LDPD 565/2013
香港特别行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第565宗
________________________
________________________
________________________
________________________
1. 本案的申請人是西貢早禾路5C地下物業(“處所”)的註冊業主，他聲稱答辯人是租客，約於2002年開始佔用處所，後來於2011年6月1日雙方簽署了一份租務協議(“租務協議”)，但答辯人沒有按照租務協議繳交租金，他現時追討由簽署租務協議開始的欠租及收回處所的空置管有權。答辯人否認自己是租客，指自己在物業有權益。
2. 答辯人的法律代表鄧大律師在審訊當天提出申請，要求把本申請移交區域法院，因為答辯人的案情指他已經是處所的業權持有人，他指獲得處所的業權建基於雙方的協議或逆權侵佔。事實上在2013年6月10日本案提訊的時候，鄧大律師已經代表答辯人指因為答辯人的案情是超越審裁處權限的，為了讓雙方的案情由一個法庭處理，會申請把案件轉移到區域法院，但由於她未有正式案件轉移申請，本席仍給予預備審訊的指示，並訂下審訊日。但在押後期間，答辯人完全沒有在區域法院提出訴訟，也沒有在本席席前提出非正審申請，要求轉移案件；加上答辯人就本申請存檔的《反對通知書》並沒有提出反申索，就這點，申請人的法律代表關大律師反對案件轉移的申請，指既然答辯人沒有提出反申索，在審裁處只有一份申請就是要求收樓及追收欠租，這申請完全符合審裁處的權限，況且，答辯人在審訊日才提出這申請，絕對是有違民事訴訟改革的精神，他極力反對案件轉移的申請，並要求立即進行審訊。
3. 聽過雙方的陳述，本席拒絕答辯人移交案件的申請。本席同意關大律師的陳述，本席認為答辯人方既然在提訊時已經有意申請案件轉介，卻完全沒有採取相應的行動配合，例如在區域法院提出申訴，然後申請轉介本案與區域法院的案件合併等，甚至連草擬狀書都沒有呈交，加上這申請在最重要的日子，即審訊日，提出的，本席同意關大律師的說法，指這實在違反了民事訴訟改革的精神，本席認為案件必須重速處理，本席拒絕答辯人的申請，就這申請答辯人須付訟費。
雙方的案情
4. 申請人指在相關的時段他一直在英國居留，他承認他認識答辯人但並非熟絡，他指他與答辯人是小學同學，畢業之後便沒有再見面或聯絡，他指於2002年左右他獲香港的親人通知，答辯人強行侵佔處所，於是回港與答辯人交涉，但由於當時擔心在港家人自身安危(他指家人包括媽媽弟弟妹妹)，他不敢堅持收回處所，於是便叫答辯人暫時替他看管處所，不過也曾向答辯人說明將來如他有需要便會收回處所，他指答辯人沒有反對。後來於2011年6月1日由於他需要一份入息證明向銀行申請按揭，他要求答辯人簽署租務協議及交租，不過，他指從這時開始，答辯人從未繳交租金。
5. 答辯人否認自己是租客，指稱他與申請人是多年朋友，雙方協議合作發展小型屋宇，在他們之間的協議下，兩人都曾投進資金，最終他獲得處所的業權作為他應得的回報，因此，自他於1999年遷入之後，申請人從來沒有向他收取租金。他不否認他們曾簽署租務協議，但指這並非一張真正管轄雙方使用處所的租務協議，其目的只是協助申請人獲得銀行貸款，因為該租務協議指稱申請人因為出租處所給答辯人每月有6,500元的租金收入，可以支持申請人向銀行提出貸款以作興建另一座小型屋宇之用，因此，申請人沒有要求他按照租務協議交租而他也從來沒有交租。
6. 答辯人的法律代表鄧大律師陳詞指即使簽署了租約，仍不等如雙方必然確立了租賃關係，法庭必須考慮雙方的行為是否抹殺了建立關係的意願。關大律師在陳詞中指因為Parole Evidence Rule 的運作，答辯人不能提出租務協議以外的證據指其並非一份有約束性的租約。本席不同意關大律師的陳詞。誠然，在一般情況下，當雙方達成了協議，又把協議寫了出來，法庭不會接納一方要求提出合約以外的證據用以更改、加減已經寫下的條款。不過卻有很多例外情況不接受這法律原則的規範。此外，亦有案例指出這法律原則只應用於一些情況，就是達成協議的各方，把協議用書面形式表達出來，並且同意或他們的用意是﹕這樣表達出來的文字就是他們的協議。又指究竟雙方是否有達成協議及意圖卻是由法庭裁定的，而在審議時，法庭是有權接納合約以外的證據的[1]。
