內。並且在該單位的鐵閘上加上鐵鍊及上鎖，並在門外貼上通知，簡述遺留在該單位內的物品類別，並通知任何申索人可在告示張貼之日7天內就該等財產提出申索。
20. 根據許先生的証供，由於該單位的租戶需騰空該單位交回第二被告人，在處理遺留在該單位的物品時，他的考慮大前題是騰空該單位，並把有拍賣價值的物品保留作日後抵銷未繳租金用途，其中包括單位內所有的電器、輪椅及皮梳化。他曾經叮囑執房的工作人員不用檢查放在抽屜內的物品，只需要把抽屜內所有的物品倒進八個大膠袋裝好。他解釋，由於當時正是沙士的高峰期，而且存放遺留物品的空間有限，以及衞生問題，其餘的物品須當作廢物棄置。
21. 許先生指出，在同年5月6日，原告人施女士曾經來到屋邨辦事處與他見面，施女士指責許先生非法扣押她在該單位內的私人物品，她拒絕了許先生的邀請詳談及了解情況，並且更在他的面前報警求助。在警員到場查詢下，他曾經向警員解釋有關該單位已經由第二被告人依例收回，室內物品由第二被告人管有，戶主的親人可循申辦遺產的方式取回。
22. 許先生更指出原告人施女士曾經在5、6月間屢次透過投訴熱線及來函投訴，要求取回其在單位內的私人物品，但因為租契上並沒有原告人的紀錄，第二被告人未能接納原告人是該等財產的擁有人，因此第二被告人可根據房屋條例s.24（3）拒絕交還該等財物予原告人。署理副房屋事務經理區榮傑先生更於2003年5月16日與原告人以電話聯絡，向她解釋有關條例，由於施女士要求獲得書面回覆，因此在2003年5月26日，石圍角邨房屋事務經理彭慧芳小姐以公函向原告人解釋第二被告人收回石蓮樓1204室及扣押殘物的事宜。公函指出，根據現行房屋政策，為善用公屋資源，公屋住戶去世後而戶籍內並沒有其他成員的話，有關單位將會被第二被告人收回。此外，公屋租約亦訂明若住戶未能依時繳交或拖欠租金，將被收回所居單位。由於劉女士已去世，並拖欠租金，第二被告人可根據香港法例第283章房屋條例s.19（1）（b），終止其租約及收回該單位。再者，在獲得最高法院遺產承辦處遺產管理官回覆，確認並沒有申請人申請承辦去世住戶的遺產後，第二被告人在收回有關單位後可將室內之物品保管，已便日後轉交政府拍賣以抵償租金的拖欠。
23. 第二被告人指出第二被告人可以交回前戶主的親屬或遺產承辦人前戶主所遺留之物品，但有關人士領取該等物品時須簽署承擔保障書及答應在領取該等物品後，向有關部門申請領取遺產管理証。因此在2003年9月26日，許先生及區榮傑副經理在署理房屋事務經理陳國威同意之下，準備在確認原告人與前戶主的關係後，根據以上的方法退回物品。許先生並於2003年9月26日致電原告人邀請她前來會面，最後在區榮傑先生在9月29日再致電原告人之後，原告人同意在9月30日下午3時前來與區榮傑先生見面。
24. 在2003年9月30日下午3時，當原告人與施玫女士前來屋邨辦事處洽談後，告知原告人如她需要領回劉女士的物品，須先清繳該單位的欠租，再提供文件証明原告人與劉女士的關係，並須簽署承擔保障書。因原告人要求檢視有關物品，於是許先生與區榮傑先生帶同原告人及施玫女士到石桃樓地下扣押倉中查看有關物品。但原告人及施玫女士入倉查看後，並不滿意第二被告人只保留部份物品而非全部，亦不滿意該等物品的現狀。她們不接受第二被告人只保留有拍賣價值之物品，待日後拍賣以抵償欠租，又因為其他物品可能會構成衞生方面的問題已遭拋棄的解釋。原告人及施玫女士當時拒絕了區先生的邀請，回到屋邨辦事處繼續協商。此後，原告人拒絕再與第一被告人及第二被告人作出對話。被告人更於2003年10月間收到原告人在本案的申索書。
裁決
25. 房屋委員會石圍角邨石蓮樓12樓1204室，原本的合法承租人為原告人的母親劉惠珍女士。自從劉女士於2002年12月11日去世之後，該單位已經沒有任何人居住。又因為該單位登記的住戶冊中，自從原告人的妹妹施玲女士、施玫女士與施晨風先生先後在住戶名冊中除名後，劉女士是唯一的合法批准承租人及授權者。雖然第二被告人曾於2001年4月間，因劉女士年老需要人照顧，批准一家庭傭工在有條件下暫住在該單位中。在劉女士去世之後，該家庭傭工亦不再居住在該單位內，因此該單位是一個沒有人居住的單位。以上的一切背景是沒有爭議的事實。