7. 就本案而言，答辯人的說法是雙方從來沒有意圖受租務協議內的條款約束，立約是另有目的，在這情況下，本席認為立約的真正意圖不在Parole Evidence Rule的規範中。
8. 就雙方的立約的意圖，鄧大律師指可考慮雙方的行為，不爭議的是建立了租務協議後，申請人從未向答辯人要求交租，答辯人亦從未交租，申請人從來沒有向答辯人提供交租的途徑，正如申請人亦承認，他把銀行戶口號碼給予其他樓層的租客，租客們會把租金存到他戶口。雙方亦從來沒有執行租務協議中的其他條款。鄧大律師指在本案而言，申請人亦承認沒有給予答辯人一份租客協議副本，答辯人亦沒有提出這要求；她陳詞指就這些行為看來，雙方根本沒有意圖藉租務協議建立租賃關係，並受其中的條款約束。
討論
9. 就租務協議是否一份正確反映雙方想建立租賃關係的租務協議，在本席面前的證供是雙方都指立約的原因是申請人想向銀行申請貸款，需要一份租務協議作入息證明；事實上，雙方的說法不同之處是，申請人指曾向答辯人指出他立約是要收租的，而答辯人指立約時根本沒有收租的要求。本席接納答辯人的說法指申請人只是要求他建立一份租務協議，從來沒有指這是一份有約束力的租約。而雙方隨後的行為印證了答辯人的說法，不爭議的是即使立約之後，雙方都沒有具體表示受租務協議約束；一個沒有收租，一個沒有交租，甚至連租客協議副本都沒有交給答辯人，答辯人亦無意向申請人索取一份。再者，申請人亦不能提供任何可信的證供，解釋他為何在答辯人欠租差不多兩年後才採取法律行動。基於這些因素，本席不接納這是一份為建立租賃關係而訂立的租務協議。
10. 就租務協議的建立，雙方有另一爭議點，就是答辯人有沒有簽名，雖然這並不很重要，因為答辯人承認這份租務協議是在他同意下建立的，目的是可以在表面看來申請人每月從他那裡獲得6,500元的租金，以支持申請人申請銀行貸款，但他指他確實是沒有簽名，只寫下身份證號碼，他指租務協議上只有兩個簽名，一個是申請人的，這點沒有爭議，另一個是見證人的，這點申請人反對。本席察看兩個簽名，本席認為答辯人的說法，指他不會用英文簽名較可信。
11. 本席認為本席無需要處理答辯人如何進入及佔用處所，或是何時開始，因為申請人現時的申請只是基於租務協議以建立雙方的租賃關係，他亦不追究租務協議前的損失，如有的話，既然本席不接納這是一份為建立租賃關係而訂立的租務協議，本席不認為他已經證實了他與答辯人就處所的使用有一租賃關係。基於以上的理據，本席拒絕他的申請。
命令
12. 撤銷申請人的申請。
訟費
13. 本席裁定申請人應支付答辯人就本申請引起的訟費，以區域法院基準釐定，包括大律師證書。如雙方未能就金額達成協議，則交由聆案官評核。這是暫准命令，如沒有任何一方於14天內提出更改申請，則成為絕對命令。
申請人由楊永安、鄭文森律師事務所轉聘關唐利大律師代表應訊
答辯人由包建原律師事務所轉聘鄧素雯大律師代表應訊
[1] Chitty on Contract 31th Edn., Vol 1, para 12-098:
It has no application until it is first determined that the terms of the parties’ agreement are wholly contained in the written documents. The rule “ …only applies where the parties to the agreement reduce it to writing, and agree or intend that the writing shall be their agreement.”
Whether the parties did so agree or intend is a matter to be decided by the court upon consideration of all evidence relevant to this issue.