26. 劉女士的遺產承辦手續直至審訊日仍然未有辦理。原告人施女士亦沒有向法庭申請代表作為劉惠珍女士的遺產代理人而作出訴訟。原告人施女士是以個人身份提出是次的申索的。因此，原告人施女士只可以依據她個人的損失向第一、第二被告人作出申索。她並不能以代表劉惠珍女士的遺產承辦人身份作出是次的申索。
27. 在審訊的首天，本席曾經批准施女士及施女士的兄弟姊妹一同到第二被告人的石圍角邨石桃樓地下扣押倉，檢查及接收她認為是屬於施女士及施女士的弟妹的私人物品，而施女士亦與其弟妹等接收了一部份的物品，可惜此訴訟亦仍未能完全解決，因為原告人施女士繼續向被告人作出申索及要求賠償。
28. 施女士的指控是被告人不應未有正式通知劉女士的子女的情況下，強行扣押單位內的財物。並且在選擇性扣押單位內的財物的過程中，棄置了一部份對於原告人及劉女士的家人有紀念性的物件，例如把照片及家人年輕時所作出的勞作、信物等毀壞丟棄。施女士更指出，部份重要的文件，例如樓契及可提取現金的支票、錢幣和股票等等財物遭到損毀或丟棄。因此原告人指出，兩位被告人是不誠實地運用公職，作出損害原告人的權益。施女士又指出，單位的租金一直也是從其母的銀行戶口中自動轉帳予房委會的，但在其母去世後，2003年三月間其母的銀行戶口已被凍結，因此三、四月的租金才未有支付。
29. 根據香港的法例第283章房屋條例s.19（1）（aa）指出：-
| “19. | 租契的終止 |
| | (1) | 即使租契條款另有規定—— |
| | | (aa) 委員會如認為並無租契授權佔用土地或其部分的人佔用土地或其部分，則可無須通知而將租契終止；或 |
| | | (b) 在任何其他情況下，委員會可藉發出租契所訂期限的遷出通知書或藉發出1個月期限的遷出通知（兩者以期限較長者為準）而將租契終止。 |
| | (3) | 如任何人的租契已根據第（1）款終止，則法院沒有司法管轄權聆訊由該人或代該人提出的與該項終止有關的寬免申請。” |
30. 以上的條例指出，若房屋委員會認為該單位已經沒有租契授權人佔用該單位，委員會可以在無須通知的情況下將租契終止。而且，在任何其他情況下，委員會亦可以發出租契所訂限期的遷出通知書或發出1個月限期的遷出通知書，將租契終止。此種租契的終止，法院是沒有司法管轄權聆訊任何寬免申請的，這是s.19（3）條例的規定。
31. 既然房屋委員會及第二被告根據以上s.19（1）（aa）所賦予他的權力，在澄清劉女士經已不在人間，而且該單位亦沒有合法批准或授權者佔用該單位或單位的一部份，委員會可在無須通知的情況下將租契終止。因此，該租契的終止根據s.19（1）（aa）的情況下，不用以書面通知形式作出終止屬於合法的行為。
32. 就算在其他情況之下，s.19（1）（b）亦賦予委員會權力在作出1個月的期限遷出通知後，把租契終止。房屋條例s.19（A）終止租契通知書指出：-
| “ | (1) | 凡租契已根據第19（1）（a）或（aa）條終止，委員會須於租契終止後，在切實可行範圍內盡快將有關此事的書面通知送達租戶，指明租契終止的日期及理由。 |
| | (2) | 根據第（1）款須送達的通知書，可藉以下方式完成送達—— |
| | | (a) 以面交方式將通知書交付租戶；或 |
| | | (b) 以郵遞方式按租戶最後為人所知的通信地址送交租戶；或 |
| | | (c) 如租戶最後為人所知的通信地址為租契標的之處所的地址，則將通知書張貼在該處所的門上。” |
33. 第一被告人及署理副經理區榮傑先生的証供指出，他們在2003年2月，從人民入境事務處所提供的資料得悉劉女士已於2002年12月11日去世，由於劉女士是唯一租契授權佔用該處所的人，其逝世的事實代表無租契授權佔用該處所的人正在佔用該處所，因此第二被告人可根據房屋條例s.19（1）（aa），在無須通知的情況下將該租契終止。而且，根據租契的第4（b）段，倘若該處所的租金被拖欠超過14天，則第二被告人有權除時收回該處所，屆時該租契將完全終結。至2003年3月底，因單位戶主劉女士已去世，銀行戶口被凍結，因此租金沒有再繼續支付，該處所的3月份租才被拖欠超過14天。第一被告人許先生亦曾經致電原告人告知欠租及交回單位事宜，可惜原告人不答應即時繳付欠租及交回單位。據此，在2003年3月31日，第二被告人只好根據房屋條例s.19（1）（b）終止該租契，並且發出1個月限期的遷出通知。許先生指出，在他與原告人施女士的電話談話得知，劉女士的遺產承辦手續並未有辦理。因此第二被告人把遷出通知書發給最高法院遺產承辦處。以上的手續亦是合符香港法例房屋條例s.19A終止租契通知書條例所指出的送遞方法。況且，許先生又於2003年3月18日、3月24日及3月28日，曾經到訪該處所並發出約見信，希望住戶或住戶的代表可與他見面及商討欠租及交回單位的事宜，但一直未能取得任何聯絡。在此之前，在3月初第一被告人許先生亦經已與施玫女士及施華芬女士作出電話聯絡及證實劉惠珍女士的確已仙遊，因此該單位已成為無租契授權者佔用的單位。當時他亦曾向施女士提出欠租及收回單位的問題。
34. 可惜施女士因為其母的殮葬手續在當時仍未辦妥，她表示要在2003年4月14日把其母落葬之後，才決定什麼時候才可交回單位。當時許先生告訴她，單位是公共資源不容浪費，她應該與第二被告人合作，盡快代母親交回該單位。他更詢問施小姐會否代其母支付該單位的3月份欠租，根據許先生的証供，施女士的回覆是她不會把單位交回，亦不會代其母繳付欠租。而第二被告人可根據房屋條例進行收樓及追討欠租，並表示當第二被告人完成收樓程序時，她已完成其母親的後事。
35. 這是被告人在2003年3月31日發出終止租契通知書的理由及背景。雖然租契的終止根據s.19（1）（aa），單位既然沒有租契佔權者的繼續租用，房委會大可在無須通知情況下將租約終止，第一被告人許先生在第二被告人的授權下，仍然在3月31日發出終止契約通知書，根據房屋條例s.19A（1）通知和指明租契終止的日期及理由。
36. 經過考慮房屋條例s.19及s.19A，第一及第二被告人的確有依照房屋條例的指示作出終止該租契的決定。並且依照條例第19A的指示發出終止租契通知書。本席信納許先生及其他房委會職員曾經在2003年3月份到訪該單位3次，在未能與住戶或單位內的人接觸上的情況下，留下字句要求相約會面商討欠租及交回單位之事宜，可惜未能取得任何聯絡。
37. 據施女士的証供指出，她未有收到任何終止契約通知書或第一、第二被告人在2003年3月18日、3月24日、3月28日及4月4日向該單位所發出的約見信。但據施玫女士及施玲女士和施華芬女士的証供指出，她們經常在其母逝世之後回到該單位收拾物件，其間從未有收過3月及4月的約見信。這些証供本席覺得難以置信。再者，若施女士及其弟妹曾經在其母逝世之後經常回到該單位收拾其母之遺物，他們應當有足夠時間把自己的私人物件及其母的遺物收拾好。而且，單位內所收到的信件不可能有太多，大部分應當是公用設施等等的賬單之類的信件。她們在3、4月間，應當收到第一被告人所發出的通知書如証物D4，即在2003年4月4日所發出的約見通知書，及之前在3月份所發出的同類信件。
38. 施女士及其兩位妹妹施玫及施玲女士均指出，4月份的天氣不大好，因此她們未有立刻在其母的喪事辦妥之後，清理該單位母親所遺下的物件。話雖如此，她們在其母喪事辦妥之後，仍然有到該單位及收拾其母的遺物的機會。施女士承認該單位應該有其母的遺照及神位存放在單位內，但，該遺照在其母被扣押的物品中已不復存在。這表示在劉女士入葬後，施女士及其弟妹乃把劉女士的神位安放在該單位中，雖然從許先生3月的電話中，她已知道房委會準備收回該單位。
39. 根據區榮傑先生的証供表示，他曾於9月27日約見原告人施女士，商討如何解決施女士要求取回被扣押的遺物的事宜，並提出施女士可以在清繳該單位的欠租後，提供文件証明原告人施女士與劉女士的關係及簽署承擔保障書後，領回該些遺物。但在施女士在2003年9月30日檢視石桃樓地下扣押倉的扣押物品後，她並不滿意該些物品的狀況，因此沒有依區經理的提議去解決領回物品的問題。
40. 施女士提出，她最介意的是未能取回母親的照片和神主牌。令人費解的是，既然該單位內存有重要文件如：財務資料、股票、銀行簿、屋契及醫療報告等等，為何施女士母親在2002年12月11日逝世之後，施女士未有與其弟妹合作，把這些貴重的物件帶走，存放在銀行保險箱或施女士及其弟妹的家中妥為保存呢？至於施女士母親的神主牌及照片，為何施女士及其弟妹未有在母親下葬之後，把神主牌或照片安放到安全的地方呢？而施玫女士及施華芬女士二人也清楚明瞭房屋署已經經許先生通知準備收回該單位，為何她們可以置此通知而不顧呢？還要把貴重的物品及母親的照片及神主牌安放到屬於第二被告人的單位內。
41. 根據房屋條例香港法例第283章第24條：-
| “ | 24. | 保管和處置財產的權力 |
| | (1) | 委員會可管有以下任何財產—— |
| | | (a) 租戶租契終止後在他離開的土地（該土地屬該租契標的之屋邨內的任何土地）上發現的財產； |
| | | (b) 在歸屬委員會或由委員會控制和管理的屋邨內的任何土地（根據第16條批租的土地除外）上發現而獲授權人員覺得是棄置的財產； |
| | | (c) 在違反租契、轉讓契據或公契的任何條件下放置在屋邨內任何土地之上或之內的財產或附於屋邨內任何土地的財產； |
| | | (d) 在歸屬委員會或由委員會控制和管理的屋邨內任何土地（根據第16條批租的土地除外）之上或之內造成阻礙或妨擾的財產。 |
| | (2) | 委員會須在財產現時或曾經所在的處所或地方或其附近張貼告示，列明委員會根據第（1）款管有的任何財產的細節，並須在該告示內要求任何申索人在以下期限內就該等財產提出申索—— |
| | | (a) （如屬第（1）（a）款提述的財產）在告示指明的期限內提出，而該期限須為告示張貼之日後不少於7天；及 |
| | | (b) （如屬第（1）（b）、(c)或(d)款提述的財產）在告示張貼之日後2天內。 |
| | (3) | 委員會可拒絕交還其根據第（1）款管有的任何財產，除非委員信納申索人是財產的擁有人。 |
| | (4) | 委員會可向獲交還財產（該等財產曾由委員會根據第（1）款管有）的申索人，追討移走和貯存該等財產所招致的開支。 |
| | (5) | 如委員會根據第（1）款管有的任何財產沒有在第（2）款提述的期限內被申索，或如委員會根據第（3）款拒絕將該等財產交還任何人，則該等財產即成為委員會的財產而不受任何人的權利所影響，並且可由委員會以出售或以其他方式處置。 |
| | (6) | 如根據第（2）款張貼告示之日後6個月內，任何人令委員會信納任何依據第（5）款出售的財產在憑藉該款成為委員會的財產時，其本人是該等財產的擁有人，則委員會須將售賣得益扣除委員會在移走、貯存和出售該等財產所招致的費用後的餘款付予該人。” |
42. 以上s.24（1）（a）賦予房委會權力管有劉女士在單位內所遺留下的物品。而第二被告人亦有在單位門上張貼告示，要求任何申索人在限期內就該等財產提出申索。雖然施華芬女士在5月6日已向第二被告人提出申索該單位內的財物。可惜她當時未能完全提供証明她是其母的遺產承辦人的文件或有足夠証明讓第二被告人接受她是該些物品的擁有人。雖然區榮傑經理曾經向施女士提議在繳付全部欠租之後，若她能提供足夠証據証明她與戶主的關係及簽署承擔保障書後把全部物品領回，但施女士拒絕了這個建議。區經理以上的建議是依照房屋條例s.24（3）及（6）所提出的。
43. 在這次的申索，本席已在前段已提出施女士既然未有正式申請其母的遺產承辦手續，她只能代表自己向第一、第二被告人作出申索。她只能作出申索的是屬於她個人的私人物品，而非其母的財產的任何部分。
44. 施女士在庭上作証期間指出，她所列出的P1原告人証物表中，她的私人財物及財物的價值，表列如下：
| Apollo 電子脈衝機 | $1,000.00 |
| 全套維修工具（已取回部分） | |
| 平水尺 | $50.00 |
| 拉尺 | $50.00 |
| Spanner | $80.00 |
| Crane | $60.00 |
| 文具 | $100.00 |
| 針線及玩具（已取回部分） | $500.00 |
| 個人衞生用品（已取回部分) | |
| 清潔用品 | $300.00 |
| SK II 及時Orlane護膚用品 | $1,500.00 |
| 厠紙及紙巾（已取回部分） | |
| 約20盒已錄影的錄影帶（已取回部分） | |
| 數十元硬幣？ | |
| 約20件衣服（已取回部分） | |
| 約5箱鞋 | $1,000.00 |
| 大量文件（財務資料、股票、銀行簿、 | |
| 醫療報告）（已取回部分） | |
| 零食？ | |
| 醬料？ | |
| 大量珍貴家庭照片及旅遊紀念品 | |
| （已取回部分） | |
| 其他家用品（已取回部分） | |
| 總共價值（有聲稱價值）的$4,640.00。 | |
45. 根據施女士庭上証供，她承認以上提供的物品價值是不準確的，而且亦沒有十足根據，因為記載並不詳盡，所以只是大約的價值而以。本席接納代表兩位被告人的雷大律師的陳詞，指出原告人所提出的物品的數量及價值原告人承認是不準確的，亦沒有單據支持。而且原告人還未有全面點算儲物室內的全部物品，所以在這階段作出任何的選擇評估是不合理的。本席同意以此不準確的方法去作出評估對雙方也是不公平的。
46. 施女士聲稱，其母的遺產還欠她本人50多萬的債項。從她的最後陳詞，本席相信她所指的是其母親的殮葬費及購買墓地的費用，引致有此項巨大欠款的產生。她更指出，以一位債權人身份，她應有權作出遺產承辦的手續。的而且確，任何債權人均可向欠債的遺產承辦人追收欠債。若有充份証據，而遺產是有足夠金錢去支付欠款的話，當然承辦人需要向債權人支付欠款。當死者的遺產是沒有任何合法承辦人的話，債權人也可以有權利申請辦理欠債人的財產，用以支付欠債。但實際上，施女士並不需要以財產欠債人的身分去辦理遺產承辦手續，因為其母的遺產，施女士定可在得到其弟妹的合作下，向遺產承辦處申請遺產承辦手續。當得到遺產承辦權之後，施女士當可名正言順的作出遺產承辦及歸還債務的程序。但是，在施女士未有成功得到遺產承辦權之前，她並不能視自己為其母的遺產承辦人，亦不能以其母遺產的欠債人身分作出申索訴訟。像以上所述，她當然有權作出遺產承辦申請，但未有成功得到遺產承辦資格之前，她不能代表遺產承辦人作出就其母的遺產損失的申索。
47. 至於施女士表示該單位內部份財物是她個人的私人物件，其中包括大量文件如財務資料、股票、銀行簿、醫療報告等等，若此些文件是她私人的物品，為何她會把這些文件存放在其母的單位內呢？尤其是在其母逝世4個月後仍然未有取回自己私人的珍貴文件，帶回自己的家中，樂於繼續存放在一個房委會正在收回的單位中，這令人裴夷所思。
48. 根據房屋條例s.31，全文如下：-
“31. 不得向委員會或政府提出申索
政府、委員會或任何獲授權人員，均無須對由於根據第24條所作的任何事情而致使任何人遭受的損失或損害負法律責任。”
49. 以上條例指出，因為房委會根據s.24（1）（a）在租戶租契終止後，在他離開的土地上發現的財產，房委會可管有此些財產。據此，根據房屋條例s.31的保障，政府及委員會或任何獲授權人員包括第一被告人許先生均無須由於根據s.24所作的任何事情，引致任何人遭受的損失或損害負上法律責任。
50. 據此，本席認為根據房屋條例s.31，施女士不能向委員會或政府提出根據s.24的所作事情引致損失的申索。包括施女士所提出賠償的錯誤扣押他人實產（detinue），第二被告不公平損害（unfair prejudice）；第一被告違反謹慎責任（breach of duty of care）及兩被告侵入他人實產行為（trespass to goods）皆因s.24全不成立。而施女士的其他申索如嚴懲性損害賠償、精神痛苦賠償、打擾損害的賠償、非金錢能彌補的賠償等等均不可能成功；或根據其母的遺物，在這些遺物存在與否及詳細價值在根本不得而知的情況下要求法庭作出評估及賠償；因為根據房屋條例s.31條，原告人及任何人等遭受因為s.24所作的遭受損失，根本不能要求房委會負上法律責任。
51. 據以上之理由，本席不接納原告人的申請。因此，堂費須由原告人負責。若雙方未能達成協議，可由聆案官作出評估。
出席人士：
原告人：無律師代表，親自出庭
第一及第二被告人：Mr. Simon Lui instructed by Messrs. Philip K.H. Wong, Kennedy Y.H. Wong & Co.